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1、益興大廈招商宣傳 實施策略,8-18層每層約1088.53左右 總共約11978.83寫字樓 根據預算年底前大廈可用推廣費用為50萬 年底前力爭實現入駐率達到50%,戰(zhàn)略思考,目標確定：,江蘇益興集團,項目主要特性地段價值,位于南通市開發(fā)區(qū)星湖大道 攜程總部隔湖相望 未來3年開發(fā)區(qū)將為企業(yè)的黃金地段 蘇州、無錫、上海等經濟城市圈 國家最早批準經濟開發(fā)區(qū)之一 納入上海“一小時經濟圈”內,一個事實：城市的文化和環(huán)境影響力,產品價值構建,目標確定：,一個機遇：CBD的稀缺價值,項目主要特性區(qū)位價值,產品價值構建,公路、航空、水運交通四通八達，長江水運和港口為主的運輸業(yè)。 與攜程總部隔湖相望 毗鄰地鐵
2、、開發(fā)區(qū)國稅局 周邊多為高端寫字樓,項目主要特性地標價值,一個突破：區(qū)域鮮明的識別標志,區(qū)域內地標建筑: 來源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保 前瞻性創(chuàng)新設計: 打破區(qū)域固有產品形態(tài),帶動智能寫字樓未來發(fā)展 高端性目標定位：高端產品對應高端客群，市場形象高舉高打，專為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形。,產品價值構建,項目介紹,益興大廈,業(yè)態(tài)類型,開發(fā)規(guī)模,商業(yè)輔樓,商務樓,地下部分及停車場,1層金融銀行業(yè)招商對象 2層銀行業(yè)態(tài)辦公區(qū)域 3層大型餐飲場所同時容納60桌客人就餐,17層為漢庭全季中高檔酒店；818層為CBD辦公樓；1924層為益興集團總部辦公區(qū),地下建筑面積：80000 地下停車面積600
3、0 （500個） 物業(yè)用房：1000 地上停車面積：400 （30個）,功能分區(qū),金融金鉤 大型餐飲機構 高檔住宿酒店 CBD高檔辦公,項目介紹,江蘇益興集團,市場分析,南通市經濟指標預測,益興大廈寫字樓形象定位,主題化： 專門針對高新科技、金融、文化的主題式辦公樓,個性化： 室內空間設置、服務配套方面強調個性特色 自由辦公空間 可依客戶要求，可自由擴展空間大小,生態(tài)化： 望湖觀景 外遮陽設計 設置雨水貯集利用系統 共享綠化平臺,人性化： 共享性極強的新型辦公形態(tài) 寫字樓凈高2.5米，四面采光、周邊景致盡收眼底,差異化 市場競爭力,江蘇益興集團,寫字樓標準層示意圖,8 - 18 層 平 面 圖
4、,輔樓平面圖,目標客戶類型分析,伴隨長三角經濟速度的加快，南通市的城市擴容和城市升級將吸引眾多外來企業(yè)入駐本地。,江蘇益興集團,招商宣傳,益興大廈招商大會 香港匯豐、漢庭全季項目簽約儀式 新聞發(fā)布會（總部遷入） 媒體、網絡廣告發(fā)布 項目施工圍擋噴繪 高炮、公交站臺等大型廣告牌 針對性拜訪推廣,傳播品牌理念 彰顯產品品質 應和階層品味 加大渠道,招商推廣四大戰(zhàn)役,第一階段 蓄客 主題：影響CBD之前，先影響城市 目的：拉高期待，業(yè)界口碑迅速擴散 ，攔截和蓄客必須 此時進行（宣傳造勢）,第二階段 強銷 主題：影響產生生產力 目的：給市場驚喜 CBD品牌寫字樓 拭目以待（針對性客戶積累）,第三階段
5、強銷 主題:總領城市商務巢 目的：點對點 圈子營銷 政企公關活動 熱銷拉升項目影響力 （順應大環(huán)境）,第四階段 持續(xù)銷售 階段主題：人，比OFFICE更進一步 目的：繼續(xù)創(chuàng)造市場熱點，同時外地市場借勢,招商方案,公關主線,產品傳播,品牌形象：系列高端活動,客戶維護：促成招商租賃,傳播戰(zhàn)術升級：全方位立體化,傳播定位升級：office核心價值最大化,周邊同類辦公性質物業(yè)都在當做公寓銷售，最近的有出租參照的項目是保華集團開發(fā)的南通國際貿易中心、世界之窗、能達金融廣場、創(chuàng)業(yè)服務中心等等 2010年交付使用的5A甲級寫字樓 目前租金按照樓層及東南西北方向不同，區(qū)間在1.5-2元/天之間 考慮國貿中心目
6、前3項優(yōu)勢于我項目 、地段在我項目北面10公里成熟商業(yè)區(qū)，且緊鄰行政中心，周邊五條公交線 路，配套齊全。 、交付后運營已近3年，辦公氛圍已經成熟。 、硬件配套優(yōu)于我項目。,價格確定方法：市場同類參照法,益興大廈價格 實施策略,價格確定方法：市場同類參照法,項目對面的財富大廈是距項目最近的同類型物業(yè)，銷售均價為8600元/平方米 目前此區(qū)域入住居民及企業(yè)較少，保守按年 5% 收益計算 租金約為8600元 5% 365天= 1.18元/天 財富大廈目前銷售情況不理想 按照此種算法：我項目租金2年內均價1.2元/天,租金 定位 售價反算法,項目優(yōu)勢與不利因素,項目優(yōu)勢： 1、自身品牌進駐 2、香港匯
7、豐銀行與漢庭全季四星酒店進駐 3、地理位置與攜程隔湖相望， 項目不利因素 1、新的開發(fā)區(qū)所有硬性設施不到位，沒有形成一定規(guī)模商業(yè)圈 2、與星湖大道之間有國稅局大樓阻擋 3、附近寫字樓租賃情況不利，對項目招商工作有一定影響 4、新地段新樓盤，需要2-3年的培育期 5、附近寫字樓價位普遍在1.2元/平方/天,價格定位,綜合兩種租金定價法： 為加快招商速度，盡快形成辦公氛圍，建議一個出租周期為12-24個月，其中免租期3-6個月，物業(yè)管理費3元/平方/月同時根據出租率，調整平均租金價格,根據測算及市場環(huán)境成熟，我項目租金2年內均價預估可上調至1.2-1.5元/天！,大廈目前8-18標準層公共走道已經
8、裝修好，辦公室內部也基本裝修好，但未做隔斷。 通過實地考察及與工程部溝通 技術上可以實現最小一個門隔一間房。如圖 根據市場研究，制定如下樓層面積段區(qū)間：,價格制定,價格體系劃分 樓層劃分（標準價） 具體實施可根據市場反饋！ 812層 1.11.2元 1315層 1.31.5元 1618層 1.61.8元 朝向劃分 朝北為標準價 朝南加0.2元 超東加0.1元 超西減0.1元,江蘇益興集團,1、市場定位和業(yè)態(tài)定位等設計前的商業(yè)策劃，具體的程序如下： 商圈分析市場定位業(yè)態(tài)定位寫字樓租賃 2、將擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶需求，通過各種渠道接觸、了解符合條件的主要客戶，并掌握其拓展市場的計劃
9、，最后再確定中小客戶名單。 3、召開目標客戶恰談會，邀請前期已掌握的相關目標群所有的客戶參加，恰談會的內容主要是征求他們對項目的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。 4、視招商恰談會的情況，在會后逐個向目標群進一步介紹項目情況及合作條件，必須采用每隔2-3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進，要重點對各個管理層進行充分的溝通，制定合理的招商宣傳手冊。 5、對于特別重要的客戶最好能區(qū)別對待，有針對性的分析，為客戶量身訂做他所感興趣的市調資料。,招商程序,招商執(zhí)行,A 招商會 香港匯豐、漢庭全季項目簽約儀式 新聞發(fā)布會（總部遷入）,招商執(zhí)行,B、媒體（電視、報紙、雜志
10、、路牌）,招商執(zhí)行,招商廣告 大總部，大事業(yè) Boss 會客廳,招商廣告 匯豐、漢庭都來了，你還在等什么,招商廣告 大視野才有大成就，5A寫字樓即租即用，XXX即將開業(yè),信息散播及客戶積累,全面招商 事件營銷 主題營銷,商家裝修 經營開業(yè),招商蓄勢期,（全面招商期）,招商沖刺期,2013.9.7漢庭及匯豐簽約儀式,C、行業(yè)協會 利用行業(yè)協會的好處在于，它不僅能提供一些潛在加盟者的資料，同時由于它獨特的角色而具有良好的可信度。 D、業(yè)內人士介紹 業(yè)內人士良好的關系網和其所在的立場，對招商幫助很大。,招商執(zhí)行,招商的跟進工作 1、資料篩選 對資料進行篩選。 2、聯絡約見 招商人員進行約見，在招商工作結束前，最好不要更換招商人員。 3、雙方考察 互相考察對方的情況。 4、合同談判 關鍵階段，高層管理人員出面。需要的話，可以請律師出面。 5、合同簽訂 招商是企業(yè)的持續(xù)不斷的行為,招商執(zhí)行,
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