房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù).ppt

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù).ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù).ppt（105頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù),圣 才 財(cái) 務(wù) SANT & TALENT,2019/11/16,1,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,第一模塊：會(huì)計(jì)科目設(shè)置與稅種,一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍與特點(diǎn) 業(yè)務(wù)種類 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃 房屋的開發(fā)、銷售與出租 住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 辦公樓 其他建筑物、附著物等配套設(shè)施 代建工程 周轉(zhuǎn)房 業(yè)務(wù)特點(diǎn) 開發(fā)周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)高 產(chǎn)品為不動(dòng)產(chǎn)，位置固定 投資額大 單價(jià)高 產(chǎn)品具有多樣性,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,2,二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,3,公司注冊(cè),獲取土地使用權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè),

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),持有房地產(chǎn),三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算體系與科目設(shè)置, 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的演進(jìn) 1983年底前 基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度 1984.1.1 1988年底 國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度 - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 1989.1.1 國(guó)營(yíng)城市綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 1992 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)財(cái)務(wù)通 則，分行業(yè)會(huì)計(jì)制度與分行業(yè) 財(cái)務(wù)制度即兩則兩制 1993.1.7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 1998.1.27 股份有限公司會(huì)計(jì)制度 - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,4, 2001.1.1 企業(yè)會(huì)計(jì)制度, 2006.2.25 基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及

3、38項(xiàng)具體準(zhǔn)則 目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 （2006）、企業(yè)會(huì)計(jì)制度或房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)會(huì)計(jì)制度。 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置 除會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會(huì)計(jì)科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點(diǎn)，開設(shè)以下會(huì)計(jì)科目：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,5,一、存貨類, 材料采購(gòu) 在途材料 原材料 材料成本差異 開發(fā)產(chǎn)品 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 委托加工物資 周轉(zhuǎn)房 二、非流動(dòng)資產(chǎn)類 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,6, 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備, 長(zhǎng)期應(yīng)收款 在建工程 工程物資 三、成本類 開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi)用 工程施工 工程結(jié)算

4、四、兩個(gè)成本類二級(jí)明細(xì)科目 成本類兩個(gè)重要科目必須進(jìn)行詳細(xì)的明細(xì)核算，歸 集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,7,房屋開發(fā)成本- - -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),- - -前期工程費(fèi) - - - 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) - - - 建筑安裝工程費(fèi) - - - 公共配套設(shè)施費(fèi) - - - 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) - - - 人工費(fèi) - - - 折舊費(fèi) - - - 辦公費(fèi) - - - 水電費(fèi) - - - 勞保費(fèi) - - - 其他,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,8,房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率,一、主要稅種 營(yíng)業(yè)稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅

5、 耕地占用稅 印花稅 契稅 城建稅 教育費(fèi)附加與河道管理費(fèi),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,9,二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段納稅稅種與稅率,第一階段：企業(yè)設(shè)立階段 稅種計(jì)算依據(jù) 1.權(quán)利與許可證照 5元/件 2.記錄資金的賬簿 (實(shí)收資本印花稅 +資本公積)*0.5,其他5元/件 3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同, 合同金額的0.5 契稅 1. 自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，免稅 2.接受以土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資。 按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋 買賣價(jià)的3%- -5%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,10,第二階段：獲取土地階段,稅種 計(jì)算依據(jù) 印花稅 同上 契稅 同上 耕地

6、占用稅 1.獲取土地使用權(quán)，符 合耕地條件的，根據(jù)面 積和稅額一次性繳納； 2.不合條件，不繳納。 第三階段：開發(fā)建設(shè)階段,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,11,稅種 計(jì)算依據(jù),印花稅 據(jù)各類合同的0.3-0.5 城鎮(zhèn)土地使用稅 從取得的紅線圖次月起， 據(jù)實(shí)際占用面積與定額 稅率計(jì)算 第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段 稅種 計(jì)算依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅 5% 城建稅 7%、5%、1%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,12,教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的3%,土地增值稅 查賬征收：1.項(xiàng)目全部 竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)收入，預(yù)征；2.待項(xiàng) 目全部竣工且辦理結(jié)算 后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) 核定征收 印花稅

7、同上 企業(yè)所得稅 查賬征收：1.銷售未完工 產(chǎn)品取得收入，按預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率，計(jì)算毛利額，,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,13,項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利，,調(diào)整以前毛利合并到其他 項(xiàng)目計(jì)入當(dāng)年損益計(jì)算納稅 2.銷售完工。稅率25% 核定征收 印花稅 同上 第五階段：房產(chǎn)持有階段,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,14,稅種 計(jì)算依據(jù),營(yíng)業(yè)稅 租金的5% 城建稅 7%、5%、1% 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的3% 城鎮(zhèn)土地使用稅 同上 房產(chǎn)稅 自用：計(jì)稅余值 *1.2% 出租：租金的12%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,15,第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會(huì)計(jì)核算與納稅計(jì)算

8、,自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)， 系統(tǒng)講解各階段的實(shí)務(wù)案例。在講解案例前， 請(qǐng)先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)- 萬(wàn) 科2010年的年報(bào)。 之后，我們將系統(tǒng)講解案例：設(shè)立階段 獲取土地階段 開發(fā)與建設(shè)階段 轉(zhuǎn) 讓與銷售階段 持有階段 投資性房 地產(chǎn) 合作開發(fā)房地產(chǎn) 利潤(rùn)形成與 分配 所得稅匯算階段 納稅籌劃,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,16,一、公司注冊(cè)法規(guī)要求與出資方式, 房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)成立是需滿足以下法規(guī) 公司法 城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 出資方式 貨幣出資 30%的注冊(cè)資金 非貨幣財(cái)產(chǎn) 實(shí)物 知識(shí)產(chǎn)權(quán) 非專利技術(shù) 工業(yè)產(chǎn)權(quán) 土地使用權(quán),201

9、9/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,17,非貨幣出資的程序：,如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦 理： 房地產(chǎn)資質(zhì)：1、2、3、4共四個(gè)等級(jí)，經(jīng)營(yíng)范 圍，資質(zhì)年檢,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,18,貨幣出資,公司注冊(cè)成立,財(cái)產(chǎn)評(píng)估,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),審計(jì)驗(yàn)資,營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更,二、設(shè)立階段納稅案例,案例一：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)公司于2012年1月1日 設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金5000萬(wàn)， 其中2000萬(wàn)為甲股東以土地使用權(quán)出資。會(huì)計(jì) 開設(shè)賬本10個(gè)，總賬記賬資金，其他明細(xì)賬本 與日記賬9個(gè)，于1月31日獲取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。此外 ，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個(gè)。印花 稅一共繳

10、納多少？（契稅在下章） 答案：（5000 萬(wàn)+2000萬(wàn)）*0.5+(9+1+2)*5 元=35000+60=35060元,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,19,三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例,此階段涉及到資本投入和前期開辦費(fèi)賬務(wù)： 案例二：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由 甲、乙兩個(gè)公司和張凱個(gè)人共三個(gè)股東投資設(shè) 立，三股東分別持股比例為50%、30%、20% 。2012年1月1日，三個(gè)股東以貨幣資金一次性 繳足款項(xiàng)，工商已辦好營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 財(cái)務(wù)程序：先在銀行開立臨時(shí)驗(yàn)資戶，股東一 將出資款存入臨時(shí)賬戶，會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn) 資，根據(jù)驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等工商注冊(cè)。,2019/11/16,厚

11、積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,20,開立臨時(shí)驗(yàn)資戶：,DR: 銀行存款- -驗(yàn)資戶 10 000 000 CR:實(shí)收資本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000 - - 張凱 2 000 000 原始憑證：現(xiàn)金繳款單、銀行進(jìn)賬單、公司章程等 基本戶開好后臨時(shí)驗(yàn)資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶： DR: 銀行存款- -工商銀行8976 10 000 000 CR:銀行存款- -驗(yàn)資戶 10 000 000 原始憑證：銀行轉(zhuǎn)賬憑證、驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件等,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,21,案例三：發(fā)行股票融資,長(zhǎng)虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股20 000 000股，每股面值為1元，發(fā)行

12、價(jià)格為6元。股 款120 000 000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過(guò)程中發(fā) 生的相關(guān)稅費(fèi)60 000元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？ 解析：計(jì)入股本金額20 000 000*1=20 000 000 元，計(jì)入資本公積的金額= （6-1）*20 000 000-60 000=99 940 000元 DR:銀行存款-*銀行 119 940 000 CR: 股本- -普通股 20 000 000 資本公積- -股本溢價(jià) 99 940 000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,22,案例三：以貨幣與實(shí)物財(cái)產(chǎn)混合出資,甲、乙、丙三公司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有 限責(zé)任公司，注冊(cè)資本10 000 000元，甲、乙

13、 以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價(jià) 值為2 100 000元。2011年9月20日，東方房地 產(chǎn)公司如期收到個(gè)投資者一次性繳足的款項(xiàng)， 丙于2011年5月6日辦妥財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做 賬？ 解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時(shí)驗(yàn)資 戶，根據(jù)銀行進(jìn)賬單與會(huì)計(jì)師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗(yàn)資 報(bào)告：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,23,DR:銀行存款- -銀行 8 000 000 CR: 實(shí)收資本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000,第二步：1.聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估資產(chǎn) 2.辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù) 3.財(cái)產(chǎn)清單 DR: 固定資產(chǎn) - -

14、-設(shè)備 2 100 000 CR: 實(shí)收資本 - - -丙公司 2 000 000 資本公積 - - - 資本溢價(jià) 100 000 案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,24,甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資金10 000 000元，甲、乙、丙持股,比例分別為50%、30%、20%。甲以土地使用 權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價(jià)值為5 000 000元 ，乙、丙以貨幣資金出。2011年3月20日，新 注冊(cè)的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨 幣資金出資，甲公司于2011年5月6日辦理了財(cái) 產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評(píng)估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 解析：第一步

15、：乙、丙貨幣出資 DR: 銀行存款- -銀行 5 000 000 CR:實(shí)收資本- -乙公司 3 000 000 - -丙公司 2 000 000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,25,第二步：土地使用權(quán)出資,DR: 開發(fā)成本 - -土地開發(fā) 5 000 000 CR: 實(shí)收資本- -甲公司 5 000 000 備注：如果土地是用來(lái)出租，則使用科目“投 資性房地產(chǎn)” 案例五：以債權(quán)出資 2006年7月1日，甲公司應(yīng)收乙公司賬款的賬面 余額60 000元，由于乙公司發(fā)生財(cái)務(wù)困難，無(wú) 法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財(cái)務(wù)將乙 公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進(jìn)行債務(wù),2019/11/1

16、6,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,26,重組，假定乙公司普通股的面值為1元，乙公司,以20 000股抵償該項(xiàng)債務(wù)，股票每股市價(jià)為2.5 元。甲公司對(duì)該項(xiàng)應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備2 000 元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對(duì)其作 為長(zhǎng)期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？ 解析：1. 資本公積增加（2.5-1）*20 000= =30 000元。 2.債務(wù)重組利得=60 000- 2.5*20 000 =10 000元 分錄如下：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,27,DR: 應(yīng)付賬款 60 000 CR: 股本 20 000 資本公積- -股本溢價(jià) 30 000 營(yíng)業(yè)外收入- - 債務(wù)重組利得

17、10 000,案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或股本 一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊(cè) 資本為1 000萬(wàn)，甲乙丙分別出資500萬(wàn)、300 萬(wàn)、200萬(wàn)。未來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東 方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增 資本。該業(yè)務(wù)如何處理？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,28, 公司作出股東會(huì)決議 會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn)資，出具驗(yàn)資報(bào)告,DR: 資本公積 5 000 000 CR: 實(shí)收資本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1 000 000 案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本 一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙 持股比例分別為50

18、%、30%、20%，2011年3 月20日，經(jīng)股東會(huì)議決議審批，將盈余公積 500萬(wàn)轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,29,DR: 盈余公積 5 000 000 CR: 實(shí)收資本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000,附件：1.股東會(huì)議決議 2.驗(yàn)資報(bào)告 案例八：實(shí)收資本減少- - -減資 例1：一公司注冊(cè)資金100萬(wàn)，實(shí)收資本50萬(wàn)，根據(jù)公司法 2年內(nèi)必須出資完畢，2年快到期了，50萬(wàn)因缺乏資金無(wú) 法增資。怎么辦？ 答案：去工商局申請(qǐng)辦理減資程序，變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照。財(cái) 務(wù)無(wú)需做任何賬務(wù)處理。,2019/11/

19、16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,30,2.一公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)，實(shí)際到位1000萬(wàn) ，現(xiàn)經(jīng)股東會(huì)議決議減少注冊(cè)資金500萬(wàn)。,2011年8月30日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理 該筆業(yè)務(wù)？ 解析：第一步：股東作出減資決議 第二步：向工商局申請(qǐng)減資 第三步：稅務(wù)備案并進(jìn)行賬務(wù)處理 DR: 實(shí)收資本 500 CR：銀行存款 500,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,31,3.東方股份有限公司截至到2008年12月31日共同,發(fā)行股票10 000 000股，股票面值1元，資本公 積（股本溢價(jià)）1 500 000元，盈余公積1 000 000元。經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn) 金回購(gòu)本公司股

20、票2 000 000股并注銷。假定東 方房地產(chǎn)按照每股0.8元回購(gòu)股票，不考慮其他 因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？ 簡(jiǎn)析如下：庫(kù)存股成本=2 000 000*0.8 =1 600 000元,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,32,1.回購(gòu)股份時(shí),DR: 庫(kù)存股 1600 000 CR: 銀行存款 1600 000 2. 注銷股份時(shí) DR: 股本 2 000 000 CR: 庫(kù)存股 1600 000 資本公積- -股本溢價(jià) 400 000 3.如果東方股份以每股2.5元回購(gòu)股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,33,3.1 回

21、購(gòu)股份 DR: 庫(kù)存股 5000 000 CR: 銀行存款 5 000 000,3.2 注銷股份 DR: 股本 2000 000 資本公積- -股本溢價(jià) 1500 000 盈余公積 1 000 000 利潤(rùn)分配- -未分配利潤(rùn) 500 000 CR: 庫(kù)存股 5 000 000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,34,案例九：開辦費(fèi)的核算,開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費(fèi)用， 一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費(fèi) 、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及 不計(jì)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)成本的費(fèi)用。一般 包括籌建期間到取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆 收入之前的費(fèi)用。不包括籌建期間的固定資

22、產(chǎn) 與無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)。 發(fā)生時(shí)：DR: 管理費(fèi)用- -開辦費(fèi)- -*費(fèi)用 CR:現(xiàn)金（銀行存款OR其他應(yīng)付款）,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,35,案例十：印花稅的賬務(wù)處理,本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅 在獲取土地使用權(quán)階段詳細(xì)說(shuō)明。 DR: 管理費(fèi)用- -印花稅 CR: 庫(kù)存現(xiàn)金,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,36,第三模塊：獲取土地階段,第一部分：土地制度 土地所有權(quán)與使用權(quán)制度 國(guó)有土地 農(nóng)民集體所有 土地獲取方式 招、拍、掛出讓制度 以劃撥方式取得 以轉(zhuǎn)讓方式取得 投資者入股取得 并購(gòu)重組取得,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,37

23、,第二部分：獲取土地階段納稅, 契稅 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 稅率 3%-5% 征收對(duì)象：房地產(chǎn) 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納 案例一：2009年6月20日，甲公司以賬面價(jià)值 為1000萬(wàn)元、評(píng)估確認(rèn)價(jià)值為1200萬(wàn)元的土地 使用權(quán)對(duì)東方房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資入股，當(dāng)?shù)?2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,38,人民政府規(guī)定的契稅稅率為4%。請(qǐng)問該公,司如何計(jì)算和繳納契稅？ 解析：1.納稅主體與時(shí)限 納稅主體：東方房地產(chǎn)公司 時(shí)限：2009年6月30日 2.納稅金額計(jì)算 應(yīng)納契稅=1200*4%=48萬(wàn) 案例二：

24、東方房地產(chǎn)公司2010年12月摘牌 取得某市200畝的綜合用地的土地使用權(quán)，,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,39,每畝地價(jià)30萬(wàn)元，該公司按照規(guī)定繳納了,契稅。2011年7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城 市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅 用地，該公司按照要求對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估， 按照住宅用地評(píng)估后地價(jià)為11 000萬(wàn)元，按照 綜合用地評(píng)估后地價(jià)為9 000萬(wàn)元，該公司根 據(jù)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果補(bǔ)交了2000萬(wàn)元的 土地出讓金。該市契稅征收率為4%，東方地產(chǎn) 公司補(bǔ)繳契稅多少？ 解析：應(yīng)納契稅=（11 000-9 000）*4%=80萬(wàn),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)

25、英才,40, 印花稅,（財(cái)稅【2006】162號(hào)）財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于印花稅若干政策的通知的規(guī)定，對(duì) 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的 0.5貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利 許可證按件貼花，每件5元。 案例三：2009年1月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過(guò)競(jìng)標(biāo) 取得土地使用權(quán)100畝，地價(jià)為6000萬(wàn)，3月 取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,41,印花稅如何計(jì)算？,解析：1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí) 應(yīng)納印花稅=6 000*0.5=3萬(wàn)元 2 取得土地使用證應(yīng)納稅5元。 第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理 案例一：獲取土地

26、用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) 獲取土地成本借計(jì)入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，同時(shí)貸記“銀行存款 或應(yīng)付賬款”科目。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,42,東方房地產(chǎn)公司通過(guò)投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地總價(jià)款5 000萬(wàn)，,單價(jià)50萬(wàn)/畝,契稅稅率4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地 占用稅稅額22.5元/平方米,通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付土 地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi). 解析:1. 支付土地出讓金 DR:開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及 拆遷補(bǔ)償 5000 CR:銀行存款 5000,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,43,2. 應(yīng)交納契稅=5

27、000*4%=200萬(wàn),DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償 200 CR: 銀行存款 200 3.應(yīng)繳納耕地占用稅 100*666.67*22.5=150萬(wàn) DR:開發(fā)成本- - 土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償 150 CR: 銀行存款 150,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,44,4.簽訂出讓合同繳納印花稅,5000*0.5=2.5萬(wàn) DR:管理費(fèi)用- -印花稅 25000 CR:銀行存款 25000 案例二:獲取土地用于商品房開發(fā) 獲取土地用于商品房開發(fā)則計(jì)入”開發(fā)成本 -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償”科目. 2008年6月,東方房地產(chǎn)公司取得85畝土

28、地,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,45,使用權(quán)用于商品房開發(fā),價(jià)款2500萬(wàn)元,契,稅稅率4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅 22.5元/平方米,通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓 金及相關(guān)稅費(fèi). 解析: 1.計(jì)入房屋開發(fā)成本=土地買價(jià)+契 稅+耕地占用稅 =2500+2500*4%+85*666.67*22.5 =2727.5萬(wàn) 2.印花稅=2500*0.5,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,46,3.合并賬務(wù)處理,DR: 開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ) 償 2727.5 CR: 銀行存款 2727.5 4. 簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅 2500*0.5=1.2

29、5萬(wàn) DR: 管理費(fèi)用- -印花稅 1.25萬(wàn) CR: 銀行存款 1.25萬(wàn) 案例三：土地用于自建用房,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,47,如果土地是用來(lái)自建用房等地上建筑物時(shí)，則,取得的土地及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)- -土地使 用權(quán)”科目。并且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地 上建筑物合并計(jì)算成本，而作為“無(wú)形資產(chǎn)”核算 ，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷及計(jì) 提折舊。契稅及耕地占用稅也計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)成 本。 例：2008年3月12日，東方房地產(chǎn)公司以出讓 方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支 付500萬(wàn)元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)

30、英才,48,，發(fā)生建筑工程支出1100萬(wàn)。兩幢辦公,樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定 土地使用權(quán)使用年限50年，無(wú)殘值，寫字 樓的使用年限25年，預(yù)計(jì)殘值100萬(wàn)。采 用直線法計(jì)提折舊和攤銷。契稅率4%。 解析：1. 支付土地出讓金 DR: 無(wú)形資產(chǎn)- -土地使用權(quán) 500 CR: 銀行存款 500,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,49,2.繳納契稅,500*4%=20萬(wàn) DR: 無(wú)形資產(chǎn)- -土地使用權(quán) 20 CR: 銀行存款 20 3. 簽訂合同繳納印花稅 500*0.5=0.25萬(wàn) DR: 管理費(fèi)用- -印花稅 0.25 CR: 銀行存款 0.25 4.建造辦公樓支出,2

31、019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,50,先計(jì)入在建工程后固定資產(chǎn)即,DR: 在建工程 1100 CR:銀行存款（應(yīng)付賬款等） 1100 5. 辦公樓完工達(dá)到可使用狀態(tài) DR: 固定資產(chǎn)- -辦公樓 1100 CR: 在建工程 - -辦公樓 1100 6. 每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對(duì)辦公樓計(jì)提折舊 DR: 管理費(fèi)用- -無(wú)形資產(chǎn)攤銷10.4 - - 折舊費(fèi) 40,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,51,CR: 累計(jì)攤銷 10.4 累計(jì)折舊 40,案例四：土地用于賺取租金 企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對(duì) 外出租，應(yīng)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目。 例：東方房地產(chǎn)公司2007年10月取

32、得土地 使用權(quán)9 000萬(wàn)（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)， 已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本800萬(wàn)。 因房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，公司準(zhǔn)備減緩房地產(chǎn),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,52,開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。,2008年2月與甲公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同 ，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期 自2008年2月1日開始，租賃期2年。 解析： 1. 支付出讓金 DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9000 CR:銀行存款 9000 2. 支付土地開發(fā)成本,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,53,DR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 8 00,CR: 銀行存款 800 3. 自2008年2月1日

33、，租期開始，將土地轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn) DR: 投資性房地產(chǎn)- - 土地使用權(quán) 9800 CR: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9800 案例五：暫時(shí)沒有確定土地使用權(quán)的土地,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,54,先計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)”，后根據(jù)結(jié),果再確定轉(zhuǎn)入其他的會(huì)計(jì)科目。 關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說(shuō)明： 契稅一般不通過(guò)“ 應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算 具體計(jì)入什么科目，一般根據(jù)土地使用權(quán)的具體用途決定計(jì)入什么科目。 如果是土地開發(fā)，則計(jì)入“開發(fā)成本- -土地開發(fā)”，如果是房屋開發(fā)，自用則計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)- -土地使用權(quán)”。如果是,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,55,計(jì)入房

34、地產(chǎn)開發(fā)出售，則計(jì)入“開發(fā)成本- -,房屋開發(fā)“。 4.土地使用稅賬務(wù)處理 先計(jì)提： DR:管理費(fèi)用- -土地使用稅 CR:應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交土地使用稅 后上交： DR:應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交土地使用稅 CR: 銀行存款,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,56,第四模塊：開發(fā)建設(shè)階段,本階段重點(diǎn)核算內(nèi)容： 工程發(fā)包核算 材料核算 設(shè)備核算 往來(lái)賬核算 開發(fā)產(chǎn)品與費(fèi)用核算 土地使用稅核算 印花稅核算 房產(chǎn)稅核算 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,57,一、報(bào)批報(bào)建手續(xù),1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2. 國(guó)有土地使用證 3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4. 建筑工程施工許

35、可證 二、 項(xiàng)目施工建設(shè) 1. 材料及設(shè)備供應(yīng) 2. 工程發(fā)包 結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算 3. 工程分包,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,58,三、竣工驗(yàn)收備案,四、 產(chǎn)權(quán)初始登記 成本費(fèi)用核算 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,59,二、成本核算過(guò)程,開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2. 前期工程費(fèi) 3.建筑安裝工程 4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5.公共配套設(shè)施費(fèi) 6.開發(fā)間接費(fèi)用 未建 在建 已完工（開發(fā)產(chǎn)品）,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,60,實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支

36、出,成本,期間費(fèi)用,直接成本,間接成本,各成本的具體項(xiàng)目為：,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或征地費(fèi) 前期工程費(fèi) 可行性研究 規(guī)劃設(shè)計(jì) 水文地質(zhì) 工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪 通水、通電、通路 清理平整建設(shè)用地,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,61,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),開發(fā)小區(qū)道路 供水、電、氣、排污、排洪 通訊照明工程（以上簡(jiǎn)稱“七通”） 環(huán)衛(wèi)與綠化工程 公共配套設(shè)施費(fèi) 水塔 停車場(chǎng) 消防設(shè)施 小區(qū)外交通道路 開發(fā)間接費(fèi) 除可將能夠確定的土地用于房屋開發(fā)的直接計(jì)入“開發(fā)成本- -房屋開發(fā)” ；其他土地開發(fā)支出直接計(jì)入“開發(fā)成本- - -土地開發(fā)”,2019/1

37、1/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,62,土地開發(fā)成本核算,1.土地出讓金 借：開發(fā)成本-土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款 2.支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 借：開發(fā)成本-土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款 3.支付地下管道安裝工程 借：開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸： 應(yīng)付賬款- -A 施工公司 4.月末，一部分土地自用，一部分轉(zhuǎn)讓,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,63,根據(jù)土地開發(fā)總成本和面積等分配,借：開發(fā) 產(chǎn)品- - -自用土地 -商品性土地 貸：開發(fā)成本- - -土地開發(fā) 土地轉(zhuǎn)讓時(shí)： 借：營(yíng)業(yè)成本- - -土地轉(zhuǎn)讓成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品- - -商品

38、性土地 如果土地開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)建設(shè)， 則需進(jìn)行如下賬務(wù)處理：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,64,即由土地階段轉(zhuǎn)到房屋開發(fā)階段：,借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) - -前期工程費(fèi) - -基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸：開發(fā)成本- -土地開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) - -前期工程費(fèi) - -基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)核算過(guò)程如何,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,65,房屋開發(fā)核算主要科目如下：,開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償（商品房A) - -前期工程費(fèi)（商品房A) - -基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房A) - -建筑安裝工程費(fèi)（商品房A) - -公共

39、配套設(shè)施費(fèi)（商品房A) - -開發(fā)間接費(fèi)用（商品房A) 此過(guò)程如何歸集和分配各項(xiàng)開支？ 最后：借：開發(fā)產(chǎn)品- -商品房A 貸：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)（商品房A) 關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用的分配原則：,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,66,公共配套設(shè)施費(fèi)是一種公共建筑設(shè)施，如,建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房、變電 所、自行車棚等。如果根據(jù)相關(guān)法規(guī)、產(chǎn) 權(quán)及其收益不屬于開發(fā)商，則公共配套設(shè) 施成本應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入房屋成本。 發(fā)生支出時(shí)： 借：開發(fā)成本- -開發(fā)配套設(shè)施開發(fā) 貸：銀行存款（應(yīng)付賬款等） 分配時(shí)： 借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -配套設(shè)施費(fèi),2019/11/16,厚積薄發(fā)

40、，成會(huì)計(jì)英才,67,貸：開發(fā)成本- -配套設(shè)施開發(fā),關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用如下： 開發(fā)間接費(fèi)用的具體內(nèi)容包括： 管理人員的工資 五險(xiǎn)一金 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,68,工程管理費(fèi),周轉(zhuǎn)房攤銷 項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等 發(fā)生時(shí)： 借：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費(fèi)用 貸：現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 分配時(shí)： 借：開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -開發(fā)間接費(fèi)用 貸：開發(fā)成本- -開發(fā)間接費(fèi)用,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,69,分配間接成本的原則：,占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預(yù)算造價(jià)法 房屋開發(fā)核算案例見P75，大家

41、動(dòng)手做一做！,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,70,配套設(shè)施開發(fā)成本核算,配套設(shè)施開發(fā)核算原則與房屋開發(fā)類似，具體 核算的科目為： 開發(fā)成本- -配套設(shè)施開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(A商場(chǎng)） -前期工程費(fèi)（A商場(chǎng)） - -基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（A商場(chǎng)） - -建筑安裝工程費(fèi)（A商場(chǎng)） -開發(fā)間接費(fèi)用（A商場(chǎng)） - -配套設(shè)施費(fèi)（A商場(chǎng)） 配套設(shè)施竣工，則根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表進(jìn)行以下賬務(wù)處理： 借：開發(fā)產(chǎn)品- -配套設(shè)施（A商場(chǎng)） 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)上述三級(jí)科目,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,71,銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用核算即期間費(fèi),用核算同其他行業(yè)，不再贅述。 請(qǐng)思考

42、，如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)材料，則應(yīng) 采用哪些會(huì)計(jì)科目，以及如何核算以下內(nèi)容 1.材料核算 2.往來(lái)賬目 3.委托加工物資 4. 固定資產(chǎn) 關(guān)于投標(biāo)保證金與履約保證金的核算,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,72,案例：東方房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購(gòu)空調(diào)，投標(biāo)保,金為5萬(wàn)，投標(biāo)結(jié)束后，甲公司中標(biāo)，乙公司中 標(biāo)反悔，丙公司未中標(biāo)。東方房地產(chǎn)公司如何 賬務(wù)處理？ 1.收取投標(biāo)保證金 借：銀行存款 15萬(wàn) 貸：其他應(yīng)付款 15萬(wàn) 2.甲公司中標(biāo)，根據(jù)中標(biāo)通知書，轉(zhuǎn)為履約保 證金 借：其他應(yīng)付款- -甲公司（投標(biāo)保證金） 貸：其他應(yīng)付款- -甲公司（履約保證金） 5萬(wàn),2019/11/16,厚積薄發(fā)，

43、成會(huì)計(jì)英才,73,3.乙公司反悔,借：其他應(yīng)付款- -乙公司（投標(biāo)保證金） 貸：營(yíng)業(yè)外收入 4. 退回丙公司保證金 借：其他應(yīng)付款- -丙公司（投標(biāo)保證金） 貸：銀行存款 關(guān)于與施工單位結(jié)算如何賬務(wù)處理？ 案例見P100,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,74,開發(fā)產(chǎn)品增加與減少的核算：,開發(fā)增加 借：開發(fā)產(chǎn)品- -土地 - -房屋 - -配套設(shè)施 貸：開發(fā)成本 2. 開發(fā)產(chǎn)品減少 （1）實(shí)際對(duì)外轉(zhuǎn)讓 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）分期收款方式,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,75,借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品,貸：開發(fā)產(chǎn)品 （3）計(jì)入周轉(zhuǎn)房 借：周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （

44、4）計(jì)入投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)階段關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅的核算,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,76,第五模塊：轉(zhuǎn)讓與銷售階段,本階段主要業(yè)務(wù)內(nèi)容： 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓； 商品房銷售； 其他建筑物、附著物銷售； 配套設(shè)施銷售等 本階段主要稅種： 營(yíng)業(yè)稅； 城建稅； 教育費(fèi)附加；,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,77,土地增值稅；,企業(yè)所得稅； 印花稅等。 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 出售 交換 贈(zèng)與 房地產(chǎn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后90日內(nèi)向房地產(chǎn)管 理部門備案,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,78,二、商品房銷售,1.商品房銷售包括商品房預(yù)售與現(xiàn)

45、房銷售 預(yù)售許可證，預(yù)售交付90天后到房地產(chǎn)管理部 門辦理登記備案手續(xù)。 2.自行銷售與委托銷售 3.付款方式： 一次性付款； 分期付款； 按揭付款。 4.商品房銷售流程,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,79,商品房銷售流程如下：,前期策劃與營(yíng)銷 取得預(yù)售許可證后開盤預(yù)售 簽訂銷售合同與收款 商品房交付,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,80,商品房交付流程如下：,通知業(yè)主辦理入住手續(xù) 確認(rèn)身份 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房并交鑰匙 辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證 第一部分：轉(zhuǎn)讓與銷售階段會(huì)計(jì)處理,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,81,一、銷售階段的會(huì)計(jì)科目設(shè)置：,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入- -土

46、地轉(zhuǎn)讓收入 - -商品房銷售收入 - -配套設(shè)施銷售收入 - -代建工程結(jié)算收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本- -土地轉(zhuǎn)讓成本 - -商品房銷售成本 - -配套設(shè)施銷售成本 - -代建工程結(jié)算成本 其他業(yè)務(wù)收入,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,82,其他業(yè)務(wù)成本,預(yù)收賬款 應(yīng)收賬款 應(yīng)交稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案例 案例一：東方房地產(chǎn)公司對(duì)外轉(zhuǎn)讓已經(jīng)開放完 成的土地一塊，價(jià)值2000萬(wàn)元，實(shí)際取得成本 為1300萬(wàn)，已辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，價(jià)款已存入銀行。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,83,如何進(jìn)行賬務(wù)處理？,確認(rèn)收入 借：銀行存款 2000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入- -土地轉(zhuǎn)讓收

47、入 2000 2. 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本- -土地轉(zhuǎn)讓成本 1300 貸： 開發(fā)產(chǎn)品- -商品性土地 1300 3.繳納各種稅金 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=（2000-1300）*5%=35萬(wàn)； 應(yīng)交城建稅=35*7%=2.45萬(wàn),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,84,應(yīng)交教育費(fèi)附加=35*3%=1.05萬(wàn),應(yīng)交印花稅=2000*5/10000=1萬(wàn) 應(yīng)交土地增值稅： （1）扣除項(xiàng)目金額=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5萬(wàn) （2）增值額=2000-1339.5=660.5萬(wàn) （3）增值率=660.5/1339.5*100% =49%,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)

48、計(jì)英才,85,（4）應(yīng)交土地增值稅=660.5*30%=198.15萬(wàn),借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 2366500 貸：應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 350 000 - -應(yīng)交城建稅24500 - -應(yīng)交教育費(fèi)附加10500 - -應(yīng)交土地增值稅 1981500 借：管理費(fèi)用- -印花稅 10 000 貸： 銀行存款 10 000 轉(zhuǎn)讓土地營(yíng)業(yè)稅政策參見財(cái)稅【2003】16號(hào),2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,86,商品房銷售案例,一、商品房預(yù)售會(huì)計(jì)核算 1.定金- -“其他應(yīng)付款”或“預(yù)收賬款”；收到 定金后無(wú)論財(cái)務(wù)如何做賬務(wù)處理，定金應(yīng)計(jì)算 繳納營(yíng)業(yè)稅等； 2. 預(yù)售房會(huì)計(jì)核算- -“預(yù)收賬

49、款”或“應(yīng)收賬 款”；同時(shí)根據(jù)稅法應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、附加 稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 3. 按揭保證金核算 銀行要求房地產(chǎn)公司除開立一般結(jié)算戶外，還,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,87,需開立一個(gè)按揭保證金賬戶。企業(yè)在報(bào)建,時(shí)，計(jì)委和建委要求銀行開具資金證明，按揭 保證金上的資金不能計(jì)算在內(nèi)。在編制現(xiàn)金流 量表時(shí)，此資金也不能視同“現(xiàn)金”概念。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行繳納的按揭保證金，有的是從銀行貸款中直接扣減，有的是銀行 先發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)企業(yè)從結(jié)算賬戶中劃轉(zhuǎn) 到保證金賬戶。 貸款行直接扣收按揭貸款保證金時(shí)： 借：銀行存款,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,8

50、8,借：其他貨幣資金- -按揭保證金戶,貸： 預(yù)收賬款 如果是從一般結(jié)算戶直接轉(zhuǎn)入按揭保證金時(shí)， 借：其他貨幣資金- -按揭保證金 貸：銀行存款 購(gòu)房人違約未及時(shí)還款時(shí)，貸款行從按揭保證 金戶扣收承購(gòu)人本息時(shí)： 借：其他應(yīng)收款 貸：其他貨幣資金- -按揭保證金 承購(gòu)人還款時(shí)，做相反的分錄。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,89,按揭保證金解凍時(shí)：,借：銀行存款 貸：其他貨幣資金- -按揭保證金 案例一：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷 售商品房一套，房屋價(jià)款1 80萬(wàn)，承購(gòu)人首付 款70萬(wàn)，按揭貸款110萬(wàn)。2008年5月，該套商 品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款中直接 收取10

51、%按揭保證金。放款次月起，承購(gòu)人開 始還款。2008年12月5日還款日，承購(gòu)人未及時(shí) 還款，貸款銀行直接從按揭保證金戶扣款6500,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,90,元；12月底，承購(gòu)人補(bǔ)繳納了還款2009年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭,貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)的一般結(jié)算戶。如何 進(jìn)行賬務(wù)處理？ 分析： 1.承購(gòu)人支付首付款 借：銀行存款 70 貸：預(yù)收賬款 70 2.商品房款按揭到帳 借：銀行存款 99,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,91,其他貨幣資金- -按揭保證金 11,貸：預(yù)收賬款 110 3.承購(gòu)人違約 借：其他應(yīng)收款 6500 貸：其他貨幣資金

52、- -按揭保證金 6500 4.承購(gòu)人補(bǔ)繳納還款 借：其他貨幣資金- -按揭保證金 6500 貸：其他應(yīng)收款 6500 5.按揭保證金解凍 借：銀行存款 11,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,92,貸：其他貨幣資金- -按揭保證金 11,代收配套設(shè)施費(fèi)、辦證費(fèi)及維修基金的核算 含義：房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款時(shí)，同時(shí)代收天 然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、 房產(chǎn)證辦證費(fèi)及維修基金等費(fèi)用。 核算科目“其他應(yīng)付款”，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總 局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅問題的通 知（國(guó)稅發(fā)【2004】69號(hào)），住房專項(xiàng)維修,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,93,基金不征納營(yíng)業(yè)稅

53、。,案例：東方房地產(chǎn)公司2009年6月銷售給承購(gòu)人 甲商品房一套，價(jià)款為50萬(wàn)。城建稅7%、教育 費(fèi)附加3%，土地增值稅預(yù)征率3%，企業(yè)所得稅 預(yù)計(jì)毛利率15%。則： 1.公司收到承購(gòu)人購(gòu)房定金3萬(wàn) 借：銀行存款 3 貸：預(yù)收賬款- -甲 3 2.預(yù)收承購(gòu)人甲支付首付款12萬(wàn) 借：銀行存款,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,94,貸：預(yù)收賬款 - -甲 12,3.承購(gòu)人甲按揭貸款到帳 35萬(wàn) 借：銀行存款 35 貸：預(yù)收賬款- -甲 35 4.收到承購(gòu)人繳納配套費(fèi)1.5萬(wàn)，維修基金0.46 萬(wàn)，辦證費(fèi)800元， 借：銀行存款 20400 貸：其他應(yīng)付款- -甲（配套費(fèi)用） 15000

54、 - -甲（維修基金）4600 - -甲（辦證費(fèi)） 800,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,95,5.計(jì)算應(yīng)交納各種稅費(fèi),應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=500000*5%=25000 應(yīng)交城建稅=25790*7%=1805.3 應(yīng)交教育費(fèi)附加=25790*3%=773.7 應(yīng)交企業(yè)所得稅=500000*15%*25%=18750 預(yù)交土地增值稅=500000*3%=15000 應(yīng)交印花稅=500000*0.5/1000=250 稅費(fèi)賬務(wù)處理如下： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 62119 貸：應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 25790,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,96,貸：應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交城建

55、稅 1805.3,- -應(yīng)交教育費(fèi)附加773.7 - -應(yīng)交所得稅 18750 - -應(yīng)交土地增值稅 15000 借：管理費(fèi)用- -印花稅 250 貸：庫(kù)存現(xiàn)金 250 6.支付代收費(fèi)用 借：其他應(yīng)付款- -甲（配套費(fèi)用） 15000 - -甲（維修基金）4600 - -甲（辦證費(fèi)） 800,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,97,貸：銀行存款 20400,二、商品房銷售的核算 商品房銷售收入的確認(rèn)原則 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬 轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方 企業(yè)既沒有保留通的常與所有權(quán)相聯(lián)系的 繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品實(shí)施控制 收入的金額能夠可靠地計(jì)量 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)

56、 相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,98,2. 商品房收入的計(jì)量,符合收入確認(rèn)的原則，確認(rèn)收入、成本及相應(yīng) 的稅金。 案例1：東方房地產(chǎn)公司2008年6月將正在開發(fā) 的商品房預(yù)售，合同收入2600萬(wàn)，2009年4月開 發(fā)的商品房已經(jīng)全部辦理竣工驗(yàn)收并交房，商 品房實(shí)際開發(fā)成本1520萬(wàn)。企業(yè)當(dāng)月確認(rèn)商品 房銷售收入，并辦理土地增值稅清算，應(yīng)交土 地增值稅120萬(wàn)，已預(yù)交土地增值稅78萬(wàn)。如何 核算？,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,99,1.商品房竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)開,發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋 1520 貸：開發(fā)成本-

57、-房屋 1520 2.商品房移交時(shí)確認(rèn)收入 借：預(yù)收賬款 2600 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2600 3.月末結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1520,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,100,貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋 1520,4.計(jì)算稅金 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 143 貸：應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 130 - -應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 9.1 - -應(yīng)交教育費(fèi)附加 3.9 5.清算土地增值稅 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 120 貸：應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交土地增值稅 120,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,101,6.清算土地增值稅,借：應(yīng)交稅費(fèi)- -應(yīng)交土地增值稅 42 貸：銀行存款 42

58、 分期收款方式銷售收入的確認(rèn) 為了便于管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置分期收 款開發(fā)產(chǎn)品備查薄或銷售臺(tái)賬，詳細(xì)記錄分期 收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價(jià)、成本、已收取價(jià) 款和未收取價(jià)款等資料。 案例2 預(yù)收款銷售商品房 東方房地產(chǎn)公司以分期收款方式銷售商品房一,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,102,套，銷售價(jià)款為120萬(wàn)，成本為90萬(wàn)。合同,約定5期房款，每期收回合同價(jià)款的20%，收款 時(shí)間為2008年59月每月8日，交房時(shí)間為2008 年10月31日，交房前必須付清房款。 1.2008年5-9月每月8日預(yù)收款時(shí) 借：銀行存款 24 貸：預(yù)收賬款 24 2. 2008年10月31日，移交商品房

59、確認(rèn)收入 借：預(yù)收賬款 120 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入- -商品房銷售收入 120,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,103,3.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 90 貸：開發(fā)產(chǎn)品- -房屋 90 商品房交付后分期收款銷售 交房后分期收款應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品” ，用于核算已經(jīng)交付但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品成本 。通常按照合同約定的收款日期確認(rèn)銷售收入 的實(shí)現(xiàn)。將商品房移交或辦妥分期收款銷售合 同時(shí)，按商品房的實(shí)際成本借記“分期收款開 發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。按合同規(guī),厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,104,定期限收取銷售價(jià)款（包括第一次收款時(shí),），按本期應(yīng)收取的金額，借記“應(yīng)收賬款、 銀行存款”等科目，按當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入計(jì) 入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。同時(shí)，按開發(fā)產(chǎn)品全部 銷售成本占總收入的比例計(jì)算出本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的 銷售成本，同時(shí)貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科 目。,2019/11/16,厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才,105,