商業(yè)銀行二手房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)管理.docx

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1、商業(yè)銀行二手房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)管理吳曉云伴隨居民住房消費(fèi)需求的日益增加， 銀行個(gè)經(jīng)公安部身份查詢系統(tǒng)核查 ，姓名和身份證號(hào)不一致 ；借款人提供的戶口本經(jīng)戶籍所在地派出所鑒定系偽造等等。 這些 問題如不認(rèn)真審核，往往很難發(fā)現(xiàn)，而一旦借款人提供了虛 假的身份證明，將直接導(dǎo)致騙貸事件的發(fā)生。（2）收入證明不真實(shí)。 收入證明決定著借款人的償債能 力。 銀監(jiān)會(huì)在商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引中明確規(guī) 定“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50% 以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55以下（含55%）”。 但此規(guī)定成為個(gè)別銀行信貸人員輔導(dǎo)客戶填寫收入 證明的數(shù)字依據(jù)，在實(shí)際工作中，

2、發(fā)現(xiàn)了大量收入證明不實(shí)的案例，具體表現(xiàn)為以下幾種形式 ：借款人并非在提供收 入證明的工作單位工作； 收入證明出具單位經(jīng)工商核查早 已注銷或吊銷； 借款人私自挪用單位公章加蓋收入證明；收入證明上加蓋的公章系偽造；借款人的實(shí)際收入水平 與收入證明存在較大差距等等。 這些問題都將為貸款留下嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)隱患。（3）貸款用途虛假。 由于個(gè)人消費(fèi)貸款期限長(zhǎng)、利率低， 因此很多借款人編造購房 、購車、裝修等用途證明文件以騙 取銀行消費(fèi)信貸，而其真實(shí)貸款目的是用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或 其他消費(fèi)。（4）關(guān)聯(lián)交易。 通過自己人之間的關(guān)聯(lián)交易來達(dá)到獲取 銀行貸款的目的，如配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋買賣 。 這種交易

3、除了產(chǎn)權(quán)的過戶外 ，沒有居住人的變更 ，也不存在 首期付款，貸到的資金根本不是用于支付房款 ，而是用于其 他方面，甚至是歸還賭債，目前逾期的貸款中這種情況很多。3抵押物瑕疵。 無論是二手房按揭還是抵押業(yè)務(wù)，銀行 都是以該房屋作為還款保證的， 但由于二手房相比于新房，其所處的物理狀況劣勢(shì)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值決定了銀行所持有的 抵押房屋物權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn) ，比如物理狀況、物權(quán)瑕疵、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、拆遷規(guī)劃等等。 在對(duì)抵押物的實(shí)地征信中，發(fā)現(xiàn)了諸多問題，比如抵押物坐落位置偏僻、房齡較長(zhǎng)、評(píng)估 價(jià)格偏高、出租使用等等。 特別是出租問題，擔(dān)保法中明確 規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合 同

4、在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 因此，如不能及 時(shí)發(fā)現(xiàn)這些問題，采取相應(yīng)防范措施 ，將直接影響抵押物的 處置變現(xiàn)能力。4操作風(fēng)險(xiǎn)。 目前，大多數(shù)銀行在二手房貸款業(yè)務(wù)中采 取見“他項(xiàng)權(quán)證”放款的原則，但也有個(gè)別銀行為吸攬中介業(yè)務(wù)，采取見“房管局辦理抵押登記收件憑證 ”放款，此舉風(fēng)險(xiǎn) 很大。 而且，多數(shù)銀行由于人力有限，委托中介或借款人提取 他項(xiàng)權(quán)證，一旦有人借機(jī)偽造他項(xiàng)權(quán)證 ，將給銀行造成不實(shí) 抵押。 某銀行就已經(jīng)出現(xiàn)了一起抵押物并不存在，而巨額貸款已經(jīng)發(fā)放的案例。人住房貸款增長(zhǎng)迅速， 特別是二手房市場(chǎng)的成交活躍， 使得各商業(yè)銀行將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)，而陸續(xù)推出按揭 、轉(zhuǎn)按揭、循環(huán)

5、貸、抵押貸等業(yè)務(wù)品種。 資金的充裕、業(yè)務(wù)品種的豐富，加之客戶資源的有限性，使得商業(yè)銀行間爭(zhēng)奪二手房客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化，部分銀行以提高辦事速度 、降低取費(fèi)為吸攬客戶的 手段，使得貸款審批手續(xù)一減再減。 在審計(jì)業(yè)務(wù)實(shí)踐中了解 到，商業(yè)銀行在二手房貸款方面存在著突出風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)出現(xiàn)的 這些問題應(yīng)引起足夠重視，筆者就此提出防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。一、商業(yè)銀行在二手房貸方面存在的主要 風(fēng)險(xiǎn)1中介公司存在的信用風(fēng)險(xiǎn)。 因目前二手房貸款的客戶 資源大多為中介所掌握，所以造成很多銀行在推出新業(yè)務(wù)品種時(shí)過度依賴中介，將中介作為業(yè)務(wù)擴(kuò)張的主要營(yíng)銷力量，甚 至給予某些中介一定的授信額度，從而為中介公司占?jí)嚎蛻?資金、欺

6、騙客戶提供了方便 ，而各銀行間的惡性競(jìng)爭(zhēng)也使得中介弄虛作假幫助客戶騙貸有恃無恐。中介公司對(duì)二手房貸款業(yè)務(wù)的介入對(duì)于銀行而言，一方 面，擴(kuò)大了業(yè)務(wù)；另一方面，加大了風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)中介以及貸 款中介相對(duì)而言屬門檻較低的行業(yè)，而其占用的借款人首付 款和貸款金額往往超過注冊(cè)資本的數(shù)十倍， 從理論上說，這 是一個(gè)較為危險(xiǎn)的數(shù)字 ，一旦發(fā)生挪用資金現(xiàn)象 ，必給市場(chǎng) 造成恐慌和社會(huì)的不安定。從實(shí)際業(yè)務(wù)操作中發(fā)現(xiàn)，中介公司的交易行為不僅僅對(duì) 銀行所發(fā)放貸款的安全性構(gòu)成威脅，甚至對(duì)整個(gè)貨幣政策構(gòu) 成威脅。 部分貸款資金游離出銀行的控制，未及時(shí)流向借款 人或賣房人，而在中介公司體內(nèi)循環(huán)擴(kuò)張，創(chuàng)造了貨幣，一定 程度

7、上干擾了國家的貨幣政策，一旦中介投資失敗導(dǎo)致資金 鏈斷裂，中介無力支付客戶資金，必將引發(fā)風(fēng)波。 而銀行是現(xiàn) 金的凈流出方，承擔(dān)著最終的信用風(fēng)險(xiǎn)。2貸款主體及交易行為真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。 銀行開辦二手房貸 款業(yè)務(wù)的目的不僅是為了以金融工具方便居民，更是為了完成一單合法的貸款發(fā)放， 從借款人日后的還本付息過程中，為銀行創(chuàng)造利潤(rùn)。 因此，銀行必須確保貸款資金最終流向真 實(shí)的借款人、 用于實(shí)現(xiàn)貸款申請(qǐng)書上所列明的支付功能，并 且借款人提供了沒有瑕疵的抵押物作為擔(dān)保。近來,銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)了貸款欺詐案例， 而正是由于銀行在審查借款人、貸款事項(xiàng)以及抵押物真實(shí)性 方面出現(xiàn)了失誤，從而導(dǎo)致欺詐案件的發(fā)生。

8、 具體表現(xiàn)為以 下幾種形式:（1）借款人身份及資質(zhì)虛假。 比如借款人提供的身份證222011 年第 7 期管理薈萃企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)中存在的風(fēng)險(xiǎn)淺議段淑哲二、商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施鑒于個(gè)人住房貸款尤其是目前二手房按揭及抵押貸款 存在的問題，建議商業(yè)銀行采取如下措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：1針對(duì)中介信用風(fēng)險(xiǎn)。（1）客戶交易資金實(shí)行代收代付。 加強(qiáng)對(duì)代收代付資金 的監(jiān)管，嚴(yán)格控制中介扣劃客戶貸款資金。（2）對(duì)銀行合作中介進(jìn)行全面評(píng)級(jí) ， 詳細(xì)了解其經(jīng)營(yíng)模 式、資金流向、資金缺口、涉及客戶數(shù)量，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以根據(jù)評(píng)級(jí)結(jié)果對(duì)與銀行合作的房屋中介的準(zhǔn)入做出相關(guān)規(guī)定,以 防范金融風(fēng)險(xiǎn)。2針對(duì)貸款主體及交易行為真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)。 全

9、面落實(shí)銀監(jiān) 會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引要求，在二手房貸款業(yè)務(wù)中引入第三方專業(yè)征信機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的身份真實(shí)性、收所謂網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)，是指在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下對(duì)各種交易和事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn) 、計(jì)量和披露的會(huì) 計(jì) 活動(dòng)。 它是建立在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境基礎(chǔ)上的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，是電子商務(wù)的重要組成部分。 它將幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的協(xié)同遠(yuǎn)程報(bào)表 、報(bào)賬、查賬、 審計(jì)等遠(yuǎn)程處理 ， 事 中 動(dòng)態(tài)會(huì)計(jì)核算與在線財(cái)務(wù)管理， 支持電子單據(jù)與電子貨幣， 改變財(cái)務(wù)信息的獲取與利用方式。一、網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)存在的風(fēng)險(xiǎn)如今網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)已被廣泛應(yīng)用于企業(yè) 、 金 融 、 電 子 稅 收 等 各個(gè)領(lǐng)域。 網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)擁有許多優(yōu)越性，它可使企業(yè)會(huì)計(jì)信息 提供更及時(shí)，

10、會(huì)計(jì)信息披露更全面，信息的獲取更具針對(duì)性， 實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)資源的軟、硬件共享。 但是隨著日益擴(kuò)大的網(wǎng)絡(luò) 環(huán)境， 對(duì)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)本身及其安全又將產(chǎn)生很大的影響， 不僅影響傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理及信息的披露方式，而且大量 無序信息和網(wǎng)絡(luò)垃圾占據(jù)了寶貴的網(wǎng)絡(luò)資源，加重了網(wǎng)絡(luò)的 負(fù)擔(dān)，影響了網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)信息的 傳 輸 效 率 ， 嚴(yán)重時(shí)誘發(fā)網(wǎng)絡(luò)廣 入真實(shí)性、貸款事項(xiàng)真實(shí)性以及抵押物真實(shí)性進(jìn)行實(shí) 地 核查，以防止客戶騙貸風(fēng)險(xiǎn)。3針對(duì)操作性風(fēng)險(xiǎn)。 嚴(yán)格控制放款環(huán)節(jié)，堅(jiān)持“見他權(quán)證 放款”，堅(jiān)持貸款劃至賣房人賬戶后不能由中介扣劃。 另外，為了防止貸款人偽造權(quán)證，銀行應(yīng)委派專人負(fù)責(zé)到房管局提 取他項(xiàng)權(quán)證，以堵塞放款漏洞，

11、保證真實(shí)抵押。4針對(duì)抵押物瑕疵。（1）嚴(yán)格地說，要保證一單貸款交易的安全，僅做到了見“他項(xiàng)證權(quán)”放款還是不夠的。 銀行要保證貸款業(yè)務(wù)所涉及抵 押物的安全，還需要收集抵押房屋的全面信息。 審查房屋是否附著有足以導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的處理權(quán)不完整的租約；調(diào) 查是否存在共有產(chǎn)權(quán)問題，動(dòng)遷安置房、職工房改房等，個(gè)人 只有房產(chǎn)證而無土地證 ，屬于部分產(chǎn)權(quán)房 ；以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”出售 給個(gè)人的住房，個(gè)人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。 產(chǎn) 權(quán)共有甚至?xí)苯訉?dǎo)致抵押無效。 即便物權(quán)下的所有權(quán)利完 整移交，原產(chǎn)權(quán)人若不辦理戶口遷出也會(huì)導(dǎo)致新產(chǎn)權(quán)人無法 享受到該房屋所附著的制度利益。（2）除了物權(quán)瑕疵會(huì)干擾二手房貸款中

12、的債權(quán)保障體系，作為抵押物的房產(chǎn)，其本身的物理狀況也會(huì)影響到債權(quán)的安 全。 銀行應(yīng)掌握二手房入市前的裝飾程度及其試圖掩蓋的房 屋物理狀況所存在的瑕疵。（3）在抵押物產(chǎn)權(quán)上和物理上都沒有瑕疵的情況下，銀行 還要防范房屋價(jià)格的高估風(fēng)險(xiǎn)。 這種高估有可能是評(píng)估機(jī)構(gòu)的失誤，但更多的是主觀惡意所導(dǎo)致的。 選擇聲譽(yù)良好的評(píng) 估事務(wù)所能夠降低這類風(fēng)險(xiǎn)， 如果房?jī)r(jià)上漲不多或不漲，借款人幾乎不會(huì)還貸，銀行將成為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)人。綜上所述，二手房貸款由于牽涉面廣，包括買房人、賣房 人、房屋交易中介、房屋價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、律師、保險(xiǎn)公司、可 能的房屋租賃人、可能的房屋共有人、可能的擔(dān)保公司，銀行 與上述各方之間都

13、存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，其中的任何一 個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題， 將直接削弱貸款人還款能力和還款意愿。 抵押物所潛在的各類瑕疵則決定了抵押物的變現(xiàn)能力、變現(xiàn) 速度。 因此，全流程進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，全面掌握真實(shí)貸款人 的資信相關(guān)信息 、掌握抵押物的物理狀況 、物權(quán)項(xiàng)下各項(xiàng)權(quán) 利的完整性，才能精確計(jì)量貸款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)安全的信貸交易。(作 者 單 位 ：建設(shè)銀行河北省分行營(yíng)業(yè)部)播風(fēng)暴。險(xiǎn)。這些信息污染如同工業(yè)污染一樣存在著巨大的風(fēng) 企業(yè)會(huì)計(jì)信息所面對(duì)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境包括企業(yè)的外部和內(nèi) 部的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。 會(huì)計(jì)信息失真，這個(gè)在傳統(tǒng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中 本難解決的問題在網(wǎng)絡(luò)條件下將變得更加復(fù)雜。 網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)實(shí) 現(xiàn)了實(shí)時(shí)跟蹤的功能，

14、可以動(dòng)態(tài)地跟蹤企業(yè)的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)變 動(dòng)，給予必要的揭露 ，有效地?cái)U(kuò)大了會(huì)計(jì)報(bào)表及附注的信息 容量， 實(shí)現(xiàn)了資源共享，提高了企業(yè)資源的使用效率和經(jīng)濟(jì)效 益，但同時(shí)也帶來了極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：1會(huì)計(jì)信息傳輸?shù)耐暾院驼鎸?shí)性。 盡管信息傳遞的無 紙化可以有效避免一些由于人為原因而導(dǎo)致會(huì)計(jì)失真的現(xiàn) 象，但仍不能排除電子憑證 、 電子賬簿可能被隨意修改而不 留痕跡的行為。 會(huì)計(jì)信息在網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)倪^程中若被干擾、破 壞、截取或篡改，就會(huì)使會(huì)計(jì)信息的需求者可能得不到完整、 真實(shí)的會(huì)計(jì)信息，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的失敗。 另外，傳統(tǒng)的依 靠鑒章確保憑證有效性和明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任的手段不復(fù)存在。 由 于缺乏有效的確認(rèn)標(biāo)識(shí)，信息接受方會(huì)懷疑所獲取財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 的真實(shí)性；同樣，作為信息發(fā)送方 ，也有類似的擔(dān)心 ， 即 傳 遞 的信息能否被接受方正確識(shí)別并下載。2會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的安全性。網(wǎng)絡(luò)會(huì)計(jì)主要依靠數(shù)據(jù)的自動(dòng)處理功能，客觀或人為的差錯(cuò)都將造成嚴(yán)重的后果 ， 嚴(yán) 重 時(shí) 會(huì)導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)癱瘓，威脅傳輸?shù)男畔⒌耐暾?，甚至使信息丟失， 造成不可估量的損失。 如人為因素導(dǎo)致磁盤、光盤等磁介質(zhì) 載體檔案保管不善，造成數(shù)據(jù)信息的丟失和泄漏。3網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全性。 計(jì)算機(jī)病毒多樣化、傳播速度快、232011 年第 7 期