福建省國土資源廳關于進一步規(guī)范土地使用權交易市場的通知

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. 福建省國土資源廳關于進一步規(guī)范土地使用權交易市場的通知 閩國土資綜〔2011〕241號 各市、縣（區(qū)）國土資源局，平潭綜合試驗區(qū)環(huán)境與國土資源局： 　　為深入貫徹落實國土資源部黨組《關于國土資源系統(tǒng)開展“兩整治一改革”專項行動的通知》（國土資黨發(fā)[2010]45號）的精神，結合我省工作實際，現(xiàn)就進一步規(guī)范土地使用權交易市場通知如下： 　　一、健全完善土地招拍掛出讓制度 　　各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要把全面推動土地交易市場建設，作為顯化國有資產(chǎn)價值，營造公開、公平、公正競爭的土地市場環(huán)境，增強政府宏觀調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進廉政建設的重要措施，在全面總結土地招拍掛出讓工作經(jīng)驗的基礎上，認真查找存在的問題，分析問題成因及解決辦法，進一步完善土地招拍掛制度。 　?。ㄒ唬嵭胁煌猛窘?jīng)營性用地差異化的供地方式。對商業(yè)、娛樂、高檔公寓住宅用地應嚴格控制供地總量，并按照“價高者得”的原則，主要采取拍賣方式供地；對中小戶型、中低價位的普通商品住宅用地可根據(jù)房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、開發(fā)業(yè)績（開發(fā)面積、房屋質量、節(jié)能環(huán)保技術的應用等）、消費者評價、納稅情況和社會責任等多種指標，主要采取綜合招標方式供地；對經(jīng)營性項目用地競爭性不強或申請競買人數(shù)不足兩個的，可采取掛牌出讓方式供地。 　?。ǘ┨剿鞲母锝?jīng)營性用地單一的公開出讓方式。切實改變過去單一以出讓方式有償供應建設用地的做法，積極探索有利于土地節(jié)約高效利用的供地方式。對加油站、工業(yè)倉儲類項目和其他生產(chǎn)經(jīng)營周期較短的項目用地，逐步實行租賃制，采取招拍掛方式出租國有建設用地使用權，租賃期限不超過20年。 　?。ㄈ┲鸩綌U大土地市場化配范圍。各地要堅持以市場為導向，在堅持經(jīng)營性用地“招拍掛”出讓的基礎上，逐步擴大以市場競爭方式出讓國有建設用地使用權的范圍。嚴格控制并逐步縮小劃撥方式供地范圍，對經(jīng)營性的交通、能源、水利發(fā)電等基礎設施（產(chǎn)業(yè)）用地，以及城市基礎設施和各類社會事業(yè)用地中的經(jīng)營性用地，應逐步納入有償使用范圍，條件成熟的，可以試行采取“招拍掛”方式出讓土地使用權。對不符合《劃撥用地目錄》的歷史遺留的劃撥用地，要按規(guī)定逐步轉為有償使用。 　?。ㄋ模┓e極推行土地使用權網(wǎng)上出讓制度。積極推行國有土地使用權網(wǎng)上出讓，逐步實現(xiàn)全省各市、縣出讓人在網(wǎng)上發(fā)布出讓公告、交易公告、結果公示；競買人網(wǎng)上報名登記、報價、競價，有效降低行政成本，提高辦事效率，增強信息透明度，促進公開、公平、公正交易。 　　二、著力規(guī)范土地供應和地價評估行為 　　各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要著力解決國有建設用地使用權出讓中違規(guī)設置出讓條件、擅自調(diào)整土地出讓條件和土地儲備、供應信息不公開、不對稱等突出問題，切實加強制度建設，從源頭上預防和治理腐敗。 　?。ㄒ唬﹪澜`規(guī)設置土地出讓條件。除工業(yè)項目用地可以設定產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、投入產(chǎn)出、環(huán)保要求、建設標準和競買人資格等準入條件外，其他經(jīng)營性項目用地除法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定另有規(guī)定外，在發(fā)布土地使用權招拍掛出讓或租賃公告時，不得設置競買人的資格或資質條件；不得以政府紀要和部門文件等方式，為某些特定的開發(fā)主體量身定做，設置有違公平競爭的排他條款。對法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定需要有特定資質條件的，凡符合公告資格條件的，不論何種所有制性質的企業(yè)，不論本地或異地企業(yè)，一律允許公平競爭，不得差別對待，或實行地方保護主義和歧視政策。 　?。ǘ┱J真執(zhí)行“凈地”出讓和出讓面積限額制度。經(jīng)營性用地出讓要嚴格執(zhí)行“凈地”出讓的規(guī)定，落實好土地產(chǎn)權、補償安置等經(jīng)濟法律關系，完成必要的“三通一平”前期開發(fā)工作。對于城市棚戶區(qū)（危舊房）改造項目，允許采取有條件“毛地”出讓的方式進行供地，但事先應先明確項目規(guī)劃設計條件、拆遷補償安置方案等，經(jīng)充分征求被拆遷人的意見后，再組織招標以確定改造項目建設單位，切實維護被拆遷人的合法權益。嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓。 　　（三）進一步明確土地供應方式。按照國家現(xiàn)行政策，政府保障性住房（包括經(jīng)濟適用住房、廉租住房、面向經(jīng)濟適用房對象供應的公共租賃住房），以及《劃撥用地目錄》中所列的建設項目，其建設用地可實行劃撥方式供應。城市棚戶區(qū)改造項目中建設經(jīng)濟適用住房和廉租住房的，或城市拆遷改造項目安置房中屬于經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設的，也可以實行劃撥方式供地。除上述項目用地外，其他項目用地原則上均實行有償出讓或租賃，其中，屬于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須采取“招拍掛”等方式公開出讓。 　　（四）嚴格執(zhí)行土地出讓最低價制度。土地出讓價格不得低于法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定確定的最低價標準。商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地出讓底價不得低于同級別、同用途的基準地價的70%(基準地價設有最低價和最高價幅度的，取中間值)；基準地價尚未覆蓋的區(qū)域，不得低于新增建設用地土地有償使用費、征地（拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和。工業(yè)用地出讓價格不得低于國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價標準；屬于我省重點扶持的產(chǎn)業(yè)，其土地使用權出讓價格可按不低于所在的土地等別相對應的工業(yè)用地出讓最低價標準的70%確定。按照國土資源部國土資發(fā)[2006]307號文件規(guī)定，使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的；或使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(或承包經(jīng)營權人)的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地等國有未利用地的工業(yè)項目，在其執(zhí)行最低價標準后，應于正式簽訂土地出讓合同之日起5個工作日內(nèi)，由市、縣國土資源管理部門將建設項目用地及地價確定情況上報省廳備案，再由省廳上報國土資源部備案。 　?。ㄎ澹┣袑嵰?guī)范土地出讓價格評估行為。經(jīng)營性用地出讓底價必須按照規(guī)定進行專業(yè)評估后確定，或者按不低于該地段基準地價的原則經(jīng)集體研究后確定。地價評估可由市、縣（區(qū)）國土資源管理部門或者其所屬事業(yè)單位組織其專業(yè)人員進行評估，也可按照公平、公正、公開的原則，由市、縣國土資源管理部門選擇并委托具有土地估價資格的中介評估機構進行評估。市、縣國土資源管理部門要加強對土地估價機構執(zhí)業(yè)行為和執(zhí)業(yè)質量的監(jiān)督檢查，省級土地估價行業(yè)協(xié)會要進一步強化對機構和執(zhí)業(yè)人員的資質審查和管理，按照《福建省國土資源廳轉發(fā)省土地估價行業(yè)協(xié)會關于加強土地估價行業(yè)管理若干意見的通知》（閩國土資綜[2007]85號）的要求，對不遵守土地估價技術規(guī)范、粗制濫造、迎合客戶不合理要求、嚴重背離客觀地價水平的估價報告等違規(guī)評估行為，要予以嚴肅查處。省級土地估價行業(yè)協(xié)會要將處理結果通過協(xié)會網(wǎng)站或其他形式向社會公告，并記入其信用檔案。 　　三、加強土地二級市場管理 　?。ㄒ唬┩晟苿潛芡恋厥褂脵嗳胧泄芾碇贫?。未經(jīng)批準，劃撥土地使用權不得改變用途，不得轉讓、出租、抵押。企業(yè)在破產(chǎn)或“退二進三”時，符合城市總體規(guī)劃，其國有劃撥土地使用權用于商品房住宅開發(fā)的，應由政府統(tǒng)一收儲并重新組織招拍掛出讓，收購方或企業(yè)不得擅自與開發(fā)單位進行合作開發(fā)。除商品住宅用地外，劃撥土地使用權人將原低效利用的劃撥土地出租或用于商業(yè)、旅游、金融、保險、電信、娛樂等經(jīng)營性項目使用的，應按規(guī)定實行有償使用，補辦土地使用權出讓手續(xù)或租賃手續(xù)，并通過評估后補交出讓金或租金。 　　（二）加強出讓土地使用權的入市管理。以出讓方式取得國有建設用地使用權的，必須按出讓合同的約定付清全部土地使用權出讓金，領取國有土地使用證、完成開發(fā)建設總投資的25％以上后，方可將受讓的全部或部分土地使用權轉讓。對逾期未繳清土地出讓金的單位和個人，不得允許其參加新的土地使用權競買，不得予以辦理土地轉讓、抵押、出租登記手續(xù)。 　?。ㄈ﹪栏駥嵤┩恋赜猛竟苤啤０凑铡叭f”改造政策用于商業(yè)（限于自用）、旅游、金融、保險、電信、娛樂等經(jīng)營性用途的，應參考土地市場價格并按新的土地用途和土地使用條件評估后，補交土地出讓金差價。工業(yè)企業(yè)自建的行政辦公及配套生活設置用地，僅限于企業(yè)自用，不得作為商品房進行建設和銷售，不得單獨辦理土地確權發(fā)證手續(xù)。 　?。ㄋ模┓乐闺S意變更土地使用條件。除因城市規(guī)劃調(diào)整和國家政策因素允許修改或調(diào)整土地使用條件外，建設項目供地后，不得隨意修改或調(diào)整變更容積率等土地利用條件。改變?nèi)莘e率等土地使用條件，出讓合同或法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)定等明確規(guī)定或約定應收回土地使用權的，應當收回土地使用權重新招拍掛出讓。各市、縣（區(qū)）國土資源部門要積極配合規(guī)劃主管部門，重點加強對商品住宅項目容積率的監(jiān)管，制止擅自修改調(diào)整容積率等土地利用規(guī)劃條件的違規(guī)違法行為。工業(yè)用地在出讓期限內(nèi)，允許受讓人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下增加容積率，對增加的容積率不再增收土地出讓價款。 　　（五）杜絕保障性住房用地變更為經(jīng)營性用地。保障性住房用地供應后，不得從事經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，應由政府收回，但應另選地塊作為保障性住房用地。以行政劃撥的方式取得經(jīng)濟適用住房建設用地的，不得采取補辦土地出讓手續(xù)、補收土地出讓金的辦法，準許建設單位或承包開發(fā)商從事商品住房開發(fā)建設與銷售。凡經(jīng)濟適用住宅上市轉讓的，在取得房屋所有權證后未住滿5年的或不符合當?shù)卣嘘P規(guī)定的，市、縣國土資源管理部門不得予以辦理土地使用權出讓和變更登記手續(xù)。 　　四、進一步規(guī)范土地收儲管理 　?。ㄒ唬嵭型恋厥諆εc開發(fā)機構脫鉤。各市、縣（區(qū)）土地收儲機構必須按照國土資源部的要求，與其下設或掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤。今后，全省各市、縣（區(qū)）國土資源部門及所屬企事業(yè)單位，不得直接從事土地一級市場開發(fā)，嚴禁行政管理人員在經(jīng)營性事業(yè)單位或中介機構交叉任職。 　?。ǘ┙∪恋貎浜凸媱澒芾碇贫?。各市、縣要認真做好年度土地儲備計劃和中長期土地儲備規(guī)劃的編制工作，合理確定土地儲備的總量、結構和分布，有計劃地開展土地儲備工作。要完善土地儲備項目的審批和實施程序，加強對土地儲備項目的管理和運營。要根據(jù)國土資源部《國有建設用地計劃編制工作規(guī)范》等有關規(guī)定，結合小城鎮(zhèn)改革、“三舊”改造開展土地供應計劃的編制工作，完善土地供應計劃的編制、審批和實施程序，發(fā)揮土地供應計劃在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用。 　　五、加大土地市場的監(jiān)管力度 　　（一）健全完善信息公開制度。市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要按照政府信息公開的要求，及時、準確、完整地將本地的土地儲備、土地供應年度計劃和土地出讓信息等在部門戶網(wǎng)站（中國土地市場網(wǎng)）發(fā)布，并在當?shù)氐耐恋赜行问袌龊拖嚓P媒體公開，接受社會監(jiān)督，著力解決土地出讓相關信息不公開、不透明、不對稱的問題。同時，要建立和完善信息可查詢制度，方便群眾查閱了解相關宗地土地出讓、收儲、供應及開發(fā)利用等相關信息，讓群眾享有充分的知情權和監(jiān)督權。 　　（二）加強對各類項目供地的監(jiān)管。各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要加強對土地出讓公告和合同約定內(nèi)容的適時監(jiān)管，對市、縣（區(qū)）發(fā)布公告中存在捆綁出讓、超用地面積限額、“毛地”出讓、超規(guī)定開發(fā)期限出讓土地的，要責令立即撤銷公告，調(diào)整出讓方案重新出讓。 　?。ㄈ┱J真做好建設用地供應備案工作。市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測和監(jiān)管系統(tǒng)，及時錄入上報各類建設項目供地信息，定期對已供的各類建設項目用地的開竣工、開發(fā)建設條件執(zhí)行等情況進行實地巡查，發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)問題的，必須及時予以糾正或提請有關部門依法依規(guī)追究責任。 　　（四）加強與相關部門的信息共享和溝通。市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要加強與住建、規(guī)劃、房管、發(fā)改、財稅、銀監(jiān)、證券等部門的協(xié)調(diào)，及時將土地收儲、土地出讓及土地開發(fā)利用等相關信息通報有關部門，取得相關部門對工作的理解與支持，共同培育發(fā)展土地市場，規(guī)范土地市場秩序。要發(fā)揮信息正面的宣傳導向作用，正確引導合理投資和消費，穩(wěn)定市場信心，穩(wěn)定消費者心理預期，促進經(jīng)濟健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定。 　?。ㄎ澹﹪烂C查處違規(guī)土地交易行為。各級領導干部不得以任何形式插手干預土地出讓審批工作，不得以任何方式規(guī)避經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓，不得以任何形式減免或返還土地出讓金。對國土資源系統(tǒng)工作人員插手土地出讓、轉讓、抵押、資產(chǎn)處置等各個環(huán)節(jié)涉及土地估價的違法違規(guī)行為，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，通過嚴肅查處維護公平有序的市場秩序。涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。 　　二○一一年九月二十二日 8 .