重慶XXX可研報告

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重慶XXX項目 可 行 性 研 究 報 告 建設(shè)單位：XXX 編制時間： 目 錄 第一章 項目總論 1 1.1項目概況 1 1.1.1項目名稱 1 1.1.2項目性質(zhì) 1 1.1.3項目建設(shè)單位 1 1.1.4項目簡介 1 1.1.5項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 4 1.1.6項目建設(shè)工期及進度 7 1.1.7投資估算和資金籌措 7 1.1.8財務(wù)效益評價 7 1.2項目評估結(jié)論及建議 7 1.2.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 7 1.2.2經(jīng)濟分析結(jié)論 8 1.2.3項目建議 9 1.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù) 9 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析 11 2.1全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 11 2.1.1房地產(chǎn)行業(yè)政策 11 2.1.2全國房地產(chǎn)市場供給與需求 11 2.1.3行業(yè)發(fā)展趨勢 17 2.2南川地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展概況 18 2.2.1重慶南川宏觀經(jīng)濟分析 18 2.2.2南川區(qū)域城市戰(zhàn)略與規(guī)劃 25 2.3南川房地產(chǎn)市場分析 27 2.3.1南川土地市場分析 27 2.3.2南川房地產(chǎn)市場供需狀況 30 第三章 樓盤市場分析及營銷策略 31 3.1項目地塊特性與價值分析 31 3.1.1項目地塊特征 31 3.1.2土地升值潛力評估 32 3.2項目周邊住宅市場調(diào)研 33 3.2.1區(qū)域板塊內(nèi)住宅市場調(diào)研 33 3.2.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 34 3.3項目SWOT分析 34 3.3.1優(yōu)勢（S） 34 3.3.2劣勢（W） 34 3.3.3機會（O） 34 3.3.4威脅（T） 35 3.4項目市場定位 35 3.4.1產(chǎn)品定位 35 3.4.2價格定位 35 3.4.3目標客戶定位 35 3.5營銷方案 36 3.5.1項目營銷策略概況 36 3.5.2各階段銷售計劃 39 3.5.3各類型房產(chǎn)銷售策略 40 3.5.4市場應(yīng)急方案 42 第四章 項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進度 44 4.1項目概況 44 4.1.1項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 44 4.1.2項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 45 4.2住宅項目介紹 50 4.2.1高層住宅 51 4.2.2多層住宅 52 4.2.3商業(yè)及地下超市 52 4.2.4配套設(shè)施 53 4.3綠化與景觀設(shè)計 53 4.4項目建設(shè)進度 54 4.4.1進度安排 54 4.4.2項目建設(shè)管理 55 第五章 項目建筑方案 58 5.1結(jié)構(gòu)說明 58 5.1.1項目概況 58 5.1.2設(shè)計依據(jù)及設(shè)計條件 58 5.1.3 建筑分類等級 62 5.1.4 荷載取值 63 5.1.5主要結(jié)構(gòu)材料 64 5.1.6 其它需明確的問題 64 5.2給排水設(shè)計 65 5.2.1給水系統(tǒng) 65 5.2.2排水系統(tǒng) 67 5.3電氣設(shè)計 68 5.3.1設(shè)計依據(jù)及設(shè)計范圍 68 5.3.2負荷估算 69 5.3.3負荷等級及供電電源 69 5.3.4計量 70 5.3.5低壓配電 70 5.3.6照明設(shè)計 71 5.3.7防雷與接地 71 5.3.8電信及寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 72 5.3.9有線電視系統(tǒng) 72 5.3.10閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及可視對講系統(tǒng) 72 5.3.11智能化系統(tǒng) 72 5.3.12電氣消防部分 73 5.4暖通設(shè)計 74 5.4.1設(shè)計依據(jù) 74 5.4.2設(shè)計內(nèi)容 74 5.4.3通風(fēng)系統(tǒng) 74 5.4.4防排煙系統(tǒng) 74 5.4.5消防設(shè)計 75 5.5天然氣供應(yīng)設(shè)計 75 5.6消防設(shè)計 76 5.7無障礙設(shè)計 77 第六章 勞動安全衛(wèi)生消防 78 6.1 勞動安全 78 6.1.1 安全依據(jù) 78 6.1.2 主要危險有害因素 78 6.1.3 安全措施 79 6.2 勞動保護 80 第七章 項目投資估算及資金籌措 81 7.1投資估算 81 7.1.1估算范圍 81 7.1.2估算依據(jù) 81 7.1.3總投資估算 81 7.2資金籌措計劃 82 第八章 項目財務(wù)效益評價 84 8.1項目評估依據(jù) 84 8.2收入預(yù)測 84 8.3項目成本預(yù)測 84 8.4稅務(wù)預(yù)測 85 8.5財務(wù)效益評價 85 第九章 風(fēng)險分析 86 9.1市場方面 86 9.2政策方面 86 9.3資金投入方面 87 9.4銷售方面 87 第十章 分析結(jié)論和建議 89 10.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 89 10.2經(jīng)濟分析結(jié)論 89 10.3項目建議 90 27 第一章 項目總論 1.1項目概況 1.1.1項目名稱 1.1.2項目性質(zhì) 1.1.3項目建設(shè)單位及項目團隊介紹 1.1.4項目簡介 1.1.5項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1.1.6項目建設(shè)工期及進度 1.1.7投資估算和資金籌措 1.1.8財務(wù)效益評價 1.2項目評估結(jié)論及建議 1.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù) 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析 2.1全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.1.1房地產(chǎn)行業(yè)政策 2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了包括公布房價控制目標、嚴格限購、差別化信貸等在內(nèi)的五項政策措施，要求各地政府保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 “國五條”意在表明中央調(diào)控態(tài)度。本次會議提出“國五條”2，時點稍稍超前于預(yù)期，但相較于在某些地區(qū)收緊公積金貸款政策后的“二套房首付70%，利率1.3倍”傳言，“國五條”從力度上看似乎略顯溫和。 “國五條”中最嚴厲措施為對二手房轉(zhuǎn)讓嚴格征收個人所得稅，這一政策與05年5月份出臺的個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營業(yè)稅政策異曲同工，其目的都是為了擠出投資需求，達到控制房價的目的。但我們可以看到，當年的營業(yè)稅政策并沒有對成交量和房價產(chǎn)生過多負面影響，政策出臺后確實交易量出現(xiàn)三個月左右短暫的回落，但由于同期的貨幣政策保持穩(wěn)定，在市場消化了營業(yè)稅政策后，成交量和房價也再次出現(xiàn)反彈。 2.1.2全國房地產(chǎn)市場供給與需求 （1）價格：百城價格指數(shù)連續(xù)10個月上漲，超過2011年的階段性高點 百城均價連續(xù)10個月上漲至近萬元，環(huán)比漲幅突破1%，同比連續(xù)4個月上漲且漲幅持續(xù)擴大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價自2012年6月首次止跌后連續(xù)10個月環(huán)比上漲。2013年一季度，百城住宅均價環(huán)比、同比均連續(xù)3個月上漲，具體來看，1月百城均價為9812元/平方米，環(huán)比、同比漲幅均突破1%；2月受春節(jié)假期、推盤放緩等季節(jié)性因素影響環(huán)比漲幅縮小至0.83%，但同比漲幅擴大至2.48%，價格絕對水平為9893元/平方米，已超過2011年8月的階段性高點（9831元/平方米）；3月環(huán)比、同比漲幅分別擴大至1.06%、3.90%，絕對水平再創(chuàng)新高，達9998元/平方米。 圖2-2 2010-2013年1季度百城住宅均價及環(huán)比變化 百城均價連續(xù)10個月上漲至近萬元，環(huán)比漲幅突破1%，同比連續(xù)4個月上漲且漲幅持續(xù)擴大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價自2012年6月首次止跌后連續(xù)10個月環(huán)比上漲。2013年一季度，百城住宅均價環(huán)比、同比均連續(xù)3個月上漲，具體來看，1月百城均價為9812元/平方米，環(huán)比、同比漲幅均突破1%；2月受春節(jié)假期、推盤放緩等季節(jié)性因素影響環(huán)比漲幅縮小至0.83%，但同比漲幅擴大至2.48%，價格絕對水平為9893元/平方米，已超過2011年8月的階段性高點（9831元/平方米）；3月環(huán)比、同比漲幅分別擴大至1.06%、3.90%，絕對水平再創(chuàng)新高，達9998元/平方米。 （2）需求：3月成交量為近四年新高，一季度整體好于近年同期，一線城市最突出 重點城市一季度成交量處于近四年同期最高。2013年一季度，全國50個代表城市住宅月均成交2488萬平方米，比2012年四季度下降13%，但較2012年和2011年同期分別高出78.9%和23.6%，是近四年來同期最高水平。 前兩月季節(jié)性回落，3月受政策預(yù)期影響，成交量達近四年最高水平。1-2月，50個代表城市住宅月均成交2146萬平方米，同比增長105%，與2012年全年水平（2311萬平方米）相比僅低7.2%，市場淡季不淡。3月，在“國五條”細則預(yù)期和推盤量加大、季節(jié)性回升等多重因素的帶動下需求集中釋放，50個代表城市住宅成交3172萬平方米，創(chuàng)2010年調(diào)控以來單月最高水平，環(huán)比增長超過1倍，同比增長52%，與前兩月均值相比增長48%，僅次于2012年增幅。 圖2-3 2010至今代表城市住宅成交面積走勢 3月大部分代表城市成交量環(huán)比大幅增長，一線城市回升力度最為明顯。2013年3月，大部分代表城市成交量同環(huán)比均出現(xiàn)大幅增長，50個代表城市成交量環(huán)比增長103%，同比增長52%。分城市類別來看，一線城市成交量環(huán)比增長147%，同比增幅達到80%，其中上海環(huán)比增長193%，增幅最大，北京和深圳環(huán)比增長超過1.4倍。二線代表城市環(huán)比增長113%，同比增長44%，青島、哈爾濱環(huán)比增幅顯著。三線代表城市環(huán)比增幅在各城市類別中最低，但仍達到61%，同比增幅僅次于一線城市，為68%，其中包頭、惠州回升態(tài)勢較為明顯。分區(qū)域來看，環(huán)渤海和東北地區(qū)成交量環(huán)比增幅超過1.5倍，同比增長超過1倍，表現(xiàn)最為突出，長三角、珠三角和中西部地區(qū)也實現(xiàn)較大幅度增長，但增幅均未超過100%。 圖2-4 2013年3月重點城市成交量與1-2月均值對比 （3）供應(yīng)：重點城市3月推盤激增，促進一季度供應(yīng)量達到近四年同期最高 一季度新增供應(yīng)量處于近四年同期最高，3月推盤激增。2013年一季度，代表城市月均新批上市面積為885萬平方米，與2012年和2011年同期相比分別增長37%和5%，為近四年同期最高。受傳統(tǒng)淡季企業(yè)推盤放緩影響，前兩月新增供應(yīng)量顯著回落，1-2月代表城市月均新批上市面積僅684萬平方米，環(huán)比去年12月下降59%，同比增長63%，但與2010年和2011年同期相比降幅超過10%，仍處于近年低位。3月，受政策細則即將落地影響，部分城市企業(yè)加快推盤，代表城市新增供應(yīng)量激增，環(huán)比大幅增長2.35倍，同比增長17%，達1287萬平方米，為2010年調(diào)控以來同期最高水平且單月供應(yīng)量已超過去三年年均水平（1269萬平方米）。 圖2-5 2010至今代表城市商品住宅月度新批上市面積走勢 （4）供求對比：部分城市新增供應(yīng)不足，銷供比遠大于1，庫存持續(xù)回落，出清周期趨穩(wěn) 多數(shù)代表城市銷供比大于1，需求集中釋放，整體供不應(yīng)求。2013年一季度，10個代表城市成交量同比大幅增長69%，而供應(yīng)量同比增長31%，一季度平均銷供比達到1.57，供不應(yīng)求態(tài)勢進一步擴大。10個代表城市中6個城市銷供比較2012年四季度有所提高，僅杭州銷供比略低于1。一季度，北京由于新增供應(yīng)較小，銷供比達4.05，在各城市中最高，較上年四季度提高2.64；武漢一季度銷供比僅次于北京，達到2.33；上海、惠州、南昌、深圳、廣州、蘇州和揚州銷供比在1.1-1.7之間。 圖2-6 2010年至今10個代表城市商品住宅成交面積及新批上市面積走勢 2013年1季度房地產(chǎn)行業(yè)整體狀況：價格方面，一季度新房價格上漲勢頭明顯，尤其是3月企業(yè)趕在新政策出臺和執(zhí)行的“空窗期”加緊提價推盤，熱銷項目價格持續(xù)走高，百城價格指數(shù)持續(xù)上漲且環(huán)比漲幅突破1%，3月均價近萬元，創(chuàng)歷史新高。成交方面，一季度重點城市住宅成交量為近四年同期最高，3月成交創(chuàng)2010年調(diào)控以來單月新高，一線城市回升幅度最大。供應(yīng)方面，一季度重點城市批準上市量同比增長37%，3月受政策細則即將落地影響，代表城市新增供應(yīng)量明顯放大。但新增供應(yīng)總體低于同期需求，多數(shù)代表城市銷供比大于1，部分城市新增供應(yīng)相對不足，庫存持續(xù)回落，出清周期基本平穩(wěn)。全國來看，1-2月銷售指標大幅增長，商品房銷售面積和銷售額均達到歷史同期最高水平；投資、開工企穩(wěn)回升，投資額同比增長22.8%，新開工面積由同比下降轉(zhuǎn)為增長14.7%。 2.1.3行業(yè)發(fā)展趨勢 （1）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)，各地政策細則力度不同，貨幣投放是關(guān)鍵 宏觀經(jīng)濟方面，政府工作報告將今年經(jīng)濟預(yù)期目標預(yù)定為7.5%左右，經(jīng)濟持續(xù)溫和復(fù)蘇，物價上漲壓力緩解，預(yù)計二季度乃至全年仍將延續(xù)這一趨勢。貨幣政策方面，經(jīng)濟弱復(fù)蘇和通脹壓力緩解背景下，貨幣政策趨穩(wěn)可能性較大，新增貸款穩(wěn)步增加總體有利房地產(chǎn)業(yè)，但部分地區(qū)差別化信貸政策從嚴執(zhí)行帶來一定的不確定性。房地產(chǎn)調(diào)控方面，新一屆政府仍將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，“國五條”細則的出臺從限購、信貸、稅收、房價控制目標等各方面都更重地方差異性，此外，各級地方政策的執(zhí)行力是調(diào)控效果和影響市場變化的關(guān)鍵。 （2）市場趨勢：政策落地壓制二季度量價上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長無憂 二季度市場量價受供應(yīng)、政策等多方影響，上行空間有限，但下半年乃至全年仍維持去年底的向好判斷，增長無憂。供應(yīng)方面，二季度仍將是上半年推盤小高峰，但由于預(yù)售監(jiān)管加強，環(huán)比增幅或?qū)⒌陀谕昶骄?，同比小幅下降。從土地成交和開工建設(shè)情況來看，此前在建項目仍未全面推向市場，潛在供應(yīng)充足，全年供應(yīng)增長無憂。成交方面，受前期需求透支和供應(yīng)量受限影響，部分消費者在政策出臺后觀望情緒再次上升，預(yù)計成交量在目前高位基礎(chǔ)上難以大幅反彈，但在季節(jié)性因素和供應(yīng)加大的推動下，二季度總體好于一季度，下半年趨于平穩(wěn)。價格方面，受政策壓力和市場預(yù)期影響，預(yù)計房價漲幅將有所放緩，房價漲幅較大的城市政策執(zhí)行可能從嚴，但從全年來看，房價下行的可能性較小。 （3）不同城市：短期內(nèi)熱點城市政策力度大，量價上行空間有限，但中長期仍有發(fā)展空間 短期來看，市場熱點快速轉(zhuǎn)移，各類城市內(nèi)部差異擴大，北京等供不應(yīng)求城市在供應(yīng)加大背景下成交仍有上升可能，上海等供求已提前釋放的城市，上行空間有限。中長期來看，不同城市分化將更加顯著，一線城市集聚效應(yīng)將更加明顯，區(qū)域中心城市后發(fā)優(yōu)勢顯現(xiàn)，三四線城市存在不確定性。 4）企業(yè)策略：銷售目標穩(wěn)中求進，聚焦主流需求同時適當多元化，重點布局仍在一二線 銷售方面，房企普遍調(diào)高2013年銷售目標，增幅多在10%以上，同時計劃加大新開工面積和推盤確保業(yè)績實現(xiàn)。產(chǎn)品方面，仍聚焦市場主流需求，主推面向剛需的中小戶型，適時適當多元化發(fā)展。拿地布局方面，企業(yè)合理布局謹慎拿地，多以深耕現(xiàn)有區(qū)域為主，一二線城市仍是戰(zhàn)略重點。 2.2南川地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展概況 2.2.1重慶南川宏觀經(jīng)濟分析 （1）經(jīng)濟總量分析 圖2-5 重慶市南川區(qū)近年來GDP及增長率 重慶市南川區(qū)歷年GDP來看，其經(jīng)濟一直保持快速增長，經(jīng)濟發(fā)展迅速，2012年GDP達到176.18億元，同比增長12%，增速有所放緩，而重慶市2012年整體GDP增長率為8.2%，可見南川區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度快于重慶整體發(fā)展速度。2012年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為17.7:47.4:34.9，其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值31.19億元，增長5.3%；二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值83.48億元，增長9.9%；三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值61.51億元，增長16.5%。按照常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到32612元，增長11.1%。伴隨著經(jīng)濟實力的增長，城鎮(zhèn)居民的生活條件得到不斷改善，居民購買力逐年增強。 （2）固定資產(chǎn)投資分析 圖2-6 重慶市南川區(qū)近年來固定資產(chǎn)投資及增長率 2012年南川區(qū)固定資產(chǎn)投資完成163.97億元，比上年增長10.6%，其中，建設(shè)與改造投資125.24億元，增長12.4%，占投資總額的76.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資38.73億元，增長5.2%，占投資總額的23.6%。在建設(shè)與改造投資中，工業(yè)投資達到57.25億元，下降5.2%，占全社會投資總額的34.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房施工面積290.04萬平方米，增長13.6%，竣工面積28.7萬平方米，增長43.1%；商品房銷售面積71.21萬平方米，增長46.8%，實現(xiàn)銷售額32.63億元，增長67.3%，其中住宅銷售額27.91億元，增長46%，占商品房銷售額的85.5%。 （3）居民消費能力 圖2-7南川市近年來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長率 南川區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21585元，增長14.2%。在總收入中，工資性收入12903元，經(jīng)營性收入4024元，財產(chǎn)性收入834元，轉(zhuǎn)移性收入4984元。城鎮(zhèn)居民人均消費支出13877元，增長17.8%。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積49.3平方米，比上年增加8.6平方米。2012年，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額達16029元，比上年增加2314元，增長16.9%。一方面城鄉(xiāng)居民潛在購買能力增強，另一方面通脹持續(xù)，在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)投資成了居民貨幣保值的理財手段之一。 （4）一小時經(jīng)濟圈給南川帶來發(fā)展機遇 南川位于重慶一小時經(jīng)濟圈內(nèi) 圖2-8 重慶1小時經(jīng)濟圈示意圖 重慶市政府按照基礎(chǔ)條件較好、道路交通便捷、資源環(huán)境承載力較強、經(jīng)濟聯(lián)系密切、發(fā)展水平接近的原則，將距內(nèi)環(huán)高速公路一小時車程范圍內(nèi)符合條件的區(qū)縣，納入一小時經(jīng)濟圈。 直轄十五年來，一小時經(jīng)濟圈依托較好的區(qū)位優(yōu)勢、資源環(huán)境和發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)了相對更快的發(fā)展，處于區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展時期。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提速。工業(yè)增加值占GDP比重近40%，處于工業(yè)化加速發(fā)展的中期階段；基本形成1個特大城市、4個中等城市、10個小城市、300個小城鎮(zhèn)構(gòu)成的城市群框架，城鎮(zhèn)化率58.4%，處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段?？傮w上，一小時經(jīng)濟圈具有良好的發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展條件和發(fā)展態(tài)勢，能夠迅速形成明顯的聚集效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟和競爭優(yōu)勢，肩負起大城市帶大農(nóng)村、“一圈”帶“兩翼”的輻射帶動作用。 西部大開發(fā)深入實施，國家編制實施成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃，一小時經(jīng)濟圈作為核心地區(qū)和先導(dǎo)啟動地區(qū)，將在推動成渝經(jīng)濟區(qū)建設(shè)成為我國新的增長極過程中獲得更多發(fā)展機遇；經(jīng)濟全球化快速發(fā)展，全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，一小時經(jīng)濟圈是重慶市及中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移條件最好的地區(qū)之一，能夠更廣泛更有效地參與國際分工與合作，吸引更多產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和新技術(shù)參與建設(shè)。 圖2-9 “一心四帶”產(chǎn)業(yè)布局 一小時經(jīng)濟圈堅持走新型工業(yè)化道路，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)建五大重點產(chǎn)業(yè)布局區(qū)，培育四大產(chǎn)業(yè)密集帶，形成“一心四帶”產(chǎn)業(yè)布局格局。沿渝黔高速公路、渝湘高速公路，依托綦江縣、南川區(qū)、萬盛區(qū)等城市和巴南區(qū)、南岸區(qū)部分區(qū)域，主要發(fā)展能源工業(yè)、煤化工、有色冶金、生態(tài)旅游和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，構(gòu)成與南貴昆經(jīng)濟區(qū)緊密聯(lián)系的重要產(chǎn)業(yè)紐帶。 依托西部大開發(fā)及國家對重慶政策的傾斜，重慶直轄市經(jīng)濟的快速發(fā)展，在重慶打造的一小時經(jīng)濟圈內(nèi)，南川以其突出的資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和旅游資源必將在未來吸引更多的戰(zhàn)略投資者投資南川、開發(fā)南川，將成為承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿陣地。 （5）交通條件 南川區(qū)地處重慶市南部，北與都市區(qū)巴南區(qū)、中西部區(qū)域性中心城市涪陵區(qū)相接，西靠綦江縣和萬盛區(qū)，東臨武隆縣，南與貴州省北部的道真縣、正安縣、桐梓縣接壤。南川區(qū)是經(jīng)濟相對發(fā)達的重慶都市區(qū)與落后的黔北地區(qū)和武陵山區(qū)的過渡帶，是重慶南部的經(jīng)濟高地，是渝黔經(jīng)濟合作，尤其是能源合作的橋頭堡，也是重慶與我國中南部地區(qū)聯(lián)系的戰(zhàn)略要塞，有著“承北啟南，左右傳遞”的區(qū)域要沖優(yōu)勢，是重慶輻射黔北，對外交流的重要窗口。 南川區(qū)擁有得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢，歷來是重慶南部的重要交通樞紐。 （一）南川至重慶主城方向 1.渝湘高速公路（重慶-湖南長沙），在長沙與京珠高速公路會合，是重慶重要的“出海大通道”。該高速路在南川轄區(qū)內(nèi)共設(shè)置四個互通口，分別是大觀互通口、南川主城互通口、水江互通口、金佛山北坡互通口，由此縮短了南川與重慶的距離，重慶至大觀鎮(zhèn)41公里、至南川主城58公里、至水江鎮(zhèn)85公里、至金佛山景區(qū)70公里，至西永微電子園、江北國際機場和長江寸灘碼頭保稅港區(qū)1小時車程。 2.南川-萬盛-綦江-重慶高速公路，是重慶三環(huán)高速公路的一段，全程123公里。南川城區(qū)距萬盛30公里。 3.南川至重慶主城共2條二級公路，分別是南川城區(qū)-南川神童鎮(zhèn)-重慶巴南區(qū)二級公路，全長47公里；南川—木洞二級公路是南川通往重慶市的重要公路干線之一，起于南川龍濟橋，經(jīng)興隆鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)，止于與巴南區(qū)交界的天賜鎮(zhèn)，全長42公里。 （二）南川至重慶其他區(qū)縣 1.南川-涪陵高速公路，全程42公里，是重慶三環(huán)高速公路的一段，連接渝湘（重慶-長沙）高速和宜昌（重慶-萬州）高速。 2.南川-長壽高速公路，目前正在規(guī)劃設(shè)計中。 （三）南川至貴州方向 南川-道真高速公路，南川段33公里，其中設(shè)有三泉鎮(zhèn)互通口、大有鎮(zhèn)互通口。 （四）南川鐵路網(wǎng)絡(luò) 1.南（川）涪（陵）鐵路：與渝懷鐵路和渝黔鐵路接軌，形成鐵路運輸大通道。全長78.33公里，屬于國鐵II級，設(shè)計時速120公里。 2.三萬南鐵路：全長56公里，屬于國鐵II級，設(shè)計時速標準120公里，設(shè)計運能為客車8～10對/日、貨運600萬噸/年。 十二五交通規(guī)劃提出南川將建成渝南黔北綜合交通樞紐，其具體目標為利用城際鐵路與高速公路，30分鐘內(nèi)到達重慶主城區(qū)，融入主城；利用高速公路、鐵路，1小時內(nèi)到達江北國際機場和涪陵深水港；渝南黔北城際間實現(xiàn)1小時內(nèi)互達互通；以南川城區(qū)為起點，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)為終點，實現(xiàn)城區(qū)到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)車程在1小時之內(nèi)。 南川交通條件的改善及交通通達性的良好，可吸引越來越多的重慶主城區(qū)人口、南川鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口來南川安家置業(yè)，同時交通條件的改善也為南川旅游業(yè)及工業(yè)的發(fā)展帶來機遇，城市的經(jīng)濟價值會更加凸顯，越來越多的企業(yè)和個人會投資南川、樂居南川。 2.2.2南川區(qū)域城市戰(zhàn)略與規(guī)劃 （1）南川區(qū)“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展目標 南川“十二五”期間的總體發(fā)展目標是：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級獲得明顯成效，“五大園區(qū)”、“五個南川”建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革取得重大突破，形成鋁工業(yè)、金佛山旅游業(yè)、城鎮(zhèn)建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟、特色農(nóng)業(yè)五大增長點，實現(xiàn)重慶衛(wèi)星城、特色旅游區(qū)、都市后花園三大新定位和國民經(jīng)濟主要指標倍增計劃，民計民生顯著改善，基本建成有效輻射渝南黔北地區(qū)、宜居宜業(yè)宜游的開放高地和區(qū)域中心城市。 具體目標是：綜合經(jīng)濟實力顯著增強，年均增長20%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15%達到54300元；結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為10:52:38；至2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均增長15%，達到32710元，農(nóng)村居民人均純收入增長17%達到13100元，城鄉(xiāng)居民收入比縮小到2.5:1一下，人民生活水平大幅提高。城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險實現(xiàn)全覆蓋，醫(yī)療保險參保率達到96%以上，全區(qū)森林覆蓋率保持在55%以上，建成綠化覆蓋率45%以上，城區(qū)空氣優(yōu)良天數(shù)超過310天，房地產(chǎn)累計竣工面積1000萬平方米以上。 （2）城市規(guī)劃布局 堅持新型城市化發(fā)展道路，突出生態(tài)旅游資源特色，優(yōu)化城市布局，完善城市功能，提高城市承載力，建成渝南黔北特色區(qū)域中心城市。 1、建設(shè)現(xiàn)代化中心城區(qū)。強力推進老城區(qū)、新城區(qū)和生態(tài)新城“三城同建”。 2、打造三大經(jīng)濟副中心。強化優(yōu)勢、突出特色，促進水江鎮(zhèn)、南平鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)三個市級中心鎮(zhèn)率先發(fā)展、加快發(fā)展，建成綜合實力強、開放程度高、帶動作用大的經(jīng)濟副中心。 3、培育10大示范鎮(zhèn)。加強城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善功能、突出主業(yè)、強化特色，將黎香湖、興隆、木涼、河圖、鳴玉、金山、三泉、石墻、魚泉、鐵村等10個示范鎮(zhèn)建成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范鎮(zhèn)。 4、發(fā)展一批特色鎮(zhèn)。堅持“一鄉(xiāng)鎮(zhèn)一品牌、一鄉(xiāng)鎮(zhèn)一特色”，按照因地制宜、彰顯特色、強化示范原則，結(jié)合特色旅游、特色產(chǎn)業(yè)、巴渝建筑、田園文化等，培育一批特色鎮(zhèn)。 （3）建設(shè)宜居南川 堅持規(guī)劃、建設(shè)、管理多管齊下，依托三山繞城、三江匯流優(yōu)勢，加快城市公園建設(shè)和河岸景觀打造，全力推進“六城同創(chuàng)”，打造環(huán)境優(yōu)美、綠色宜居的生態(tài)園林城市，基本建成宜居南川。 1、建設(shè)“三大公園”。加快花山、九鼎山、永隆山三大城市公園建設(shè)。 2、美化“三江六岸”。加快半溪河、鳳嘴江、龍巖河“三江六岸”城市景觀工程建設(shè)。 3、推進“六城同創(chuàng)”。鞏固重慶山水園林城市、森林城市、衛(wèi)生城區(qū)創(chuàng)建成果，建設(shè)國家級山水園林城市、森林城市、衛(wèi)生城區(qū)，成功創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、國家生態(tài)示范區(qū)、重慶文明城區(qū)，建成重慶宜居示范城區(qū)。 綜上所述，南川近幾年經(jīng)濟水平持續(xù)上揚，居民可支配收入不斷提高；重慶1小時經(jīng)濟圈的打造、南川交通條件的不斷改善，為南川創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，也是西部大開發(fā)中承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重地；南川礦產(chǎn)資源豐富，鋁土礦藏量居重慶第一，是重慶重點打造的鋁業(yè)基地，煤炭資源、鐵礦等儲量較大，工業(yè)所需資源優(yōu)勢明顯；南川旅游資源得天獨厚，金佛山是國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園、國家級自然保護區(qū)、國家首批科普教育基地、國家自然遺產(chǎn).。楠竹山、山王坪、黎香湖、大觀溫泉等景區(qū)景點也極具開發(fā)價值；南川三山繞城、三江匯流，城市建設(shè)優(yōu)美，是宜居宜業(yè)宜游的重慶后花園。 因此項目的建設(shè)擁有南川天然獨特的的資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，同時依托上述優(yōu)勢，使得南川在重慶、黔北地區(qū)乃至整個西部成為最具開發(fā)潛力的城市、成長性最好的城市和最佳投資城市，南川未來的發(fā)展?jié)摿轫椖康拈_發(fā)帶來足夠的人氣和購買力。 2.3南川房地產(chǎn)市場分析 2.3.1南川土地市場分析 從南川區(qū)國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上統(tǒng)計，2012年南川土地出讓量為1010427㎡（含2013年初拍賣），具體數(shù)據(jù)如下： 表2-10 2012年南川土地成交量 地塊名稱 地塊面積（㎡） 用途 成交價格（萬元） 競得人 成交日期 金鐘組團C3分區(qū)01和05地塊 1714 二類居住用地 140 重慶先倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2013.1.4 隆化組團A3分區(qū)2/01地塊、A4分區(qū)1/01地塊（汽車4S店） 25067 A3：商住A4：商業(yè)金融 1500 重慶美源韓現(xiàn)汽車銷售服務(wù)有限公司、重慶美源汽車交易市場經(jīng)營管理有限公司 2012.4.11 東勝組團E05分區(qū)1/02、2/02地塊（渝惠農(nóng)產(chǎn)品市場） 175069 1/02：商住2/02：交通設(shè)施用地 7320 重慶市南川區(qū)豐綠農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)物流市場有限公司 2012.4.11 東勝組團E02分區(qū)1/02地塊（朝天門市場） 63920 商住 4445 重慶市南川區(qū)豐綠農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)物流市場有限公司 2012.4.11 東勝組團E08分區(qū)1/02、E09分區(qū)1/02地塊（五金建材市場） 124231 市場用地兼二類居住用地 7630 重慶億南置業(yè)有限公司 2012.5.21 三泉組團A10分區(qū)3/01地塊（麒麟山莊） 14066 商住 2120 重慶市南川區(qū)發(fā)盛實業(yè)有限公司 2012.5.21 東勝組團E分區(qū)06-5（A地塊）、07-1地塊（浙江商貿(mào)城） 208739 居住 13425 重慶新申佳實業(yè)有限公司 2012.5.25 新橋23號地塊 72734 居住 8940 重慶渝宏公路工程（集團）有限責任公司 2012.8.15 水江組團B5分區(qū)11/01地塊 9863 居住 用地 2600 重慶坤德房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 2012.9.4 水江組團B4分區(qū)11/01地塊 4544 商業(yè)金融兼二類居住用地 780 重慶中人實業(yè)（集團）有限公司 2012.9.4 大觀鎮(zhèn)倉糧庫一號地塊 18348 二類居住用地 2615 四川鵬泰建設(shè)有限責任公司 2012.9.24 大觀鎮(zhèn)觀音橋朱市灣地塊 18247 商業(yè)金融兼二類居住用地 2740 重慶名郡房地產(chǎn)有限公司 2012.9.17 黎香湖A1-1地塊 27925 居住 用地 1780 重慶中海實業(yè)有限公司 2012.9.27 黎香湖A1-2地塊 108742 居住 用地 6934 重慶中海實業(yè)有限公司 2012.9.27 黎香湖A3-1地塊 26320 商住混合用地 4465 重慶海安投資有限公司 2012.10.22 黎香湖A4-1地塊 102691 二類居住用地 17410 重慶海安投資有限公司 2012.10.22 南平組團B22分區(qū)06地塊 8207 居住 1250 重慶君道投資有限公司 2012.11.23 從2012年南川土地出讓數(shù)據(jù)來看，商住用地和居住用地放量較大，土地市場無論是在成交還是在供應(yīng)上均十分活躍，可見，各房產(chǎn)開發(fā)商對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心。從成交的土地來看，南川新城成交了隆化、東勝片區(qū)土地近600000㎡，總體來看，南川新城競爭壓力不是太大。 圖2-11 南川土地市場狀況 從以上數(shù)據(jù)看出：南川區(qū)5年間共出讓土地1760304平方米，可實現(xiàn)最大建筑面積5600096平方米。其中2011年土地成交量為405483㎡，可見在2012年以前，土地市場放量并不是很大，市場競爭壓力較小。 2.3.2南川房地產(chǎn)市場供需狀況 圖2-13 南川商品房住宅市場供銷走勢 建筑業(yè)的發(fā)展因次貸危機的影響在前幾年有較大幅度的波動。但是隨著國家四萬億的經(jīng)濟刺激，房地產(chǎn)業(yè)又獲得了迅猛發(fā)展。從2010年起開工量和竣工量都有大大的提升，滿足了前兩年被壓制的剛需。 圖2-14 南川樓市均價及銷售面積 從圖中可以看出，南川近幾年房產(chǎn)銷售面積略有降低，但是銷售單價卻有較大幅度提高，銷售價格增速的迅猛，反映南川房地產(chǎn)市場的火爆和購房者的熱情。 第三章 樓盤市場分析及營銷策略 3.1項目地塊特性與價值分析 3.1.1項目地塊特征 3.1.2土地升值潛力評估 3.2項目周邊住宅市場調(diào)研 3.2.1區(qū)域板塊內(nèi)住宅市場調(diào)研 3.2.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3.3項目SWOT分析 3.4項目市場定位 3.4.1產(chǎn)品定位 3.4.2價格定位 3.4.3目標客戶定位 3.5營銷方案 3.5.1項目營銷策略概況 3.5.2各階段銷售計劃 3.5.3各類型房產(chǎn)銷售策略 3.5.4市場應(yīng)急方案 第四章 項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進度 4.1項目概況 4.1.1項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 4.1.2項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 4.2住宅項目介紹 4.2.1高層住宅 4.2.2多層住宅 4.2.3商業(yè)及地下超市 4.2.4配套設(shè)施 4.3綠化與景觀設(shè)計 4.4項目建設(shè)進度 4.4.1進度安排 4.4.2項目建設(shè)管理 第五章 項目建筑方案 5.1結(jié)構(gòu)說明 5.2給排水設(shè)計 5.3電氣設(shè)計 5.4暖通設(shè)計 5.6消防設(shè)計 5.7無障礙設(shè)計 第六章 勞動安全衛(wèi)生消防 6.1 勞動安全 6.2 勞動保護 第七章 項目投資估算及資金籌措 7.1投資估算 7.2資金籌措計劃 第八章 項目財務(wù)效益評價 第九章 風(fēng)險分析 第十章 分析結(jié)論和建議 30