德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定.doc

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______________________________________________________________________________________________________________ 關(guān)于修訂《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定（試行）》的通知 市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)： ??? 我市2008年公布的《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定（試行）》（德市價發(fā)〔2008〕180號）通過兩年試行，對規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，化解物業(yè)服務(wù)糾紛起到了重要作用。結(jié)合試行中出現(xiàn)的問題，我們在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，作了部分修訂，并經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請于二○一一年四月一日起執(zhí)行。 ?德陽市發(fā)展和改革委員會???? 德陽市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 二○一一年三月十八日 德陽市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定 ??? 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）以及國家發(fā)展和改革委員會《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價格[2003]1864號)，結(jié)合我市實際，特制定市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定。 ??? 一、政府指導(dǎo)價適用范圍： ??? 我市物業(yè)服務(wù)收費實行包干制的，按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅(不含別墅)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，別墅及其他非住宅物業(yè)的服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。（關(guān)于別墅的界定：別墅是指四面臨空、獨門獨院的住宅或雖相互連接，但戶戶頂天立地，獨門進出，下有私家花園及獨立車庫的聯(lián)排[連體]住宅）。 ??? 各類專業(yè)有形市場內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，具體收費標準由各專業(yè)有形市場報當?shù)貎r格主管部門另行核定。 ??? 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方協(xié)商。 ??? 為個別業(yè)主需求提供的特約服務(wù)收費項目實行市場調(diào)節(jié)價，具體標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主遵循公平自愿的原則協(xié)商約定。 ??? 二、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分： ??? （一）企業(yè)人員工資費用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)、管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費，繳納的各項社會保障費。（其中，社會保障費是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等） ??? （二）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費，指為保障建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費以及應(yīng)由建筑物及其附屬設(shè)施專項維修資金支出的維修、更新、改造費用。屬于保修范圍或?qū)ｍ椌S修基金開支范圍的維修項目應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確界定。 ??? （三）綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、農(nóng)藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費等。不包括開發(fā)建設(shè)單位支付的綠化種植費和前期維護費。 ??? （四）環(huán)境衛(wèi)生維護費，指建筑區(qū)劃內(nèi)共有部位環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費、消毒防疫費、化糞池清理費（經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，聘請具有資質(zhì)的單位對化糞池進行清掏所發(fā)生的費用除外）、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。 ??? （五）秩序維護費，指維護建筑區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。 ??? （六）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)與業(yè)主的雙方約定購買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。 ??? （七）辦公費，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服務(wù)活動所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。 ??? （八）固定資產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區(qū)劃內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。 ??? （九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。 ??? 三、普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準： ??? 《德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準價及浮動幅度》[附件（1）]、《德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》[附件（2）]由德陽市發(fā)展和改革委員會會同德陽市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局依據(jù)物業(yè)服務(wù)的社會平均成本及服務(wù)內(nèi)容和標準制定，并向社會公布。業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)公布的物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準、收費基準價和浮動幅度在物業(yè)管理服務(wù)合同中協(xié)商約定具體收費標準，同時報所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案并抄送價格主管部門。 ??? (一)?基準價的確定。業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標準確定物業(yè)服務(wù)等級，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級確定物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的基準價格。物業(yè)服務(wù)等級發(fā)生爭議時，可由所在地房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。 ??? (二)業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽定物業(yè)服務(wù)合同時，其物業(yè)服務(wù)收費標準，可按基準價在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)確定。 ??? (三)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)收費標準如需超過浮動幅度的，須報所在地價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門審批。成立業(yè)主委員會后，經(jīng)業(yè)主按法定程序共同決定，收費標準可由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定，但收費標準超過浮動幅度的須報所在地價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。 ??? (四)物業(yè)買受人自物業(yè)竣工并交付之日起按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。開發(fā)商依約通知業(yè)主交付物業(yè)，業(yè)主延遲接收和已接收未入住的，其物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主全額繳納，雙方另有書面約定的從其約定。 ??? (五)新建房屋銷售時，建設(shè)單位應(yīng)當按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在物業(yè)買賣合同中應(yīng)明確前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)等級的有關(guān)內(nèi)容及其收費標準。 ??? (六)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準中不包括居民生活垃圾清運處置費、車輛停放費、游泳池及休閑會所等使用費。 四、物業(yè)管理服務(wù)收費的相關(guān)規(guī)定： ??? （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和裝修施工企業(yè)應(yīng)當按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，其管理服務(wù)費用按以下標準執(zhí)行，并在協(xié)議中明確：房屋建筑面積在100平米（含100平米）以內(nèi)的，有電梯每套200元，無電梯每套150元；100平米—150平米內(nèi)（含150平米）的有電梯每套300元，無電梯每套250元；超過150平米的有電梯每套350元，無電梯每套300元。 ??? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了裝修管理服務(wù)費用，已含裝修工出入證工本費、電梯使用費等，不得再收取其他費用。造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，費用由責(zé)任人另行承擔(dān)。 ??? 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標準按建筑面積不高于2 元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業(yè)在該標準內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商約定。 ??? （二）居民生活垃圾清運處置費按照市價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。 ??? （三）車輛停放費：物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定停車收費標準和車輛安全管理責(zé)任。 ??? 停車場所產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位的，由建設(shè)單位授權(quán)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。其機動車停車收費標準（含車位租金和服務(wù)費）由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按首先滿足業(yè)主需要的原則協(xié)商確定，但應(yīng)當?shù)陀诘玛柺袇^(qū)機動車臨時占道停車收費標準。 ??? 停車位產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主個人的，其機動車停放只收停車場物業(yè)服務(wù)費，不得收取車位租金。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)收費標準，根據(jù)雙方約定的車輛安全管理責(zé)任協(xié)商確定。 ??? 停車場所產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有的，其停車收費標準和收入分配辦法由業(yè)主共同決定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商后簽訂書面協(xié)議。 ??? 小區(qū)內(nèi)的停車場所依法對外開展經(jīng)營性停車服務(wù)的，其收費標準按德陽市區(qū)機動車臨時占道停車收費標準執(zhí)行，同時按有關(guān)規(guī)定明碼標價。 ??? 封閉式小區(qū)對外來客人車輛是否收取停車費及標準由業(yè)主共同決定。 ??? 非機動車和摩托車停車服務(wù)費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。 ??? （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費（不得計入價內(nèi)），但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。未實行水、電、氣戶表改造工程的合表用戶，水、電、氣計量總表至業(yè)主戶表之間的差額，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主據(jù)實分攤，但應(yīng)將分攤情況每月公示，并定期公布有關(guān)帳務(wù)，結(jié)余或差額應(yīng)滾存到下一個月抵扣或補攤。 ??? 五、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的相關(guān)規(guī)定以及行業(yè)服務(wù)規(guī)范的相關(guān)要求，在建筑區(qū)劃內(nèi)的顯著位置或者收費場所，公布經(jīng)備案的物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費標準。業(yè)主認為收費內(nèi)容屬違規(guī)收費或收費無依據(jù)的，可向價格主管部門舉報。 ??? 六、未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)、單位職工宿舍的管理，可參照本通知執(zhí)行。 ??? 七、修訂后的《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定》從二○一一年四月一日起執(zhí)行，試行三年。過去簽定的物業(yè)服務(wù)合同與本規(guī)定不符的，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)商修訂合同。 ??? 二00八年十二月三十一日前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，與《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定（試行）》和修訂后《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定》不符的，在合同未經(jīng)合法程序修改之前，仍然按原合同約定執(zhí)行。 ??? 二００九一月一日至二０一一年三月三十一日簽定的物業(yè)服務(wù)合同，符合《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定（試行）》，但與修訂后的《德陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及相關(guān)規(guī)定》不符的，在合同未經(jīng)合法程序修改之前，仍按原合同約定執(zhí)行。 ??? 附件： ??? （1）德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準價及浮動幅度》 ??? （2）《德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》 二○一一年三月八日 附件（1）： 德陽市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準價及浮動幅度 物業(yè)服務(wù)等級 （非企業(yè)資質(zhì)等級） 基準價元/m2（建筑面積）.月 浮動幅度 有電梯 無電梯 一級 1.20 0.80 ±20% 二級 1.00 0.60 ±20% 三級 0.78 0.40 ±20% 四級 0.65 0.25 +20% 備注：20層（含20層）以上的電梯住宅物業(yè)，其收費標準在基準價的基礎(chǔ)上上浮幅度可為50%”。 附件（2）： 德陽市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準 一級 項目 內(nèi)????? 容????? 與????? 標????? 準 (一) 基 本 要 求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。 8、實行酬金制的按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。 (二) 房 屋 管 理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。 (三) 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯24小時正常運行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 (四) 協(xié)助 維護 公共 秩序 1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。 3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。 5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 6、維護視頻安全監(jiān)控設(shè)施的正常運行。 (五) 保潔 服務(wù) 1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。 3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 6、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。 (六) 綠化 養(yǎng)護 管理 1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。 3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 二級 項目 內(nèi)????? 容????? 與????? 標????? 準 (一) 基本 要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 6、公示16小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。 8、實行酬金制的按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。 (二) 房屋 管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。 (三) 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。 9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 (四) 協(xié)助 維護 公共 秩序 1、小區(qū)主出入口24小時值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。 3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 4、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。 5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 6、維護安全監(jiān)控設(shè)施的正常運行。 (五) 保潔 服務(wù) 1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。 2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。 3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 5、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。 (六) 綠化 養(yǎng)護 管理 1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 3、定期清除綠地雜草、雜物。 4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 三級 項目 內(nèi)????? 容????? 與????? 標????? 準 (一) 基本 要求 1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。 6、公示8小時服務(wù)電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。 7、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 8、實行酬金制的按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。 (二) 房屋 管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。 (三) 共用 設(shè)施 設(shè)備 維修 養(yǎng)護 1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。 2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全。 3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。 6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。 8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 (四) 協(xié)助 維護 公共 秩序 1、小區(qū)24小時值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。 3、車輛停放有序。 4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 (五) 保潔 服務(wù) 1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。 2、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。 3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 (六) 綠化 養(yǎng)護 管理 1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 2、定期清除綠地雜草、雜物。 3、預(yù)防花草、樹木病蟲害。 四級 1、服務(wù)項目按照三級指導(dǎo)標準確定。 2、服務(wù)內(nèi)容和標準參照或部分達到三級的內(nèi)容與標準，由當事人雙方在合同中約定。 -可編輯修改-