住建部2017版《建設工程施工合同》修改對比和解讀

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住建部2017版《建設工程施工合同》 修改內容對照與解讀 2017年10月30日，住建部公布了2017版《建設工程施工合同（示范文本）》（GF）（簡稱“2017版合同文本”）。與2013年《建設工程施工合同（示范文本）》（GF—2013—0201）（簡稱“2013版合同文本”）相比，2017版合同文本主要針對“缺陷責任“與”質量保證金”兩項內容進行了修改，具體修改見附件《住建部2017版建設工程施工合同（示范文本）修改對照表》。 一、關于“缺陷責任”的修改 （一）關于“缺陷責任期的起算時間“的修改 關于缺陷責任期的起算時間，2017版合同文本做了如下方面修改： 1、缺陷責任期的起算時間由“實際竣工日期起”，修改為“從工程通過竣工驗收之日起”。 2、增加規(guī)定“因承包人原因導致工程無法按合同約定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計算”。 3、將“因發(fā)包人原因導致工程無法按合同約定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期自承包人提交竣工驗收申請報告之日起開始計算”，修改為“因發(fā)包人原因導致工程無法按合同約定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期”。實際上，將此種情況下缺陷責任期的起算時間向后推了90天。 （二）關于缺陷責任具體內容的修改 關于缺陷責任的具體內容，2017版合同文本做了如下修改： 1、2017版合同文本增加了關于“缺陷責任的具體內容”的描述，即第15.2.2項規(guī)定的，“缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除，費用超出保證金額的，發(fā)包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的損失賠償責任?！? 2、2017版合同文本明確缺陷責任期包含延長部分最長不能超過24個月。 3、2017版合同文本增加如下內容，“由他人原因造成的缺陷，發(fā)包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發(fā)包人不得從保證金中扣除費用?！? 二、關于質量保證金的修改 關于質量保證金，2017合同文本在第15.3款【質量保證金】、第15.3.2目和第15.3.3目進行了一下修改： 1、2017版合同文本增加規(guī)定，“在工程項目竣工前，承包人已經(jīng)提供履約擔保的，發(fā)包人不得同時預留工程質量保證金?！奔绰募s擔保和質量保證金不能同時使用。 2、2017版合同文本將質量保證金的額度從“不得超過結算合同價格的5%”，修改為“不得超過工程價款結算總額的3%”，減輕了承包人的負擔。 3、2017版合同文本明確了如果發(fā)包人扣留的是質量保證金，則“發(fā)包人在退還質量保證金的同時按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準利率支付利息”。 4、2017版合同文本增加了退還承包人質量保證金的程序，即： “缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期后，承包人可向發(fā)包人申請返還保證金。 發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后，應于14天內會同承包人按照合同約定的內容進行核實。如無異議，發(fā)包人應當按照約定將保證金返還給承包人。對返還期限沒有約定或者約定不明確的，發(fā)包人應當在核實后14天內將保證金返還承包人，逾期未返還的，依法承擔違約責任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后14天內不予答復，經(jīng)催告后14天內仍不予答復，視同認可承包人的返還保證金申請。 發(fā)包人和承包人對保證金預留、返還以及工程維修質量、費用有爭議的，按本合同第20條約定的爭議和糾紛解決程序處理?！? 三、2017版合同文本修改內容對承包人和發(fā)包人的影響 1、關于“缺陷責任期的起算時間“的修改總體上加重了承包人的責任，實際上延長了承包人承擔缺陷責任期限，對此承包人應當特別注意。 2、關于質量保證金的規(guī)定，則整體上減輕了承包人的義務和責任，因而該部分的修改對于承包人較為有利，業(yè)主對此應當特別注意。 3、關于缺陷責任的具體內容的修改，只是細化和明確了原來不明確的內容，可以避免因理解不一致產生的分歧，并沒有明顯加重哪一方當事人的義務，對于當事人雙方都有好處。 附件：住建部2017版建設工程施工合同（示范文本）修改對照表 住建部2017版建設工程施工合同（示范文本）修改對照表 序號 2013版示范合同 2017版示范合同（下劃線部分為修改部分） 《通用合同條款》 1 1.一般約定 1.1詞語定義與解釋 1.1.4日期和期限 1.1.4.4缺陷責任期：是指承包人按照合同約定承擔缺陷修復義務，且發(fā)包人預留質量保證金的期限，自工程實際竣工日期起計算。 1.一般約定 1.1詞語定義與解釋 1.1.4日期和期限 1.1.4.4缺陷責任期：是指承包人按照合同約定承擔缺陷修復義務，且發(fā)包人預留質量保證金（已繳納履約保證金的除外）的期限，自工程實際竣工日期起計算。 2 10.變更 10.9計日工 需要采用計日工方式的，經(jīng)發(fā)包人同意后，由監(jiān)理人通知承包人以計日工計價方式實施相應的工作，其價款按列入已標價工程量清單或預算書中的計日工計價項目及其單價進行計算；已標價工程量清單或預算書中無相應的計日工單價的，按照合理的成本與利潤構成的原則，由合同當事人按照第4.4款〔商定或確定〕確定變更工作的單價。 10.變更 10.9計日工 需要采用計日工方式的，經(jīng)發(fā)包人同意后，由監(jiān)理人通知承包人以計日工計價方式實施相應的工作，其價款按列入已標價工程量清單或預算書中的計日工計價項目及其單價進行計算；已標價工程量清單或預算書中無相應的計日工單價的，按照合理的成本與利潤構成的原則，由合同當事人按照第4.4款〔商定或確定〕確定計日工的單價。 3 14.竣工結算 14.1竣工結算申請 除專用合同條款另有約定外，承包人應在工程竣工驗收合格后28天內向發(fā)包人和監(jiān)理人提交竣工結算申請單，并提交完整的結算資料，有關竣工結算申請單的資料清單和份數(shù)等要求由合同當事人在專用合同條款中約定。 除專用合同條款另有約定外，竣工結算申請單應包括以下內容： （1）竣工結算合同價格； （2）發(fā)包人已支付承包人的款項； （3）應扣留的質量保證金； （4）發(fā)包人應支付承包人的合同價款。 14.竣工結算 14.1竣工結算申請 除專用合同條款另有約定外，承包人應在工程竣工驗收合格后28天內向發(fā)包人和監(jiān)理人提交竣工結算申請單，并提交完整的結算資料，有關竣工結算申請單的資料清單和份數(shù)等要求由合同當事人在專用合同條款中約定。 除專用合同條款另有約定外，竣工結算申請單應包括以下內容： （1）竣工結算合同價格； （2）發(fā)包人已支付承包人的款項； （3）應扣留的質量保證金。已繳納履約保證金的或提供其他工程質量擔保方式的除外； （4）發(fā)包人應支付承包人的合同價款。 4 15.缺陷責任與保修 15.2缺陷責任期 15.2.1缺陷責任期自實際竣工日期起計算，合同當事人應在專用合同條款約定缺陷責任期的具體期限，但該期限最長不超過24個月。 單位工程先于全部工程進行驗收，經(jīng)驗收合格并交付使用的，該單位工程缺陷責任期自單位工程驗收合格之日起算。因發(fā)包人原因導致工程無法按合同約定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期自承包人提交竣工驗收申請報告之日起開始計算；發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收擅自使用工程的，缺陷責任期自工程轉移占有之日起開始計算。 15.缺陷責任與保修 15.2缺陷責任期 15.2.1缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計算，合同當事人應在專用合同條款約定缺陷責任期的具體期限，但該期限最長不超過24個月。 單位工程先于全部工程進行驗收，經(jīng)驗收合格并交付使用的，該單位工程缺陷責任期自單位工程驗收合格之日起算。因承包人原因導致工程無法按合同約定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計算。因發(fā)包人原因導致工程無法按合同約定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期；發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收擅自使用工程的，缺陷責任期自工程轉移占有之日起開始計算。 5 15.缺陷責任與保修 15.2缺陷責任期 15.2.2工程竣工驗收合格后，因承包人原因導致的缺陷或損壞致使工程、單位工程或某項主要設備不能按原定目的使用的，則發(fā)包人有權要求承包人延長缺陷責任期，并應在原缺陷責任期屆滿前發(fā)出延長通知，但缺陷責任期最長不能超過24個月。 15.缺陷責任與保修 15.2缺陷責任期 15.2.2缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除，費用超出保證金額的，發(fā)包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的損失賠償責任。發(fā)包人有權要求承包人延長缺陷責任期，并應在原缺陷責任期屆滿前發(fā)出延長通知。但缺陷責任期（含延長部分）最長不能超過24個月。 由他人原因造成的缺陷，發(fā)包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發(fā)包人不得從保證金中扣除費用。 6 15.缺陷責任與保修 15.3質量保證金 經(jīng)合同當事人協(xié)商一致扣留質量保證金的，應在專用合同條款中予以明確。 15.缺陷責任與保修 15.3質量保證金 經(jīng)合同當事人協(xié)商一致扣留質量保證金的，應在專用合同條款中予以明確。 在工程項目竣工前，承包人已經(jīng)提供履約擔保的，發(fā)包人不得同時預留工程質量保證金。 7 15.缺陷責任與保修 15.3質量保證金 15.3.2質量保證金的扣留 質量保證金的扣留有以下三種方式： （1）在支付工程進度款時逐次扣留，在此情形下，質量保證金的計算基數(shù)不包括預付款的支付、扣回以及價格調整的金額； （2）工程竣工結算時一次性扣留質量保證金； （3）雙方約定的其他扣留方式。 除專用合同條款另有約定外，質量保證金的扣留原則上采用上述第（1）種方式。 發(fā)包人累計扣留的質量保證金不得超過結算合同價格的5%，如承包人在發(fā)包人簽發(fā)竣工付款證書后28天內提交質量保證金保函，發(fā)包人應同時退還扣留的作為質量保證金的工程價款。 15.缺陷責任與保修 15.3質量保證金 15.3.2質量保證金的扣留 質量保證金的扣留有以下三種方式： （1）在支付工程進度款時逐次扣留，在此情形下，質量保證金的計算基數(shù)不包括預付款的支付、扣回以及價格調整的金額； （2）工程竣工結算時一次性扣留質量保證金； （3）雙方約定的其他扣留方式。 除專用合同條款另有約定外，質量保證金的扣留原則上采用上述第（1）種方式。 發(fā)包人累計扣留的質量保證金不得超過工程價款結算總額的3%。如承包人在發(fā)包人簽發(fā)竣工付款證書后28天內提交質量保證金保函，發(fā)包人應同時退還扣留的作為質量保證金的工程價款；保函金額不得超過工程價款結算總額的3%。 發(fā)包人在退還質量保證金的同時按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準利率支付利息。 8 15.缺陷責任與保修 15.3質量保證金 15.3.3質量保證金的退還 發(fā)包人應按14.4款〔最終結清〕的約定退還質量保證金。 15.缺陷責任與保修 15.3質量保證金 15.3.3質量保證金的退還（此條完全修改） 缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期后，承包人可向發(fā)包人申請返還保證金。 發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后，應于14天內會同承包人按照合同約定的內容進行核實。如無異議，發(fā)包人應當按照約定將保證金返還給承包人。對返還期限沒有約定或者約定不明確的，發(fā)包人應當在核實后14天內將保證金返還承包人，逾期未返還的，依法承擔違約責任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后14天內不予答復，經(jīng)催告后14天內仍不予答復，視同認可承包人的返還保證金申請。 發(fā)包人和承包人對保證金預留、返還以及工程維修質量、費用有爭議的，按本合同第20條約定的爭議和糾紛解決程序處理。 《專用條款》 9 15.3質量保證金 關于是否扣留質量保證金的約定： 。 15.3質量保證金 關于是否扣留質量保證金的約定：。在工程項目竣工前，承包人按專用合同條款第3.7條提供履約擔保的，發(fā)包人不得同時預留工程質量保證金。 5