石家莊市城中村改造政策規(guī)定及實務(wù).docx

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石家莊市城中村改造政策規(guī)定及實務(wù) 2013-09-12 09:27:25來源：買房網(wǎng)字號：大小 簡介：(一)石家莊市城中村改造政策。石家莊市城中村改造走在全國的前列，政策規(guī)定是相當(dāng)成熟和規(guī)范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開始就出... (一)石家莊市城中村改造政策。 石家莊市城中村改造走在全國的前列，政策規(guī)定是相當(dāng)成熟和規(guī)范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開始就出臺14號文，適用期是5年，到07年結(jié)束。08年張書記提出三年大變樣，開始了新一輪的城市建設(shè)，城中村改造如火如荼的開展起來。石家莊城中村改造，尤其是08年以后，政策規(guī)定相當(dāng)完善，下面介紹一下相關(guān)文件。 1、關(guān)于進一步加快城中村改造的實施意見(08年5號文) 規(guī)定了城中村改造的程序、規(guī)劃方案、土地利用、拆遷安置、優(yōu)惠政策(配套費減免、出讓收益返還)等核心內(nèi)容，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據(jù)。 2、關(guān)于進一步加快城中村改造的指導(dǎo)意見(城指辦【2008】25號)明確了回遷面積原則上按1:1置換，不超過300平米每戶，這其實是政府的指導(dǎo)價。城中村改造涉及很多村，人們之間攀比嚴(yán)重，總是就高不就低。在之前沒有規(guī)定補償面積，較為混亂。 3、關(guān)于進一步加快城中村改造實施意見的補充意見(09年6號文) 規(guī)范程序、每戶回遷不超過300平米、方案需表決、一級開發(fā)二級開發(fā)聯(lián)動、區(qū)政府主導(dǎo)城中村改造、回遷房辦理房權(quán)證前不得上市 4、石家莊市拆遷管理辦公室關(guān)于城中村改造拆遷管理的實施意見 (市拆管字[2008]第02號) 城中村拆遷手續(xù)的辦理 5、關(guān)于進一步加強和改進城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見 石政發(fā)〔2009〕10號高層容積率不超過2.5;道路紅線30米以上，住宅嚴(yán)禁設(shè)底商;樓間距、樓面寬度等有相關(guān)指標(biāo)，目的在于提高居民的居住品質(zhì)。 6、河北省國土資源廳支持城鎮(zhèn)面貌三年大變樣十條措施 冀國土資地字[2009]8號 7、石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定 市村改辦[2009]1號 限定資質(zhì)，要求三級以上，業(yè)績要求20萬平米。石家莊內(nèi)也有例外，開發(fā)企業(yè)可以不具備三級以上資質(zhì)，但是總公司或母公司是三級以上開發(fā)企業(yè)，由總公司或者母公司出具相關(guān)證明，分公司或子公司可以介入城中村改造項目。 8、石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”指揮部辦公室關(guān)于加快辦理城中村改造有關(guān)土地手續(xù)的通知 城指辦發(fā)(2009)077號 城中村改造征地需提交的資料; 回遷安置用地可劃撥、協(xié)議出讓，40%出讓金 9、關(guān)于明確市區(qū)城中村改造中村民回遷樓認(rèn)定及產(chǎn)權(quán)登記程序的意見市政辦函 (2009)68號 回遷樓的位置、樓號等在總平圖上標(biāo)注; 辦理回遷樓產(chǎn)權(quán)登記的程序及資料。 10、關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造的實施意見的通知石政辦發(fā)〔2010〕18號 1)2010年后城中村改造重點：二環(huán)路以內(nèi)未啟動的;二環(huán)路外側(cè)可視范圍內(nèi)的;主要市政及公用設(shè)施建設(shè)所涉及的。 2 市政及公用配套設(shè)施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計劃。 2)城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補償安置方案批準(zhǔn)后，由轄區(qū)政府商國土部門組織公開招標(biāo)選定一級開發(fā)企業(yè)。 參與投標(biāo)的企業(yè)要符合《石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定》有關(guān)要求。 招標(biāo)時要進入有形建筑市場，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督。 經(jīng)招標(biāo)選定開發(fā)企業(yè)后，由國土部門按照一級開發(fā)的程序做出委托，明確一級開發(fā)主體，報市城中村改造辦公室備案，同時通報市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土等相關(guān)部門和單位。 11、石家莊市人民政府關(guān)于進一步落實石家莊市區(qū)預(yù)留發(fā)展安置用地政策的實施意見 石政發(fā)〔2010〕48號 1)人均一分地，給村里預(yù)留發(fā)展用地，用于村集體商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟發(fā)展; 2)可作為回遷房周轉(zhuǎn)用地，提前利用; 3)劃撥登記在村委會或居委會名下; 4)交政府出讓后，出讓凈收益返還。 12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲工作流程石政辦函〔2010〕61號二環(huán)內(nèi)的城中村拆遷完成后的土地儲備程序 13、石家莊市市區(qū)土地收儲工作流程石政辦發(fā)〔2011〕17號儲備流程 (二)以下介紹一下城中村改造政策規(guī)定的城中村改造原則 一是政府主導(dǎo)：首先列入計劃。不能一哄而上，引起供過于求。需要條件具備， 領(lǐng)導(dǎo)班子團結(jié)，人們改造意向比較強烈等，必須經(jīng)審批列入計劃，經(jīng)政府審批，才能享受政府的改造政策。另外改造范圍、回遷用地與回遷面積、委托、指導(dǎo)、成本 核算、收益返還等，政府也需要得到開發(fā)企業(yè)的審定，如何成為開發(fā)的主體，如何運作，政府需要主導(dǎo)。 二是規(guī)劃先行：要規(guī)劃條件、編制規(guī)劃方案、注明回遷，開發(fā)體量與開發(fā)企業(yè)實力的選定、回遷用地方式。 三是村民自愿：一村一案表決：是否改造、合作方式、拆遷補償安置方案等，村委會組織法80%表決。石家莊市的城中村改造使村民得到實惠，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒有發(fā)生惡性事件，拆遷工作深入人心，周圍尚未改造的村民改造意愿也比較強烈。拆遷安置補償方案已經(jīng)比較成熟，表決通過和拆遷都是相當(dāng)快的。 四是一村一策：補償標(biāo)準(zhǔn)、方式、面積等 五是實現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：村改居、土地集體轉(zhuǎn)國有、村委會改居委會、村企業(yè)變股份企業(yè)，所以城中村改造不僅僅是物的有形的改造，也包括身份的置換，企業(yè)的改制等。 (三)石家莊市城中村改造程序 1、轄區(qū)政府向市城中村改造辦公室提出申請，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后列入城中村改造年度計劃。其實每一個城中村改造都是開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行介入，只有少數(shù)是自行改造，多數(shù)城中村不具有改造的實力，選擇與開發(fā)商合作。后面的程序也是開發(fā)商在積極推動，代為跑辦。 (村委會—區(qū)政府) 3 2、列入改造計劃后向市規(guī)劃管理部門申請規(guī)劃條件。明確項目紅線，容積率，建筑密度，配套設(shè)施如托兒所，幼兒園，學(xué)校，郵局，醫(yī)院等。 (村委會、開發(fā)商) 3、根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件來編制規(guī)劃方案和土地利用方案。一般也是由開發(fā)公司來做，其內(nèi)容包括原村莊的住宅現(xiàn)狀，土地利用方案，建設(shè)設(shè)計方案，回遷區(qū)域和開發(fā)區(qū)域的位置，配套設(shè)施有哪些，包括經(jīng)濟效益分析等。這些都需要開發(fā)公司先行介入。其實規(guī)劃方案以及后面需要講的拆遷安置補償方案都是開發(fā)商與村委會之間的利益博弈。當(dāng)然規(guī)劃方案的制定也是需要投資的，在符合規(guī)定的前提下，征求村委會和區(qū)政府街道辦事處的意見后，由開發(fā)公司委托設(shè)計公司來編制規(guī)劃方案。 (村委會、開發(fā)公司——區(qū)政府——規(guī)劃局、土地局——城中村改造辦公室) 4、區(qū)政府組織村委會根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補償方案。(一村一案)在實務(wù)當(dāng)中，一般是先定拆遷安置補償方案，對村民的安置區(qū)域和安置面積都要提前規(guī)劃好，尤其是安置面積需要提前確定，才能在規(guī)劃方案里確定回遷樓的用地面積，樓座，樓間距，總型圖。 5、對《拆遷安置補償方案》進行表決，表決時區(qū)政府和區(qū)城中村改造辦公室需派員參加。(最好在經(jīng)市拆遷辦批準(zhǔn)后再進行表決、公證處進行公證)保證合法有效性。 6、實施拆遷。一般委托村委會實施。(拆遷過程中事項的公證)開發(fā)公司作為一級開發(fā)主體，成為城中村改造的實施主體，但對村里的實際情況不了解，所以一般由開發(fā)公司出資，根據(jù)拆遷安置補償方案，委托村委會組織實施。 7、有周轉(zhuǎn)地的，辦理土地、規(guī)劃、施工各項手續(xù)，建設(shè)回遷樓。 8、拆遷完畢，開發(fā)用地儲備。 以下講一下城中村改造土地利用問題。城中村改造拆完后土地是分為三部分的。一部分是回遷用地，建設(shè)回遷住宅，商業(yè)，回遷服務(wù)和辦公樓;第二是市政公用設(shè)施用地，包括道路、綠地等;第三是開發(fā)用地，這也是開發(fā)企業(yè)利益所在?；剡w用地是通過劃撥的方式，直接劃回村集體來建回遷樓。當(dāng)然回遷用地也可以通過出讓的方式，如果通過出讓的方式獲得，需要支付土地出讓金?；剡w用地直接劃撥給村委會，開發(fā)用地拆遷完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市場實行招拍掛。 9、開發(fā)土地公開出讓，競得土地后辦理開工手續(xù)，建立商品住宅。 以上是城中村改造的程序。 那么開發(fā)企業(yè)如何介入城中村改造中來，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定怎樣成為一級開發(fā)的主體，怎樣通過招拍掛成為二級開發(fā)主體?現(xiàn)介紹一下開發(fā)企業(yè)參與城中村改造實行一級開發(fā)和二級開發(fā)的關(guān)系。現(xiàn)在城中村改造實行一級開發(fā)制度，大致程序是開發(fā)企業(yè)與村委會簽訂協(xié)議，得到村委會的認(rèn)可，然后需要得到街道辦事處和區(qū)政府的認(rèn)可。因為一級開發(fā)企業(yè)的選聘是區(qū)政府主導(dǎo)，商國土部門選定一級開發(fā)主體，再由市地產(chǎn)集團出具委托，與開發(fā)企業(yè)簽訂一級開發(fā)委托協(xié)議，才能成為一級開發(fā)主體，實行一級開發(fā)。一級開發(fā)是指城中村改造房屋拆遷拆除達到三通一平。開發(fā)企業(yè)首先要作為一級開發(fā)的主體，實務(wù)當(dāng)中一般是先在村里，同時經(jīng)過區(qū)政府同意，成為一級開發(fā)主體，簽訂協(xié)議后要報城中村改造辦公室備案，城中村改造辦公室要給土地規(guī)劃建設(shè)部門發(fā)盤，明確某項目選定了某個開發(fā)企業(yè)作為一級開發(fā)企業(yè)主體。一級開發(fā)結(jié)束后要進行成本評估評審，從理論上來說，一級開發(fā)不必然成為二級開發(fā)主體，不一定拿到開發(fā)用地。二級開發(fā)主體要走招 4 牌掛的程序。所以需要對一級開發(fā)付出的成本做一個判定，開發(fā)企業(yè)實施拆遷的費用以及付出的拆遷安置補償費用等開支由評估單位(政府指定的)進行評估，最后由財政局財審中心進行評審來確定一級開發(fā)支付的成本，實際當(dāng)中一級開發(fā)成本有票據(jù)的是一大部分，但也有另外一部分支出沒有正規(guī)票據(jù)，評審中心不予評定。作為開發(fā)企業(yè)來說，實施一級開發(fā)目的是二級開發(fā)，拿地后做商品住宅開發(fā)獲取利益。作為政府，其指導(dǎo)思想也希望由實施一級開發(fā)的開發(fā)主體進行二級開發(fā)。16號文補充意見規(guī)定實行委托一級開發(fā)主體實施一級開發(fā)，進行二級開發(fā)聯(lián)動。在實施過程中，往往是一由一級開發(fā)企業(yè)先行建設(shè)回遷房，二級開發(fā)需要通過招牌掛，公開出讓，招牌掛時回遷住宅二級開發(fā)是附帶義務(wù)的，要進行回遷安置房的建設(shè)，但拿地的時候需要支付全額地價，在建設(shè)回遷安置房屋時，資金再在全地價款中進行撥付。建設(shè)回遷安置房的資金在一級開發(fā)的成本中已經(jīng)測算出來了。作為一級開發(fā)主體，已開始進行了回遷安置房屋的建設(shè)，已投入了建設(shè)資金，這會使得非一級開發(fā)主體再介入進來就很困難，交接、評估等工作也不容易進行。所以實務(wù)當(dāng)中，進行了一級開發(fā)的主體往往會成為二級開發(fā)主體。 (四)作為開發(fā)企業(yè)參與城中村改造首先會進行成本測算。 開發(fā)商和村委會之間會討價還價，作為開發(fā)商來說希望回遷面積越小越好，作為村委會來說希望回遷面積越大越好。 1、拆遷安置補償成本 (1)回遷安置房建設(shè)成本 (2)補償費用 (3)實施拆遷費用 2、商品房樓面地價 拆遷安置補償成本商品房建筑面積(開發(fā)用地面積容積率) (取得開發(fā)用地成本) 3、擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本 樓面地價+建安成本+配套費用+其它 4、利潤=市場價-擬建商品房每平米建筑面積建設(shè)成本 當(dāng)然，這是一種較為粗略的算法，具體測算我還是建議找一個為房地產(chǎn)服務(wù)的會計師做詳細(xì)的測算，對開發(fā)成本有一個全面的把握。有了具體成本把握，才知道如何確定開發(fā)面積和開發(fā)后獲得利潤的大小。 城中村改造協(xié)議內(nèi)容 1、項目基本情況，位置，面積，人口等。 2、項目性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)，是否列入規(guī)劃范圍等。一般開發(fā)商和村委會簽訂協(xié)議涉及規(guī)劃指標(biāo)往往指回遷面積，回遷用地指標(biāo)。 3、運作模式。如開發(fā)商出資，跑辦手續(xù)，村委會出地等。 4、規(guī)劃方案 5、拆遷補償安置方案制定及實施 6、拆遷費及支付方式、拆遷期限及交地標(biāo)準(zhǔn) 7、雙方權(quán)利義務(wù) 8、回遷安置房屋建設(shè)?；剡w安置房屋的戶型需要征求村委會的意見，有時需要單獨簽訂有關(guān)戶型的補充協(xié)議，開發(fā)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，村委會進行監(jiān)督，如建筑材料的監(jiān)督，質(zhì)量的監(jiān)督等。村委會可設(shè)立監(jiān)督小組或委托監(jiān)理公司來進行監(jiān)理。包括時間，期限，交房標(biāo)準(zhǔn)等。交房標(biāo)準(zhǔn)涉及到住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)的交房標(biāo) 5 準(zhǔn)，辦公用房的交房標(biāo)準(zhǔn)，有時交房標(biāo)準(zhǔn)需要簽訂額外的補充協(xié)議。當(dāng)然作為開發(fā)商來說，希望降低交房標(biāo)準(zhǔn)，作為村委會來說，希望盡可能高的提高交房標(biāo)準(zhǔn)。 9、 乙方收益 10、雙方履約保證 11、其它 (五)城中村改造補充協(xié)議文本 1、拆遷補償安置協(xié)議(草案) 2、回遷安置房屋建設(shè)協(xié)議 3、回遷安置交房標(biāo)準(zhǔn) 住宅 商業(yè) 服務(wù)辦公用房 (六)參與城中村改造一級開發(fā)與二級開發(fā)關(guān)系 1、一級開發(fā)(結(jié)束)成本評估、評審。 2、二級開發(fā)附帶建設(shè)回遷安置房屋義務(wù)通過招拍掛取得開發(fā)土地，支付全地價款。 3、建設(shè)回遷安置房屋資金，從開發(fā)土地全地價款支付。 4、回遷用地早劃撥，開發(fā)土地出讓前一級開發(fā)主體已開始建設(shè)回遷安置房，他人難以介入。 5、一般一級開發(fā)主體取得開發(fā)土地。 注、政府收益返還村集體基本沒有