國(guó)家開(kāi)放大學(xué)電大專(zhuān)科《物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)》2021期末試題及答案

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1、國(guó)家開(kāi)放大學(xué)電大專(zhuān)科物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）2021期末試題及答案（試卷號(hào)：2226）盜傳必究一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1. 美國(guó)學(xué)者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)分為（）。這種劃分方法也是目前國(guó)外普遍采用的劃分方法。A. 居住物業(yè)B. 商用物業(yè)C. 工業(yè)物業(yè)D. 特殊用途物業(yè)2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（）oA. 員工自查B. 崗位自查C. 領(lǐng)班自查D. 部門(mén)經(jīng)理抽查3. 會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括（）oA. 康體項(xiàng)目B. 文化項(xiàng)目C. 休閑項(xiàng)目D. 娛樂(lè)項(xiàng)目4. 大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括（）。A. 物流企業(yè)的配

2、送中心B. 廠商聯(lián)合的配送中心C. 商業(yè)企業(yè)的配送中心D. 地區(qū)配送中心5. 以下屬于政治性物業(yè)是（）。A. 政府首腦機(jī)關(guān)B. 軍事情報(bào)機(jī)關(guān)C. 機(jī)場(chǎng)、寺院、殘疾人專(zhuān)用設(shè)施D. 電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社新聞機(jī)關(guān)二、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分）6. 根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例作了修改并決定自2007年10月1日起施行。7. 近兩年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)發(fā)展方向的分類(lèi)發(fā)展趨勢(shì)也在形成。一些以前專(zhuān)注于住 宅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始從住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中撤出，而專(zhuān)注于商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物 業(yè)及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域，使物業(yè)分類(lèi)管理專(zhuān)業(yè)化水平在提高。8.

3、 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬(wàn)平方米。9. 居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會(huì)效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo)。10. 現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類(lèi)型：一是附屬型、二是獨(dú)立型。11 .檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用收支平衡點(diǎn)分析，即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款 和所有其他開(kāi)支）時(shí)所需的租出比率，當(dāng)毛收入超過(guò)收支平衡點(diǎn)時(shí)，物業(yè)就會(huì)有正的獲利。12. r商聯(lián)合的配送中心。即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進(jìn)行共同配送。13. 采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé) 與權(quán)限，租給經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理。14. 服務(wù)性公寓是一種高檔居

4、住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營(yíng)性與社會(huì)性。15. 會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保 養(yǎng)，為參展商和客戶(hù)提供管理服務(wù)。三、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正5小題，每個(gè)3分，共15分）16. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi) 的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（錯(cuò)誤）答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“也可以”改為“但不得”17. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須在更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司找到新業(yè)務(wù)。（錯(cuò)誤）答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“物業(yè)公司”改為“物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上”18. 某服裝店鋪每月固定租金

5、為600元，百分比提成為年收入的5%,如年銷(xiāo)售收入為300 000元收入 的租戶(hù)，按稅約規(guī)定營(yíng)業(yè)額不超過(guò)120 000元的不予提成，則該租戶(hù)該年應(yīng)支付的租金是9 000元。（ 錯(cuò) 誤）答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“9000”改為“16200元”19. -幢辦公樓有53 300平方米的租用而積，每平方米9元出租的話(huà)，這時(shí)只有41 000平方米是可 用面積。租戶(hù)實(shí)際租用的租金費(fèi)用為每平方米6. 92元。（ 錯(cuò)誤）答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“6. 92”改為“11.7”20. 目前，我國(guó)對(duì)企業(yè)自建保安，均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門(mén)進(jìn)行登記、審批、備案，并嚴(yán)格 服從公安機(jī)關(guān)的統(tǒng)一管理。（正確）答：正確。四、問(wèn)答題（4小題，每

6、小題5分，共20分）21. 現(xiàn)代物業(yè)的分類(lèi)管理趨向如何？答：現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性特性，以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的要 求，決定了物業(yè)管理工作的分類(lèi)管理、細(xì)化管理的必然趨向，但從理論上講物業(yè)管理的分類(lèi)管理要求是由 物業(yè)管理激烈的內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)的社會(huì)分工發(fā)展和物業(yè)管理日益社會(huì)化趨勢(shì)決定的。具體是：(1) 物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。(2) 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化與專(zhuān)門(mén)化。(3) 物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化。(4) 管理的社會(huì)化。22. 商務(wù)物業(yè)管理有何特點(diǎn)？答：商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的，一般來(lái)說(shuō)，商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)體現(xiàn)在以下 幾個(gè)方面：(1) 商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加

7、勞動(dòng)。(2) 商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性。(3) 商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。(4) 商務(wù)物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化的管理。(5) 商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。23. 防火與滅火的基本方法、措施有哪些？答：消防工作通常是指防火與滅火兩個(gè)方而。防火與滅火的基木方法、措施，都是以燃燒原理為依據(jù) 的。(1) 防火。防火的一切措施，都是以防止燃燒的三個(gè)條件結(jié)合在一起為目的。其基本方法是：控制可燃物。如以難燃或非燃材料代替易燃材料，對(duì)具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所采用加強(qiáng)通風(fēng)、排氣、 排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對(duì)可燃?xì)怏w、易燃液體采用容器密閉，管道輸送；對(duì)性質(zhì)相互抵觸 的化學(xué)危險(xiǎn)物品、大量干燥

8、顆粒粉末，采用分倉(cāng)、分堆存放保管等。隔絕助燃物。容器真空排除空氣中的氧；充人惰性氣體等。消除著火源。隔離控制火源，嚴(yán)禁煙火；保持建筑之間的足夠間距。(2) 滅火。一切滅火措施都是為了破壞已經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒三個(gè)條件中的一個(gè)或兩個(gè)條件為依據(jù)的。 滅火基本方法有：隔離 一將尚未燃燒的物質(zhì)移走，使其同正在燃燒的可燃物分開(kāi)，燃燒得不到足夠的可燃物，火就 會(huì)熄滅。如切斷可燃?xì)鈦?lái)源、移走剩余的可燃液體等。冷卻法即把燃燒著的物體溫度降低，當(dāng)可燃物的溫度低于其燃點(diǎn)時(shí)，燃燒便停止。如用水撲滅火 災(zāi)時(shí)，主要是冷卻法起作用。窒息法一一窒息法就是隔絕空氣，使可燃物得不到足夠的氧氣而停止燃燒。例如用不燃或難燃的物質(zhì) 捂

9、蓋燃燒表面，用水蒸氣或惰性氣體灌注容器設(shè)備，封閉起火的建筑和設(shè)備的孔洞，用泡沫覆蓋燃燒表面 等。化學(xué)抑制法一一這種方法的原理是使滅火劑參與到鏈做反應(yīng)中去，使燃燒過(guò)程中產(chǎn)生的自由基消失，而形成穩(wěn)定的分子或低活性的自由基，使鏈鎖反應(yīng)中止。大家熟悉的1202、1301、1211等均屬這類(lèi)滅火 劑。24. 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作包括哪幾個(gè)方面？答：能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下幾個(gè)方而：首先是制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作。（D設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮 空氣、煤氣、燃料油等各類(lèi)能源。設(shè)備管理部門(mén)每年要求預(yù)先按月編制各類(lèi)能源的消耗量及能源費(fèi)用計(jì)劃, 做出112個(gè)月每個(gè)月的各類(lèi)能源的耗

10、用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。（2）各類(lèi)能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。其次采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施。（1）在選用設(shè)備時(shí)，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu) 先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施白動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中一直處于最佳運(yùn)行狀況和最佳運(yùn)行負(fù)荷 之中。（2）在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。（3）在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型 電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。同時(shí)，防止管道、閥門(mén)及管道附件泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理和調(diào)換。對(duì)使用熱源和冷源的管道 和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作減少散熱損失。五、應(yīng)用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題.1小題為案例分析題-每小題

11、15分，共30分）25. 方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)編制一項(xiàng)公共安全防范管理崗位制度。答：根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同，各物業(yè)管理項(xiàng)目具體的治安崗位設(shè)置各不相同, 甚至可能存在較大差異。但是，無(wú)論什么崗位制度，都應(yīng)當(dāng)具有以下共同點(diǎn)：崗位清晰，任務(wù)明確；制度 落實(shí)，獎(jiǎng)懲分明；內(nèi)容合理，操作性強(qiáng)；科學(xué)有效，適應(yīng)要求。編制崗位制度時(shí)，我們要注意包含以下的幾個(gè)要素：（1）指導(dǎo)思想一一崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門(mén)崗：控制人員車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)，控制阻止閑散人 員或違法犯罪嫌疑人進(jìn)入小區(qū)，確保小區(qū)業(yè)主居民安全崗位任務(wù)及權(quán)限一一如門(mén)崗主要控制人員車(chē)輛出入秩序、大堂值班崗負(fù)責(zé)進(jìn)出人員登記控制等；（3）崗位紀(jì)律要

12、求一一禮節(jié)禮貌、形象、工作時(shí)間（交接班制度）、操作規(guī)范（如如何填表、如何進(jìn)行 登記）、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時(shí)也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來(lái)； （4）服務(wù)對(duì)象 商用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對(duì)應(yīng)的管理服務(wù)對(duì)象是完全不同的，而工作的性質(zhì)也存在著明顯的差異，因 而工作特點(diǎn)和要點(diǎn)都存在巨大差別；（5）崗位操作要點(diǎn)一一各具體崗位情況不同，可能存在的一些常見(jiàn)或特殊情況的處理要點(diǎn)及處理技巧;（6）崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求；（7）獎(jiǎng)懲制度。26. 案例分析題上海的物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn)東方網(wǎng)9月12日消息：上海物業(yè)總量4. 01億平方米，納入物業(yè)管理面積3. 07億平方米。其中，住 宅物業(yè)

13、管理覆蓋而逾80%；非住宅物業(yè)管理覆蓋而逾60%。目前，上海有一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級(jí)以 上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)五百多個(gè)。本市物業(yè)管理誕生十余年來(lái)，物業(yè)公司不僅承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不斷 滿(mǎn)足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂(lè)業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了 “96916”信息 服務(wù)平臺(tái)；萬(wàn)科物業(yè)公司提出了 “全心全意全為您”的口號(hào)以及“同心圓”服務(wù)計(jì)劃等，做足了物業(yè)管理 的服務(wù)文章。非住宅物業(yè)納入了專(zhuān)業(yè)管理。越來(lái)越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書(shū)館、書(shū)城、大型展覽館、檢察院、 法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請(qǐng)來(lái)了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。

14、本市 城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上?？萍拣^和磁浮列車(chē)（龍陽(yáng)路段）等公共物業(yè)，均由明華物業(yè)等知名物業(yè) 公司管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)納入物業(yè)管理的近五千萬(wàn)平方米。如今，這類(lèi)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)特色日漸顯露， 明華物業(yè)對(duì)城市公共建筑的管理、星翔物業(yè)對(duì)醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對(duì)智能化辦公樓的管理，在 業(yè)界樹(shù)立了一定的品牌特色。9月1日物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施，把非住宅物業(yè)的管理納入了法制化軌道。 （資料來(lái)源：http： /qsy. eastday. com/）討論題：（1）以上材料反映了物業(yè)管理的什么趨勢(shì)？表現(xiàn)在哪些方面？ （5分）（2）你對(duì)政府部門(mén)的行業(yè)管理措施及一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作法有何評(píng)價(jià)？（10分）

15、答：（1）以上材料反映了我國(guó)物業(yè)管理的分類(lèi)管理新趨向。具體表現(xiàn)為：物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化與專(zhuān)門(mén)化。物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化。管理 的社會(huì)化。（2）專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理對(duì)政府來(lái)說(shuō)意味著必然做好政策引導(dǎo)工作，在宏觀上調(diào)控好物業(yè)分類(lèi)管理市場(chǎng) 發(fā)展節(jié)奏和進(jìn)程，而不能阻礙分類(lèi)管理的發(fā)展；專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著必然適應(yīng)這 一趨勢(shì)才能生存和發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作來(lái)適應(yīng)這一發(fā)展態(tài)勢(shì)：一是在企業(yè)自己的傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目上做大做強(qiáng)，做出企業(yè)的品牌，形成自己的企業(yè)文化。二是穩(wěn)步拓展物業(yè)分類(lèi)管理項(xiàng)目領(lǐng)域。這里介紹兩種推進(jìn)模式，一種是逐步拓展模式：住宅物業(yè)管理 項(xiàng)目一酒店、公寓、醫(yī)院物業(yè)管理項(xiàng)目一商業(yè)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目一工業(yè)園區(qū)、物流中心物業(yè)項(xiàng)目一工 業(yè)物業(yè)項(xiàng)目；二種是兼并重組模式：即以?xún)?yōu)秀的物業(yè)管理品牌優(yōu)勢(shì)，兼并有一定技術(shù)基礎(chǔ)和資質(zhì)條件的管 理其他類(lèi)型物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。三是企業(yè)組織管理水平、科技應(yīng)用水平和專(zhuān)業(yè)化分工上做自己的特色，提升企業(yè)素質(zhì)和管理水平。