國家開放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)(2)》2025期末試題及答案

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1、國家開放大學(xué)電大?？莆飿I(yè)管理實(shí)務(wù)（2）2025期末試題及答案（試卷號(hào)：2226）盜傳必究一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1. 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中， 應(yīng)充分體現(xiàn)在（）的特點(diǎn)與要求。A. 商品屬性B. 社會(huì)屬性C. 房屋建筑自然性D. 房屋建筑使用性質(zhì)2. 按照管理的性質(zhì)的分類可將分將為（）。A. 委托管理物業(yè)B. 租賃經(jīng)營物業(yè)C. 委托代理物業(yè)D. 承包經(jīng)營物業(yè)3. 現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)主要包括各種類型的（）等。，A. 商場(chǎng)B. 購物中心C. 購物廣場(chǎng)D. 各種專業(yè)性市場(chǎng)，4. 從特種物業(yè)的經(jīng)營管理性質(zhì)看，有些是公益性的，

2、如（）0A. 政府物業(yè)B. 文教、衛(wèi)生、體育物業(yè)C. 娛樂、酒店物業(yè)D. 會(huì)展物業(yè)5. 以下屬于單一展覽功能的會(huì)展物業(yè)的是（）。A. 北京展覽館B. 上海展覽館C. 武漢展覽館D. 廣州國際會(huì)展中心二、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正。5小題。每個(gè)3分。共15分）6. 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi) 的全部物業(yè)管理一并委托給他人。答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“也可以：”改為“但不得”7. 黃安永根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。（）答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“居住”改為“生活”8. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比

3、提成為年收入的50.，/,如年銷售收入為300000元 收入的租戶，按稅約規(guī)定營業(yè)額不超過120000元的不予提成，則該租戶該年應(yīng)支付的租金是9000元。（）答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“9000”改為“16200元”9. 設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。（）答：正確。10. 目前，我國對(duì)企業(yè)自建保安，均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)行登記、審批、備案，并嚴(yán)格服從公安機(jī)關(guān)的統(tǒng)一管理。（）答：正確。三、填空題（20個(gè)空。每空1分，共20分）11. 1868年英國皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（半官、半民性質(zhì)）成立，它實(shí)際上是“準(zhǔn)”全國性。其所轄的7個(gè) 技術(shù)

4、專業(yè)小組成員，除履行各自的物業(yè)管理協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時(shí)承擔(dān)物業(yè)管理 職能。12. 2000年10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，不但使物業(yè)行業(yè)走上了自律中發(fā)展的軌道，而且 也為物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化提供強(qiáng)有力的行業(yè)性專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)與支持。13. 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬平方米。14. 現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方面：設(shè)備管理，它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字 樓的“容貌”保安管理，它是寫字樓的“衛(wèi)士”。15. 現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型；一是附屬型、二是獨(dú)立型。16. 工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過來，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的 因素也

5、將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是引致需求。17. 廠商聯(lián)合的配送中心。 即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進(jìn)行共同配送。18. 當(dāng)前政府機(jī)關(guān)物業(yè)的改革，應(yīng)按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定來推行。關(guān)鍵是政府機(jī)關(guān)擺正白己的位 置。19. 服務(wù)性公寓是二種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營性與社會(huì)性。20. 布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場(chǎng)管理，叩裝修布置和展臺(tái)搭建的管理。四、問答題（4小題，每小題5分。共20分）21. 國外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動(dòng)因。答：(1)社會(huì)分工是物業(yè)分類管理的前提條件。(2) 專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動(dòng)因。(3) 市場(chǎng)需要是物業(yè)分類管理的客觀條件。(

6、4) 科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ)。(5) 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障。(6) 現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技、智能化的應(yīng)用推動(dòng)了物業(yè)管理企業(yè)的科學(xué)化、精細(xì)化的物業(yè)分類 管理。22. 居住物業(yè)管理的特性。答：隨著住房制度改革，住房商品化進(jìn)程的加快及小區(qū)建設(shè)、管理發(fā)展的日益完善，居住物業(yè)管理越 來越體現(xiàn)以下一些特性：(1) 唯一性。(2) 綜合性。(3) 專業(yè)性o(4) 經(jīng)營性與中介性。(5) 服務(wù)性。23. 寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求。答：(D消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。(2) 電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。(3) 日常的清掃、

7、保潔及專業(yè)的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環(huán)境。(4) 做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。24. 影響工業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)的因素。答：(1)選址因素的分析。(2) 交通分析。(3) 1：業(yè)物業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)需求分析。(4) 對(duì)物流的新要求。(5) 多戶租賃的需求。(6) 工業(yè)園區(qū)的需求。(7) 地區(qū)性合作的需求。五、應(yīng)用題(2小題。其中1小題為方案設(shè)計(jì)題。1小題為案例分析題。每小題15分。共30分)25. 方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)編制一項(xiàng)治安管理崗位制度。答：根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同，各物業(yè)管理項(xiàng)目具體的治安崗位設(shè)置各不相同, 甚至可能存在較大差異。但是，無論什么崗位制度，都應(yīng)當(dāng)具有以下共同點(diǎn)：崗位清晰，

8、任務(wù)明確；制度 落實(shí)，獎(jiǎng)懲分明；內(nèi)容合理，操作性強(qiáng)；科學(xué)有效，適應(yīng)要求。編制崗位制度時(shí)，我們要注意包含以下的幾個(gè)要素：(1) 指導(dǎo)思想一一崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門崗：控制人員車輛進(jìn)出小區(qū)，控制阻止閑散人 員或違法犯罪嫌疑人進(jìn)入小區(qū)，確保小區(qū)業(yè)主居民安全(2) 崗位任務(wù)及權(quán)限一一如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗負(fù)責(zé)進(jìn)出人員登記控制等；(3) 崗位紀(jì)律要求一一禮節(jié)禮貌、形象、工作時(shí)間(交接班制度)、操作規(guī)范(如如何填表、如何進(jìn)行登 記)、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時(shí)也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來；(4) 服務(wù)對(duì)象一一商用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對(duì)應(yīng)的管理服務(wù)對(duì)象是完全不同的，

9、而工作的性質(zhì)也存在 著明顯的差異，因而工作特點(diǎn)和要點(diǎn)都存在巨大差別；(5) 崗位操作要點(diǎn)一一各具體崗位情況不同，可能存在的一些常見或特殊情況的處理要點(diǎn)及處理技巧;(6) 崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求；(7) 獎(jiǎng)懲制度。26. 案例分析題“會(huì)所經(jīng)營的突圍”：廣州頤和酒店物業(yè)會(huì)所資源與社區(qū)資源的成功結(jié)合據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京有70%的會(huì)所閑置或虧損，深圳、廣州更達(dá)到80%以上。而且虧損的皆由發(fā)展商實(shí)行 補(bǔ)貼。這種使得不少正在進(jìn)行項(xiàng)目前期規(guī)劃的開發(fā)商都在考慮，以后小區(qū)還要不要建會(huì)所。很多開發(fā)商的 實(shí)踐證明：會(huì)所不是聚寶盆。而很多買了某小區(qū)的商品房而又沒能享受到會(huì)所服務(wù)的業(yè)主們則認(rèn)為：會(huì)所 是個(gè)美麗的陷阱。

10、會(huì)所運(yùn)營失敗的主要原因有四個(gè)方而：其一是定位失準(zhǔn)。許多開發(fā)商當(dāng)初建會(huì)所，僅僅是為了迎合消 費(fèi)潮流，提高樓盤形象，從而獲得銷售利潤，實(shí)際上中看不中用，為日后運(yùn)營埋下隱患。其二是功能失衡。 由于建造會(huì)所的目的單一，導(dǎo)致會(huì)所在沒有專業(yè)會(huì)所經(jīng)營管理和設(shè)計(jì)人員介入的情況下，不從實(shí)際出發(fā)， 致使會(huì)所位置不合理、功能設(shè)施定位不明確。其三是經(jīng)營不力。樓盤銷售結(jié)束后，大部分開發(fā)商或是把空 閑人員派來管理會(huì)所，或是委托給小區(qū)物業(yè)公司管理，他們對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)并不熟悉，經(jīng)營難度可想而知。其 四是閑置率高。近幾年，投資房產(chǎn)的比率增加，業(yè)主變更頻繁流動(dòng)性大，尤其是新小區(qū)的閑置率非常高， 致使會(huì)所服務(wù)對(duì)象缺乏，經(jīng)營舉步維艱。

11、盡管如此，會(huì)所經(jīng)營也有成功的案例，廣州頤和山莊頤和大酒店將會(huì)所資源與社區(qū)資源的成功結(jié)合， 不失為“會(huì)所經(jīng)營的突圍”佳徑。由廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司管理的頤和大酒店婷婷玉立于擁山抱水、花香鳥語、四季常青、鬧 中取靜的廣州市著名綠色高尚社區(qū)一一頤和山莊內(nèi)，是廣州頤和集團(tuán)按照國際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)家投資興 建、新加坡著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的具有濃郁東南亞風(fēng)情的生態(tài)園林式酒店。酒店生意興隆，經(jīng)營情況良好，深 獲業(yè)主和消費(fèi)客人的好評(píng)，會(huì)所是“聚寶盆”。首先是準(zhǔn)確定位。開發(fā)商將酒店建設(shè)在社區(qū)邊緣，而且按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)興建，在設(shè)計(jì)上充分利用社區(qū) 環(huán)境資源和酒店環(huán)境資源，將社區(qū)資源和酒店資源在軟硬件上捅結(jié)合，使物業(yè)和

12、酒店互相得益。沒有好的 社區(qū)大環(huán)境，酒店襯托就不起來，所以在社區(qū)景觀和環(huán)境方面，發(fā)展商就愿意投入，同樣要使樓房賣出高 的價(jià)格和使物業(yè)的增值，就需要有漂亮的酒店做基礎(chǔ)，這發(fā)展商也愿意投入。這樣一來，除相得益彰外， 也迎合消費(fèi)潮流，提高樓盤形象和物業(yè)價(jià)值，更為日后會(huì)所的經(jīng)營的打下良好的基礎(chǔ)。其次是功能齊全而不失衡。發(fā)展商在建造酒店時(shí)功能定位為“酒店+會(huì)所”形式，不搞所謂“私家會(huì) 所概念，酒店對(duì)外滿足外部顧客的消費(fèi)需要，會(huì)所對(duì)內(nèi)滿足內(nèi)部業(yè)主的配套需要，為業(yè)主打造一個(gè)“五 星級(jí)的家”？酒店除客房和中西餐廳外還設(shè)有室內(nèi)外游泳池、健身運(yùn)動(dòng)、保齡球管和休閑中心等可以滿足 業(yè)主和住客不同的需要。第三是多元化經(jīng)

13、營。酒店由有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，有一套成熟的經(jīng)營管理方式和一 定的社會(huì)營銷客戶資源。酒店自負(fù)盈虧，既可對(duì)外也可對(duì)內(nèi)，務(wù)求實(shí)在，不用管理費(fèi)補(bǔ)貼也不用發(fā)展商補(bǔ) 貼，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。對(duì)于社區(qū)的業(yè)主，酒店給予業(yè)主優(yōu)惠價(jià)帑，從而吸引大批業(yè)主光顧。對(duì)外，酒店客 房和眾多的會(huì)議室可以滿足不同外來客戶的需要，這是酒店的主營業(yè)務(wù)收入，而泳池、健身、書吧和餐廳 經(jīng)營等容易受消費(fèi)客人少而產(chǎn)生收入不足的問題得到平衡彌補(bǔ)。第四是沒有閑置率。由于可以內(nèi)外經(jīng)營，場(chǎng)所和設(shè)施的利用率就會(huì)得到提高，就不會(huì)受限于社區(qū)消費(fèi) 業(yè)主人數(shù)和消費(fèi)金額的影響，同時(shí)有些場(chǎng)所如咖啡廳、健身室等屬酒店服務(wù)的配套，因此就不存在閑置的 情

14、況。問題：(1) 對(duì)該公司的做法你是否贊同?為什么？(5分)(2) 廣州頤和酒店物業(yè)的會(huì)所經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)是什么？ (5分)(3) 會(huì)所資源與社區(qū)資源結(jié)合的會(huì)所經(jīng)營模式創(chuàng)新點(diǎn)是什么?可否推廣?為什么？(5分).答：(因是開放式答題，答案僅供參考，如考生基本觀點(diǎn)正確，并能自圓其說也應(yīng)給予肯定)(1) 贊同，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)與企業(yè)經(jīng)營的雙重屬性，該公司的做法是將會(huì)所經(jīng)營與酒店經(jīng) 營有機(jī)結(jié)合的模式，既充分發(fā)揮了小區(qū)會(huì)所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務(wù)，同時(shí)又通過會(huì)所經(jīng) 營與酒店經(jīng)營結(jié)合，盤活會(huì)所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，可謂一舉兩得。(2) 廣州頤和酒店物業(yè)的會(huì)所經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)有：首先是

15、準(zhǔn)確定位。其次是功能齊全而不失衡。第三是 多元化經(jīng)營。第四是沒有閑置率。(3) 會(huì)所資源與社區(qū)資源結(jié)合的會(huì)所經(jīng)營模式創(chuàng)新點(diǎn)：一是將物業(yè)區(qū)域的公共資源按市場(chǎng)化方式運(yùn)作, 既促進(jìn)了會(huì)所市場(chǎng)化經(jīng)營，又提高了資源的利用率；二是通過酒店經(jīng)營帶動(dòng)會(huì)所經(jīng)營，培養(yǎng)會(huì)所消費(fèi)習(xí)慣 促進(jìn)會(huì)所經(jīng)營的發(fā)展。這種模式在一定條件下具有推廣價(jià)值。即在具備酒店經(jīng)營的物業(yè)小區(qū)具有推廣應(yīng)用價(jià)值。主要是因?yàn)?是如前所述這種做法既充分發(fā)揮了小區(qū)會(huì)所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務(wù)，同時(shí)又通過會(huì)所 經(jīng)營與酒店經(jīng)營結(jié)合，盤活會(huì)所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，二是目前大部分會(huì)所經(jīng)營困難，主要 原因是會(huì)所經(jīng)營內(nèi)部化，非市場(chǎng)化，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。要改變這一現(xiàn)狀必須進(jìn)行經(jīng)營模式改革。