國(guó)家開放大學(xué)電大《物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)》期末題庫(kù)及答案

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1、最新國(guó)家開放大學(xué)電大物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）期末題庫(kù)及答案考試說(shuō)明：本人針對(duì)該科精心匯總了歷年題庫(kù)及答案，形成一個(gè)完整的題庫(kù)，并旦每年都在更新。該題庫(kù) 對(duì)考生的復(fù)習(xí)、作業(yè)和考試起著非常重要的作用，會(huì)給您節(jié)省大量的時(shí)間。做考題時(shí)，利用本文檔中的查 找工具，把考題中的關(guān)鍵字輸?shù)讲檎夜ぞ叩牟檎覂?nèi)容框內(nèi)，就可迅速查找到該題答案。本文庫(kù)還有其他網(wǎng) 核及教學(xué)考一體化答案，敬請(qǐng)查看。物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）題庫(kù)及答案一一、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分）1. 根據(jù)的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例作了修改并決定自2007年1日起施行。2. 英國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)，一般不干涉，而由住宅中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。3. 黃

2、安永在物業(yè)管理辭典（1999. 5版）中，提出為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為、辦公、經(jīng)營(yíng)、等。4. 停車場(chǎng)有 和兩種，其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。5. 最小租金=（日常運(yùn)行費(fèi)用十十）/樓宇可租用面積。6. 工業(yè)物業(yè)的廣告營(yíng)銷方式主要有：、與和直接發(fā)送有關(guān)材料等。7. 采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過(guò)簽訂，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給進(jìn)行管理。8. 政府物業(yè)的特點(diǎn)是：首先是；其次是物業(yè)的；還有政府物業(yè)o9. 會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為提供管理服務(wù)。二、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，

3、如有錯(cuò)誤還須改正5小題，每個(gè)3分，共15分）1. 在英國(guó)，物業(yè)管理企業(yè)間分工明確，物業(yè)管理中的小工程、小項(xiàng)目一般由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)完成。2. 物業(yè)管理企業(yè)要在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須在更專業(yè)的物業(yè)公司找到新業(yè)務(wù)。3. -幢辦公樓有22000平方米的租用而積，每平方米6元出租的話，這時(shí)只有20000平方米是可用面積，損失因素為1. Io租戶實(shí)際租用的租金費(fèi)用為每平方米6.6元。4. 一幢辦公樓有53300平方米的租用而積，每平方米9元出租的話，這時(shí)只有41000平方米是可用面積。租戶實(shí)際租用的租金費(fèi)用為每平方米6. 92元。5. 顧客對(duì)物業(yè)管理公司在管理服務(wù)、收費(fèi)、經(jīng)費(fèi)管理、維修養(yǎng)護(hù)等方而

4、失職、違法、違紀(jì)等行為的 投訴屬有效投訴。三、多項(xiàng)選擇題【5小題，每小題3分，共15分）1. 依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類，可將物業(yè)分為（）。A.國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè)B.社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè)C.集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)D.區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)2. 物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的“三查"制度是指（）。A.員工自查 B.崗位自查C.領(lǐng)班自查 D.部門經(jīng)理抽查3. 關(guān)于樓層的租用率、租賃而積、使用而積關(guān)系的計(jì)算公式為正確的有（）。A.使用而積一租賃面積X租用率B.租用率二租賃面積/使用面積C.租賃而積一使用面積X租用率D.使用而積二租賃面積+租用率4. 大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括（）。A.物流企業(yè)的配送中心B.廠商

5、聯(lián)合的配送中心C.商業(yè)企業(yè)的配送中心D.地區(qū)配送中心5. 以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是（）oA.酒店 B.會(huì)展中心C.劇院 D.交易會(huì)（所）四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分）1. 現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何？（論）2. 設(shè)備技術(shù)資料怎么管理？3. 推行物業(yè)分類管理有什么意義？4. 裝修中常見的違章行為有哪些？五、應(yīng)用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題1小題為案例分析題，每小題15分，共30分）1. 方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)一個(gè)裝修管理報(bào)批的程序。2. 案例分析題物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進(jìn)目前，物業(yè)管理已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)有機(jī)結(jié)合的基礎(chǔ)上快速發(fā)展起來(lái)，形成了包括房屋及相 關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)

6、保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù)， 成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)。改革開放以來(lái)，深圳、廣州、青島、大連等地先后引入國(guó)外和香港的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施 社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，取得了較好的效果。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化、住房產(chǎn)權(quán) 多元化格局的逐漸形成和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)管理體制在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推開。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì), 截至2002年底，全國(guó)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值300億元，物業(yè)管理的覆蓋而已占物業(yè)總量的38%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 城市已達(dá)so%以上，深圳等城市已超過(guò)95%。有關(guān)資料顯示，1994年建設(shè)部頒布城市新建住宅小區(qū)管理 辦法以來(lái)，目前全

7、國(guó)已有近萬(wàn)個(gè)5萬(wàn)平方米以上的新建住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理新體制。物業(yè)管理的推 進(jìn)，從根本上改變了新建住宅小區(qū)“一年新、兩年舊、三年破”的狀況。從1997年起，通過(guò)環(huán)境整治、 完善配套、理順關(guān)系、轉(zhuǎn)換機(jī)制，物業(yè)管理也開始在舊住宅小區(qū)得到逐步推廣。此外，物業(yè)管理作為一種 新體制也已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、辦公樓等各類物業(yè)廣泛采用，并推動(dòng)了城市公房管理體制和機(jī) 關(guān)、企業(yè)以及軍隊(duì)后勤服務(wù)體制的改革。在廣東省，自1998年10月，由人大頒布實(shí)施了廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施以來(lái)，推動(dòng)了廣東 物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，繼新建住宅小區(qū)、寫字樓實(shí)施物業(yè)管理后，近年一大 批舊住宅區(qū)（包括房改

8、房），政府辦公樓，新、舊工業(yè)區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)步行街，部隊(duì)營(yíng)房等物業(yè)實(shí) 施了物業(yè)管理。越來(lái)越多的城市政府及有關(guān)部門以及市民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)加深，重視程度提高，許多城 市把它作為提高城市綜合素質(zhì)的重要組成部分。在天津市，物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快的態(tài)勢(shì)。全市實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)1450個(gè)，而 積約6950萬(wàn)平方米。市區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理企業(yè)663家，從業(yè)者4萬(wàn)余人，營(yíng)業(yè)額近10億元。經(jīng)過(guò)多年的努 力，該市現(xiàn)已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理快速增長(zhǎng)，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)管理全而發(fā) 展的新格局。天津市大力推進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作模式：一是鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化重組，實(shí)施規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略， 努力提高市

9、場(chǎng)的集合度。全市有100多家企業(yè)重組、組建成10家大型物業(yè)管理企業(yè)，其中5家企業(yè)躍升 為國(guó)家一級(jí)企業(yè)。通過(guò)重組，3%的企業(yè)市場(chǎng)占有率達(dá)到了 30%,盈利占全行業(yè)的60%。二是扶優(yōu)扶強(qiáng)，培 育龍頭企業(yè)，樹立行業(yè)品牌。三是改革體制，創(chuàng)新機(jī)制，積極提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。通過(guò)推行專業(yè)化、市場(chǎng) 化運(yùn)作，使全市物業(yè)費(fèi)收繳費(fèi)提高了 10%,物業(yè)管理成本降低了 5%0在上海，全市物業(yè)總量4. 01億平方米，納人物業(yè)管理面積3.07億平方米。其中，住宅物業(yè)管理覆 蓋而逾80%;非住宅物業(yè)管理覆蓋而逾60%o目前，上海有一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級(jí)以上優(yōu)秀物業(yè)管 理小區(qū)五百多個(gè)。上海市物業(yè)管理誕生十余年來(lái)，物業(yè)公司不

10、僅承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不 斷滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂(lè)業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了 “96916”信 息服務(wù)平臺(tái)；萬(wàn)科物業(yè)公司提出了 “全心全意全為您”的口號(hào)以及“同心圓”服務(wù)計(jì)劃等，做足了物業(yè)管 理的服務(wù)文章。非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來(lái)越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、 法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請(qǐng)來(lái)了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。本市 城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上海科技館和磁浮列車（龍陽(yáng)路段）等公共物業(yè)，均由明華物業(yè)等知名物業(yè) 公司管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)納入物業(yè)管理的近五千萬(wàn)平

11、方米。如今，這類物業(yè)的專業(yè)特色日漸 顯露，明華物業(yè)對(duì)城市公共建筑的管理、星翔物業(yè)對(duì)醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對(duì)智能化辦公樓的管 理，在業(yè)界樹立了一定的品牌特色。9月1日物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施，把非住宅物業(yè)的管理納入了法制 化軌道。討論題：（1）以上材料反映了物業(yè)管理的哪些趨勢(shì)？（2）實(shí)行物業(yè)分類管理有什么意義？（3）你對(duì)政府部門的行業(yè)管理措施及一些物業(yè)管理企業(yè)的作法有何評(píng)價(jià)？試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)一、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分）1. 中華人民共和國(guó)物權(quán)法102. 社會(huì)化管理住宅管理協(xié)會(huì)3. 生活 生產(chǎn)4. 專用停車場(chǎng)附設(shè)停車場(chǎng)5. 抵押貸款還款額 預(yù)期投資回收額6. 外部代理 標(biāo)志牌 宣傳

12、冊(cè)7. 租賃合同 經(jīng)營(yíng)公司8. 產(chǎn)權(quán)的公共性 社會(huì)服務(wù)性功能的特殊性9. 建筑物及附屬設(shè)備參展商和客戶二、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正.5小題，每個(gè)3分，共15分）1.答：錯(cuò)誤， 應(yīng)將第二“物業(yè)管理企業(yè)”改為“綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人員”2. 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“物業(yè)公司”改為“物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上” 3.答：正確。4. 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“6. 92”改為“11.7” 5.答：正確。三、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1. ABCD 2.ACD 3. BCD 4. ABC 5. ABD四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分）1. 現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何？答案要點(diǎn)：現(xiàn)代社會(huì)物

13、業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性特性，以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化的要求，決定 了物業(yè)管理工作的分類管理、細(xì)化管理的必然趨向，但從理論上講物業(yè)管理的分類管理要求是由物業(yè)管理 激烈的內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)的社會(huì)分工發(fā)展和物業(yè)管理日益社會(huì)化趨勢(shì)決定的。具體是：(1) 物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。(2) 物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。(3)物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化。(4) 管理的社會(huì)化。2. 設(shè)備技術(shù)資料怎么管理？答案要點(diǎn)：設(shè)備技術(shù)資料管理方法如下：(1) 設(shè)備卡片。所有設(shè)備都要建立設(shè)備卡，一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片?？梢园聪到y(tǒng)、部門或場(chǎng)所將設(shè) 備編號(hào)，再按編號(hào)逐臺(tái)在設(shè)備卡片，登記設(shè)備的原始檔案資料。(2) 設(shè)備臺(tái)賬。將各設(shè)備

14、卡片，按編號(hào)統(tǒng)一集登記，組成一本企業(yè)可擁有的全部設(shè)備臺(tái)賬。在設(shè)備臺(tái) 賬中只須登記設(shè)備概況。(3) 設(shè)備技術(shù)登錄簿。每一臺(tái)主要設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一木技術(shù)登錄簿，設(shè)備技術(shù)登錄簿是設(shè)備的檔案簿， 對(duì)設(shè)備的一生進(jìn)行登錄和記載，登錄和記載內(nèi)容視設(shè)備的不同而不同，但應(yīng)該做到完整和正確。(4) 竣工圖。施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后，設(shè)計(jì)院把已修改完畢全部圖紙整理后提交給用戶，以便于指導(dǎo) 用戶今后的日常管理工作。(5) 系統(tǒng)資料。按系統(tǒng)或場(chǎng)所把各系統(tǒng)分成若干小系統(tǒng)，針對(duì)每個(gè)小系統(tǒng)，單獨(dú)采用意圖和文字或版 本號(hào)來(lái)說(shuō)明。3. 推行物業(yè)分類管理有什么意義？現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)

15、施對(duì)物業(yè)的管理 過(guò)程中必須考慮這些特點(diǎn)，多樣性，復(fù)雜性，動(dòng)態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采取分類管理的方法進(jìn)行具體化 的管理。從物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度講有一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題。從物業(yè)服務(wù)的角度有一個(gè)服務(wù)專 門化和社會(huì)監(jiān)督的問(wèn)題。從政府管理的角度有一個(gè)分類指導(dǎo)的問(wèn)題。(1) 有利于政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。(2) 有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物業(yè)管理市場(chǎng)，開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的空間。(3) 有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)在管理上的科學(xué)分工，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的專門化和社會(huì)對(duì)物業(yè)服 務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立。4. 裝修中常見的違章行為有哪些？樓宇裝修必須保證結(jié)構(gòu)的安全和外觀

16、的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。一般情況下，出現(xiàn)以下行為的，可視為裝修違章：(1) 改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。(2) 使用超重材料進(jìn)行裝修，如在非梁及承重墻體的樓板上砌墻；在非承重外墻上開門、窗的。(3) 私自拆改房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水、隔熱層、上下水管道、電線路等。(4)擅自拆改 供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。(5) 擅自鑿除地面防水層或在樓面上鑿槽埋設(shè)水電管線，或因裝修而影響他人房屋的正常使用。（6）改變陽(yáng)臺(tái)的使用功能，隨意改變廚房、衛(wèi)生間的位置。將生活污水排入雨水管道的。（7）擅自改變?cè)型鈮﹂T窗的尺寸、位置以及外墻飾面，影響外墻美觀、統(tǒng)一的。（8）-切屋外

17、更改或加建，包括封閉陽(yáng)臺(tái)、附加建筑物或伸展戶外之廣告及標(biāo)志等。（9）空調(diào)機(jī)、排氣扇、抽油煙機(jī)及排水管的安裝位置，沒(méi)有根據(jù)規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一定位，隨意安裝的。五、應(yīng)用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題1小題為案例分析題，每小題15分.共30分）1.方案 設(shè)計(jì)題答案要點(diǎn)：業(yè)主在裝修房屋前，需到所在小區(qū)（大廈）管理處進(jìn)行中報(bào)，在裝修方案獲批準(zhǔn)后，方可進(jìn)場(chǎng)裝修。裝修管理的報(bào)批的步驟如下圖：業(yè)主（委托人）提前我小區(qū)管理 批旅取房屋裝帙申報(bào)表手冊(cè)業(yè)主帚齊有關(guān)份證件 施工匠詳用圖紙和相 關(guān)的材料到皆理處申報(bào)裝修.并爆交裝修押金.管理姓工程人吊科圖嫩.俺工務(wù)科費(fèi)照有關(guān)規(guī) 定進(jìn)行審核攜認(rèn),指出何列明裾修改內(nèi)容.業(yè)主對(duì)

18、圖紙進(jìn)行相關(guān)修改.交管理處進(jìn)行確隊(duì)停修改業(yè)主和裝僚隊(duì)資人卷名璘認(rèn)房障裝修中報(bào)表（一式兩份）裝修保證書工程助理荏名狗認(rèn)中靖辦理裝ttARUfi時(shí)出入辰裝修許可證人員進(jìn)場(chǎng)裝修在上圖中需要注意的是：（1）在交樓后，業(yè)主裝修前，應(yīng)制定適合本小區(qū)的書而裝修管理規(guī)定（例如裝修手冊(cè)，在業(yè)主申請(qǐng) 裝修前予以準(zhǔn)確詳細(xì)說(shuō)明，避免日后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)執(zhí)。（2）對(duì)于業(yè)主提供的圖紙資料，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)審讀，除了不能違章外，還應(yīng)考慮到是否對(duì)其他住戶帶來(lái) 影響，避免裝修完成后引起糾紛。（3）對(duì)于有特殊裝修要求的業(yè)主（例如設(shè)水池），除了要求業(yè)主提供重新設(shè)計(jì)的審批圖紙外，還應(yīng)要求 其簽署責(zé)任追究保證書。(4) 明確消防責(zé)任，裝修工地

19、應(yīng)配備滅火簡(jiǎn)。2.案例分析題答案要點(diǎn)：(1) 以上材料反映了我國(guó)物業(yè)管理的分類管理新趨向，現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性特性， 以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化的要求，決定了物業(yè)管理工作的分類管理、細(xì)化管理的必然趨向。 具體有物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化。物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。物業(yè)服務(wù)單一化、個(gè)性化。管理的社會(huì)化。(2) 實(shí)行物業(yè)分類管理的意義，從物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度講有一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題。從物 業(yè)服務(wù)的角度有一個(gè)服務(wù)專門化和社會(huì)監(jiān)督的問(wèn)題。從政府管理的角度有一個(gè)分類指導(dǎo)的問(wèn)題。有利于 政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì) 分物業(yè)管理

20、市場(chǎng)，開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的空間。有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)在管理上的科學(xué)分工，促進(jìn)物業(yè) 管理企業(yè)服務(wù)的專門化和社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立。(3) 總體上講，實(shí)行物業(yè)分類管理具有客觀必然性。物業(yè)的種類繁多、構(gòu)成復(fù)雜、關(guān)系眾多、利益多 元化等特點(diǎn)，已使物業(yè)的管理非納入精細(xì)化的科學(xué)管理軌道不可。物業(yè)管理行業(yè)的分工發(fā)展過(guò)程中，也需 要推進(jìn)物業(yè)分類精細(xì)化管理。物業(yè)分類管理適應(yīng)了物業(yè)自身特點(diǎn)的對(duì)管理工作需要，同時(shí)又是物業(yè)管理行 業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理科學(xué)進(jìn)步的必然。這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大。這種必然性表現(xiàn)在：物業(yè)管理 業(yè)務(wù)覆蓋而越來(lái)越寬。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要。不同物業(yè)的不同特點(diǎn)，管理的側(cè)重點(diǎn)不同。因此

21、政 府部門的行業(yè)管理措施及一些物業(yè)管理企業(yè)的作法適應(yīng)了這一規(guī)律性要求，是正確的選擇。物業(yè)管理實(shí)務(wù)(2)題庫(kù)及答案二一、填空題(20個(gè)空。每空1分，共20分)1. 年英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)(半官、半民性質(zhì))成立，它實(shí)際上是“準(zhǔn)”全國(guó)性。其所轄的7個(gè)技 術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時(shí)承才職能。2. 2000年1。月15日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，不但使物業(yè)行業(yè)走上了中發(fā)展的軌道，而旦也 為物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化提供強(qiáng)有力的行業(yè)性3. 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在 萬(wàn)平方米。4. 現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方面：，它是寫字樓的“心臟”；一一,是寫字樓的“容貌” ,它是寫

22、字樓的“衛(wèi)士”。5. 現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型；一是、二是o6. 工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過(guò)來(lái)，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的 因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是o7. 廠商聯(lián)合的配送中心。即在或之間進(jìn)行共同配送。8. 當(dāng)前政府機(jī)關(guān)物業(yè)的改革，應(yīng)按的規(guī)定來(lái)推行。關(guān)鍵是 。9. 服務(wù)性公寓是二種物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的與o10. 布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展，即裝修布置和展臺(tái)搭建的管理。二、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正。5小題。每個(gè)3分。共15分）1. 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該

23、區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（）2. 黃安永根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類型。（）3. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的50.，/,如年銷售收入為300000元 收入的租戶，按稅約規(guī)定營(yíng)業(yè)額不超過(guò)120000元的不予提成，則該租戶該年應(yīng)支付的租金是9000元。（）4. 設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。（）5. 目前，我國(guó)對(duì)企業(yè)自建保安，均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)行登記、審批、備案，并嚴(yán)格服從公安機(jī)關(guān)的統(tǒng)一管理。（）三、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1

24、. 美國(guó)學(xué)者羅伯特 C 凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)分為（）。這種 劃分方法也是目前國(guó)外普遍采用的劃分方法。A.居住物業(yè) B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.特殊用途物業(yè)2. 居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立手土地之上供人們生活居住的建筑物，它包括（）oA.別墅群 B.公寓C.普通住宅D.花園式住宅小區(qū)3. 會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括（）。A.康體項(xiàng)目B.文化項(xiàng)目C休閑項(xiàng)目D.娛樂(lè)項(xiàng)目4. 物流配送中心物業(yè)與一般的倉(cāng)庫(kù)不同，它更具備自身的特點(diǎn)（）oA.網(wǎng)絡(luò)化 B.建筑風(fēng)格上獨(dú)特C.設(shè)施先進(jìn)D.主要服務(wù)于大企業(yè)5. 以下屬于政治性物業(yè)是（）oA.政府首腦機(jī)關(guān)B.軍事情報(bào)機(jī)關(guān)C.

25、機(jī)場(chǎng)、寺院、殘疾人專用設(shè)施D.電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社新聞機(jī)關(guān)四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分。共20分）1. 居住物業(yè)管理的主要內(nèi)容有哪些？2. 服務(wù)質(zhì)量控制程序如何？3. 防火與滅火的基本方法、措施有哪些？4. 業(yè)主拒交管理費(fèi)主要原因是什么?如何應(yīng)對(duì)？五、應(yīng)用題（2小題。其中1小題為方案設(shè)計(jì)題。1小題為案例分析題。每小題15分。共30分）1. 方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)編制一項(xiàng)治安管理崗位制度。2. 案例分析題“會(huì)所經(jīng)營(yíng)的突圍”：廣州頤和酒店物業(yè)會(huì)所資源與社區(qū)資源的成功結(jié)合據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京有70%的會(huì)所閑置或虧損，深圳、廣州更達(dá)到80%以上。而且虧損的皆由發(fā)展商實(shí) 行補(bǔ)貼。這種使得不少正在進(jìn)行項(xiàng)目前期規(guī)劃的開發(fā)

26、商都在考慮，以后小區(qū)還要不要建會(huì)所。很多開發(fā)商 的實(shí)踐證明：會(huì)所不是聚寶盆。而很多買了某小區(qū)的商品房而又沒(méi)能享受到會(huì)所服務(wù)的業(yè)主們則認(rèn)為：會(huì) 所是個(gè)美麗的陷阱。會(huì)所運(yùn)營(yíng)失敗的主要原因有四個(gè)方面：其一是定位失準(zhǔn)。許多開發(fā)商當(dāng)初建會(huì)所，僅僅是為了迎合消 費(fèi)潮流，提高樓盤形象，從而獲得銷售利潤(rùn)，實(shí)際上中看不中用，為日后運(yùn)營(yíng)埋下隱患。其二是功能失衡。 由于建造會(huì)所的目的單一，導(dǎo)致會(huì)所在沒(méi)有專業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)計(jì)人員介入的情況下，不從實(shí)際出發(fā)， 致使會(huì)所位置不合理、功能設(shè)施定位不明確。其三是經(jīng)營(yíng)不力。樓盤銷售結(jié)束后，大部分開發(fā)商或是把空 閑人員派來(lái)管理會(huì)所，或是委托給小區(qū)物業(yè)公司管理，他們對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)并不

27、熟悉，經(jīng)營(yíng)難度可想而知。其 四是閑置率高。近幾年，投資房產(chǎn)的比率增加，業(yè)主變更頻繁流動(dòng)性大，尤其是新小區(qū)的閑置率非常高， 致使會(huì)所服務(wù)對(duì)象缺乏，經(jīng)營(yíng)舉步維艱。'盡管如此，會(huì)所經(jīng)營(yíng)也有成功的案例，廣州頤和山莊頤和大酒店將會(huì)所資源與社區(qū)資源的成功結(jié)合， 不失為“會(huì)所經(jīng)營(yíng)的突圍”佳徑。由廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司管理的頤和大酒店婷婷玉立于擁山抱水、花香鳥語(yǔ)、四季常青、鬧 中取靜的廣州市著名綠色高尚社區(qū)頤和山莊內(nèi)，是廣州頤和集團(tuán)按照國(guó)際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)家投資興 建、新加坡著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的具有濃郁東南亞風(fēng)情的生態(tài)園林式酒店。酒店生意興隆，經(jīng)營(yíng)情況良好，深 獲業(yè)主和消費(fèi)客人的好評(píng)，會(huì)所是“聚寶盆

28、首先是準(zhǔn)確定位。開發(fā)商將酒店建設(shè)在社區(qū)邊緣，而且按四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)興建，在設(shè)計(jì)上充分利用社區(qū) 環(huán)境資源和酒店環(huán)境資源，將社區(qū)資源和酒店資源在軟硬件上捅結(jié)合，使物業(yè)和酒店互相得益。沒(méi)有好的 社區(qū)大環(huán)境，酒店襯托就不起來(lái)，所以在社區(qū)景觀和環(huán)境方面，發(fā)展商就愿意投入，同樣要使樓房賣出高 的價(jià)格和使物業(yè)的增值，就需要有漂亮的酒店做基礎(chǔ)，這發(fā)展商也愿意投入。這樣一來(lái)，除相得益彰外， 也迎合消費(fèi)潮流，提高樓盤形象和物業(yè)價(jià)值，更為日后會(huì)所的經(jīng)營(yíng)的打下良好的基礎(chǔ)。其次是功能齊全而不失衡。發(fā)展商在建造酒店時(shí)功能定位為“酒店+會(huì)所”形式，不搞所謂“私家會(huì) 所"概念，酒店對(duì)外滿足外部顧客的消費(fèi)需要，會(huì)所對(duì)內(nèi)滿

29、足內(nèi)部業(yè)主的配套需要，為業(yè)主打造一個(gè)“五 星級(jí)的家”？酒店除客房和中西餐廳外還設(shè)有室內(nèi)外游泳池、健身運(yùn)動(dòng)、保齡球管和休閑中心等可以滿足 業(yè)主和住客不同的需要。第三是多元化經(jīng)營(yíng)。酒店由有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，有一套成熟的經(jīng)營(yíng)管理方式和一 定的社會(huì)營(yíng)銷客戶資源。酒店自負(fù)盈虧，既可對(duì)外也可對(duì)內(nèi)，務(wù)求實(shí)在，不用管理費(fèi)補(bǔ)貼也不用發(fā)展商補(bǔ) 貼，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。對(duì)于社區(qū)的業(yè)主，酒店給予業(yè)主優(yōu)惠價(jià)帑，從而吸引大批業(yè)主光顧。對(duì)外，酒店客 房和眾多的會(huì)議室可以滿足不同外來(lái)客戶的需要，這是酒店的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，而泳池、健身、書吧和餐廳 經(jīng)營(yíng)等容易受消費(fèi)客人少而產(chǎn)生收入不足的問(wèn)題得到平衡彌補(bǔ)。第四是沒(méi)有閑置

30、率。由于可以內(nèi)外經(jīng)營(yíng)，場(chǎng)所和設(shè)施的利用率就會(huì)得到提高，就不會(huì)受限于社區(qū)消費(fèi) 業(yè)主人數(shù)和消費(fèi)金額的影響，同時(shí)有些場(chǎng)所如咖啡廳、健身室等屬酒店服務(wù)的配套，因此就不存在閑置的 情況。問(wèn)題：（1）對(duì)該公司的做法你是否贊同?為什么？ （5分）（2）廣州頤和酒店物業(yè)的會(huì)所經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)是什么？ （5分）（3）會(huì)所資源與社區(qū)資源結(jié)合的會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新點(diǎn)是什么?可否推廣?為什么？（5分）.試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)一、填空題（20個(gè)空.每空1分。共20分）1. 1868物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)管理2. 自律 專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)與支持3. 354. 設(shè)備管理清潔管理保安管理5 .附屬型獨(dú)立型6. 引致需求7. 廠家與批發(fā)商供應(yīng)商與連鎖

31、總店8 .物業(yè)管理?xiàng)l例政府機(jī)關(guān)擺正自己的位置9.高檔居住性經(jīng)營(yíng)性社會(huì)性10. 現(xiàn)場(chǎng)管理二、判斷并改正錯(cuò)誤題(首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正。5小題。每個(gè)3分.共15分)1.答：錯(cuò)誤， 應(yīng)將“也可以：”改為“但不得”2. 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“居住”改為“生活”3. 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“9000”改為“16200元” 4.答：正確。5. 答：正確。三、多項(xiàng)選擇題(5小題,每小題3分。共15分)1. ABCD 2. ABCD 3. ACD 4. BC 5. ABD四、問(wèn)答題(4小題。每小題5分。共20分)1. 居住物業(yè)管理的主要內(nèi)容有那些?答案要點(diǎn)：居住物業(yè)管理的內(nèi)容在不同的物業(yè)管理企業(yè)有不同的側(cè)重點(diǎn)，但居

32、住物業(yè)管理的基本內(nèi)容都是相似的，一般來(lái)說(shuō)，居住物業(yè)的日常管理內(nèi)容主要是以下幾個(gè)方面：(1) 房屋管理。(2) 違章建筑的管理。(3) 環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理。(4)綠化管理。(5) 公共秩序維護(hù)與治安管理。(6) 公用市政設(shè)施的維護(hù)管理。，(7)車輛交通管理。(8)消防管理。(9)物業(yè)租賃管理。(10) 收費(fèi)管理。(11) 提供各種服務(wù)。(12)居住關(guān)系的管理。2. 服務(wù)質(zhì)量控制程序如何？答案要點(diǎn)：質(zhì)量控制程序如下：(1) 編制服務(wù)質(zhì)量手冊(cè)。(2) 合理地記錄質(zhì)量的項(xiàng)目和內(nèi)容。(3)建立首問(wèn)責(zé)任制。(4) 完善內(nèi)部監(jiān)控體系。3. 防火與滅火的基木方法、措施有哪些？+答案要點(diǎn)：消防工作通常是指防火與

33、滅火兩個(gè)方而。防火與滅火的基本方法、措施，都是以燃燒原理為依據(jù)的。(1)防火。防火的一切措施，都是以防止燃燒的三個(gè)條件結(jié)合在一起為目的。其基本方法是：、冷卻法。控制可燃物。隔絕助燃物。消除著火源。(2)滅火。一切滅火措施都是為了破壞巳經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒 三個(gè)條件中的一個(gè)或兩個(gè) 條件為依據(jù)的。滅火基本方法有：隔離法。窒息法?；瘜W(xué)抑制法4. 業(yè)主拒交管理費(fèi)主要原因是什么?如何應(yīng)對(duì)?答案要點(diǎn)：分析業(yè)主拒交管理費(fèi)有主要原因如下：人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，對(duì)物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式 不理解，產(chǎn)生抵觸情緒；(2) 物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；(3)

34、 物業(yè)管理法規(guī)不健全，對(duì)有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引起爭(zhēng)議；(4) 部分業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的怨氣遷怒到物業(yè)管理公司。而對(duì)上述拒交管理費(fèi)情形，管理處一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群 眾的支持和贊同；二是加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)的建設(shè)，特別是要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，減少物業(yè)管理 收費(fèi)爭(zhēng)議；三是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂(lè)意交費(fèi)，接受服務(wù)；四 是提高物業(yè)質(zhì)量和其它服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺性和警覺 性。五、應(yīng)用題(2小題.其中1小題為方案設(shè)計(jì)題。1小題為案例分析題。每小題15分。共30分)

35、1方案設(shè) 計(jì)題請(qǐng)編制一項(xiàng)治安管理崗位制度。一答案要點(diǎn)：根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同，各物業(yè)管理項(xiàng)目具體的治安崗位設(shè)置各不相同，甚至 可能存在較大差異。但是，無(wú)論什么崗位制度，都應(yīng)當(dāng)具有以下共同點(diǎn)：崗位清晰，任務(wù)明確；制度落實(shí), 獎(jiǎng)懲分明；內(nèi)容合理，操作性強(qiáng)；科學(xué)有效，適應(yīng)要求。 。編制崗位制度時(shí)，我們要注意包含以下的 幾個(gè)要素：(1) 指導(dǎo)思想一一崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門崗：控制人員車輛進(jìn)出小區(qū)，控制阻止閑散人 員或違法犯罪嫌疑人進(jìn)入小區(qū)，確保小區(qū)業(yè)主居民安全(2) 崗位任務(wù)及權(quán)限一一如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗負(fù)責(zé)進(jìn)出人員登記控制等；(3) 崗位紀(jì)律要求一

36、一禮節(jié)禮貌、形象、工作時(shí)間(交接班制度)、操作規(guī)范(如如何填表、如何進(jìn)行登 記)、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時(shí)也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來(lái)；(4)服務(wù)對(duì)象一一商 用物業(yè)、住宅物業(yè)等所對(duì)應(yīng)的管理服務(wù)對(duì)象是完全不同的，而工作的性質(zhì)也存在著明顯的差異，因而工作 特點(diǎn)和要點(diǎn)都存在巨大差別；(5) 崗位操作要點(diǎn)一一各具體崗位情況不同，可能存在的一些常見或特殊情況的處理要點(diǎn)及處理技巧;(6) 崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求；(7)獎(jiǎng)懲制度。2. 案例分析題答案要點(diǎn)(因是開放式答題，答案僅供參考，如考生基木觀點(diǎn)正確，并能白圓其說(shuō)也應(yīng)給予肯定)：(D贊同，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的雙重屬性

37、，該公司的做法是將會(huì)所經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng) 營(yíng)有機(jī)結(jié)合的模式，既充分發(fā)揮了小區(qū)會(huì)所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務(wù)，同時(shí)又通過(guò)會(huì)所經(jīng) 營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)結(jié)合，盤活會(huì)所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，可謂一舉兩得。（2）廣州頤和酒店物業(yè)的會(huì)所經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)有：首先是準(zhǔn)確定位。其次是功能齊全而不失衡。第三是 多元化經(jīng)營(yíng)。第四是沒(méi)有閑置率。（3）會(huì)所資源與社區(qū)資源結(jié)合的會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新點(diǎn)：一是將物業(yè)區(qū)域的公共資源按市場(chǎng)化方式運(yùn)作, 既促進(jìn)了會(huì)所市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，又提高了資源的利用率；二是通過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)，培養(yǎng)會(huì)所消費(fèi)習(xí)慣 促進(jìn)會(huì)所經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。這種模式在一定條件下具有推廣價(jià)值。即在具備酒店經(jīng)營(yíng)的物業(yè)小區(qū)具有推廣

38、應(yīng)用價(jià)值。主要是因?yàn)椋?一是如前所述這種做法既充分發(fā)揮了小區(qū)會(huì)所資源的作用，為業(yè)主提供更高品位的服務(wù)，同時(shí)又通過(guò)會(huì)所 經(jīng)營(yíng)與酒店經(jīng)營(yíng)結(jié)合，盤活會(huì)所資產(chǎn)和公共資源，并獲得好的收益，二是目前大部分會(huì)所經(jīng)營(yíng)困難，主要 原因是會(huì)所經(jīng)營(yíng)內(nèi)部化，非市場(chǎng)化，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。要改變這一現(xiàn)狀必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式改革。物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）題庫(kù)及答案三一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)作為商品，其分類的依據(jù)，在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán) 節(jié)中，應(yīng)充分體現(xiàn)在（）的特點(diǎn)與要求。A. 商品屬性B. 社會(huì)屬性C. 房屋建筑自然性D. 房屋建筑使用性質(zhì)2. 居住物業(yè)按建設(shè)時(shí)間可分為（）。A.

39、 新建居住物業(yè)B. 原有居住物業(yè)c.舊城區(qū)的居住物業(yè)D.開發(fā)區(qū)居住物業(yè)3. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用“（）”六個(gè)字來(lái)概括。A. 安全 B.舒適C.衛(wèi)生 D.快捷4. 從特種物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)看，有些是公益性的，如（）0B. 文教、衛(wèi)生、體育物業(yè)A.政府物業(yè)C. 娛樂(lè)、酒店物業(yè)D.會(huì)展物業(yè)5. 以下屬于特種社會(huì)功能物業(yè)的是（）。A.醫(yī)院、學(xué)校 B.交易會(huì)（所C. 車站、碼頭、機(jī)場(chǎng) D.寺院、殘疾人專用設(shè)施二、填空題（20個(gè)空，每空1分-共20分）6. 英國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行一一，一般不干涉，而由住宅中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。7. 多層住宅，即不設(shè)電梯而用樓梯組織垂直交通的一一至墨住宅。8. 停車場(chǎng)

40、有和兩種，其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。9. 工業(yè)園區(qū)日常物業(yè)管理內(nèi)容主要有：一一、和一一o10. 自營(yíng)式是指開發(fā)建設(shè)單位自己對(duì)的設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，一一由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。11. 物流企業(yè)的配送中心不僅承擔(dān)，而且往往也兼有一一的職能，實(shí)際上是一種配送中心。12. 商業(yè)企業(yè)的配送中心。即由批發(fā)商、一一、一一共同組建的配送中心向眾多的零售店鋪進(jìn)行13 .服務(wù)性公寓是隨著首先在流行的休閑度假的需要，而建設(shè)起來(lái)的一類物業(yè)形式。14. 服務(wù)性公寓是一類以營(yíng)利為目的，建成單元式結(jié)構(gòu)的，按照一一的要求來(lái)配置設(shè)施和設(shè)備，按 管理的滿足社會(huì)需要的特殊居住物業(yè)。三、判斷并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改

41、正,5小題-每個(gè)3分-共15分）15. 2003年6月8日出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相統(tǒng)一的原 則，為物業(yè) 管理的分類管理打下了政策基礎(chǔ)。（）16. 美國(guó)學(xué)者羅伯特.c.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)分為居住物業(yè)、 商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。（）17. 某雜貨鋪每月固定租金為400元，百分比提成為年收入的5%,則年銷售收入為90000元收入的 租戶，該年要交的固定基本租金為4500元。（）.18. 對(duì)于裝修的違章'由于物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，在運(yùn)用處罰措施時(shí)，應(yīng)適當(dāng)掌握尺寸，避 免由于 處罰引起不必要的爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)于難以解決的問(wèn)題，可要求有關(guān)執(zhí)法部

42、門（城監(jiān)、公安等）協(xié)助處理。（）19. 物業(yè)管理文件材料書寫要工整、清晰，可用普通圓珠筆、鉛筆或復(fù)寫紙等記錄材料。（）四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分）20. 商務(wù)物業(yè)管理有何特點(diǎn)？21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？22. 如何開展服務(wù)項(xiàng)目監(jiān)控？23. 成木費(fèi)用控制的程序有哪些？五、24題（2小題.其中1小題為方案設(shè)計(jì)題，1小題為案例分析題，每小題15分，共30分J24. 方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)制定一份效果良好的消防演練計(jì)劃。25. 案例分析題“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)中小民營(yíng)科技企業(yè)需求，為廣大 業(yè)主、承租人搭建一個(gè)

43、綜合性的服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主和承租人營(yíng)造一個(gè)省心、安心、舒心的發(fā)展空 間。“榮罡模式”是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，該公司管理著擁 有22萬(wàn)平方米工業(yè)廠房的兩個(gè)鑫茂民營(yíng)科技園，園內(nèi)已迸駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余 人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收入40億元人民幣。企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，除了內(nèi)部管理和接受國(guó)家工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門的管理外，還需 要生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會(huì)公共事務(wù)等多方而的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延 伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求?；A(chǔ)服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還包括直接保 障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)；企

44、業(yè)消防安全檢 查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)?lái)訪人員的嚴(yán)格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出 入對(duì)各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運(yùn)、書刊信報(bào)和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據(jù)生 產(chǎn)需求對(duì)廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會(huì)務(wù)服務(wù)、員工就餐'以及與市政、衛(wèi) 生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)。工業(yè)小區(qū)是一個(gè)中小民營(yíng) 企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，有企業(yè)宣傳、擴(kuò)大業(yè)務(wù)、與其他企業(yè)交流和參政議政的需 求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設(shè)也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務(wù)'更重要的是通過(guò) 服務(wù)去支

45、持服務(wù)對(duì)象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會(huì)效益?；谶@一認(rèn)識(shí)，公司圍繞以上三大服務(wù)內(nèi) 容，探索出一套被稱為“榮罡模式一的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)'適應(yīng)中小民營(yíng)科技 企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主和承租人營(yíng)造一個(gè)省JL、安 心、舒心的發(fā)展空間。為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，公司主動(dòng)與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展 中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務(wù)、公安、電力、消防、環(huán)保等相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府 職能部門的委托，將與企業(yè)相關(guān)的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時(shí)傳達(dá)給企業(yè)。作為物業(yè)服務(wù)的延伸， 小區(qū)內(nèi)引進(jìn)銀行、郵局、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、商務(wù)中心、會(huì)

46、務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務(wù)業(yè)， 還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔(dān)保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)。公司和業(yè)主委員 會(huì)在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴(kuò)大了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主委員會(huì)的工作 職能。公司和業(yè)主委員會(huì)定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)、企業(yè)發(fā)展研討會(huì)、經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)、安全生產(chǎn)培訓(xùn)班等活動(dòng)， 加強(qiáng)企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請(qǐng)專家、教授、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)等為 企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場(chǎng)及法律知識(shí)、銷售技巧、企業(yè)文 化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識(shí)。公司還通過(guò)商會(huì)組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大

47、量的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展 中遇到的實(shí)際困難。通過(guò)公司的這些服務(wù)，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業(yè)家說(shuō)：“鑫 茂民營(yíng) 科技園如同一條船，園區(qū)每個(gè)企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向 希望的彼岸?！眴?wèn)題：（1）什么是“榮罡模式” ？它是否有存在的價(jià)值？為什么？（8分）（2）“榮罡模式”給工業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)什么啟示？（7分）試題答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)一、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分）I AB 2. ABC 3. ABD 4. AB 5. ACD二、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分J6. 社會(huì)化管理住宅管理協(xié)會(huì)7.368. 專用停車場(chǎng)附設(shè)停車場(chǎng)9. 常規(guī)公共服務(wù)延伸配套運(yùn)營(yíng)

48、服務(wù)延伸專業(yè)工程服務(wù)10. 商業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)II .物流作業(yè) 采購(gòu)和批發(fā)12 .零售商連鎖公司同一地區(qū)共同配送13. 歐洲14. “家”酒店方式三、15并改正錯(cuò)誤題（首先判斷正誤，如有錯(cuò)誤還須改正，5小題，每個(gè)3分，共15分）15. 答；錯(cuò)誤，應(yīng)將“相統(tǒng)一”改為“相分離”16. 答：正確。17. 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“4500元”改為“4800元”18. 答：正確。19. 答：錯(cuò)誤，應(yīng)將“可用”改為“不得用或盡量不用”四、問(wèn)答題(4小題，每小題5分，共20分)20. 商務(wù)物業(yè)管理有何特點(diǎn)？答案要點(diǎn)；商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的，一般來(lái)說(shuō)，商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)體現(xiàn) 在以下幾個(gè)方而：(1)

49、 商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的'反映其價(jià) 值的市場(chǎng)價(jià)格常常會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。其中，物業(yè)管理作為追加人類勞動(dòng)的數(shù)量與質(zhì)量'決定 了物業(yè)的價(jià)值發(fā)生了變化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動(dòng)才能提高物業(yè)的價(jià)值(2) 商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性。由于商務(wù)物業(yè)的價(jià)值是不能儲(chǔ)存的，如果當(dāng)天不能 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)，就失去了這一天的商業(yè)價(jià)值。(3) 商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛，既有房屋出租、商業(yè) 服務(wù)，又有辦公、娛樂(lè)等活動(dòng)，還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常管理服務(wù)，同時(shí)還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶 與政府有關(guān)部門、公共事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體等組織就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商等

50、。(4) 商務(wù)物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè) 施、保持其先進(jìn)性的特點(diǎn)決定的。(5) 商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化'維護(hù)投資者 的利益就成為社會(huì)問(wèn)題。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流，它對(duì)社會(huì)的安定、人民生活 水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用。21. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？答案要點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：(1) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn) 收工作。(2) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行

51、驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。(3) 承接查驗(yàn)中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ) 強(qiáng)、整修，直到完全合格。(4) 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修向物業(yè)服 務(wù)企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。(5) 開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。(6) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。(7) 承接查驗(yàn)符合要求后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)

52、以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。22. 如何開展服務(wù)項(xiàng)目監(jiān)控?答案要點(diǎn)：(1) 服務(wù)制度健全。管理公司制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為顧 客提供穩(wěn)定的服務(wù)。制度應(yīng)清晰有序、易于操作、切忌隨意化，無(wú)章可循。(2) 建立服務(wù)中心。為了與顧客進(jìn)行有效的交流，成立客戶服務(wù)中心，設(shè)定統(tǒng)一的服務(wù)電 話，讓顧客方便進(jìn)行服務(wù)請(qǐng)求。(3) 服務(wù)人員的培訓(xùn)。所有提供服務(wù)的人員都必須接受相關(guān)崗位的技能培訓(xùn)和其他有關(guān)公司運(yùn)作程序等培訓(xùn)，對(duì)特殊崗位人員須在培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核合格后方能上崗。(4) 服務(wù)程序要規(guī)范。如電話接聽程序、接受服務(wù)請(qǐng)求程序等都要按先后次序和步驟，一 項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，

53、不可隨心所欲，雜亂無(wú)章。(5) 系統(tǒng)有效的服務(wù)監(jiān)控措施。服務(wù)人員進(jìn)行自檢，對(duì)服務(wù)提供過(guò)程、執(zhí)行規(guī)范和效果進(jìn) 行監(jiān)控，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格服務(wù)并及時(shí)采取補(bǔ)救措施。(6) 投訴監(jiān)督。各小區(qū)管理中心設(shè)有服務(wù)監(jiān)督熱線電話，如有關(guān)于服務(wù)不周、不滿意，隨時(shí) 可以撥通這個(gè)電話投訴。根據(jù)顧客意見調(diào)查表，定期統(tǒng)計(jì)顧客意見和建議，針對(duì)性地作出適當(dāng) 的調(diào)整或改進(jìn)。(7) 糾正和預(yù)防措施。在服務(wù)監(jiān)控和服務(wù)評(píng)審過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)不合格服務(wù)，必須及時(shí)采取 有效的糾正和預(yù)防措施。(8) 不斷更新。當(dāng)服務(wù)提供規(guī)范已不能滿足顧客需求和公司發(fā)展需要時(shí)，應(yīng)由管理者代表 組織專人對(duì)服務(wù)提供規(guī)范進(jìn)行修改，并組織人員重新進(jìn)行規(guī)范。23. 成本費(fèi)用

54、控制的程序有哪些？答案要點(diǎn)：在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成本費(fèi)用的控制一般由五個(gè)步驟組成：(1) 標(biāo)準(zhǔn)。成木費(fèi)用的控制標(biāo)準(zhǔn)或目標(biāo)，是對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限， 是進(jìn)行成本費(fèi)用控制和考證的直接依據(jù)。現(xiàn)實(shí)中，常用控制標(biāo)準(zhǔn)有成本費(fèi)用預(yù)算(包括責(zé)任預(yù) 算)和消耗定額等。(2) 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)的落實(shí)，涉及運(yùn)用相應(yīng)的控制手段如作憑證控制和制度控制等， 對(duì)成本費(fèi)用的形成過(guò)程進(jìn)行具體的監(jiān)督，即審核各項(xiàng)費(fèi)用的開支和各項(xiàng)資源的消耗，實(shí)施各種 節(jié)約措施，保證控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(3) 分析差異。差異是指實(shí)際耗費(fèi)與既定標(biāo)準(zhǔn)之間的差額，分為有利差異(節(jié)約)和不利差 異(超支)兩種。一般而言，差異的形成原因不外乎主觀和

55、客觀兩個(gè)方而，分析的目的是為了總 結(jié)導(dǎo)致有利差異的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)造成不利差異的根源。(4) 糾正偏差。針對(duì)造成差異的原因，由相關(guān)部門和人員提出降低成本費(fèi)用的新措施，并 予以貫徹落實(shí)。(5) 考核獎(jiǎng)罰。考核一定時(shí)期內(nèi)成本費(fèi)用目標(biāo)的執(zhí)行情況，并依據(jù)考核評(píng)價(jià)的結(jié)果，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰，以充分調(diào)動(dòng)有關(guān)部門和人員積極性。五、應(yīng)用題(2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題.1小題為案例分析題.每小題15分.共30分)24. 方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)制定一份效果良好的消防演練計(jì)劃。答案要點(diǎn)：一份效果良好的消肪演練計(jì)劃主要應(yīng)包含以下要素：(1) 時(shí)間及地點(diǎn)一一如需配合停電、點(diǎn)火、試噴淋系統(tǒng)、噴灑消防水帶等，必須選擇適當(dāng)?shù)?時(shí)間及地

56、點(diǎn)，避免因以上情況對(duì)正常運(yùn)作造成影響或損失。(2) 演練方式一一使用部分或全部設(shè)備、是否需要客戶、業(yè)主、駐地消防部門等參加。人員分工一一應(yīng)與應(yīng)急處理方案相對(duì)應(yīng)，已便讓各崗位在實(shí)際操作中熟悉自己的分工、 責(zé)任與操作要點(diǎn)。分工要合理明確，必須確定每一個(gè)人的責(zé)任分工，避免意思含糊造成混亂。(3) 行動(dòng)步驟一一明確演練程序。必須有清晰的程序指引，才能讓參與演練的人深刻認(rèn)識(shí) 處理、滅火作戰(zhàn)、逃生等程序的正確方法。這樣，才能在實(shí)戰(zhàn)中對(duì)各種情況都有了清晰的思路' 達(dá)到理想效果。(4) 盡量安排專門的觀察記錄人員，以便在演練后對(duì)整個(gè)演練過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)、分析'找出演 練中出現(xiàn)的問(wèn)題和缺點(diǎn)，利于進(jìn)一

57、步整改提高。25. 案例分析題答案要點(diǎn)：(Do榮罡模式。是天津市榮罡物業(yè)管理有限公司創(chuàng)建的工業(yè)物業(yè)管理模式，即依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)中小民營(yíng)科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺(tái)'為業(yè)主和承 租人營(yíng)造一個(gè)省心、安心、舒心的發(fā)展空間。榮罡模式，有其存在的價(jià)值，主要是因?yàn)椋阂辉撃Ｊ竭m應(yīng)了工業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與工商業(yè)廠 商的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理按各自的運(yùn)營(yíng)規(guī)律分開運(yùn)營(yíng)的需要，更好地發(fā)揮雙方的積極性，并提高了各 自運(yùn)營(yíng)效率和經(jīng)濟(jì)效益；二是目前大量的工業(yè)物業(yè)特別是工業(yè)園區(qū)物業(yè)處于傳統(tǒng)的管理方式 下低效運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)下，還需要新的專業(yè)化、市場(chǎng)的工業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)方式才能改變這一落后狀態(tài)。(2)主要啟示是：

58、一是工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理將逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化市場(chǎng)；二是工業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 與工商業(yè)廠商的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理按各自的運(yùn)營(yíng)規(guī)律分開運(yùn)營(yíng)將是必然趨勢(shì)；三是說(shuō)明工業(yè)物業(yè) 管理主要內(nèi)容在基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求領(lǐng)域。四是工業(yè)物業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的需求是客觀存在并旦空間巨大。(注意：此題為開放式答題，答案意思相近，并能自圓其說(shuō)也算對(duì))物業(yè)管理實(shí)務(wù)（2）題庫(kù)及答案四一、填空題（20個(gè)空，每空1分，共20分）1. 年英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（半官、半民性質(zhì)）成立，它實(shí)際上是“準(zhǔn)”全國(guó)性。其所轄的7 個(gè)技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，均要同時(shí)承擔(dān)職能。2. 年3月在沿海開放城市幾年來(lái)

59、的基礎(chǔ)上，建設(shè)部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法， 提出逐步推行“社會(huì)化、專業(yè)化”管理模式。3. 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在 萬(wàn)平方米。4. 現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方面：,它是寫字樓的“心臟”； ，是寫字樓的“容貌”； ,它是寫字樓的“衛(wèi)士”。5. 現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型：一是、一是o6. 工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了，必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加；反過(guò)來(lái)，凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的 因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低，這就是o7. 廠商聯(lián)合的配送中心。即在或之間進(jìn)行共同配送。8. 政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理方式的改革，就是要用的方法取代原先機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門所做的工作，通 過(guò)的服務(wù)，達(dá)到轉(zhuǎn)換機(jī)關(guān)管理機(jī)制的目的。

60、9. 服務(wù)性公寓是一種一一物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的與o10. 布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展,即裝修布置和展臺(tái)搭建的管理。二、判斷并改正錯(cuò)誤題1. 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi) 的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（）2. 黃安永根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為居住、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類型。（）3. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的5%,如年銷售收入為300 000元收入 的租戶，按稅約規(guī)定營(yíng)業(yè)額不超過(guò)120 000元的不予提成，則該租戶該年應(yīng)支付的租金是9000元。（）4. 設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源

61、消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和 設(shè)備大修費(fèi)的管理。（）5. 目前，我國(guó)對(duì)企業(yè)自建保安，均需要在公安機(jī)關(guān)的相應(yīng)主管部門進(jìn)行登記、審批、備案，并嚴(yán)格 服從公安機(jī)關(guān)的統(tǒng)一管理。（）三、多項(xiàng)選擇題（5小題，每小題3分，共15分）1. 美國(guó)學(xué)者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)分為（）。這種 劃分方法也是目前國(guó)外普遍采用的劃分方法。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.特殊用途物業(yè)2. 居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人們生活居住的建筑物，它包括（）0A.別墅群 B.公寓C.普通住宅D.花園式住宅小區(qū)3. 會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括

62、（）oA.康體項(xiàng)目B.文化項(xiàng)目C.休閑項(xiàng)目D.娛樂(lè)項(xiàng)目4. 物流配送中心物業(yè)與一般的倉(cāng)庫(kù)不同，它更具備自身的特點(diǎn)：（A.網(wǎng)絡(luò)化B.建筑風(fēng)格上獨(dú)特C.設(shè)施先進(jìn)D.主要服務(wù)于大企業(yè)5. 以下屬于政治性物業(yè)是（）oA.政府首腦機(jī)關(guān)B.軍事情報(bào)機(jī)關(guān)C.機(jī)場(chǎng)、寺院、殘疾人專用設(shè)施D.電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社新聞機(jī)關(guān)四、問(wèn)答題（4小題，每小題5分，共20分）1. 工業(yè)物業(yè)增值的因素是什么？2. 服務(wù)質(zhì)量控制程序如何？3. 防火與滅火的基本方法、措施有哪些？4. 業(yè)主拒交管理費(fèi)主要原因是什么？如何應(yīng)對(duì)？五、應(yīng)用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計(jì)題，1小題為案例分析題，每小題15分，共30分）1. 方案設(shè)計(jì)題請(qǐng)編制一

63、項(xiàng)治安管理崗位制度。2. 案例分析題DTZ戴德梁行的發(fā)展關(guān)鍵因素DTZ戴德梁行全球主要有五大核心業(yè)務(wù)，其中包括物業(yè)代理、估價(jià)顧問(wèn)服務(wù)和物業(yè)管理，這些業(yè)務(wù)在 房地產(chǎn)市場(chǎng)里屬于較專業(yè)、服務(wù)水平高的部分，經(jīng)濟(jì)效益也較高i在物業(yè)代理方面，為不同類型的本地及 國(guó)際物業(yè)客戶提供全面的策略建議，其中包括住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)等代理，為客戶提供一站式的市 場(chǎng)調(diào)研、策略推廣及租賃服務(wù)，協(xié)助客戶進(jìn)軍新市場(chǎng)，在高端物業(yè)代理市場(chǎng)一直保持著較領(lǐng)先的地位。該 公司高層認(rèn)為好的員工是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的基石，為了保證員工的高素質(zhì)，遍布在世界各地的每一家分公司 一直在努力聘請(qǐng)行業(yè)最好的人才，每年都固定在世界著名的大學(xué)招聘畢業(yè)生。此外，公司非常注重員工的 職業(yè)發(fā)展，定期舉行各種培訓(xùn)，為員工提供職業(yè)生涯規(guī)劃，并為他們的發(fā)展創(chuàng)造廣闊的空間，同時(shí)集團(tuán)還 很關(guān)注員工的生活、安全。問(wèn)題：（注意：此題為開放式答題，答案意思相近