CPA《稅法》輔導(dǎo)教材（新）第08章土地增值稅法

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1、2009年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材（新制度） 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì) 編 《稅法》第八章 土地增值稅法（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社） 第八章 土地增值稅法 土地增值稅法是指國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅暫行條例》）。 第一節(jié) 土地增值稅基本原理 一、土地增值稅概念 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

2、 土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)土地課稅是一種古老的稅收形式，也是當(dāng)代各國(guó)普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。有些國(guó)家和地區(qū)將土地單列出來(lái)征收，如土地稅、地價(jià)稅、農(nóng)地稅、未開(kāi)發(fā)土地稅、荒地稅、城市土地稅、土地登記稅、土地轉(zhuǎn)讓稅、土地增值稅、土地租金稅、土地發(fā)展稅，等等。有些國(guó)家和地區(qū)鑒于土地與地面的房屋、建筑物及其他附著物的密不可分性，對(duì)土地征稅往往未予單獨(dú)列名，而統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅等。 對(duì)土地征稅，不論是單列稅種，還是未單列稅種，也不論其冠以何種名稱，依據(jù)征稅的稅基不同，大致可以分為兩大類：一類是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的土地稅，以土地的數(shù)量或價(jià)值為稅基，或?qū)嵭袕牧坑?jì)稅，或采取從價(jià)計(jì)稅，前者如我國(guó)封建社會(huì)時(shí)期的田賦、

3、地畝稅等，后者如地價(jià)稅等。這種土地稅的歷史悠久，屬于原始的直接稅或財(cái)產(chǎn)稅。另一類是收益性質(zhì)的土地稅，它實(shí)質(zhì)上是對(duì)土地收益或地租的征稅。 1949年中華人民共和國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的征稅制度比較薄弱，先后開(kāi)征過(guò)的稅種如契稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，但這些稅種都不屬于對(duì)土地增值額或土地收益額的征稅。1993年12月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起開(kāi)征土地增值稅。1995年1月27日財(cái)政部又頒布《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。 二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn) （一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

4、增值額為計(jì)稅依據(jù) 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅的增值額與增值稅的增值額有所不同，土地增值稅的增值額以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與會(huì)計(jì)核算中計(jì)算會(huì)計(jì)利潤(rùn)的方法基本相似。增值稅的增值額只扣除與其銷售額直接相關(guān)的進(jìn)貨成本價(jià)格。 （二）征稅面比較廣 凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅以外的，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)

5、。 （三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率 土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅。增值率是以收入總額扣除相關(guān)項(xiàng)目金額后的余額再除以扣除項(xiàng)目合計(jì)金額，增值率高的，稅率高、多納稅；增值率低的，稅率低、少納稅。 （四）實(shí)行按次征收 土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。 三、土地增值稅的作用 （一）增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控 改革開(kāi)放前，我國(guó)土地管理制度一直采取行政劃撥方式，不允許進(jìn)行土地買(mǎi)賣(mài)，既沒(méi)有地產(chǎn)交易行為，也不存在地產(chǎn)交易市場(chǎng)。實(shí)踐證明，這種土地管理制度不利

6、于提高土地資源的使用效益。改革開(kāi)放后，對(duì)土地使用管理制度逐步實(shí)行了改革，打破了無(wú)償使用，不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)的老規(guī)定，確立了有償使用，允許轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的政策和制度。新的土地使用政策和管理制度的實(shí)施，從根本上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展。這對(duì)于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都產(chǎn)生了積極作用。 但是，由于有關(guān)土地管理的各項(xiàng)制度還有待完善，對(duì)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理也有待改進(jìn)，我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。主要是：搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，一度炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)的投機(jī)行為盛行，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)猛，投入房地產(chǎn)的資金

7、規(guī)模過(guò)大，國(guó)家土地資源浪費(fèi)較嚴(yán)重，國(guó)有土地資源收益流失過(guò)多，也影響和危害了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，而且也造成了社會(huì)分配不公。 在這種情況下，我國(guó)決定借鑒世界上一些國(guó)家和地區(qū)的有益做法，開(kāi)征土地增值稅，利用稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，以保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，控制投資規(guī)模，促進(jìn)土地資源的合理利用，調(diào)節(jié)部分單位和個(gè)人通過(guò)炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)取得的高額收入。 （二）有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為 土地收益主要來(lái)源于土地的增值。一是自然增值，即由于土地資源是有限的，而隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地?cái)U(kuò)大，土地資源相對(duì)發(fā)生緊缺，導(dǎo)致土地價(jià)格上升。這

8、是土地增值的主要因素。二是投資增值，即投入資金開(kāi)發(fā)建造，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，建成適用于各種生產(chǎn)、生活，商業(yè)用設(shè)施，形成土地增值。土地資源屬國(guó)家所有，國(guó)家為土地的完整而不受侵犯投入了巨額資金，國(guó)家應(yīng)參與土地增值收益分配．并取得較大份額。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者投資、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)取得的合理收益，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，使其能夠得到一定的回報(bào)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。然而有些地區(qū)盲目開(kāi)發(fā)并競(jìng)相壓低國(guó)家土地批租價(jià)格，給炒買(mǎi)炒賣(mài)者留下了空間，致使國(guó)家土地增值收益流失嚴(yán)重，極大地?fù)p害了國(guó)家利益。統(tǒng)一對(duì)土地增值收益征稅，有利于堵住這方面的漏洞，減少國(guó)家土地資源增值收益的流失，遏制投機(jī)者牟取暴利的行為，保護(hù)房地產(chǎn)正當(dāng)開(kāi)

9、發(fā)者的合法權(quán)益，維護(hù)國(guó)家整體利益。 （三）增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金 1993年年底以前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的稅費(fèi)，主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值費(fèi)等。1994年1月1日起對(duì)土地增值收益征收土地增值稅，增加了國(guó)家財(cái)政收入的新財(cái)源。分稅制財(cái)政體制實(shí)施后，土地增值稅收入屬于地方政府的財(cái)政收入，為地方政府積累經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金起到了積極的作用。 第二節(jié) 納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 概

10、括起來(lái)，《土地增值稅暫行條例》對(duì)納稅人的規(guī)定主要有以下四個(gè)特點(diǎn)： 第一，不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及其他組織，還是個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第二，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，還是聯(lián)營(yíng)企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第三，不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。根據(jù)1993年12月29日第八屆全國(guó)人大第五次常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的決定》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企

11、業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問(wèn)題的通知》，以及國(guó)稅發(fā)[1994]123號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人適用稅種問(wèn)題的通知》等的規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個(gè)人。因此，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)，也不論是中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外華僑，還是外國(guó)公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第四，不論部門(mén)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第三節(jié) 征稅范圍 一、征稅范圍 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括

12、： （一）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán) 這里所說(shuō)的“國(guó)有土地”，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。 （二）地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 這里所說(shuō)的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說(shuō)的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 二、征稅范圍的界定 準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。在實(shí)際工作中，我們可以通過(guò)以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定： （一）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅 這里，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國(guó)家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。

13、 根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。對(duì)于上述法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家其他有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有時(shí)，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。故集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)來(lái)

14、處理。對(duì)于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門(mén)處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲?guó)家所有之后，再納入土地增值稅的征稅范圍。 （二）土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅 這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。 這里有兩層含義： 1．土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，屬于土地買(mǎi)賣(mài)的一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的出讓方是國(guó)家，國(guó)

15、家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實(shí)行國(guó)有土地的有償使用制度，合理開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。而國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過(guò)出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與，它屬于土地買(mǎi)賣(mài)的二級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。 2．土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬（指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）的變更，是確定是否納入征稅范圍的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地

16、產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅。 （三）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅 這里，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。 土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓但未取得收入的行為。如房地產(chǎn)的繼承，盡管房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒(méi)有取得收入，因此也不征收土地增值稅。 需要強(qiáng)調(diào)的是，無(wú)論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)對(duì)之征收土地增值稅。 三、若干具體情況的判定 根據(jù)以上三條判定標(biāo)準(zhǔn)我們就可對(duì)以下若干具體情況是否屬于土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行判定： （一）以出售

17、方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的 這種情況因其同時(shí)符合上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以屬于土地增值稅的征稅范圍。這里又分為三種情況： 1．出售國(guó)有土地使用權(quán)的。這種情況是指土地使用者通過(guò)出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 2．取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的。這種情況即是一般所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然這種行為通常被稱作賣(mài)房，但按照國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣(mài)房的同時(shí)，土地使用權(quán)也

18、隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 3．存量房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為按照國(guó)家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 （二）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 這種情況因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有取得相應(yīng)的收入，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范

19、圍。這里又可分為兩種情況： 1．房地產(chǎn)的繼承。房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。 2．房地產(chǎn)的贈(zèng)與。房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他人的民事法律行為。但這里的“贈(zèng)與”僅指以下情況： （1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)

20、人的。 （2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。 房地產(chǎn)的贈(zèng)與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。 （三）房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房

21、產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。 （四）房地產(chǎn)的抵押 房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實(shí)際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的

22、。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。 （五）房地產(chǎn)的交換 這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 （六）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng) 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)

23、營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （七）合作建房 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)， 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 （九）房地產(chǎn)的代建房行為 這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征

24、稅范圍。 （十）房地產(chǎn)的重新評(píng)估 這主要是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 第四節(jié) 稅率 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： （一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。 （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。 （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。 （四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。 上

25、述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。超率累進(jìn)稅率見(jiàn)表8—1。 表8一l 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（％） 速算扣除系數(shù)（％） 1 不超過(guò)50％的部分 30 0 2 超過(guò)50％至100％的部分 40 5 3 超過(guò)100％至200％的部分 50 15 4 超過(guò)200％的部分 60 35 第五節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 一、應(yīng)稅收入的確定 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓

26、房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 （一）貨幣收入 貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。這些類型的收入其實(shí)質(zhì)都是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款。貨幣收入一般比較容易確定。 （二）實(shí)物收入 實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。 （三）其他收入 其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或

27、具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。這種類型的收入比較少見(jiàn)，其價(jià)值需要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估。 二、扣除項(xiàng)目的確定 計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅（這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。因此，要計(jì)算增值額，首先必須確定扣除項(xiàng)目。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容： 1．納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方

28、式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 2．納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用

29、稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 2．前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 3．建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 5．公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

30、 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)偂９首鳛橥恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。 《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額

31、之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 上述規(guī)定的具體含義是： 1．納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5％以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）。 2．納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

32、為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10％以內(nèi)。 此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 需要明確的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅

33、（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的5‰（貼花）允許在此扣除。 （五）其他扣除項(xiàng)目 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。在此，應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。這樣規(guī)定，目的是為了抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保護(hù)正常開(kāi)發(fā)投資者的積極性。 （六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 重置成本價(jià)的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及

34、人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。例如，一幢房屋已使用近10年，建造時(shí)的造價(jià)為1 000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建同樣的新房需花費(fèi)4 000萬(wàn)元，該房有六成新，則該房的評(píng)估價(jià)格為：4 00060％=2 400（萬(wàn)元）。 此外，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。

35、 第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 一、增值額的確定 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 增值額是土地增值稅的本質(zhì)所在。由于計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多，因此，準(zhǔn)確核算增值額是很重要的。當(dāng)然，準(zhǔn)確核算增值額，還需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額和扣除項(xiàng)目的金額。在實(shí)際房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，有些納稅人由于不能準(zhǔn)確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除項(xiàng)目金額，致使增值額不準(zhǔn)確，直接影響應(yīng)納稅額的計(jì)算和繳納。因此，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估

36、價(jià)格計(jì)算征收：（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。 這里所說(shuō)的“房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格”，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。 這里所說(shuō)的“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格”，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。 這里所說(shuō)的“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的”，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。 這里所說(shuō)的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的”，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交

37、易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是： 應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的增

38、值額適用稅率） 但在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計(jì)算。即：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下： （一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額＝增值額30% （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100% 土地增值稅稅額＝增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5% （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200% 土地增值稅稅額＝增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15% （四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% 土地增值稅稅額＝增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35% 公式中的5%、15%、35%分

39、別為二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。 下面，我們舉一個(gè)簡(jiǎn)單例子并用兩種計(jì)算方法來(lái)具體說(shuō)明： 【例8—1】某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。 第一種方法（按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的方法計(jì)算）： 第一步，先計(jì)算增值額。 增值額為：400-100=300（萬(wàn)元） 第二步，再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為：300100=300％ 由此可見(jiàn)，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％，分別適用30％、40％、50％和60％四檔稅率。 第三步，分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額。 （1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金

40、額50％的部分，適用30％的稅率。 這部分增值額為：10050％=50（萬(wàn)元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：5030％=15（萬(wàn)元） （2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，適用40％的稅率。 這部分增值額為：100（100％-50％）=50（萬(wàn)元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：5040％=20（萬(wàn)元） （3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，適用50％的稅率。 這部分的增值額為：100（200％-100％）=100（萬(wàn)元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：10050％=50（萬(wàn)元） （4）增值

41、額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，適用60％的稅率。 這部分的增值額為：300-（100200％）=100（萬(wàn)元） 這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：10060％=60（萬(wàn)元） 第四步，將各級(jí)的稅額相加，得出總稅額。 土地增值稅稅額為：15+20+50+60=145（萬(wàn)元） 第二種方法（按《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的速算扣除法計(jì)算）： 第一步，先計(jì)算增值額。 增值額為：400-100＝300（萬(wàn)元） 第二步，再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比為：300100=300％ 由此可見(jiàn)，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％，其適用的簡(jiǎn)便計(jì)算公式為： 土地增值稅稅額=增

42、值額60％－扣除項(xiàng)目金額35％ 第三步，計(jì)算土地增值稅稅額。 土地增值稅稅額為：30060％-10035％=145（萬(wàn)元） 不難看出，兩種計(jì)算方法所得出的結(jié)果是一樣的。 第七節(jié) 稅收優(yōu)惠 一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。 這里所說(shuō)的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)

43、建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

44、 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 這里所說(shuō)的“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。 三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 第八節(jié) 征收管理 一、土地增值稅的征收管理 2002

45、年7月10日，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（國(guó)稅函[2002]615號(hào)）指出：“土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，經(jīng)各級(jí)地方稅務(wù)局共同努力，在加強(qiáng)征收管理和組織收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓周期較長(zhǎng)，造成土地增值稅征管難度大，某些地區(qū)對(duì)土地增值稅征收管理產(chǎn)生了畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成了應(yīng)收稅款的流失。” 為保證稅收任務(wù)的完成，對(duì)認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，規(guī)定如下： （一）要進(jìn)一步完善土地增值稅的征收管理制度和操作規(guī)程，建立健全土地增值稅的納稅申報(bào)制度、房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程、委托代征辦法等。 （

46、二）對(duì)在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或立項(xiàng)并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。 （三）針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資商的投資回報(bào)趨于正常情況，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法，預(yù)征率的確定要科學(xué)、合理。對(duì)已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)減預(yù)征率。 （四）要繼續(xù)加強(qiáng)與房地產(chǎn)有關(guān)部門(mén)的配合，嚴(yán)格按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1995]61號(hào)）、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的

47、通知》（國(guó)稅發(fā)[1996]4號(hào)）、國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1996]48號(hào)）等聯(lián)合發(fā)文的要求，加強(qiáng)部門(mén)之間的配合和協(xié)作，共同搞好土地增值稅的征收管理。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 自2007年2月1日起，各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可按以下規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)以下規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。 （一）土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （

48、二）土地增值稅的清算條件 1．符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2．符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 （

49、三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算

50、時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與

51、清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 5．屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積

52、的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 （五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 符合上述第（二）條第1項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合上述第（二）條第2項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表； 2．項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； 3．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求

53、報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。 （六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 （七）土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按

54、不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅； 1．依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2．擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3．雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； 4．符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 5．申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 （八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

55、 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積 三、納稅地點(diǎn) 土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 這里所說(shuō)的“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。 在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為以下兩種情況： （一）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

56、 （二）納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 四、納稅申報(bào) 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例

57、實(shí)施細(xì)則》關(guān)于“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入……可以預(yù)征土地增值稅……具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”的規(guī)定，對(duì)于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 1995年5月17日，國(guó)家稅務(wù)總局制定并下發(fā)了《土地增值稅納稅申報(bào)表》。此表包括適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（見(jiàn)表8—2）和《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》（見(jiàn)表8—3），及適用于非從事房地產(chǎn)

58、開(kāi)發(fā)納稅人的《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》（見(jiàn)表8—4）。國(guó)家稅務(wù)總局同時(shí)規(guī)定，納稅人必須按照稅法的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入、扣除項(xiàng)目金額以及應(yīng)納土地增值稅稅額，并按期繳納稅款。 表8—2 土地增值稅項(xiàng)目登記表 （從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人適用） 填表日期： 年 月 日 金額單位：元（列至角分） 納稅人識(shí)別號(hào)： 面積單位：平方米

59、 納稅人名稱 稅款所屬時(shí)期 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 行業(yè) 登記注冊(cè)類型 主管部門(mén) 開(kāi)戶銀行 銀行賬號(hào) 地址 郵政編碼 電話 土地使用權(quán)受讓（行政劃撥）合同號(hào) 受讓（行政劃撥）時(shí)間 建設(shè)項(xiàng)目起訖時(shí)間 總預(yù)算成本 單位預(yù)算成本 項(xiàng)目詳細(xì)坐落地點(diǎn) 開(kāi)發(fā)土地總面積 開(kāi)發(fā)建筑總面積 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同名稱 轉(zhuǎn)讓土地面積（按次填寫(xiě)） 轉(zhuǎn)讓建筑面積（按次填寫(xiě)） 轉(zhuǎn)讓合同簽訂日期（按次填寫(xiě)） 第1次 第2次 …… 納稅人 （簽章） 法定代

60、表人 （公章） 經(jīng)辦人員 （代理申辦人） （簽章） 備 注 （以下部分由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)填寫(xiě)） 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理登記日期 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理登記意見(jiàn)： 主管稅務(wù)人員簽字 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（公章） 表8—3 土地增值稅納稅申報(bào)表（一） （從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人適用） 填表日期： 年 月 日 納稅人識(shí)別號(hào)： 金額單位：元（列至

61、角分） 納稅人名稱 稅款所屬時(shí)間 項(xiàng) 目 行次 金 額 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1=2+3 1 其 中 貨幣收入 2 實(shí)物收入及其他收入 3 二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)4=5+6+13+16+20 4 1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 5 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6=7+8+9+10+11+12 6 其 中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7 前期工程費(fèi) 8 建筑安裝工程費(fèi) 9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10 公共配套設(shè)施費(fèi) 11 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 12 3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用13=14+15 13 其

62、 中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 15 4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等16=17+18+19 16 其 中 營(yíng)業(yè)稅 17 城市維護(hù)建設(shè)稅 18 教育費(fèi)附加 19 5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 20 三、增值額21=1-4 21 四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（%）22=214 22 五、適用稅率（%） 23 六、速算扣除系數(shù)（%） 24 七、應(yīng)繳土地增值稅稅額25=2123-424 25 八、已繳土地增值稅稅額 26 九、應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額27=25-26 27 如

63、納稅人填報(bào)，由納稅人填寫(xiě)以下各欄 如委托代理人填報(bào)，由代理人填寫(xiě)以下各欄 備注 會(huì)計(jì)主管 （簽章） 納稅人 （公章） 代理人名稱 代理人 （公章） 代理人地址 經(jīng)辦人姓名 電話 （以下由稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫(xiě)） 收到申報(bào)表日期 接收人 表8—4 土地增值稅納稅申報(bào)表（二） （非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用） 填表日期： 年 月 日 納稅人識(shí)別號(hào)：

64、 金額單位：元（列至角分） 納稅人名稱 稅款所屬時(shí)間 項(xiàng) 目 行次 金 額 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1=2+3 1 其 中 貨幣收入 2 實(shí)物收入及其他收入 3 二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)4=5+6+9 4 1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 5 2．舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格6=78 6 其 中 舊房及建筑物的重置成本價(jià) 7 成新度折扣率 8 3．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等9=10+11+12+13 9 其 中 營(yíng)業(yè)稅 10 城市維護(hù)建設(shè)稅 11

65、印花稅 12 教育費(fèi)附加 13 三、增值額14=1-4 14 四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（%）15=144 15 五、適用稅率（%） 16 六、速算扣除系數(shù)（%） 17 七、應(yīng)繳土地增值稅稅額18=1416-417 18 如納稅人填報(bào)，由納稅人填寫(xiě)以下各欄 如委托代理人填報(bào)，由代理人填寫(xiě)以下各欄 備注 會(huì)計(jì)主管 （簽章） 納稅人 （公章） 代理人名稱 代理人 （公章） 代理人地址 經(jīng)辦人姓名 電話 （以下由稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫(xiě)） 收到申報(bào)表日期 接收人 主要稅法依據(jù)： 1．中華人

66、民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（1993年12月13日 國(guó)務(wù)院令第138號(hào)） 2．中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（1995年1月27日 財(cái)法字[1995]006號(hào)） 3．財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（1995年5月25日 財(cái)稅字[1995]048號(hào)） 4．財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知（1995年6月23日 財(cái)稅字[1995]061號(hào)） 5．國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知（1996年1月10日 國(guó)稅發(fā)[1996]004號(hào)） 6．國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（1996年4月5日 國(guó)稅發(fā)[1996]048號(hào)） 7．國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知（2002年7月10日 國(guó)稅函[2002]615號(hào)） 8．國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（2005年5月9日 國(guó)辦發(fā)[