中國大中城市地價對房價影響的實證研究

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1、 中國大中城市地價對房價影響的實證研究 　　杜江,許多,李恒(四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院,四川成都　610064) 　　摘要:隨著中國市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)已成為推動國民經(jīng)濟的重要力量,而近年來的高房價現(xiàn)象已引起了全社會的關(guān)注。筆者采用2000-2008年中國4個直轄市和西部大中城市為樣本,基于PanelData的無約束模型,并以重慶為例對比分析了地價對房價的影響。研究結(jié)果表明:從總體來看,地價對房價的影響具有一致性,但對各個城市而言,還存在著一定的差異。所以,應(yīng)采取相應(yīng)的措施以確保房地產(chǎn)市場健康和穩(wěn)定地發(fā)展。 　　關(guān)鍵詞:房價;地價

2、;PanelData模型 　　一、引言 　　房地產(chǎn)已成為關(guān)系國計民生的行業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深化與中國特色社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展,在20世紀(jì)晚期,中國開始進(jìn)行住房體制改革,使人們?nèi)〉米》康姆绞接蛇^去幾十年的分房轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I商品房,特別是從1998年開始,住房步入了貨幣化的時代。此后,房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,其占GDP的比重已超過10%,房地產(chǎn)業(yè)對中國國民經(jīng)濟的增長已起到了推動力的作用。 　　然而,伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房價也迅速攀升,不斷上漲的房價引起了政府、學(xué)者、公眾的廣泛關(guān)注。與此同時,土地招拍掛出讓方式的施行,讓諸多學(xué)者認(rèn)為地價上漲是促使房價上漲的主要因素,以至有關(guān)

3、房價與地價的研究已成為當(dāng)今學(xué)術(shù)界最熱議的課題。 　　二、理論分析與研究假設(shè) 　　房價上漲的原因很復(fù)雜:從市場需求方面來看,居民財富的增長、人們對房價上漲的心理預(yù)期、舊城改造中拆遷范圍的擴大均拉升了房價;從開發(fā)成本來看,建筑材料價格的上漲、土地價格的上升都推動了房價。圖1顯示了2000-2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于房價與地價最重要的2個指數(shù)的變動情況: 2000年,中國大中城市房屋銷售價格指數(shù)為101. 1,土地交易價格指數(shù)為100. 2; 2004年,中國大中城市房屋銷售價格指數(shù)為109. 7,土地交易價格指數(shù)為110. 1; 2008年,中國大中城市房屋銷售價格指數(shù)為106. 5

4、,土地交易價格指數(shù)為109. 4。由圖1可知,中國的房屋銷售市場和土地交易市場自貨幣化開始后迅速升溫,而地價作為最主要成本對房價的影響顯著,并且地價與房價呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。 　　重慶作為西部唯一的直轄市,在西部大開發(fā)戰(zhàn)略推動下快速發(fā)展,經(jīng)濟的增長為重慶的房地產(chǎn)業(yè)提供了機遇。圖2描述了2000-2008年重慶市房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)房價與地價的2個指數(shù)的變化狀況:2000年,重慶市房屋銷售價格指數(shù)為101. 8,土地交易價格指數(shù)為100. 0; 2004年,重慶市房屋銷售價格指數(shù)為113. 9,土地交易價格指數(shù)為105. 3; 2008年,重慶市房屋銷售價格指數(shù)為106. 3,土地交易價格指數(shù)為10

5、9. 5。由圖2可知,重慶的房價與地價走勢同全國一樣,也呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。 　　圖2　2000-2008年重慶市房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)注:數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》。 　　國內(nèi)學(xué)者對中國的房價與地價進(jìn)行了相關(guān)的研究。王岳龍、武鵬[1]建立了一個PanelData模型,選用中國2002-2006年的PanelData,探討了房價與地價的關(guān)系,研究表明:土地招標(biāo)使全國房價上漲了13.2%,而且房價對地價的拉動顯著,地價對房價的推動在長期顯著。宋勃、高波[2]采用1998-2006年中國房價與地價的季度數(shù)據(jù),建立了誤差糾正模型,結(jié)論顯示:在短期內(nèi),房價對地價沒有影響,而地價會影

6、響房價,另外,房價與地價在長期會相互影響,因而控制地價上漲是抑制房價上漲的主要手段。黃靜、屠梅曾[3]采用中國29個城市的PanelData,研究了房價與地價的長期均衡關(guān)系,結(jié)論顯示:東部與西部城市地價對房價的影響要比中部城市大。況偉大[4]建立住房市場與土地市場模型,探索了房價與地價的關(guān)系,研究發(fā)現(xiàn):增加土地供給可以抑制地價和房價。嚴(yán)金海[5]采用誤差修正模型研究中國房價與地價的關(guān)系,結(jié)果表明:短期內(nèi)房價決定地價,長期內(nèi)房價與地價相互影響。余華義、陳東[6]研究地價與房價關(guān)系發(fā)現(xiàn):房價與地價呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系,且互為因果關(guān)系。包宗華[7]發(fā)現(xiàn)房價的迅速上漲是由地價的大幅上漲引起的,降低地價才能抑

7、制房價。 　　高曉慧[8]認(rèn)為房價是地價的體現(xiàn),房價與地價呈現(xiàn)正相關(guān)。劉琳、劉洪玉[9]研究發(fā)現(xiàn)房價與地價線性正相關(guān),地價上漲引起了房價的上漲。杜江[10]也認(rèn)為住房價格升高的主要因素是土地成本。 　　國外學(xué)者也對房價與地價進(jìn)行過眾多探討。O’Sullivan[11]利用一般均衡理論中引致需求分析方法,研究了房價、地價的關(guān)系,他發(fā)現(xiàn)房價上漲是抬高地價的原因。Raymond[12]采用Granger因果分析研究了香港的房價與地價的關(guān)系,結(jié)果表明:房價與地價沒有因果關(guān)系。Kim[13]研究了韓國的房價與地價的關(guān)系,研究顯示:高地價是促使房價上漲的主要原因。Davies[14

8、]用回歸分析探索房價與地價關(guān)系,結(jié)論顯示:土地價格既與房價相關(guān),還與土地利潤率、貸款利率相關(guān)。Smith[15]以土地作為生產(chǎn)要素,研究了房價與地價的比例關(guān)系。Evans[16]發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)量的下降會引起地價的上升,從而促進(jìn)房價的上漲。 　　從國內(nèi)外學(xué)者對房價與地價的研究來看,均沒有形成統(tǒng)一的方法,甚至對不同地區(qū)的研究得出了相反的結(jié)論,并且以往的研究多集中于房價與地價的因果關(guān)系上,而對不同城市的對比分析卻很少。 　　由于中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡,加上政府對不同城市的發(fā)展政策有差異,因此,筆者為了更好地分析房價與地價,采用有關(guān)聯(lián)的城市進(jìn)行對比。筆者以中國4個直轄市和西部大中城市為樣本,對房價與地價進(jìn)行再研究,為協(xié)調(diào)好4個直轄市、西部大中城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供決策依據(jù)。