中國大中城市地價對房價影響的實證研究

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1、 中國大中城市地價對房價影響的實證研究 　　杜江,許多,李恒(四川大學經濟學院,四川成都　610064) 　　摘要:隨著中國市場經濟的迅速發(fā)展,房地產行業(yè)已成為推動國民經濟的重要力量,而近年來的高房價現(xiàn)象已引起了全社會的關注。筆者采用2000-2008年中國4個直轄市和西部大中城市為樣本,基于PanelData的無約束模型,并以重慶為例對比分析了地價對房價的影響。研究結果表明:從總體來看,地價對房價的影響具有一致性,但對各個城市而言,還存在著一定的差異。所以,應采取相應的措施以確保房地產市場健康和穩(wěn)定地發(fā)展。 　　關鍵詞:房價;地價

2、;PanelData模型 　　一、引言 　　房地產已成為關系國計民生的行業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深化與中國特色社會主義市場經濟的快速發(fā)展,在20世紀晚期,中國開始進行住房體制改革,使人們取得住房的方式由過去幾十年的分房轉變?yōu)橘徺I商品房,特別是從1998年開始,住房步入了貨幣化的時代。此后,房地產行業(yè)迅速發(fā)展,其占GDP的比重已超過10%,房地產業(yè)對中國國民經濟的增長已起到了推動力的作用。 　　然而,伴隨房地產市場的發(fā)展,房價也迅速攀升,不斷上漲的房價引起了政府、學者、公眾的廣泛關注。與此同時,土地招拍掛出讓方式的施行,讓諸多學者認為地價上漲是促使房價上漲的主要因素,以至有關

3、房價與地價的研究已成為當今學術界最熱議的課題。 　　二、理論分析與研究假設 　　房價上漲的原因很復雜:從市場需求方面來看,居民財富的增長、人們對房價上漲的心理預期、舊城改造中拆遷范圍的擴大均拉升了房價;從開發(fā)成本來看,建筑材料價格的上漲、土地價格的上升都推動了房價。圖1顯示了2000-2008年中國房地產行業(yè)關于房價與地價最重要的2個指數(shù)的變動情況: 2000年,中國大中城市房屋銷售價格指數(shù)為101. 1,土地交易價格指數(shù)為100. 2; 2004年,中國大中城市房屋銷售價格指數(shù)為109. 7,土地交易價格指數(shù)為110. 1; 2008年,中國大中城市房屋銷售價格指數(shù)為106. 5

4、,土地交易價格指數(shù)為109. 4。由圖1可知,中國的房屋銷售市場和土地交易市場自貨幣化開始后迅速升溫,而地價作為最主要成本對房價的影響顯著,并且地價與房價呈現(xiàn)正相關關系。 　　重慶作為西部唯一的直轄市,在西部大開發(fā)戰(zhàn)略推動下快速發(fā)展,經濟的增長為重慶的房地產業(yè)提供了機遇。圖2描述了2000-2008年重慶市房地產行業(yè)有關房價與地價的2個指數(shù)的變化狀況:2000年,重慶市房屋銷售價格指數(shù)為101. 8,土地交易價格指數(shù)為100. 0; 2004年,重慶市房屋銷售價格指數(shù)為113. 9,土地交易價格指數(shù)為105. 3; 2008年,重慶市房屋銷售價格指數(shù)為106. 3,土地交易價格指數(shù)為10

5、9. 5。由圖2可知,重慶的房價與地價走勢同全國一樣,也呈現(xiàn)正相關關系。 　　圖2　2000-2008年重慶市房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)注:數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》。 　　國內學者對中國的房價與地價進行了相關的研究。王岳龍、武鵬[1]建立了一個PanelData模型,選用中國2002-2006年的PanelData,探討了房價與地價的關系,研究表明:土地招標使全國房價上漲了13.2%,而且房價對地價的拉動顯著,地價對房價的推動在長期顯著。宋勃、高波[2]采用1998-2006年中國房價與地價的季度數(shù)據(jù),建立了誤差糾正模型,結論顯示:在短期內,房價對地價沒有影響,而地價會影

6、響房價,另外,房價與地價在長期會相互影響,因而控制地價上漲是抑制房價上漲的主要手段。黃靜、屠梅曾[3]采用中國29個城市的PanelData,研究了房價與地價的長期均衡關系,結論顯示:東部與西部城市地價對房價的影響要比中部城市大。況偉大[4]建立住房市場與土地市場模型,探索了房價與地價的關系,研究發(fā)現(xiàn):增加土地供給可以抑制地價和房價。嚴金海[5]采用誤差修正模型研究中國房價與地價的關系,結果表明:短期內房價決定地價,長期內房價與地價相互影響。余華義、陳東[6]研究地價與房價關系發(fā)現(xiàn):房價與地價呈現(xiàn)正相關關系,且互為因果關系。包宗華[7]發(fā)現(xiàn)房價的迅速上漲是由地價的大幅上漲引起的,降低地價才能抑

7、制房價。 　　高曉慧[8]認為房價是地價的體現(xiàn),房價與地價呈現(xiàn)正相關。劉琳、劉洪玉[9]研究發(fā)現(xiàn)房價與地價線性正相關,地價上漲引起了房價的上漲。杜江[10]也認為住房價格升高的主要因素是土地成本。 　　國外學者也對房價與地價進行過眾多探討。O’Sullivan[11]利用一般均衡理論中引致需求分析方法,研究了房價、地價的關系,他發(fā)現(xiàn)房價上漲是抬高地價的原因。Raymond[12]采用Granger因果分析研究了香港的房價與地價的關系,結果表明:房價與地價沒有因果關系。Kim[13]研究了韓國的房價與地價的關系,研究顯示:高地價是促使房價上漲的主要原因。Davies[14

8、]用回歸分析探索房價與地價關系,結論顯示:土地價格既與房價相關,還與土地利潤率、貸款利率相關。Smith[15]以土地作為生產要素,研究了房價與地價的比例關系。Evans[16]發(fā)現(xiàn)土地供應量的下降會引起地價的上升,從而促進房價的上漲。 　　從國內外學者對房價與地價的研究來看,均沒有形成統(tǒng)一的方法,甚至對不同地區(qū)的研究得出了相反的結論,并且以往的研究多集中于房價與地價的因果關系上,而對不同城市的對比分析卻很少。 　　由于中國區(qū)域經濟發(fā)展不平衡,加上政府對不同城市的發(fā)展政策有差異,因此,筆者為了更好地分析房價與地價,采用有關聯(lián)的城市進行對比。筆者以中國4個直轄市和西部大中城市為樣本,對房價與地價進行再研究,為協(xié)調好4個直轄市、西部大中城市的房地產行業(yè)發(fā)展提供決策依據(jù)。