銷售百問百答

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1、 　　　　　　　　　　　　　　　 【東莞翰林雅苑】 銷售百問 世邦魏理仕廣州分公司資產(chǎn)服務(wù)部 謹 呈 二〇〇八年七月  目　錄 一、地產(chǎn)常識 2 二、項目理解 13 三、物業(yè)管理 16 （一） 物業(yè)收費類 16 （二）　物業(yè)服務(wù)類 21 （三）　工程類 28 （四）　裝修類 31 （五）　安全保衛(wèi)類 35  一、地產(chǎn)常識 1、 商品房的使用年限是多長？（住宅、商業(yè)） 我國商品房的使用年限主要是由土地所有權(quán)國有的制度決定，我國國有土地使用年限規(guī)定為，

2、1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； 3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年， 2、 什么是商品房的五證？ 五證為國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)售證。 3、 什么是土地所有權(quán)？ 土地所有者是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。 4、 什么是土地使用權(quán)？ 土地使用權(quán)指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 5、 什么是土地使用權(quán)出讓？其形式？ 土地使用權(quán)出讓指國家以土地所

3、有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 6、 土地使用權(quán)出讓年限？ 1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； 3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年， 7、 什么是建筑面積？ 指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計算的陽臺、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的 技術(shù)層不計算建筑面積。 8、 什么是房屋實用率？ 實用率=整套房屋除墻體、公攤外真正能夠使用的面積/建筑面積。

4、9、 什么是容積率？其意義？ 指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。底下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和(平方米)/小區(qū)總占地面積(平方米) ，容積率越高說明該物業(yè)較稠密；容積率越低說明該物業(yè)居住檔次越高。 高層容積率一般為3-4； 多層容積率一般為1.5； 聯(lián)排別墅容積率一般為0.7 左右； 獨立別墅容積率一般為0.5以下。 頂級豪宅容積率一般為0.1左右。 10、 什么是建筑密度？其意義？ 居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積(平方米)/小區(qū)居住總用地(占地面積)(平方米) ╳100%， 建筑密度代

5、表了建筑物的通風(fēng)性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低說明該物業(yè)居住檔次越高。 11、 什么是綠化率？ 綠化率=綠化用地面積/小區(qū)總占地面積。 綠化用地面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅之間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等，為小區(qū)所有居住人共同使用權(quán)的綠化面積之總和。 12、 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 13、 什么是實用面積？ 實用面積=建筑面積－公攤面積。即套內(nèi)建筑面積 14、 什么是使用面積？ 使用面積=建筑面積－公攤面積－套內(nèi)墻、柱面積。即凈面積 15、

6、 計算全部建筑面積有哪些？ 1) 使用面積和墻體所占面積，以及墻體所占的面積，以及其他共用配套部分所占的面積。 2) 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。 3) 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。 4) 建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。 5) 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平

7、面積計算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。 6) 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 7) 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 8) 建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。 9) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。 10) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出

8、來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。 11) 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積； 12) 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積； 13) 突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 14) 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。 15) 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積； 16) 兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積； 17) 建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積； 18) 各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計

9、算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 16、 計算一半的建筑面積有哪些？ 1) 獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 2) 單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 3) 陽臺（包括凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺）均按其均按其水平投影面積的一半計算。 4) 無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。 5) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。 6) 室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 17、 不計算建筑面積有哪些？ 層高2.2M以

10、下，公共綠化、柱廊等，作獨立使用空間銷售或出租的，人防。主要包括： 1) 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。 2) 檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。 3) 穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內(nèi)的設(shè)備層。 4) 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。 5) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 6) 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。 7) 地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。 8) 寬在30mm以上的抗震縫、有伸

11、縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。 9) 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 18、 什么是公用建筑面積？ 電梯井、樓梯間、垃圾道、普通電訊主、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻) 水平投影面積的一半。 19、 公用建筑面積分攤原則？ 按棟分攤，原則上是誰用誰分攤。如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。 20、 公用分攤面積包

12、括什么？ 共用建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 注：用于營業(yè)性可售可租的公共設(shè)施則不能用于分攤。 21、 什么是住宅用地人均面積（M/人）？ 人均住宅用地面積＝小區(qū)內(nèi)總住宅用地面積/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 22、 什么是合同約定面積？ 商品房的建筑面積未經(jīng)具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，或雖經(jīng)具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，但未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部

13、門審核通過，而臨時由合同暫時約定的面積。 23、 什么是產(chǎn)權(quán)登記面積？ 商品房的建筑面積已經(jīng)由具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，測繪結(jié)果已經(jīng)行政主管部門審核通過的，登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積。 24、 什么是面積誤差比？在什么范圍內(nèi)雙方不退不補？ 根據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）/合同約定面積X100% 當(dāng)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。 如合同另有約定的，依據(jù)合同。 25、 面積誤差在什么范圍內(nèi)雙方多退少補？ 1) 面積誤差比在0%~ 3%之間雙方多退少補 2) 面積誤差比絕對值超過3%的，買受人有權(quán)

14、選擇退房。買受人選擇退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并付給利息。買受人選擇不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的部分房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積積差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人，絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。 以上是《商品房銷售管理辦法規(guī)定》如合同另有約定的，依據(jù)合同。 26、 什么是層高？ 房屋的下層地板面或樓板面到上層樓板面

15、的高度。 27、 什么是凈高？ 房屋的層高減去房屋的樓板厚度就是房屋凈高。 28、 什么是玄關(guān)？其意義？ 指房屋進門和客廳之間的緩沖地帶。玄關(guān)能夠起到避免一進門就將房間一覽無余的情況。 29、 什么是隔斷？ 指分割室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒘骸? 30、 什么是過道和走廊？ 過道指住宅套內(nèi)使用的交通空間；走廊指住宅套外使用的交通空間。 31、 什么是陽臺？其分類？ 供居住者進行室外活動的有頂層空間。分為凹、凸陽臺。 32、 陽臺面積的計算？ 據(jù)中華人民共和國建設(shè)部于2005年4月15日發(fā)布的第326號公告稱，從2005年7月1日起，所有建筑工程的面積

16、計算將以 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)（編號為GB/T50353—2005），該規(guī)范3.0.18款指出：建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。 33、 什么是露臺？是否計算面積？ 供居住者進行室外活動的無頂層空間，不計算面積。 34、 什么是地下室？ 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2的空間。分為全地下室和半地下室。 35、 什么是混凝土？ 主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的

17、空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。 36、 什么是磚混結(jié)構(gòu)？ 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 37、 什么是現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)？ 建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。（將混凝土澆注在鋼筋之上）梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 38、 什么是底框架結(jié)構(gòu)？

18、指建筑的底部一層或二層是框架結(jié)構(gòu)，上層是磚混結(jié)構(gòu)；吸取了框架和磚混的優(yōu)點。 39、 什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？ 剪力墻是承受垂直及水平力設(shè)計的墻體，起承重的主力，改間隔時不能打墻及隨意開洞。以免破壞剪力墻的整體性。 40、 什么是建筑朝向？ 建筑物主要立面和主要功能房面對的的方向成為建筑朝向。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。 傳統(tǒng)觀念上， 以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。 41、 什么是建筑間距？ 兩棟建筑外墻之間的水平距離 4

19、2、 什么是標(biāo)高？ 指底層地面的標(biāo)準(zhǔn)高度。 43、 建筑墻體的分類？ 按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。 44、 建筑高度分類？ 建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 1) 低層：2層及2層以下 2) 多層：2層以上，8層以下 3) 中高層：8層以上，16層以下 4) 高層：16層以上，24層以下 5) 超高層：24層以上 45

20、、 取得商品房預(yù)售的條件？ 房地產(chǎn)開發(fā)商首先要取得一定的開發(fā)資質(zhì)，對項目進行立項后，通過取得《建筑用地規(guī)劃許可證》后，交納土地出讓金，簽訂《國有土地出讓合同》，取得《國有土地使用證》，根據(jù)項目經(jīng)濟指標(biāo)，進行項目的規(guī)劃設(shè)計，對項目設(shè)計進行報建，并取得《建筑工程規(guī)劃許可證》后，進行施工報建，并取得《建筑工程施工許可證》，在房屋建至規(guī)定的進度（多層項目建至封頂、高層項目要求為主體結(jié)構(gòu)的2/3，別墅項目建至封頂）時便可辦理《商品房預(yù)售許可證》，取得商品房預(yù)售資格。 46、 什么是三書一證？ 交樓條件：1）交樓通知書 2）商品房質(zhì)量保證書 3）商品房使用說明書 4）竣工驗收備案表

21、 47、 什么是按揭？ 消費者在購買大宗商品（如房產(chǎn)等）時，通過與銀行簽訂《抵押貸款合同》，消費者提供抵押物，由銀行提供貸款，消費者按合同還款方式（一般為每月付款）償還銀行本金和利息的方式。 48、 銀行貸款，有幾種還款方式？其區(qū)別？目前常用還款方式？ 有等額本金還款法和等額本息還款法。 其中等額本金還款法是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。 等額本息還款法是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(

22、包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。 常用還款方式是等額本息還款法。 49、 等額本息還款法的計算方式？貸款總利息的計算？ 根據(jù)等額本息還款法，向銀行貸款N萬元，就用N乘其貸款年限對應(yīng)的月還款額，得出每月連本帶息還款額。 貸款總利息＝每月連本帶息還款額貸款年數(shù)＋首付款－房屋總價 50、 什么是專項維修資金？收取標(biāo)準(zhǔn)？ 根據(jù)財政部、建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》　(中華人民共和國建設(shè)部和國財政部令第165號文)規(guī)定：業(yè)主須交納專項維修資金；物業(yè)專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

23、保修期滿后的維修和更新、改造的資金。維修 收取標(biāo)準(zhǔn)：詳見管理辦法第二章第七條：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。續(xù)籌，根據(jù)管理辦法第二章第十七條　業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。 項目維修資金的繳納方式：請根據(jù)項目實際情況補充 51、 安裝電話，接通寬帶網(wǎng)、光纖、管道煤氣的費用是多少？電費、水費各是多少？ 以上所有費用皆為政府定價。其價格的控制權(quán)在于政府物價部門，其價格的確

24、定及調(diào)整變動主要由政府有關(guān)部門規(guī)定。 對以上有關(guān)費用的收取，物業(yè)公司僅按照政府規(guī)定，依照法規(guī)按原價代收代繳。 71、 有幾種付款方式？定金多少？一次性付款優(yōu)惠多少？ 根據(jù)項目實際情況補充 72、 車位或車庫是否可以辦理產(chǎn)權(quán)？花園否可以辦理產(chǎn)權(quán)? 根據(jù)項目實際情況補充 二、項目理解 1、 項目概況 項目的總體技術(shù)指標(biāo)？包括（總占地面積、總建筑面積、建筑占地面積、會所建筑面積、商業(yè)街建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、機動車位數(shù)量等）項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下： 請根據(jù)項目實際情況補充 2、 一期總套數(shù)是多少？幾種物業(yè)類型？其面積？各為多少套？其分

25、布情況？ 請根據(jù)項目實際情況補充 3、 說明項目的產(chǎn)品設(shè)計理念及風(fēng)格定位？ 請根據(jù)項目實際情況補充 4、 本項目的定位? 請根據(jù)項目實際情況補充 5、 項目的地理位置？ 請根據(jù)項目實際情況補充 6、 項目周邊的交通狀況？ 請根據(jù)項目實際情況補充 7、 詳細描述項目的總體規(guī)劃特色？ 請根據(jù)項目實際情況補充 8、 翰林雅苑建筑物的最大正間距與最小間距分別是多少米？ 請根據(jù)項目實際情況補充 9、 車位情況說明？車位面積說明？ 請根據(jù)項目實際情況補充 10、 翰林雅苑各種戶型的面積是多少？ 請根據(jù)項目實際情況補充 11、 翰林雅

26、苑各種戶型的特色?（戶型特點參考戶型手冊上特點提煉） 請根據(jù)項目實際情況補充 12、 每個房間的電話、寬帶插頭？ 請根據(jù)項目實際情況補充 13、 各種戶型的層高、樓板厚度是多少？ 請根據(jù)項目實際情況補充 14、 各戶型室內(nèi)樓梯的寬度是多少？ 請根據(jù)項目實際情況補充 15、 建筑施工單位說明及資質(zhì)? 項目建設(shè)單位：請根據(jù)項目實際情況補充 項目施工單位：請根據(jù)項目實際情況補充 項目監(jiān)理單位：請根據(jù)項目實際情況補充 16、 項目周邊主要配套? 請根據(jù)項目實際情況補充 17、 項目內(nèi)部（小區(qū)）主要配套?其特點說明? 1) 工程配套：請根據(jù)項目實際情

27、況補充 2) 生活配套：請根據(jù)項目實際情況補充 18、 會所有哪些主要的功能？收費如何？ 請根據(jù)項目實際情況補充 19、 各產(chǎn)品類型的交樓標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 請根據(jù)項目實際情況補充  三、物業(yè)管理 （一） 物業(yè)收費類 1、 為什么物業(yè)管理公司一次性收取三個月的物業(yè)管理費？ 由于本小區(qū)客戶群特點，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費交費不及時的現(xiàn)象；而物業(yè)管理公司也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業(yè)管理費是保證物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)的先決條件），這勢必就會影響到物業(yè)管理公司對業(yè)主和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費，物業(yè)公司可將全部精力投入到對客戶服

28、務(wù)中，在資金運轉(zhuǎn)上無后顧之憂。 2、 從什么時間開始計收業(yè)主的物業(yè)管理費？ 按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費，另，從遺漏工程整改完成之日起計收管理費，具體以各項目的實際操作為準(zhǔn)（請根據(jù)項目實際情況補充）。 3、 以什么面積收取業(yè)主的物業(yè)管理費？ 房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。 4、 業(yè)主應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外業(yè)主還要交納什么費用？ 別墅物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)為：

29、2.80元/平方米/月； 洋房物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)為：2.4元/平方米/月； 除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費、煤氣費、有線電視和網(wǎng)絡(luò)費等費用，以及業(yè)主的一些有償服務(wù)。 5、 業(yè)主入住時應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？ 入住時業(yè)主應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》、《房屋交接確認書》、《防火協(xié)議書》、《水電表讀數(shù)、鑰匙確認書》、《業(yè)主承書》，并簽收《住戶手冊》、《裝修指南》、《收樓文件/物品簽收表》《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等資料。 6、 業(yè)主如何知道物業(yè)管理費都花在什么地方了？ 物業(yè)管理費主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)

30、護、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護等方面；物業(yè)管理公司將每半年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細了解物業(yè)管理費是如何花銷的。 7、 業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？ 沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運作。 8、 裝修需交哪些費用？ A、裝修保證金： 元 B、裝修垃圾清運費：每戶 元； C、裝修許可證工本費 元/張 D、出入證工本費： 元/雙

31、證、按金 元/個 9、 為什么要交維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？ 根據(jù)建設(shè)部和財務(wù)部第165號文《住宅專項維修資金管理辦法》第二章第七條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米按建筑面積交存首期住宅專項維修資金，繳存的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務(wù)預(yù)算，經(jīng)3/2的業(yè)主討論通過后實施。業(yè)主各分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)籌，由業(yè)主委員會決定續(xù)籌方式。 10、 住宅專項維修資

32、金的收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專項維修資金是由誰代為管理？ 繳交方式請根據(jù)項目情況補充。用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。 11、 有線電視的繳費方式？ 業(yè)主如想開通有線電視需繳納初裝機工料費： 元/戶，收視費 元/年/戶的費用；收費標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費部門公布的最新收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。 12、 如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？ 物業(yè)管理公司沒有權(quán)限制業(yè)主的水電供應(yīng)；但如果是代收代繳卡式收費，則要及時充值，以免自動

33、停水停電。 13、 售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主交物業(yè)管理費嗎？ 不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。 14、 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對其它業(yè)主有影響嗎？ 有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。 15、 物業(yè)管理服務(wù)費里面包括了哪些費用？如果沒有包含

34、電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎？ 物業(yè)管理服務(wù)費包括： 1) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6) 業(yè)公司辦公費用； 7) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9) 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按單元數(shù)或建筑面積比例分攤，最低樓層住戶也要交納電梯費用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 16、 小

35、區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分攤？應(yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？ 管理費已包含公共照明用電電費，但多層、高層住宅電梯電費及二次供水電費由業(yè)主共同分攤。多層、高層住宅電梯電費及二次供水電費按使用的戶數(shù)平均分攤。 請根據(jù)項目實際操作情況調(diào)整 17、 裝修時為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收??？ 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第一條規(guī)定，物業(yè)公司在具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理規(guī)定》約定的金額為準(zhǔn)。 18、 業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費？ 是的，要繳納物業(yè)管理費。

36、因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù)），所以，業(yè)主是要交物業(yè)管理費的。 19、 已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？ 嚴(yán)格來講是交納場地管理服務(wù)費。物業(yè)公司要對車庫或車位進行清潔和維護。 20、 物業(yè)管理費如何收繳? 業(yè)主可以以現(xiàn)金形式或銀行劃帳等方式。 21、 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否額外收費？ 水景園林將由外包的專業(yè)公司進行維護與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)管

37、理費中。如遇大修則需動用維修資金。 22、 物業(yè)管理費是怎樣計算出來的，測算標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 是依據(jù)國家《前期物業(yè)服務(wù)合同》、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而定出管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，其測算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r水平及物業(yè)管理費收費水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。 23、 為什么物業(yè)管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？ 小區(qū)現(xiàn)時管理費收費標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會隨便調(diào)整。 24、 這里的水、電、煤氣費定價是多少？ 物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 25、 業(yè)

38、主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？ 《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。 26、 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費？ 只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維

39、持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。 27、 我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？ 可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。 請根據(jù)項目實際操作情況調(diào)整 （二）　物業(yè)服務(wù)類： 1、 物業(yè)管理公司介紹及物業(yè)管理特色服務(wù)？ 特色物業(yè)管理： 1) 聘請國際物管專家世邦魏理仕為技術(shù)顧問，全程指導(dǎo)。 2) 724小時服務(wù)模式，全天候為業(yè)主提供不間斷

40、服務(wù)； 3) 以客戶為中心的物管服務(wù)，業(yè)主需求得到迅速、有效處理. 4) 細節(jié)體現(xiàn)服務(wù)，關(guān)注專業(yè)，服務(wù)細節(jié)； 2、 顧問公司世邦魏理仕簡介： 世邦魏理仕是全球最大房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司，也是唯一的S & P 500強物業(yè)服務(wù)公司，擁有獨立的智力資本、所向披靡的環(huán)球?qū)嵙敖⒃诿總€主要市場領(lǐng)導(dǎo)地位之上的業(yè)務(wù)平臺。憑著豐富的本地市場經(jīng)驗及全球性網(wǎng)絡(luò)，世邦魏理仕可提供彈性、多元化及最廣泛的房地產(chǎn)方案，以配合企業(yè)的需求，在各房地產(chǎn)市場及物業(yè)項目上透過龐大的資源網(wǎng)絡(luò)及經(jīng)驗豐富的專業(yè)顧問竭誠為客戶提供創(chuàng)新及完善的房地產(chǎn)方案。其中負責(zé)物業(yè)管理的資產(chǎn)服務(wù)部門主要為客戶優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境，提升物業(yè)管理形象，制

41、定完善物業(yè)管理制度，強化培訓(xùn)、優(yōu)化管理人員素質(zhì)，加強物業(yè)管理經(jīng)濟運行分析與成本控制，通過可持續(xù)增長分析, 最終目的可達致資產(chǎn)保值增值，為資產(chǎn)所有權(quán)人提供最佳回報。 3、 我們的管理模式和服務(wù)特色到底和普通的物管公司有哪些不同，在哪里？ 世邦魏理仕以提供“一站式尊貴互動”物業(yè)管理模式，以專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)人員對每一位尊貴業(yè)主提供關(guān)心細致、人性化、不間斷和高質(zhì)素之專業(yè)服務(wù)。 4、 物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容?有無專門的物管手冊給客戶? 物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括： 1) 房屋公共部位的維護和管理； 2) 房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運

42、行的維護和管理； 3) 小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)； 4) 小區(qū)內(nèi)安全防范服務(wù)； 5) 小區(qū)內(nèi)交通秩序與車輛停放管理； 6) 房屋裝飾裝修管理； 7) 區(qū)內(nèi)綠化園藝保養(yǎng)； 8) 客戶服務(wù)（如接待來訪、投訴等）； 9) 社區(qū)文化； 10) 小區(qū)財務(wù)管理； 11) 對外事務(wù)管理。 物管公司向業(yè)主提供《前期管理物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》與《住戶手冊》和《裝修指南》等文件資料。 5、 物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？ 負責(zé)入伙、裝修手續(xù)的辦理，受理業(yè)戶的投訴和報修、進行客戶走訪和意見調(diào)查，業(yè)戶特約性服務(wù)的接待和受理，接待業(yè)戶及其訪客咨詢、協(xié)助收取物業(yè)管理相關(guān)費用，并組織社區(qū)文化活動的開

43、展等。 6、 因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？ 不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。 7、 若是房屋出租，物業(yè)管理費是由誰來繳納？ 出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。 8、 草坪或其他植物會定期整修嗎？ 會按季節(jié)與植物長勢情況定期整修或補栽。 9、 房屋有問題找哪個部門？

44、可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》的約定代為開發(fā)商履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。 10、 物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？ 物業(yè)管理公司會因應(yīng)業(yè)主之需求，適時提供類似家政服務(wù)等多種有償服務(wù)。 11、 業(yè)主問：“我不用請裝修公司，自己找散工來做如何？” 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二十二條規(guī)定：承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。 第二十三條 裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的，應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級的裝飾裝修企業(yè)。 所以業(yè)主裝修時必須聘請有資質(zhì)的裝修公司

45、進行裝修，確保業(yè)主的權(quán)益。 12、 業(yè)主逾期收樓要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？ 在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任： 1) 房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視　　　為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。 2) 因房屋所發(fā)生的物業(yè)費及物業(yè)費之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分攤的費用（加壓費、電梯電費等），等相關(guān)費用并不因業(yè)主不收樓而免除。 13、 租戶和業(yè)主享受的權(quán)利相同嗎？ 根據(jù)租戶與業(yè)主簽訂的協(xié)約來定，業(yè)主負連帶權(quán)利。雙方對物業(yè)管理服務(wù)是享有同等權(quán)利.但對物業(yè)的處分權(quán)是不同的，業(yè)主享有該物業(yè)的處分權(quán)、收

46、益權(quán)等，而租戶則只有臨時的居住權(quán)。 14、 小區(qū)以后是否會實行人車分流？ 小區(qū)實行人車分流。 15、 車輛停放時，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？ 車主享有車輛停放，及對物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 16、 物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？ 可以做一些公益性的宣傳,同時,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約

47、定,經(jīng)營性的廣告所得,用于補貼物業(yè)管理費。 17、 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔(dān)？ 公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務(wù)費中。 18、 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？ 物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會因應(yīng)客戶之需求，適時提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時請留意管理處公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)信息。 19、 業(yè)主委員會何時成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？ 依據(jù)《物業(yè)管理條例》，符合業(yè)主委員會成立條件的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)履行以下職責(zé)： 1

48、) 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 2) 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 3) 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 4) 監(jiān)督臨時管理規(guī)約的實施； 5) 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 20、 請告訴我你們的工作時間好嗎？ 不分節(jié)假日每天24小時均有專人值班和接聽電話，隨時提供服務(wù)。 客服電話：　　　　　　　　　　。 21、 寵物飼養(yǎng)的若干問題？ 本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理

49、手續(xù)。對有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時，應(yīng)以繩束之，及時清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的便。 22、 業(yè)主如何投訴？怎樣報修？ 業(yè)主如果要投訴個別管理、服務(wù)人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業(yè)客戶服務(wù)部投訴，也可用電話、書信函件或FAX的形式進行投訴。我們將進行調(diào)查、核實并及時向閣下反饋處理意見。物業(yè)管理公司收到您的報修后，維修人員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。業(yè)主室內(nèi)維修只按零部件成本價格收取適當(dāng)費用，維修之前，請您在維修工作單中維修報價一欄中簽字確認，維修結(jié)束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘若業(yè)戶對維修服務(wù)結(jié)果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業(yè)

50、客服部進行投訴。 23、 住戶求助服務(wù)的具體內(nèi)容？ 求助服務(wù)包括有急救病人求助；咨詢求助；盜竊、打架、斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助；報修求助；水浸、火災(zāi)的求救，物業(yè)公司會按本公司的規(guī)定對您的求助提供力所能及的協(xié)助。 24、 我們的信件等郵件怎么接收？ 我們的普通信件將由郵政人員分發(fā)到信箱，掛號信等將由客服人員簽收后轉(zhuǎn)交由業(yè)戶簽收，快件將由快遞公司直接送到您手中。 25、 能否協(xié)助業(yè)主聘請保姆并保證業(yè)主的財產(chǎn)安全？ 可協(xié)助聯(lián)系正規(guī)的家政服務(wù)公司，在選擇所提供的家政公司時，要求對方提供相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明，從法律角度確保家政公司的合法性，但涉及到具體服務(wù)小區(qū)事宜，由業(yè)主同

51、家政服務(wù)中心簽訂有關(guān)的雇傭合同。 26、 物業(yè)是否可以替我出租出售房屋？ 物業(yè)公司可向業(yè)主提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。 27、 為什么填寫《業(yè)主/住戶資料登記表》，如何保密？ 主要是想通過此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對性的個性化服務(wù)，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出緊急狀況時，物業(yè)管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號碼與您及時聯(lián)絡(luò)，使您及時得以處理使損失降到最低。對于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準(zhǔn)方可查閱。 28、 我家里跑水了，你們應(yīng)付什么責(zé)任？ 物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司

52、所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由《臨時管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。 29、 物業(yè)是否對噪音施工有限制？ 有，按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。 30、 如業(yè)主在驗房時，對房屋內(nèi)各項指標(biāo)存在異議，業(yè)主可否不收房？ 按照銷售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應(yīng)簽署收樓的書面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時間，由開發(fā)商整改小組負責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證

53、期，相關(guān)問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。 31、 物業(yè)工程維修承諾多長時間到位？ 接到報修后30分鐘內(nèi)到位。 32、 物管公司何時正式工作？ 物管公司在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后即展開物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù) 33、 交房后裝修公司進場需要辦理什么手續(xù)？ 裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設(shè)計圖紙等。并繳納相應(yīng)的裝修保證金（于裝修驗收合格后無息退還），具體見《裝修指南》。 34、 垃圾處理方式？ 小區(qū)內(nèi)垃圾由保潔員收取并移交市政環(huán)衛(wèi)統(tǒng)一清理。 35、 自來水水質(zhì)如何保證？ 本小區(qū)自來水是由市政自來水公司管道直接供應(yīng)到各業(yè)主單元

54、的，水質(zhì)經(jīng)過自來水公司嚴(yán)格的檢驗。 36、 請問商品房是不是完全屬于業(yè)主私有財產(chǎn)？ 商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系期間購買的房屋，這個房屋是屬于夫妻共有的，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財產(chǎn)。 （三）工程類： 1、 物業(yè)工程部的工作是什么？ 物業(yè)工程部的工作是對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修；公共設(shè)施設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進行裝修管理服務(wù)，平時工程的維修報修工作等。 2、 什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？ 住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間

55、、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。 3、 業(yè)主、物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？ 業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。 4、 小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？ 1) 大修工程是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程； 2) 中修工程是指需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程； 3) 小修工程是指及時修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級的日常養(yǎng)護工程。 5、 小修費和公共設(shè)施維修費的區(qū)別？ 小修費用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主

56、單元內(nèi)簡單維修（材料需自備）。公共設(shè)施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設(shè)備等的維修費用，用途是不同的。 6、 陽臺是否可以封閉？ 為了外立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，業(yè)主不能封閉陽臺。 7、 戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動？ 戶內(nèi)隔離墻原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改，但須裝修公司繪出拆改后新建隔離墻位置平面圖，獲得物業(yè)工程部批準(zhǔn)后方可施工更改。 8、 可視對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口、煤氣管道可否移動？ 答: 不可私自移動，如需改動需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請，煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。 9、 房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修

57、期限是多久？ 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》。 10、 物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗過房？ 物業(yè)管理公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發(fā)商提出整改意見，由開發(fā)商安排施工單位進行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進度安排，戶內(nèi)可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關(guān)施工整改單位進行整改。 11、 廚房處是否做防水？ 廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地

58、漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進行防水施工，但產(chǎn)生的費用必須由您來支付。 12、 業(yè)主要求提供房間布線圖紙？ 可以找物業(yè)服務(wù)中心。 13、 可否安裝太陽能熱水器？ 別墅業(yè)主可安裝太陽能熱水器，為了確保項目外觀的統(tǒng)一及美觀性，必須按物業(yè)管理公司指定的位置安裝。 14、 誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？ 本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房

59、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。 15、 新建住宅交付使用必須達到的要求 （1） 住宅項目建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件； （2） 消防驗收證明文件； （3） 綠化驗收證明文件； （4） 住宅項目電梯運行證明文件（適用于小高層或高層住宅項目）； （5） 住宅項目規(guī)劃批準(zhǔn)應(yīng)建社區(qū)居委辦公和服務(wù)用房的建設(shè)工程竣工驗收證明文件； （6） 新建住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊； （7） 物業(yè)管理委托合同和白蟻預(yù)防合同文件； （9） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)

60、施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； 16、 公共部位可以隨意占用嗎？ 根據(jù)物業(yè)管理條例第五十一條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 若業(yè)主有違反，物業(yè)管理部門有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，同時有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因

61、此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時，物業(yè)公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。 （四）裝修類 1、 裝修時需要辦理哪些手續(xù)？ 大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術(shù)會審，經(jīng)批準(zhǔn)后方可入場進行裝修。 提出申請→提交施工圖紙及方案→物業(yè)審批（6個工作日）→交裝修押金→辦理裝修許可證→辦理“施工人員出入證”→完工報驗→退裝修施工證及證件押金。 2、 裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請?為什么要收裝修保證金？ 答: 《物業(yè)管理條例》第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企

62、業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業(yè)主沒有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。 實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護，不顧及對環(huán)境衛(wèi)生的愛護，造成他人生命、健康、財產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。 3、 裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)管理公

63、司是否有權(quán)對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統(tǒng)一規(guī)劃？ 根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對外觀部分進行統(tǒng)一規(guī)劃。 4、 收樓后是否統(tǒng)一時間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？ 統(tǒng)一安排裝修，原則上的施工時間安排為：上午　　　　　　　，下午　　　　，周日及節(jié)假日不允許施工,具體在《裝修指南》里會有詳細的說明。 5、 住戶進行室內(nèi)裝修有哪些注意事項？ 業(yè)主裝修時需要交納裝修保證金、裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關(guān)的費用可由裝修公司代交。業(yè)主進行裝修時需要提出裝修申請、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費用和得到管理

64、處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。 6、 裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？ 根據(jù)國家2002年實行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。 7、 業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題 “《裝修指南》里有辦理裝修程序的詳細介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢，號碼是：　　　　　　　　　 8、 衛(wèi)生間是否要做防水閉水？ 業(yè)主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，

65、造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī)定業(yè)主對專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 9、 我是否可以對所屬單元內(nèi)進行拆改？ 根據(jù)建設(shè)部110號文件，我們已在《裝修管理規(guī)定》中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進行改動。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內(nèi)承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請您需報裝修部審批。 10、 我的裝修垃圾如何清運？ 物業(yè)負責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放

66、在我們指定的裝修垃圾收集點，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修指南》規(guī)定的時間。 11、 我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責(zé)嗎？ 根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！? 12、 裝修都需要什么圖？ 需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統(tǒng)平面圖。 13、 我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？ 2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110號文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。 14、 業(yè)主聘請的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝） 裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請該裝修商，