萬科對順馳公司成本分析 (2)

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,順馳公司成本分析,2004,年,12,月,1,日,1,、對比順馳項(xiàng)目簡介,2,、各項(xiàng)成本對比,3,、差異匯總,題,綱,一、對比順馳項(xiàng)目簡介：,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,單位：元,/M2,順馳土地費(fèi)用：,順馳,萬科,830,773,加權(quán)平均,結(jié)論：順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科土地費(fèi)用：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳

2、前期費(fèi)用：,單位：元,/M2,順馳,萬科,160,177,加權(quán)平均,前期成本有差異？,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科前期費(fèi)用：,1-1,、順馳設(shè)計費(fèi)用：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,1-2,、設(shè)計費(fèi)用對比：,單位：元,/M2,順馳住宅設(shè)計費(fèi)約在,30-40,元之間，,萬科的設(shè)計費(fèi)約合,70,元,/M2,分析原因：,1,、多請國外設(shè)計公司；,2,、重復(fù)、修改設(shè)計、無效設(shè)計成本較高；,3,、需設(shè)計項(xiàng)目過多,常規(guī)：概念設(shè)計、方案設(shè)計、環(huán)境設(shè)計,其它：人防設(shè)計、照明設(shè)計、樣板房裝修、,配飾設(shè)計、水環(huán)境設(shè)

3、計、人工濕地設(shè)計等等,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-1,、人防費(fèi)用：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-2,、人防費(fèi),用對比：,單位：元,/M2,順馳人防費(fèi)用：,（,1,）區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目人防費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，,（,2,）建地下車庫項(xiàng)目較多，導(dǎo)致人防費(fèi)較高,結(jié)論：,天津市項(xiàng)目的人防費(fèi)用交納存在可協(xié)調(diào)空間，天津萬科可在此方面加強(qiáng)協(xié)調(diào)力度。,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-1,、小配套費(fèi)用：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,

4、區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-2,、小配套費(fèi),用對比：,單位：元,/M2,順馳小配套費(fèi)用：,區(qū)縣項(xiàng)目及早期項(xiàng)目小配套費(fèi)經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費(fèi)用，,近兩年開發(fā)項(xiàng)目均已規(guī)范交納此費(fèi)用，未減免,結(jié)論：,隨著政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內(nèi)項(xiàng)目的小配套交納將嚴(yán)格執(zhí)行，在此項(xiàng)無協(xié)調(diào)空間。,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳主體成本：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,單位：元,/M2,順馳,萬科,1153,1329,簡單算術(shù)平均,結(jié)論：萬科建安成本較高,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬

5、科主體成本：,順馳區(qū)內(nèi)配套成本：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,單位：元,/M2,順馳,萬科,247,408,簡單算術(shù)平均,區(qū)內(nèi)配套成本差異很大？,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科區(qū)內(nèi)配套成本：,1-1,供熱：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,1-2,、供熱費(fèi),用對比：,單位：元,/M2,順馳供熱費(fèi)用：,（,1,）源頭費(fèi)：萬科以往項(xiàng)目交費(fèi),77-82,元不等；而順馳在此次分析的,14,個項(xiàng)目中，有九個項(xiàng)目未交納,(,或含在地價款中,),，其余交費(fèi)

6、 額度在,45-80,元之間，在此收費(fèi)項(xiàng)目上，明顯有成本優(yōu)勢。,（,2,）區(qū)內(nèi)費(fèi)用：萬科以往項(xiàng)目成本在,25-60,元之間，而順馳此項(xiàng)成本 平均只有,22,元,/M2,，也具有成本優(yōu)勢。,（,3,）沒有單獨(dú)的熱力入口裝置,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-1,、氣源基金：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,2-2,、氣源基金,對比：,單位：元,/M2,此項(xiàng)政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為,20,元,/M2,，萬科以往項(xiàng)目從未協(xié)調(diào)下浮過；而順馳在此收費(fèi)項(xiàng)目上，僅支出了,10,元,/M2,，有成本優(yōu)勢。,各項(xiàng)成本對比,順馳土地

7、成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-1,、智能化：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,3-2,、萬科智能化：,單位：元,/M2,順馳,萬科,17,19,加權(quán)平均,成本相當(dāng),各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳環(huán)境成本：,單位：元,/M2,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,萬科環(huán)境成本：,單位：元,/M2,順馳,萬科,71,179,加權(quán)平均,環(huán)境成本差異很大？,各項(xiàng)成本對比,順馳土地成本,前期成本,主體成本,區(qū)內(nèi)配套,環(huán)境成本,順馳銷售費(fèi)用單位成本：,單位：元,

8、/M2,銷售成本,對比：,單位：元,/M2,按加權(quán)平均計算，順馳的銷售費(fèi)用每平米僅為,83,元,。而天津萬科銷售成本一般為,售價的,2.5-3%,，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。,順馳開發(fā)單位成本：,單位：元,/M2,萬科開發(fā)成本：,單位：元,/M2,順馳,萬科,2625,3141,簡單算術(shù)平均,開發(fā)成本差異約,500,元,順馳總成本：,單位：元,/M2,平均,毛利,21%,三、主要差異對比：,單位：元,/M2,總結(jié)：,1,、設(shè)計費(fèi),:,根據(jù)項(xiàng)目定位合理選擇設(shè)計師檔次（國內(nèi)普通設(shè)計師、國內(nèi)知名設(shè)計師、港臺設(shè)計師和國際 著名設(shè)計師）。,2,、人防費(fèi)、供熱費(fèi)、氣源基金等交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均有下調(diào)空間，萬科應(yīng)加強(qiáng)此方面的協(xié)調(diào)力度（此費(fèi)用降低不會影響產(chǎn)品的品質(zhì)）。,3,、主體、環(huán)境與順馳成本差異較為突出，主要由于產(chǎn)品品質(zhì)的提升，需研究產(chǎn)品品質(zhì)增加對售價的影響比例。,謝 謝！,