《土地使用權(quán)出讓》PPT課件

《《土地使用權(quán)出讓》PPT課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《土地使用權(quán)出讓》PPT課件（24頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 2000年4月，由村委會(huì)作為轉(zhuǎn)讓方，由房地產(chǎn)公司與集團(tuán)公司作為共同受讓方，三方簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同規(guī)定，村委會(huì)將其集體所有的土地50畝轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司和集體公司，每畝轉(zhuǎn)讓價(jià)格40萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)總計(jì)2000萬元。合同簽訂后，集團(tuán)公司按與房地產(chǎn)公司的約定，向村委會(huì)撥付了2000萬元地價(jià)款。隨后，房地產(chǎn)公司開始著手進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作。經(jīng)疏通各種關(guān)系，獲取了規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證。2000年底，房地產(chǎn)公司要求集團(tuán)公司撥付工程建設(shè)款，集團(tuán)公司于2001年2月又向其撥付了3800萬元。房地產(chǎn)公司遂開始開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。后國(guó)家出臺(tái)了宏觀調(diào)控措施，市政府開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)清理整頓。某商住城被確定屬

2、于非法用地開發(fā)項(xiàng)目，被勒令立即停建。 1、房地產(chǎn)公司、集團(tuán)公司與村委會(huì)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法嗎？2、集團(tuán)公司可以通過什么樣的合法途徑，取得土地使用權(quán)？ 1、定義：是指國(guó)家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。2、性質(zhì)：既是行政行為又是民事法律行為。3、法律關(guān)系中的主體和客體。 1、出讓：以合同的方式，通過支付一定出讓金，一定期限內(nèi)具有排他性土地使用 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定2、劃撥：最主要的特征是行政性、無償性和無期限性。3、國(guó)有土地租賃 1、土地使用權(quán)出讓合同（1）形式：國(guó)家有專門的土地使用權(quán)出讓合同文本國(guó)有土地使用權(quán)出讓

3、合同（2）內(nèi)容：A、自然狀況的描述；B、使用權(quán)出讓期限；C、出讓金及其支付方式和期限；D、土地使用條件；E、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方案。（3）雙方義務(wù)與權(quán)利：A、義務(wù)：受讓人支付出讓金，出讓人提供合同；B、權(quán)利：任何單方違約另一方都有權(quán)終止合同和提出賠償。 處罰措施：警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)特例：如果受讓人征得出讓人及相關(guān)主管部門的同意，可以簽訂使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，以改變土地用途。 我國(guó)法律規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)?！痹颍河捎诘怯浿笆茏屓酥幌碛袀鶛?quán)，不具有對(duì)抗他人的效力，如果第

4、三人不知情，與原出讓人簽訂合同并獲得登記，那么原受讓人并不能因?yàn)槠溆喠⒊鲎尯贤谙榷鴮?duì)抗新受讓人，主張新受讓人的使用權(quán)無效。因此當(dāng)事人必須履行登記手續(xù)，才能確保自己的權(quán)力。 土地使用權(quán)直接獲得方式有出讓、劃撥和國(guó)有土地租賃三類。要簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，還必須履行土地使用權(quán)登記手續(xù)，即取得土地使用證。 1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2、土地使用權(quán)出租 （1）轉(zhuǎn)讓條件第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，房屋建設(shè)工程要完成25%的投資。（2）轉(zhuǎn)讓要件：第一，簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同第二，進(jìn)行變更登記并注銷原使用權(quán)人的權(quán)利，取得土地使用權(quán)證。（3）轉(zhuǎn)讓性質(zhì)物權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍，但

5、受讓人只能享有原權(quán)利人剩余的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。 （1）類型：以承租土地使用權(quán)為目的而訂立的合同；以使用地上建筑物為目的訂立合同。（2）條件：出租的土地使用權(quán)應(yīng)是出讓土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)可在轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)后出租。（3）期限：租賃期限不得超過20年，超過部分無效。（4）生效時(shí)間：自租賃合同成立起生效，登記并非其生效要件。但15日內(nèi)要持租賃合同及相關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。 以上為土地使用權(quán)取得的間接方式，間接方式取得的土地使用權(quán)相對(duì)于直接方式而言，有一定的限制性。 讓與行為：出讓合同履行的結(jié)果既完成了權(quán)利的創(chuàng)設(shè)，也完成了權(quán)利的轉(zhuǎn)移。在民法上，這兩個(gè)行為被合稱為一個(gè)行為他物權(quán)設(shè)

6、定行為。 土地出讓方是土地管理者，是行政機(jī)關(guān)，在充當(dāng)土地使用權(quán)人出讓土地時(shí)，其行政管理者的身份沒有改變；且其目的不完全是為了取得收益。 國(guó)家在土地使用權(quán)出讓的法律關(guān)系中，其法律地位與受讓人的法律地位完全平等。而不是以“土地所有權(quán)人”身份出現(xiàn)，在這一階段沒有管理者與被管理者的關(guān)系。 1、出讓人：土地所有權(quán)人國(guó)家（各級(jí)政府機(jī)構(gòu)和各級(jí)土地行政管理部門）2、受讓人：獲得土地使用權(quán)的人中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律規(guī)定者以外。 客體：一定期限的土地使用權(quán)。條件：1、必須是國(guó)有土地2、必須經(jīng)政府批準(zhǔn)3、符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃4、具備城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件5、落實(shí)拆遷安置房源 出

7、讓方式出讓人準(zhǔn)備材料受讓人準(zhǔn)備材料定價(jià)方法報(bào)價(jià)次數(shù)競(jìng)價(jià)時(shí)間協(xié)議協(xié)議用地通知書、有關(guān)地塊材料申請(qǐng)用地報(bào)告、項(xiàng)目初步布置圖協(xié)商多次不定招標(biāo)編制出讓文件資格審查，填寫標(biāo)書，繳納保證金各自報(bào)價(jià)，綜合考慮受讓人各方面的條件每人一次不定拍賣出價(jià)最高且高于底價(jià)作為最 后價(jià)格每人多次幾小時(shí)掛牌多于10工作日 類型：適用于公益目的的新的劃撥土地使用權(quán)；過去體制下形成的舊劃撥土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別：1、性質(zhì)：劃撥土地使用權(quán)是行政方式；出讓土地使用權(quán)是合同方式2、出讓金：劃撥土地使用權(quán)不需要出讓金；出讓土地要使用權(quán)支付一定數(shù)額的出讓金3、使用期限：劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限；出讓土地使用權(quán)

8、法律規(guī)定了其具體的使用期限4、流轉(zhuǎn)情況：新制度的劃撥土地使用權(quán)不可以流轉(zhuǎn)，舊有體制的劃撥土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)；出讓土地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)。 1、原則：先出讓后處分，即必須先辦理出讓手續(xù)，才能進(jìn)行市場(chǎng)化處分。2、程序：（1）申請(qǐng)土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)（相關(guān)材料）（2）簽訂土地出讓合同，交納出讓金（出讓年限、標(biāo)定地價(jià)、支付方式）（3）辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)（由劃撥土地使用權(quán)證變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)證） 1、劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓（房屋已辦有產(chǎn)權(quán)）2、劃撥土地使用權(quán)抵押（地隨房走）3、劃撥土地使用權(quán)作價(jià)入股（企業(yè)改組為公司）4、企業(yè)破產(chǎn)和債務(wù)糾紛執(zhí)行時(shí)引發(fā)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（先出讓再處分的做法） 1、概念：國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。 土地租賃與土地使用權(quán)租賃的區(qū)別p71：（1）各自的主客體不同；（2）市場(chǎng)級(jí)別不同；（3）權(quán)力范圍不同。 1、類型：短期租賃（5年以下）和長(zhǎng)期租賃（5年以上，最高使用年限以下）2、租金標(biāo)準(zhǔn)：與地價(jià)均衡的原則。3、取得方式：6個(gè)月以上的要與土地行政主管部門簽訂租賃合同，并履行土地租賃登記手續(xù)；如需改變土地用途，還必須提供城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件。4、處分權(quán)：承租人轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)時(shí)需要出租人同意，否則無效。5、性質(zhì)：租賃合同約定權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移。