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1、商業(yè)銀行二手房貸款信貸風險管理吳曉云伴隨居民住房消費需求的日益增加， 銀行個經(jīng)公安部身份查詢系統(tǒng)核查 ，姓名和身份證號不一致 ；借款人提供的戶口本經(jīng)戶籍所在地派出所鑒定系偽造等等。 這些 問題如不認真審核，往往很難發(fā)現(xiàn)，而一旦借款人提供了虛 假的身份證明，將直接導致騙貸事件的發(fā)生。（2）收入證明不真實。 收入證明決定著借款人的償債能 力。 銀監(jiān)會在商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引中明確規(guī) 定“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50% 以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55以下（含55%）”。 但此規(guī)定成為個別銀行信貸人員輔導客戶填寫收入 證明的數(shù)字依據(jù)，在實際工作中，
2、發(fā)現(xiàn)了大量收入證明不實的案例，具體表現(xiàn)為以下幾種形式 ：借款人并非在提供收 入證明的工作單位工作； 收入證明出具單位經(jīng)工商核查早 已注銷或吊銷； 借款人私自挪用單位公章加蓋收入證明；收入證明上加蓋的公章系偽造；借款人的實際收入水平 與收入證明存在較大差距等等。 這些問題都將為貸款留下嚴重的信用風險隱患。（3）貸款用途虛假。 由于個人消費貸款期限長、利率低， 因此很多借款人編造購房 、購車、裝修等用途證明文件以騙 取銀行消費信貸，而其真實貸款目的是用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或 其他消費。（4）關(guān)聯(lián)交易。 通過自己人之間的關(guān)聯(lián)交易來達到獲取 銀行貸款的目的，如配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋買賣 。 這種交易
3、除了產(chǎn)權(quán)的過戶外 ，沒有居住人的變更 ，也不存在 首期付款，貸到的資金根本不是用于支付房款 ，而是用于其 他方面，甚至是歸還賭債，目前逾期的貸款中這種情況很多。3抵押物瑕疵。 無論是二手房按揭還是抵押業(yè)務(wù)，銀行 都是以該房屋作為還款保證的， 但由于二手房相比于新房，其所處的物理狀況劣勢、經(jīng)濟價值貶值決定了銀行所持有的 抵押房屋物權(quán)財產(chǎn)權(quán)面臨較大的風險 ，比如物理狀況、物權(quán)瑕疵、價格風險、拆遷規(guī)劃等等。 在對抵押物的實地征信中，發(fā)現(xiàn)了諸多問題，比如抵押物坐落位置偏僻、房齡較長、評估 價格偏高、出租使用等等。 特別是出租問題，擔保法中明確 規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合 同
4、在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 因此，如不能及 時發(fā)現(xiàn)這些問題，采取相應(yīng)防范措施 ，將直接影響抵押物的 處置變現(xiàn)能力。4操作風險。 目前，大多數(shù)銀行在二手房貸款業(yè)務(wù)中采 取見“他項權(quán)證”放款的原則，但也有個別銀行為吸攬中介業(yè)務(wù)，采取見“房管局辦理抵押登記收件憑證 ”放款，此舉風險 很大。 而且，多數(shù)銀行由于人力有限，委托中介或借款人提取 他項權(quán)證，一旦有人借機偽造他項權(quán)證 ，將給銀行造成不實 抵押。 某銀行就已經(jīng)出現(xiàn)了一起抵押物并不存在，而巨額貸款已經(jīng)發(fā)放的案例。人住房貸款增長迅速， 特別是二手房市場的成交活躍， 使得各商業(yè)銀行將其作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點，而陸續(xù)推出按揭 、轉(zhuǎn)按揭、循環(huán)
5、貸、抵押貸等業(yè)務(wù)品種。 資金的充裕、業(yè)務(wù)品種的豐富，加之客戶資源的有限性，使得商業(yè)銀行間爭奪二手房客戶資源的競爭呈現(xiàn)白熱化，部分銀行以提高辦事速度 、降低取費為吸攬客戶的 手段，使得貸款審批手續(xù)一減再減。 在審計業(yè)務(wù)實踐中了解 到，商業(yè)銀行在二手房貸款方面存在著突出風險 ，對出現(xiàn)的 這些問題應(yīng)引起足夠重視，筆者就此提出防范風險的措施。一、商業(yè)銀行在二手房貸方面存在的主要 風險1中介公司存在的信用風險。 因目前二手房貸款的客戶 資源大多為中介所掌握，所以造成很多銀行在推出新業(yè)務(wù)品種時過度依賴中介，將中介作為業(yè)務(wù)擴張的主要營銷力量，甚 至給予某些中介一定的授信額度，從而為中介公司占壓客戶 資金、欺
6、騙客戶提供了方便 ，而各銀行間的惡性競爭也使得中介弄虛作假幫助客戶騙貸有恃無恐。中介公司對二手房貸款業(yè)務(wù)的介入對于銀行而言，一方 面，擴大了業(yè)務(wù)；另一方面，加大了風險。 房地產(chǎn)中介以及貸 款中介相對而言屬門檻較低的行業(yè)，而其占用的借款人首付 款和貸款金額往往超過注冊資本的數(shù)十倍， 從理論上說，這 是一個較為危險的數(shù)字 ，一旦發(fā)生挪用資金現(xiàn)象 ，必給市場 造成恐慌和社會的不安定。從實際業(yè)務(wù)操作中發(fā)現(xiàn)，中介公司的交易行為不僅僅對 銀行所發(fā)放貸款的安全性構(gòu)成威脅，甚至對整個貨幣政策構(gòu) 成威脅。 部分貸款資金游離出銀行的控制，未及時流向借款 人或賣房人，而在中介公司體內(nèi)循環(huán)擴張，創(chuàng)造了貨幣，一定 程度
7、上干擾了國家的貨幣政策，一旦中介投資失敗導致資金 鏈斷裂，中介無力支付客戶資金，必將引發(fā)風波。 而銀行是現(xiàn) 金的凈流出方，承擔著最終的信用風險。2貸款主體及交易行為真實性風險。 銀行開辦二手房貸 款業(yè)務(wù)的目的不僅是為了以金融工具方便居民，更是為了完成一單合法的貸款發(fā)放， 從借款人日后的還本付息過程中，為銀行創(chuàng)造利潤。 因此，銀行必須確保貸款資金最終流向真 實的借款人、 用于實現(xiàn)貸款申請書上所列明的支付功能，并 且借款人提供了沒有瑕疵的抵押物作為擔保。近來,銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)了貸款欺詐案例， 而正是由于銀行在審查借款人、貸款事項以及抵押物真實性 方面出現(xiàn)了失誤，從而導致欺詐案件的發(fā)生。
8、 具體表現(xiàn)為以 下幾種形式:（1）借款人身份及資質(zhì)虛假。 比如借款人提供的身份證222011 年第 7 期管理薈萃企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)會計中存在的風險淺議段淑哲二、商業(yè)銀行規(guī)避風險的措施鑒于個人住房貸款尤其是目前二手房按揭及抵押貸款 存在的問題，建議商業(yè)銀行采取如下措施規(guī)避風險：1針對中介信用風險。（1）客戶交易資金實行代收代付。 加強對代收代付資金 的監(jiān)管，嚴格控制中介扣劃客戶貸款資金。（2）對銀行合作中介進行全面評級 ， 詳細了解其經(jīng)營模 式、資金流向、資金缺口、涉及客戶數(shù)量，監(jiān)管機構(gòu)可以根據(jù)評級結(jié)果對與銀行合作的房屋中介的準入做出相關(guān)規(guī)定,以 防范金融風險。2針對貸款主體及交易行為真實性風險。 全
9、面落實銀監(jiān) 會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引要求，在二手房貸款業(yè)務(wù)中引入第三方專業(yè)征信機構(gòu)對借款人的身份真實性、收所謂網(wǎng)絡(luò)會計，是指在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下對各種交易和事項進行確認 、計量和披露的會 計 活動。 它是建立在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境基礎(chǔ)上的會計信息系統(tǒng)，是電子商務(wù)的重要組成部分。 它將幫助企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)的協(xié)同遠程報表 、報賬、查賬、 審計等遠程處理 ， 事 中 動態(tài)會計核算與在線財務(wù)管理， 支持電子單據(jù)與電子貨幣， 改變財務(wù)信息的獲取與利用方式。一、網(wǎng)絡(luò)會計存在的風險如今網(wǎng)絡(luò)會計已被廣泛應(yīng)用于企業(yè) 、 金 融 、 電 子 稅 收 等 各個領(lǐng)域。 網(wǎng)絡(luò)會計擁有許多優(yōu)越性，它可使企業(yè)會計信息 提供更及時，
10、會計信息披露更全面，信息的獲取更具針對性， 實現(xiàn)計算機資源的軟、硬件共享。 但是隨著日益擴大的網(wǎng)絡(luò) 環(huán)境， 對會計信息系統(tǒng)本身及其安全又將產(chǎn)生很大的影響， 不僅影響傳統(tǒng)的會計業(yè)務(wù)處理及信息的披露方式，而且大量 無序信息和網(wǎng)絡(luò)垃圾占據(jù)了寶貴的網(wǎng)絡(luò)資源，加重了網(wǎng)絡(luò)的 負擔，影響了網(wǎng)絡(luò)會計信息的 傳 輸 效 率 ， 嚴重時誘發(fā)網(wǎng)絡(luò)廣 入真實性、貸款事項真實性以及抵押物真實性進行實 地 核查，以防止客戶騙貸風險。3針對操作性風險。 嚴格控制放款環(huán)節(jié)，堅持“見他權(quán)證 放款”，堅持貸款劃至賣房人賬戶后不能由中介扣劃。 另外，為了防止貸款人偽造權(quán)證，銀行應(yīng)委派專人負責到房管局提 取他項權(quán)證，以堵塞放款漏洞，
11、保證真實抵押。4針對抵押物瑕疵。（1）嚴格地說，要保證一單貸款交易的安全，僅做到了見“他項證權(quán)”放款還是不夠的。 銀行要保證貸款業(yè)務(wù)所涉及抵 押物的安全，還需要收集抵押房屋的全面信息。 審查房屋是否附著有足以導致產(chǎn)權(quán)人對房屋的處理權(quán)不完整的租約；調(diào) 查是否存在共有產(chǎn)權(quán)問題，動遷安置房、職工房改房等，個人 只有房產(chǎn)證而無土地證 ，屬于部分產(chǎn)權(quán)房 ；以“標準價”出售 給個人的住房，個人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。 產(chǎn) 權(quán)共有甚至會直接導致抵押無效。 即便物權(quán)下的所有權(quán)利完 整移交，原產(chǎn)權(quán)人若不辦理戶口遷出也會導致新產(chǎn)權(quán)人無法 享受到該房屋所附著的制度利益。（2）除了物權(quán)瑕疵會干擾二手房貸款中
12、的債權(quán)保障體系，作為抵押物的房產(chǎn)，其本身的物理狀況也會影響到債權(quán)的安 全。 銀行應(yīng)掌握二手房入市前的裝飾程度及其試圖掩蓋的房 屋物理狀況所存在的瑕疵。（3）在抵押物產(chǎn)權(quán)上和物理上都沒有瑕疵的情況下，銀行 還要防范房屋價格的高估風險。 這種高估有可能是評估機構(gòu)的失誤，但更多的是主觀惡意所導致的。 選擇聲譽良好的評 估事務(wù)所能夠降低這類風險， 如果房價上漲不多或不漲，借款人幾乎不會還貸，銀行將成為價格風險的最終承擔人。綜上所述，二手房貸款由于牽涉面廣，包括買房人、賣房 人、房屋交易中介、房屋價格評估事務(wù)所、律師、保險公司、可 能的房屋租賃人、可能的房屋共有人、可能的擔保公司，銀行 與上述各方之間都
13、存在著嚴重的信息不對稱，其中的任何一 個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題， 將直接削弱貸款人還款能力和還款意愿。 抵押物所潛在的各類瑕疵則決定了抵押物的變現(xiàn)能力、變現(xiàn) 速度。 因此，全流程進行貸款風險控制，全面掌握真實貸款人 的資信相關(guān)信息 、掌握抵押物的物理狀況 、物權(quán)項下各項權(quán) 利的完整性，才能精確計量貸款風險，實現(xiàn)安全的信貸交易。(作 者 單 位 ：建設(shè)銀行河北省分行營業(yè)部)播風暴。險。這些信息污染如同工業(yè)污染一樣存在著巨大的風 企業(yè)會計信息所面對的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境包括企業(yè)的外部和內(nèi) 部的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。 會計信息失真，這個在傳統(tǒng)會計信息系統(tǒng)中 本難解決的問題在網(wǎng)絡(luò)條件下將變得更加復雜。 網(wǎng)絡(luò)會計實 現(xiàn)了實時跟蹤的功能，
14、可以動態(tài)地跟蹤企業(yè)的每一項業(yè)務(wù)變 動，給予必要的揭露 ，有效地擴大了會計報表及附注的信息 容量， 實現(xiàn)了資源共享，提高了企業(yè)資源的使用效率和經(jīng)濟效 益，但同時也帶來了極大的財務(wù)風險：1會計信息傳輸?shù)耐暾院驼鎸嵭浴?盡管信息傳遞的無 紙化可以有效避免一些由于人為原因而導致會計失真的現(xiàn) 象，但仍不能排除電子憑證 、 電子賬簿可能被隨意修改而不 留痕跡的行為。 會計信息在網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)倪^程中若被干擾、破 壞、截取或篡改，就會使會計信息的需求者可能得不到完整、 真實的會計信息，從而導致財務(wù)管理的失敗。 另外，傳統(tǒng)的依 靠鑒章確保憑證有效性和明確經(jīng)濟責任的手段不復存在。 由 于缺乏有效的確認標識，信息接受方會懷疑所獲取財務(wù)數(shù)據(jù) 的真實性；同樣，作為信息發(fā)送方 ，也有類似的擔心 ， 即 傳 遞 的信息能否被接受方正確識別并下載。2會計數(shù)據(jù)的安全性。網(wǎng)絡(luò)會計主要依靠數(shù)據(jù)的自動處理功能，客觀或人為的差錯都將造成嚴重的后果 ， 嚴 重 時 會導致網(wǎng)絡(luò)癱瘓，威脅傳輸?shù)男畔⒌耐暾?，甚至使信息丟失， 造成不可估量的損失。 如人為因素導致磁盤、光盤等磁介質(zhì) 載體檔案保管不善，造成數(shù)據(jù)信息的丟失和泄漏。3網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全性。 計算機病毒多樣化、傳播速度快、232011 年第 7 期
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