合理處置土地資產(chǎn)建立現(xiàn)代企業(yè)制度.doc

合理處置土地資產(chǎn)建立現(xiàn)代企業(yè)制度海口市土地管理局局長李舉財?？谑械膰衅髽I(yè)長期以來對城市經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮了重要的主導作用，同國內(nèi)其他地區(qū)國有企業(yè)一樣，經(jīng)歷了不斷發(fā)展壯大、向管理科學化現(xiàn)代化邁進的變革過程，正處在由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡時期的快車道上，難免要遇到大量新情況、新問題。其中土地作為重要的生產(chǎn)要素和企業(yè)賴以生存的資源，已突出地引起企業(yè)不得不考慮如何通過處置土地獲得新生，走出困境。所以，這里主要是談談如何合理處置和盤活國有企業(yè)中的土地資產(chǎn)。國有企業(yè)土地資產(chǎn)調(diào)整、處置的概況海口市共有國有企業(yè)69家，小型企業(yè)偏多，這些企業(yè)1988年建省以前占用的土地均以劃撥方式取得，其總量超過3000畝，海南建省辦特區(qū)以來新增出讓給國有企業(yè)的土地5851畝，實行了有償使用。這些國有企業(yè)依靠對土地的占有使用、合理開發(fā)經(jīng)營創(chuàng)造出新的經(jīng)濟效益，呈現(xiàn)新的生機活力，搞活了經(jīng)濟。但不少企業(yè)自我滾動、自我發(fā)展還是十分困難，究其原因主要是企業(yè)基礎后勁薄弱，資金短缺，無力進行技術改造。據(jù)對我市47家工業(yè)企業(yè)的調(diào)查，1994年創(chuàng)稅利達到500萬元的僅5家，其中4家是股份制改組企業(yè)；年創(chuàng)稅利100萬元至500萬元的有5家。多數(shù)仍缺乏回天之力。近幾年來，在深化改革中，許多企業(yè)意識到，只有對原占有的劃撥土地進行新的開發(fā)和合理配置，才是獲得新生的基本依托。實際中，有的企業(yè)將原使用的劃撥土地評估標價，組建股份有限公司，由政府控股；有的企業(yè)補交出讓金直接受讓土地，進行股份制改組；有的企業(yè)在改建中，政府對其工業(yè)生產(chǎn)、生活用地，仍采取劃撥方式供應土地；一些企業(yè)通過引進外資，讓出黃金地段，退出舊城區(qū)辦廠，轉換經(jīng)營機制，步出了迷谷；有的企業(yè)以土地進行抵押、出租，獲取擴大生產(chǎn)和改造資金；有的騰出黃金地段，引進資金聯(lián)營合作，搞商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營，創(chuàng)造出新的經(jīng)濟效益。總而觀之，自建省以來，我市國有企業(yè)在改建和尋求出路中，對劃撥土地所采取的處置方式是符合土地使用制度改革總體方向的，土地的價值越來越引起重視。但仍然存在著在實施操作中同土地管理法規(guī)不相一致和不夠完善的方面，其主要表現(xiàn)是，一是擅自改變用地性質(zhì)，搞商業(yè)服務業(yè)開發(fā)經(jīng)營；二是聯(lián)營合作沒有到土地部門辦理登記手續(xù)，有意無意逃避征收稅費；三是以土地向銀行抵押貸款，沒有辦理登記，而在處置土地資產(chǎn)時仍認為是企業(yè)的資產(chǎn)；四是租賃土地沒有辦理登記，地租流失嚴重。因此，必須對國有企業(yè)中的土地資產(chǎn)進行合理處置。明確產(chǎn)權關系，顯化土地資產(chǎn)，引導企業(yè)盤活國有土地資產(chǎn)國有企業(yè)都企望作好土地這篇文章，而企業(yè)對占有的劃撥土地只有使用權，沒有處置權，這種處置權在很大程度上是政府行為，只有由政府依據(jù)企業(yè)的實際情況和要求進行適當調(diào)整和合理處置，使土地資產(chǎn)效益得以顯化。一、結合清產(chǎn)核資，界定土地產(chǎn)權關系，顯化資產(chǎn)價值總量。當前，我市的清產(chǎn)核資工作正在發(fā)展，應借此作好企業(yè)土地資產(chǎn)的評估、產(chǎn)權界定。土地作為企業(yè)中的國有資產(chǎn)，屬國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記的重要內(nèi)容，從前進行清產(chǎn)核資，土地的占用量及其價值均未認定。為了加強國有土地資源和資產(chǎn)的統(tǒng)一管理，全面評價企業(yè)的實力，促進理順產(chǎn)權關系，必須對企業(yè)的土地占有量及其價值做出評估，切實弄清企業(yè)土地資產(chǎn)的存量，摸清家底。因此，首先應對國有企業(yè)所使用的國有土地進行全面清查，弄清權屬、界線、面積和用途等，其次是由企業(yè)委托或交由政府指定的具有土地估價資格的機構，依據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的土地估價技術標準進行地價評估。再次，土地評估結果應申報土地管理部門審查確認和備案，所確認的結果作為企業(yè)使用土地資產(chǎn)數(shù)和進行土地使用權處置等方面的依據(jù)。二、鼓勵盤活，合理處置國有企業(yè)土地資產(chǎn)。我市國有企業(yè)單位占用的土地，絕大多數(shù)是劃撥方式取得的土地使用權，在市區(qū)中的位置也相當不錯，區(qū)位潛在價值量大。在處置土地資產(chǎn)時，應分別不同情況，采取有利于建立產(chǎn)權清晰，責任明確，政企分開，管理科學的新型企業(yè)制度的處置方式。主要可采取以下幾種不同方式。1以出讓方式處置土地資產(chǎn)。對經(jīng)營狀況較好，自我發(fā)展能力較強的企業(yè)，通過補辦出讓手續(xù)，補交出讓地價款，讓其取得土地使用權，實行有償有限期使用，企業(yè)可依法轉讓、抵押、出租國有土地使用權。對于進行股份制改組的企業(yè)，一是由股份制公司向政府辦理土地使用權出讓手續(xù)，交納出讓金后，土地資產(chǎn)即成為股份公司的資產(chǎn)。二是原企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權作價入股改組后的企業(yè)，土地資產(chǎn)折為國有法入股。2以作價入股方式處置土地資產(chǎn)。主要是國家以一定年限的土地使用權直接作價入股，土地資產(chǎn)在企業(yè)中體現(xiàn)為國家股。這種將國有企業(yè)原占有的劃撥土地使用權作價出資投入改組企業(yè)后，國家原則上不能再抽回出資。同時，應委托國有資產(chǎn)管理部門持股參與，還要承擔一定的民事責任，其責任大小以其出資額為限。公司盈利時，憑股本額得利，還要承擔虧損和破產(chǎn)的風險。作價入股在實際操作中較之其他方式要復雜一些，但應根據(jù)需要采用，不是對所有改組、新設公司都采取這種方式，主要是對關系整個社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)，重點扶持的企業(yè)，政府需要控股的企業(yè)，才可以采取土地使用權作價入股出資為國家股的辦法。3以租賃方式處置土地資產(chǎn)。對無力一次性支付地價款和補辦出讓手續(xù)的企業(yè)，實行收取年地租的方式，實行有償使用，但土地處置權屬于國家。對于進行股份制改組的企業(yè)，國家可以租賃方式提供土地使用權，企業(yè)按年向國家交納地租。但以租賃方式使用的土地不得轉讓、轉租、抵押。在我市，有較大一部分國有企業(yè)承受能力較差，支付不起土地使用權出讓金，而土地使用權作價入股只能限于在政策上需要扶持的企業(yè)或關系到國計民生國家需要控股的企業(yè)?？梢姡@種方式廣泛適用于支付不起出讓金，又不能適用土地使用權作價入股方式的企業(yè)，這也就體現(xiàn)了有償使用土地的原則。在我市國有企業(yè)經(jīng)濟效益長期低下，許多企業(yè)支付土地出讓金的承受能力很為有限，以土地作價入股所占份額太大又會影響公司的資本金流轉的收益。所以，在實際處置國有土地資產(chǎn)時，對每一個改建、新建或改造的公司來說，可以考慮采取出讓、出租、入股三種方式的不同組合。比如，對部分土地使用權采取出讓方式處置，而對另一部分土地使用權采取作價入股方式處置；對部分土地使用權采取出讓方式處置，而對部分土地使用權采取土地租賃方式處置；對部分土地使用權采取作價入股方式，而對另一部分土地使用權則采取土地租賃方式處置。以及三種方式同時適用于一個公司的設立，這樣的不同組合，可能更容易滿足情況各異的公司對土地使用權處置方式的不同要求。然而在審批土地使用權處置方案時，應遵循一定的原則，即在出讓、出租、入股等方式中，除出讓、出租這兩種方式可以由企業(yè)自行選擇外，入股以及特別情況考慮到行政劃撥方式應由政府根據(jù)需要來決定，從嚴掌握。尤其是劃撥方式，原則上只能用于國有企業(yè)之間的合并，而且不得改變用地性質(zhì)。三、允許劃撥土地使用權設定抵押。對以劃撥方式取得土地使用權，政府應根據(jù)企業(yè)所處的困難和經(jīng)營狀況，允許和引導其進行抵押。實施抵押時，企業(yè)必須報土地管理部門審查，經(jīng)市政府批準，并由土地部門確認其評估標定的地價，抵押金額可依據(jù)有關法規(guī)約定不得超過評定地價總值的60，完善抵押登記手續(xù)。這樣土地使用權抵押權當事人之間設定的抵押行為，才是合法的。土地使用權抵押時，地上建筑物、其它附著物隨同抵押，不得分開抵押或重復抵押。在抵押期內(nèi)，抵押當事人依期償還債務，抵押關系終止，注銷抵押登記。如果抵押人到期未能履行債務，處分抵押土地使用可由土地部門主持拍賣，所得收益，政府有權優(yōu)先受償，應依法按評定地價的40繳納土地出讓金。四、允許劃撥土地使用權出租。企業(yè)作為出租人，可以將以劃撥方式取得的土地使用權單獨或連同地上建筑物、附著物租賃給承租人使用。由于企業(yè)長期經(jīng)濟效益低下，各方面困難較多，可以采取核定年租金的辦法，由出租企業(yè)每年按標準租金的40，繳納土地租用金。辦理登記手續(xù)，標準租金可以采取按類分級核定，定期向社會公布。出租期限，可以靈活確定，如一次性租期以不超過5年為宜，而工業(yè)用地和其他特殊項目用地一次租期不得超過15年。一次性租期終結，租賃關系雙方當事人應到原登記機關注銷土地使用權出租登記，倘若需要續(xù)期，雙方當事人應當重新簽訂合同，再辦理出租登記。五、加強舊城改造中劃撥土地使用權的管理。要明確舊城改造中原企業(yè)使用的劃撥土地的權屬界線，評估土地使用權價格，通過出讓方式提供給開發(fā)者，同時，要認真測算開發(fā)企業(yè)承擔拆遷、微利房和市政基礎設施方面的投入，在出讓地價款中作相應扣出，從而明確政府與開發(fā)企業(yè)之間的經(jīng)濟關系。特別是對搬遷企業(yè)所應給予的綜合補償以及職工的安置費用都應做出估價，明確給原企業(yè)的讓利補償份額，真正體現(xiàn)企業(yè)出城是大勢所趨，是為了城市化的健康發(fā)展，為了優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構與土地利用結構，為了盤活國有土地資產(chǎn)，為了搞活國有企業(yè)?？偟膩砜矗幹脟衅髽I(yè)中的土地資產(chǎn)，必須依法規(guī)范其操作方式，應加快地方性法規(guī)的制定，使其同國家土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等大法相配套，具有更強的規(guī)范性、可操作性，為建立現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)造條件。