廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要.doc

廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要 征求意見稿 廣州市規(guī)劃局 2010 年 1 月 目 錄 一 背景與形勢 3 二 舊城更新指導(dǎo)思想與基本原則 4 一 指導(dǎo)思想 4 二 基本原則 4 三 舊城更新目標(biāo)與策略 5 一 總體目標(biāo) 5 二 具體目標(biāo) 5 三 舊城更新策略 6 四 保護(hù)和優(yōu)化廣州舊城格局 9 一 調(diào)整提升舊城區(qū)功能 9 二 優(yōu)化舊城空間格局 完善空間結(jié)構(gòu) 12 三 調(diào)控人口規(guī)模與開發(fā)容量 改善人居環(huán)境 13 四 優(yōu)化道路交通系統(tǒng) 構(gòu)建宜居宜業(yè)的現(xiàn)代交通服務(wù)體系 14 五 按照 雙向匹配 原則 調(diào)整公共服務(wù)設(shè)施 15 六 增加綠地開敞空間 創(chuàng)造怡人的公共環(huán)境 15 八 完善市政公用設(shè)施 提高城市綜合服務(wù)能力 16 九 加強歷史文化街區(qū)整體保護(hù) 傳承舊城歷史文脈 18 五 舊城更新改造指引 18 一 更新改造對象 18 二 更新改造分區(qū)指引 19 三 更新改造地塊分類指引 22 為加快實施 中調(diào) 戰(zhàn)略 有序推進(jìn)和有效引導(dǎo)全市舊城更新 改造 切實改善舊城區(qū)人民群眾生活環(huán)境和居住條件 促進(jìn)土地高 效利用和城市功能提升 更好地保護(hù)廣州歷史文化名城 根據(jù)市委 市政府的要求 圍繞建設(shè) 全省首善之區(qū) 和 國家中心城市 的 目標(biāo) 依據(jù)市委市政府 關(guān)于加快推進(jìn)舊城更新改造的若干意見 以及國家 省和市有關(guān)法規(guī) 政策規(guī)定 特制定本規(guī)劃 本規(guī)劃所指舊城 區(qū) 是建成時間超過 30 年的歷史舊城 范 圍包括環(huán)市路 恒福路 永福路以南 廣州大道以西 昌崗路 新港路 以北 白鵝潭珠江水道 鶴洞大橋 同德涌以東的地區(qū) 面積約 54 平方公里 一 背景與形勢 廣州是一座具有 2200 多年歷史的文化名城和 1000 萬人口的特 大城市 兩千多年來舊城區(qū)一直是全市的政治 經(jīng)濟 文化中心 是人民群眾安居樂業(yè)的重要集聚區(qū) 嶺南地方特色文化的承載地和 具有深厚底蘊的商業(yè)名城 千年的積淀使得舊城區(qū)擁有大量的歷史 文化遺跡 完整的明清時期城市格局和深厚的產(chǎn)業(yè) 文化傳統(tǒng) 是 未來廣州打造城市特色品牌 參與全球競爭的重要戰(zhàn)略資源 但上千年的發(fā)展也給廣州舊城留下了沉重的包袱 房屋日益危 破 居住安全存在威脅 公共服務(wù)配套設(shè)施落后 市政基礎(chǔ)設(shè)施逐 步陳舊 交通日益擁堵 空間環(huán)境日益局促 空間結(jié)構(gòu)失衡 城市 土地價值與承載的功能不相匹配 社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展面臨巨大挑 戰(zhàn) 舊城更新改造刻不容緩 隨著廣州未來城市發(fā)展格局的明晰 市委市政府在實施 東進(jìn) 西聯(lián) 南拓 北優(yōu) 發(fā)展戰(zhàn)略之后 相繼提出廣州城市發(fā)展 中調(diào) 戰(zhàn)略和建設(shè) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和宜居城市的示范區(qū) 宜居宜業(yè)的 首善之 區(qū) 的發(fā)展目標(biāo) 城市從 增量 發(fā)展轉(zhuǎn)為 存量 再開發(fā) 從追 求經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)為改善社會民生 完善城市功能 優(yōu)化空間布局和提 高城市整體發(fā)展質(zhì)量 舊城更新改造是實現(xiàn)這一發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉 措 市委市政府相繼作出了全面推進(jìn)中心城區(qū)危破房改造和加快推 進(jìn)舊城更新改造的重大決策 舊城更新改造正迎來良好的機遇 面對當(dāng)前形勢 必須充分認(rèn)識加快推進(jìn)舊城更新改造的重要意 義 努力為更新改造工作營造良好的環(huán)境 切實落實舊城改造規(guī)劃 任務(wù) 為廣州新一輪的發(fā)展提供新的動力 二 舊城更新指導(dǎo)思想與基本原則 一 指導(dǎo)思想 按照科學(xué)發(fā)展觀的要求和建設(shè) 全省宜居宜業(yè)首善之區(qū) 的發(fā) 展目標(biāo) 遵循 循序漸進(jìn) 區(qū)域綜合平衡 的理念 以改善民生 提升城市功能為核心 因地制宜開展舊城更新改造工作 完善公共 服務(wù)設(shè)施 改善居民生活居住環(huán)境 保護(hù)和弘揚歷史文化 促進(jìn)土 地集約高效利用 為廣州建設(shè)國家中心城市 世界文化名城 實現(xiàn) 經(jīng)濟社會全面 協(xié)調(diào) 可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn) 二 基本原則 1 以人為本 宜居為重 努力改善舊城區(qū)居民的居住條件 配套完善公共服務(wù)設(shè)施和交 通 基礎(chǔ)設(shè)施 增加綠化開敞空間 提高人居環(huán)境質(zhì)量 2 綜合改造 整體提升 舊城更新改造是一個綜合性的系統(tǒng)工程 包含了土地功能置換 產(chǎn)業(yè)提升 空間優(yōu)化 歷史文化保護(hù)等等多方面工作 是對舊城人 居環(huán)境 城市功能 城市形象的整體提升 3 區(qū)別對待 因地制宜 舊城存在的問題包羅萬象 各區(qū)面臨的情況也各不相同 必須 采用差異化的更新改造策略 針對不同對象采用不同的改造模式 因地制宜地解決特定問題 4 統(tǒng)籌兼顧 切實可行 舊城更新要兼顧多個目標(biāo) 多個利益群體 統(tǒng)籌兼顧 維護(hù)基 本利益格局 確保更新規(guī)劃切實可行 三 舊城更新目標(biāo)與策略 一 總體目標(biāo) 舊城更新的目標(biāo)是多元 綜合的 在廣州市建設(shè) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和 宜居城市的示范區(qū) 宜居宜業(yè)的 首善之區(qū) 的目標(biāo)指引下 通過 舊城更新 實現(xiàn)保護(hù)歷史文脈 促進(jìn)舊城復(fù)興的目的 把舊城區(qū)建 設(shè)成為具有地方特色和國際水準(zhǔn)的 宜居宜業(yè) 充滿活力的城市中 心區(qū) 二 具體目標(biāo) 1 改善人居環(huán)境 打造宜居城區(qū) 改善人居環(huán)境 打造宜居城區(qū)是舊城更新改造的出發(fā)點 也是 當(dāng)務(wù)之急 以危破房改造工作為重點 改善舊城人民群眾居住條件 配套完善公共服務(wù)設(shè)施和交通 市政基礎(chǔ)設(shè)施 優(yōu)化公共綠地系統(tǒng) 布局 恢復(fù)河網(wǎng)水系 構(gòu)建舒適的步行系統(tǒng) 提升舊城環(huán)境品質(zhì) 2 優(yōu)化舊城功能 增強城市競爭力 通過對舊城區(qū)內(nèi)舊民居 舊工廠和舊村的改造 加快推進(jìn) 退 二進(jìn)三 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 促進(jìn)舊城產(chǎn)業(yè)升級 在有限的空間里提高土地集約利用效率 同時 合理調(diào)控建筑密度 和人口密度 疏解舊城人口 進(jìn)一步完善舊城公共服務(wù)功能 增強 城市整體競爭力 3 整合歷史文化資源 打造世界文化名城 歷史文化積淀是舊城的本底 也是廣州建設(shè)世界名城的寶貴資 源 舊城的傳統(tǒng)文化及其載體是核心競爭要素 也是廣州區(qū)別于其 他城市的獨特標(biāo)識 因此 在舊城更新改造中既要注重歷史文化街 區(qū)的保護(hù)與延續(xù) 也要結(jié)合城市空間布局的調(diào)整 發(fā)展適合舊城傳 統(tǒng)空間特色的文化事業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè) 提升廣州的文化軟實力 三 舊城更新策略 1 全市統(tǒng)籌 以區(qū)為主 舊城更新改造工作要強調(diào)政府的統(tǒng)籌 主導(dǎo)作用 同時考慮到 全市各區(qū)區(qū)情差異 部門職能分工不同 為充分調(diào)動各方的積極性 和履行各自職責(zé) 按照 以區(qū)為主 部門服務(wù) 屬地負(fù)責(zé) 的工作 思路 必須做到 強化組織領(lǐng)導(dǎo) 舊城更新中的拆遷 補償 安置 開發(fā)建設(shè)等 各個環(huán)節(jié)要協(xié)調(diào)眾多的利益主體 必須加強政府的組織和協(xié)調(diào)作用 改變單個更新項目組織為全市舊城整體更新運作 整體統(tǒng)籌規(guī)劃 通過全市舊城更新規(guī)劃 深入研究舊城問題 統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)好城市總體發(fā)展戰(zhàn)略 歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 歷史文 化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃 舊城控制性詳細(xì)規(guī)劃編制以及具體地塊的實施計 劃等各層次 各方面的要求 從全市層面制定舊城更新的策略 形 成統(tǒng)一的公共政策 指導(dǎo)舊城更新改造工作的有序推進(jìn) 部門分工協(xié)作 市 區(qū) 職能部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好各項 工作 按照 重心下移 權(quán)責(zé)一致 的原則 市將部分審批 決策 權(quán)適度下放 委托給各區(qū)行使 2 規(guī)劃先行 政策配套 堅持城市規(guī)劃對舊城更新改造工作的指導(dǎo) 從實際出發(fā) 編制 全市層面的舊城更新規(guī)劃技術(shù)規(guī)范和政策文件 使更新改造工作有 章可循 提高整體效益 加快推進(jìn)舊城更新地塊控制導(dǎo)則的編制 增強其科學(xué)性和可操作性 作為具體改造項目的規(guī)劃管理依據(jù) 以 確保更新改造項目符合舊城發(fā)展的整體要求 同時 組織編制舊城 更新近中期規(guī)劃和年度計劃 確保更新改造工作高效有序進(jìn)行 積極探索舊城更新中的財權(quán) 事權(quán) 行政審批權(quán) 融資渠道 安置政策等體制 機制的創(chuàng)新 改變針對具體地塊的個別政策為統(tǒng) 籌全市的三舊改造政策體系 完善拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和安置辦法 積極 探索實施社會 經(jīng)濟 文化形態(tài)改造的措施 為遠(yuǎn)期實現(xiàn)舊城的全 面改造奠定基礎(chǔ) 3 市場運作 財政支持 積極探索舊城更新改造資金籌措新方式 利用市場機制多元化 籌措資金 在政府引導(dǎo)下吸引市場資本的參與 提高舊城更新改造 的效率 減輕政府的財政負(fù)擔(dān) 加大對舊城更新改造工作的財政支持 由市級財政安排專項資 金 為舊城更新改造項目運營創(chuàng)造條件 對于歷史文化街區(qū) 歷史 建筑的保護(hù)和整治 舊城區(qū)公益性服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資金 由市 區(qū)兩級財政共同籌措和平衡 4 系統(tǒng)改造 新舊聯(lián)動 舊城更新是社會 經(jīng)濟和物質(zhì)環(huán)境相結(jié)合的綜合性更新 應(yīng)在 整體規(guī)劃指導(dǎo)下實施系統(tǒng)性的改造 在更新改造地塊范圍應(yīng)綜合考 慮環(huán)境整治和保留建筑的整飾 同步改造供水 排水 供電 通信 等基礎(chǔ)設(shè)施 同步實現(xiàn)改造區(qū) 三線下地 雨污分流 取消化糞池 的目標(biāo) 實施新舊區(qū)聯(lián)動發(fā)展 促進(jìn)各區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 人口就業(yè)調(diào)整和設(shè) 施完善 通過部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷 疏解舊城人口 減少通勤交通 緩解舊城交通壓力 通過舊城土地功能置換 綜合環(huán)境整治 特色 文化挖掘吸引高端服務(wù)業(yè)進(jìn)駐 進(jìn)而促進(jìn)舊城產(chǎn)業(yè)升級 外遷產(chǎn)業(yè) 既能為新區(qū)提供就業(yè)機會 又可以借機升級 從而實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的 優(yōu)化和新舊區(qū)聯(lián)動發(fā)展 改變以單個地塊尋求經(jīng)濟平衡的思路 建立 全區(qū)平衡 區(qū)域 平衡 的理念 通過街區(qū)整體改造 新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動開 發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運營來實現(xiàn)改造資金的平衡 5 分區(qū)分類 一區(qū)一策 各區(qū)舊城更新所面臨問題各不相同 不能采用同一模式 在差 異化 多目標(biāo)情況之下 舊城更新應(yīng)按照 分區(qū)分類 一區(qū)一策 的思路 根據(jù)各區(qū)問題特點 制定有針對性的更新改造策略 形成 不同舊改地塊分類改造指引 解決特定的實際問題 針對越秀區(qū) 就業(yè)和商機吸引人流高峰時段過度集聚 人口與 建筑密度較高 的特點以及歷史舊城保護(hù)要求 強調(diào)從量的擴張轉(zhuǎn) 向質(zhì)的提升 實現(xiàn)部分功能的疏解和再優(yōu)化 從 聚人 到 聚財 從就業(yè) 時段高峰集中 向 錯峰 過渡 維護(hù)舊城核心風(fēng)貌格局 針對荔灣區(qū) 產(chǎn)業(yè) 建筑設(shè)施和人口三位一體 重心下沉 沿 街道線型發(fā)展 的特點 強調(diào)產(chǎn)業(yè) 人口和設(shè)施系統(tǒng)重構(gòu) 采取從 傳統(tǒng)批發(fā) 轉(zhuǎn)到 商業(yè)商貿(mào)和文化休閑 從 走人 到 調(diào)人 從 線型發(fā)展 到 強心活區(qū) 的策略 整體改善和提升城市品質(zhì) 針對海珠區(qū) 居住在河南 購物 就業(yè)到河北 的特點 強調(diào) 培育就業(yè)機會 實現(xiàn)居住與就業(yè)平衡 從單純房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)到培育 商務(wù)商業(yè)及文化產(chǎn)業(yè) 從 引人 到 留人 提升地區(qū)活力 由于歷史發(fā)展功能和更新時序不一 區(qū)內(nèi)不同街區(qū)之間也存在 明顯差異 應(yīng)根據(jù)不同更新改造類型制定規(guī)劃指引 實現(xiàn)舊城精細(xì) 化管理 規(guī)劃將舊城分為 整治完善區(qū) 歷史文化街區(qū) 更新 發(fā)展區(qū) 拆除重建區(qū) 四種改造地塊類型 針對不同類型 制定 差異化的管理指引 通過多元化的更新模式 以切實達(dá)到改善人居 環(huán)境 保護(hù)歷史文脈和復(fù)興舊城的多重目標(biāo) 四 保護(hù)和優(yōu)化廣州舊城格局 保護(hù)和優(yōu)化舊城格局 是指導(dǎo)具體更新改造項目的基礎(chǔ) 確保 具體更新改造項目符合舊城整體發(fā)展要求 規(guī)劃以全市統(tǒng)籌為出發(fā)點 以改善人民群眾居住條件和人居環(huán) 境為根本 以提升城市功能為導(dǎo)向 以保護(hù)歷史文化為基礎(chǔ) 對舊 城格局進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化 合理確定舊城的功能 空間結(jié)構(gòu) 建設(shè)規(guī)模 以及支撐體系 一 調(diào)整提升舊城區(qū)功能 1 舊城區(qū)功能定位 根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 綜合考慮已有的規(guī)劃 舊城區(qū)的基礎(chǔ) 條件 歷史文化資源以及發(fā)展要求 參照國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗 規(guī)劃將 舊城定位為 廣州原點 都市之心 千年商都 文化名城 重點發(fā) 展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 突出總部經(jīng)濟 商業(yè)商務(wù) 文化創(chuàng)意 休閑娛樂和 商貿(mào)旅游功能 2 各區(qū)功能調(diào)整方向 根據(jù) 中共廣州市委廣州市人民政府關(guān)于推進(jìn)廣州科學(xué)發(fā)展建 設(shè)全省 首善之區(qū) 的決定 廣州將打造成 建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和 建設(shè)宜居城市的示范區(qū) 引領(lǐng)全省科學(xué)發(fā)展的首善之區(qū) 面向世界 服務(wù)全國的國家經(jīng)濟中心城市之一 中心城區(qū)推進(jìn)產(chǎn)業(yè) 退二進(jìn)三 和 騰籠換鳥 優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè) 發(fā)展總部經(jīng)濟 打造總部經(jīng)濟 金融保險 商務(wù)會展 商貿(mào)旅游文 化集聚區(qū) 舊城區(qū)作為中心城區(qū)的重要部分 功能調(diào)整應(yīng)與中心城 區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 就業(yè)崗位的調(diào)整和土地高效集約利用相適應(yīng) 以提高 城市綜合競爭力并確保經(jīng)濟發(fā)展的延續(xù)性 舊城更新改造地塊的功能應(yīng)該符合城市總體發(fā)展的要求 與城 市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能提升相協(xié)調(diào) 與城市交通道路系統(tǒng)調(diào)整相協(xié) 調(diào) 與城市公共服務(wù)設(shè)施及市政設(shè)施系統(tǒng)完善相協(xié)調(diào) 與城市綠地 系統(tǒng)規(guī)劃相協(xié)調(diào) 根據(jù)越秀 荔灣 海珠各自特點 各區(qū)側(cè)重發(fā)展 功能和調(diào)整各有不同 越秀舊城應(yīng)大力發(fā)展成為總部經(jīng)濟區(qū)和品牌零售商業(yè) 文化休 閑娛樂中心 將商貿(mào)批發(fā)功能外移 限制一般商務(wù)商業(yè)的開發(fā)規(guī)模 做大文化休閑娛樂經(jīng)濟 酒吧 咖啡廳 KTV 歌劇 影劇 茶座 宵夜等 強化夜廣州特色 以商業(yè)服務(wù)環(huán)境品質(zhì)的提升帶動地區(qū)經(jīng) 濟發(fā)展 荔灣舊城應(yīng)成為商貿(mào)休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區(qū) 通 過遷 提 轉(zhuǎn) 引等措施 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的逐步升級 從批發(fā)貿(mào)易轉(zhuǎn)向 旅游 休閑服務(wù) 突出成行成市的產(chǎn)業(yè)特色 結(jié)合和挖掘傳統(tǒng)嶺南 文化特色 重點發(fā)展商貿(mào)旅游 休閑娛樂和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 建設(shè)成 為具有國際聲譽的嶺南特色文化休閑中心 海珠舊城應(yīng)限制居住功能的擴張 培育 扶持商務(wù)辦公 酒店 商業(yè)以及旅游業(yè)發(fā)展 增加就業(yè)崗位 提升地區(qū)經(jīng)濟活力 依托白 鵝潭經(jīng)濟圈和濱江景觀資源 大力培育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尤其是文化創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 突顯集居住 商貿(mào) 飲食和休閑娛樂于一體的濱江文 化休閑特色 3 土地利用調(diào)整 根據(jù)各區(qū)舊城功能的調(diào)整 制定如下土地利用調(diào)整措施 荔灣區(qū) 搬遷珠江沿岸現(xiàn)有的工廠 倉庫 建設(shè)白鵝潭北岸濱 江綜合發(fā)展區(qū) 南片舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)依托上下九和沙面 重點調(diào)整 康王路 六二三路 寶華 大同路 長壽西路范圍內(nèi)的用地功能 從 居住用地主導(dǎo)變?yōu)樯虡I(yè)用地主導(dǎo) 形成荔灣舊城發(fā)展的強中心 并 往北延伸聯(lián)接陳家祠 流花湖等重要節(jié)點 構(gòu)建南北向的商貿(mào)休閑 旅游帶 增強南北片區(qū)的聯(lián)系 北片主要以居住功能為主 重點改 造南岸 澳口 源溪 西村 周門 小橋 西園地等原自然村為城 市居住小區(qū) 其余地區(qū)以配套完善公共綠地 公共服務(wù)設(shè)施和市政 公用設(shè)施為主 改善人居環(huán)境 越秀區(qū) 逐步恢復(fù)海珠路 古水系之一 東壕涌 玉帶壕街 等水系 強化起義路沿線的商業(yè)商務(wù)功能及開敞景觀 以綠地 步 行系統(tǒng)及開敞空間體系來展現(xiàn)廣州古城墻水系格局 強化解放南及 北京路沿線商業(yè) 升級解放路沿線零散批發(fā)業(yè)為現(xiàn)代商貿(mào)業(yè) 將廣 州鞋業(yè)商貿(mào)區(qū)與萬菱廣場等商貿(mào)業(yè)結(jié)合形成國際化的特色商貿(mào)區(qū) 延續(xù)北京路步行街的商業(yè)功能 建立中山路商業(yè)街和珠江濱水休閑 帶的步行商業(yè)聯(lián)系 銜接荔灣上下九商業(yè)街 重點更新大德路 高 第街商業(yè) 整合提升解放路 濱江路 北京路 中山路的商 業(yè)功能 海珠區(qū) 置換改造珠江沿岸工業(yè)及居住用地為商業(yè)娛樂功能 提升濱水土地利用效率及城市景觀風(fēng)貌質(zhì)量 重點改造海珠涌 沿 涌開辟公園綠地 改善居住環(huán)境 整治同福路歷史風(fēng)貌街區(qū) 提升 同福路沿線商業(yè)功能 二 優(yōu)化舊城空間格局 完善空間結(jié)構(gòu) 舊城空間優(yōu)化要達(dá)到三個目標(biāo) 第一 改善舊城環(huán)境 保護(hù)和 最大程度恢復(fù)舊城風(fēng)貌 第二 適應(yīng)城市功能提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 需要 增強城市競爭力 第三 完善城市空間架構(gòu) 提升舊城運行 效率 建立明晰的城市形象 在中心城區(qū) 已經(jīng)形成 商貿(mào)文化休閑軸 商業(yè)行政軸 和 金融商務(wù)軸 三軸并列的差異化空間發(fā)展格局 展現(xiàn)了 從傳 統(tǒng)走向現(xiàn)代 從現(xiàn)代回歸傳統(tǒng) 的一個不斷高級化的螺旋狀發(fā)展過 程 塑造了傳統(tǒng)空間與現(xiàn)代空間呼應(yīng) 休閑與創(chuàng)意結(jié)合 地方化與 國際化一體的城市形象 結(jié)合舊城更新對中心城區(qū)空間格局進(jìn)行調(diào) 整 優(yōu)化 加強商業(yè)核心街區(qū)和休閑產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè) 形成 兩軸三 帶四心 的空間結(jié)構(gòu) 加強兩條舊城軸線 即商業(yè)行政軸 即傳統(tǒng)中軸線 和商貿(mào)文 化休閑軸 荔灣 白鵝潭南北向軸線 打造與珠江平行的旅游商務(wù) 休閑帶 上下九 北京路 東山口 商業(yè)商貿(mào)功能帶和 流花 環(huán) 市路 天河 商務(wù)行政功能帶三條功能帶 維持并提升北京路商業(yè) 核心街區(qū)和環(huán)市東商務(wù)核心街區(qū) 發(fā)展新荔灣商業(yè)核心街區(qū) 培育 農(nóng)林下商業(yè)核心街區(qū) 作為舊城功能提升的戰(zhàn)略重點 三 調(diào)控人口規(guī)模與開發(fā)容量 改善人居環(huán)境 1 人口規(guī)模與開發(fā)容量 提升舊城人口質(zhì)量是更新改造的核心 同時通過更新改造引導(dǎo) 舊城人口向外疏解 以降低中心城區(qū)開發(fā)密度 改善城市風(fēng)貌與人 居環(huán)境 綜合考慮舊城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的支撐能力 歷史風(fēng)貌保護(hù)的要 求和政府更新改造財務(wù)上的可承擔(dān)能力等因素 規(guī)劃確定舊城更新 改造后的人口規(guī)模與現(xiàn)有總量持平 常住人口規(guī)?？刂圃?200 萬人 左右 現(xiàn)狀總建筑面積約為 9013 萬平方米左右 平均毛容積率為 1 67 規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在 2 0 以內(nèi) 2 更新改造規(guī)模 根據(jù)調(diào)查評估 初步測算舊城擬拆除建筑 1050 萬平方米 其 中危破舊建筑 973 萬平方米 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷涉及 80 萬平方米質(zhì) 量較好建筑 涉及整體拆除重建地塊 舊城區(qū) 拆除重建區(qū) 舊工 廠 拆除重建區(qū) 舊村 的用地約 5 53 平方公里 局部拆除改造 舊城區(qū) 更新改造以及舊工廠 功能置換 的用地約 3 73 平方公里 歷史文化街區(qū)用地約 3 23 平方公里 涉及建筑 480 萬平方米 其余 整治更新建筑規(guī)模約 7500 萬平方米 3 更新改造政策分區(qū) 為協(xié)調(diào)整體保護(hù) 更新成本以及城市發(fā)展等方面的要求 規(guī)劃 根據(jù)地區(qū)歷史及文化保護(hù)價值劃定舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū) 進(jìn)行差異化的開發(fā)強度管制 與風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)及舊城 更新財務(wù)要求相協(xié)調(diào) 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)以維持歷史文化名城空間肌理為主要目標(biāo) 采取高 密度低強度的開發(fā)模式進(jìn)行保護(hù)更新 控制其開發(fā)規(guī)模 不再增加 現(xiàn)狀開發(fā)強度 人口規(guī)模應(yīng)逐步減少 保證舊城風(fēng)貌的協(xié)調(diào)和古城 的格局 一般舊城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施承載富裕情況下 結(jié)合地鐵站點適當(dāng)提 高開發(fā)強度 采取低密度高強度的開發(fā)模式 各改造地塊開發(fā)強度 原則上不得超過本規(guī)劃要求 各類更新改造地塊開發(fā)強度見附表 地塊實際規(guī)劃指標(biāo)超出該類型地塊所對應(yīng)的控制指標(biāo)范圍時 須經(jīng) 過市政府常務(wù)會研究決定 四 優(yōu)化道路交通系統(tǒng) 構(gòu)建宜居宜業(yè)的現(xiàn)代交通服務(wù)體系 1 改善對外交通節(jié)點 舊城交通問題的形成很大程度上是由于對外通勤交通 并呈現(xiàn) 明顯的時段性特征 因此重點要改善與城市外圍地區(qū)的聯(lián)系 疏通 各個對外交通節(jié)點 打通瓶頸 尤其是內(nèi)環(huán)路 跨江橋梁接口等重 要交通轉(zhuǎn)換節(jié)點 2 完善內(nèi)部路網(wǎng)設(shè)施 從路網(wǎng)的系統(tǒng)性改善入手 完善支路網(wǎng)微循環(huán)系統(tǒng) 出于舊城 空間格局和肌理保護(hù)的需要 應(yīng)避免對舊城街道進(jìn)行大規(guī)模拓寬 而是通過構(gòu)建和加強微循環(huán)系統(tǒng)建設(shè) 完善路網(wǎng)體系 3 推行 公交優(yōu)先 通過 抽密補疏 公交線路 發(fā)展中巴公交深入社區(qū) 加強與 外圍大站公交 地鐵及 BRT 線路的銜接 加快軌道交通建設(shè) 發(fā)揮 網(wǎng)絡(luò)效應(yīng) 加強地鐵與其它交通方式接駁 在老城區(qū)倡導(dǎo)公交主導(dǎo) 的出行模式 4 建立交通保護(hù)區(qū) 在舊城區(qū)劃定部分區(qū)域作為交通保護(hù)區(qū) 通過停車收費 通行 收費調(diào)節(jié)交通需求 提高舊城區(qū)內(nèi)部的交通環(huán)境與效率 結(jié)合中心 城區(qū)綠道建立適宜的步行系統(tǒng) 創(chuàng)建安寧交通區(qū)以保護(hù)舊城區(qū)歷史 風(fēng)貌 5 適度加強停車設(shè)施建設(shè) 根據(jù)路網(wǎng)容量限制 采用適度從緊供應(yīng)停車位的停車需求管理 策略 控制進(jìn)入舊城區(qū)的車輛 鼓勵 引導(dǎo)民眾通過公共交通 P R 停車通行 合乘等集約化方式進(jìn)入老城區(qū) 緩解舊城區(qū)道路交通壓 力 分期 分批逐步落實相關(guān)規(guī)劃中的停車場用地 建設(shè)多層停車 庫 增加停車供應(yīng)總量 同時 優(yōu)化停車供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例 在舊城區(qū) 狹窄路段逐步減少路邊停車 以配建和路外公共停車為主要停車方 式 五 按照 雙向匹配 原則 調(diào)整公共服務(wù)設(shè)施 以建設(shè)宜居城市為目標(biāo) 在對現(xiàn)有公共設(shè)施服務(wù)能力評估的基 礎(chǔ)上 對舊城區(qū)原規(guī)劃的公共服務(wù)設(shè)施與市政公用設(shè)施進(jìn)行調(diào)整 主要調(diào)整原則為 符合宜居指標(biāo) 服務(wù)適宜 就近服務(wù) 步行可達(dá) 與城市公共空間結(jié)合 切實可行 能落實用地 服務(wù)和人口雙向匹 配 以宜居城市指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)合人口分布 在對舊城中小學(xué) 肉 菜市場 醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)中心 垃圾壓縮站 公廁等公共設(shè)施服務(wù)質(zhì) 量評估的基礎(chǔ)上 對不合理規(guī)劃公共設(shè)施進(jìn)行調(diào)整 規(guī)劃新增小學(xué) 6 所 減少麻雀小學(xué)和不合理規(guī)劃小學(xué) 22 所 規(guī)劃新增中學(xué) 2 所 減少不合理規(guī)劃中學(xué) 8 所 規(guī)劃新增醫(yī)院 7 間 減少不合理規(guī)劃醫(yī) 院 2 間 六 增加綠地開敞空間 創(chuàng)造怡人的公共環(huán)境 規(guī)劃結(jié)合河涌水系 傳統(tǒng)街巷 歷史文化街區(qū)與建筑以及主干 道路 構(gòu)建有機的線性綠色地帶 重點強化各城市公園 濱水綠化 空間之間的聯(lián)系 以展現(xiàn)完整的古城風(fēng)貌格局 依托珠江 構(gòu)建與 濱江聯(lián)系的步行網(wǎng)絡(luò) 形成親水 開放的休閑空間 緊密結(jié)合更新 地塊及周邊人口分布情況 盡可能地增加舊城綠地開敞空間 合理 布局各類街頭綠地 社區(qū)公園 確保每個社區(qū)居民在 500 米范圍內(nèi) 能便捷享有 在環(huán)市東商務(wù)區(qū) 農(nóng)林下商業(yè)區(qū) 中華廣場 流行前線商業(yè)區(qū) 火車站地區(qū) 北京路步行街 海珠廣場商業(yè)區(qū) 上下九步行街以及 江南西商業(yè)區(qū)等地區(qū) 以商業(yè)中心和地鐵樞紐站為核 構(gòu)建商業(yè)區(qū) 步行系統(tǒng) 使之成為舊城最具活力的面狀開敞空間 規(guī)劃舊城區(qū)公共綠地 496 公頃 人均公共綠地約 2 5 平方米 比現(xiàn)狀人均 1 8 平方米公共綠地提高 0 7 平方米 八 完善市政公用設(shè)施 提高城市綜合服務(wù)能力 1 供水工程 引入外地 西江 順德水道 優(yōu)質(zhì)水源 由廣州自來水公司所 屬的東 南 西 北四個方向的水廠向舊城區(qū)供水 對 城中村 供水管網(wǎng)進(jìn)行改造 從根本上改善供水條件和供水環(huán)境 推進(jìn)智能 化供水系統(tǒng)建設(shè) 提供高效 人性化的供水服務(wù) 2 排水工程 依據(jù) 廣州市污水治理總體規(guī)劃修編 2008 2020 逐步將 舊城部分區(qū)域排水管網(wǎng)改造成為雨污分流制排水系統(tǒng) 3 電力工程 加速 110 千伏及以上變電站布點與建設(shè) 提高供電保障能力 按照 10 千伏典型接線的要求全面改造 10 千伏配網(wǎng)網(wǎng)架 提高配網(wǎng) 的可轉(zhuǎn)供電率 同時結(jié)合城區(qū)綜合整治 三線下地 改造計劃 分 步改造架空線路 實現(xiàn)全部線路埋地敷設(shè) 4 通信工程 從技術(shù)發(fā)展和信息化建設(shè)的角度 預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)信息管網(wǎng)的需 求量 在考慮多種運營商的情況下 合理增加信息管網(wǎng)的需求量 對舊城區(qū)架空線路全部進(jìn)行下地改造 推進(jìn)綜合通信管道 共溝共 井建設(shè) 實現(xiàn)通信管道集約化建設(shè) 新建小區(qū)綜合考慮各種通信業(yè)務(wù) 郵政業(yè)務(wù)等的發(fā)展 按照大 容量 少局所的規(guī)劃原則合理布局業(yè)務(wù)局所 打破企業(yè)自成體系的 局面 預(yù)留綜合通信發(fā)展備用地 盡量利用現(xiàn)有局所進(jìn)行擴容 減 少對通信設(shè)施用地的需求 5 燃?xì)夤こ?大力提高管道燃?xì)馄占奥?由政府組織專項資金 逐步將現(xiàn)有 瓶裝液化石油氣用戶改造為管道燃?xì)庥脩?對現(xiàn)狀保留的液化石油 氣供應(yīng)站進(jìn)行整改 必須達(dá)到消防要求的安全防護(hù)間距之后才能進(jìn) 行經(jīng)營 完善燃?xì)庑袠I(yè)地理信息系統(tǒng) 管網(wǎng)建模 SCADA 系統(tǒng) 依 靠科技手段提升管理水平 優(yōu)化運行管理 為市民提供高效 人性 化的服務(wù) 在燃?xì)夤芫W(wǎng)建設(shè)過程中 重點抓好新管材 新技術(shù)的應(yīng) 用 降低能耗 6 消防規(guī)劃 根據(jù)消防站專項規(guī)劃 繼續(xù)建設(shè)解放北路站 中山六路站 共 和新村站 黃沙站等 4 個消防站 新建江南西站 鷺江站 沙河站 規(guī)劃新址 流花站等 4 個消防站 以滿足城市消防的發(fā)展需求 7 防洪排澇規(guī)劃 按照 200 年一遇設(shè)置防洪標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)合河涌整治和雨污分流工程 逐步完善舊城區(qū)的地面高程系統(tǒng)和排水系統(tǒng) 綜合解決舊城的受澇 問題 8 環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 根據(jù)人口分布和服務(wù)半徑對垃圾壓縮站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施布局進(jìn)行調(diào) 整 九 加強歷史文化街區(qū)整體保護(hù) 傳承舊城歷史文脈 在更新改造中樹立 保護(hù)也是發(fā)展 在發(fā)展中保護(hù) 的理念 重視歷史文化街區(qū)的整體保護(hù) 遵循 廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 及各歷史文化街區(qū)保護(hù) 規(guī)劃確定的保護(hù)框架 堅持 紅線避讓紫線 紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng) 貌 的原則進(jìn)行舊城區(qū)道路的調(diào)整 確保舊城空間肌理和整體格局 得到最大維護(hù) 采取 有保有放 的策略 以平衡保護(hù)要求 更新成本和城市 發(fā)展等不一致的目標(biāo) 根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價值劃定舊城 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍 進(jìn)行重點保護(hù) 舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)地塊不以經(jīng)濟 平衡為改造目標(biāo) 更新改造遵循 修舊如舊 建新如故 的原則 逐步恢復(fù)騎樓 西關(guān)大屋 海山仙館等歷史風(fēng)貌 加強對文物保護(hù) 單位的修繕和利用 一般舊城地區(qū) 除歷史文化街區(qū) 文物保護(hù)單 位及歷史建筑外 適當(dāng)放寬控制幅度 在設(shè)施服務(wù)能滿足的條件下 可適當(dāng)提高開發(fā)強度 重視地區(qū)傳統(tǒng)特色和生活氛圍的延續(xù) 盡可能保持社會網(wǎng)絡(luò)的 完整性 堅持歷史文脈保護(hù)與環(huán)境改善相結(jié)合 傳承舊城文化 維 系非物質(zhì)文化遺產(chǎn) 五 舊城更新改造指引 一 更新改造對象 依據(jù)廣東省 關(guān)于推進(jìn) 三舊 改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干 意見 粵府 2009 78 號 文件 基于對舊城區(qū)現(xiàn)狀的現(xiàn)場摸查 規(guī)劃重點劃定了舊城區(qū)需要拆除改造的區(qū)域 作為未來全市推進(jìn)舊 城更新改造的重點范圍和重點項目 但其具體界線需要經(jīng)市國土主 管部門審核用地權(quán)屬 報市三舊改造辦公室審查通過后 由市規(guī)劃 和國土主管部門落實 其中 舊城區(qū)內(nèi)的舊村 改造范圍為集體所有的非農(nóng)建設(shè)用地 并根 據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃的道路系統(tǒng)和用地布局進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整 以符合統(tǒng)一 規(guī)劃 整體開發(fā)的要求 舊城區(qū)內(nèi)的舊工廠 改造范圍為原企業(yè)的紅線用地范圍或歷史 用地范圍 舊城區(qū)內(nèi)的舊民居 改造范圍為相對連片的危破建筑集中區(qū)域 為保持城市整體風(fēng)貌的和諧 舊城區(qū)應(yīng)以街區(qū)為單元進(jìn)行成片 更新改造 更新改造項目的用地宜連片 并具一定規(guī)模 但有下列 情況之一 且不妨礙城市規(guī)劃實施的除外 重要景觀地點的更新改 造地塊 零星分布的 五邊 地塊 確實無法與周邊用地整合改造 的地塊 二 更新改造分區(qū)指引 1 更新改造分區(qū) 根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價值 將舊城區(qū)分為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū) 和一般舊城區(qū) 舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化 生活特色 傳統(tǒng)風(fēng)貌 歷史建筑較為密集 具有較大歷史價值的城市地區(qū) 其 空間范圍涵蓋 廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 所確定的歷史文化 街區(qū)及其建設(shè)控制地帶 以及本綱要所確定的重要的環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū) 其范圍約為 20 39 平方公里 其中 荔灣區(qū)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的具體范圍為 荔枝灣路 多寶路 昌華涌 街以東 龍津路 康王路 長壽路以南 人民南以西 黃沙大道 沙面珠江岸線以北的圍合地區(qū) 越秀區(qū)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的具體范圍為 人民路以東 越秀公園以南 東濠涌 烈士陵園以西 珠江邊以北的圍合地區(qū) 以及華僑新村 農(nóng)林上路 新河浦 二沙島街區(qū) 海珠區(qū)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的具體范圍為 珠江以南 江灣路以西 同 福路以北的圍合地區(qū) 以及中山大學(xué)校區(qū) 一般舊城區(qū)是指在舊城區(qū)內(nèi) 除去風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍以外的舊城 地區(qū) 2 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)更新改造指引 在以保護(hù)為主 局部更新的策略指導(dǎo)下 實現(xiàn)舊城歷史文化保 護(hù) 改善人居環(huán)境及促進(jìn)地區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的更新目標(biāo) 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)更新應(yīng)遵循以下更新改造要求 基本保持城市原有的肌理 尺度 色彩等空間及風(fēng)貌特征 禁止與周圍環(huán)境風(fēng)貌不相容的城市開發(fā)建設(shè)行為 更新改造須注重 新老建筑 建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào) 地塊宜進(jìn)行混合用途開發(fā)和建筑混合功能使用 以增加老 城活力 土地混合使用應(yīng)滿足現(xiàn)有相關(guān)用地兼容性的規(guī)劃管理要求 具體建筑的使用功能混合應(yīng)以不影響居住環(huán)境質(zhì)量為前提 應(yīng)滿足 消防等相關(guān)技術(shù)要求 混合用地或建筑量比例由該地塊開發(fā)的市場 可行性確定 通過更新改造盡量提供公共綠地 開放空間及必要的公共 服務(wù)設(shè)施 但不宜重建為與歷史風(fēng)貌不協(xié)調(diào) 尺度規(guī)模過大的硬質(zhì) 景觀或開放空間 風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)中街區(qū)整體高度控制應(yīng)綜合考慮城市現(xiàn)狀 既有 風(fēng)貌以及歷史文化保護(hù) 密度分區(qū)等規(guī)劃要求 現(xiàn)狀保留建筑除非 整建和修繕需要 否則維持原高度不變 重建道路及道路拓寬時 在不影響城市交通體系構(gòu)建 居 民出行等情況下 可以根據(jù)實際情況對已有規(guī)劃道路紅線寬度進(jìn)行 調(diào)整 避免道路紅線過寬而帶來對城市尺度 肌理的破壞 歷史文化街區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照 中華人民共和國文物保護(hù)法 等相關(guān)法律法規(guī) 廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃 和本綱要所確定 的原則和要求進(jìn)行保護(hù)和更新 更新發(fā)展區(qū)內(nèi) 現(xiàn)狀建筑物使用功能的規(guī)劃調(diào)整必須符合 規(guī)劃以及 退二進(jìn)三 住宅轉(zhuǎn)商業(yè) 等相關(guān)政策 更新發(fā)展區(qū)和歷史文化街區(qū)內(nèi)拆除重建的建筑 在不違反 歷史文化保護(hù)等相關(guān)法規(guī)的前提下 可以進(jìn)行功能調(diào)整 但應(yīng)注重 重建建筑和保留建筑在風(fēng)貌上的協(xié)調(diào) 拆除重建區(qū)地塊再開發(fā)的核心控制指標(biāo) 容積率 建筑密 度 綠地率 綠化覆蓋率 建筑限高等 必須依據(jù)本綱要確定 舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi) 原有控規(guī)賦予的開發(fā)容量未用完或因更 新改造成本不足需新增建筑規(guī)模的 應(yīng)盡可能在一般舊城地區(qū)或城 市新區(qū)選擇地塊聯(lián)動開發(fā)進(jìn)行平衡 3 一般舊城區(qū)更新改造指引 在提升城市活力 改善居民生活環(huán)境的更新目標(biāo)指導(dǎo)下 一般 舊城地區(qū)更新應(yīng)遵循以下更新改造要求 地塊宜進(jìn)行混合用途開發(fā)和建筑混合功能使用 集約利用土 地 增加城市活力 充分利用與發(fā)展地下空間 用地功能混合應(yīng)滿 足現(xiàn)有相關(guān)用地兼容性的規(guī)劃管理要求 具體建筑的使用功能混合 應(yīng)以不影響居住環(huán)境質(zhì)量為前提 應(yīng)滿足消防等相關(guān)技術(shù)要求 更新應(yīng)考慮與周邊地區(qū)風(fēng)貌的協(xié)調(diào) 避免夸張的城市色彩 建筑尺度與風(fēng)格對城市風(fēng)貌的破壞 一般舊城地區(qū)更新地塊應(yīng)處理好與舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)過渡空 間的高度控制 不宜突兀的轉(zhuǎn)變 通過更新盡可能增加公共綠地 開放空間及必要的公共服 務(wù) 市政公用 道路交通等公共設(shè)施 重建道路及道路拓寬時 在不影響城市交通體系構(gòu)建 居 民出行等情況下 可以根據(jù)實際情況對原有規(guī)劃道路紅線進(jìn)行調(diào)整 盡可能減少拆遷量 更新地塊的開發(fā)強度應(yīng)遵循本規(guī)劃綱要確定的標(biāo)準(zhǔn)要求 不宜超過該地塊合理的城市環(huán)境 交通 設(shè)施承載力 拆除重建區(qū)地塊再開發(fā)的核心控制指標(biāo) 容積率 建筑密 度 綠地率 建筑限高等 的確定需依據(jù)本規(guī)劃執(zhí)行 地塊實際規(guī) 劃指標(biāo)超出該類型地塊所對應(yīng)的控制指標(biāo)范圍時 須經(jīng)過市政府常 務(wù)會研究決定 更新發(fā)展區(qū)內(nèi)少量建筑的重建 其高度控制應(yīng)以現(xiàn)狀高度 為基礎(chǔ) 在不破壞整體地塊風(fēng)貌的基礎(chǔ)上允許適當(dāng)加高 建筑功能 的改變必須符合規(guī)劃以及 退二進(jìn)三 住宅轉(zhuǎn)商業(yè) 等相關(guān)政策 承接舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)開發(fā)量轉(zhuǎn)移的聯(lián)動開發(fā)地塊 在不超 越城市環(huán)境 交通 設(shè)施承載力的條件基礎(chǔ)上 其容積率上限可以 允許一定限度的調(diào)整 調(diào)整的具體比例 參見附表 三 更新改造地塊分類指引 1 舊城更新改造 基于多元化的改造模式 并從文化維護(hù) 建筑安全 空間格局 改造時間 產(chǎn)權(quán)形式 潛在價值等方面對舊城區(qū)內(nèi)建筑進(jìn)行評估 將舊城區(qū)劃分為拆除重建區(qū) 更新發(fā)展區(qū) 歷史文化街區(qū)以及整治 完善區(qū)四類更新改造地塊 采取有所側(cè)重的改造模式 拆除重建區(qū)指建造時間較早 建筑質(zhì)量差 配套設(shè)施不足 存 在衛(wèi)生或安全隱患等問題 現(xiàn)狀建筑物大多已不能滿足市民實際生 活需要必須拆除重建 現(xiàn)狀建筑拆除率超過 50 的街區(qū) 拆除重建 區(qū)主要采取 政府統(tǒng)籌 市場主導(dǎo) 大連片拆除重建 的改造模式 政府負(fù)責(zé)核算經(jīng)濟帳 制定建設(shè)的約束條件 通過市場選擇合適開 發(fā)商對街區(qū)進(jìn)行開發(fā) 借鑒國內(nèi)外的經(jīng)驗和考慮到重建的經(jīng)濟成本 環(huán)境配套等要求 拆除重建區(qū)須以街坊為單位 地塊應(yīng)不小于 2 萬 平方米 更新發(fā)展區(qū)指街區(qū)整體風(fēng)貌較好 具有一定規(guī)模的集中連片特 色建筑 但大部分建筑質(zhì)量一般 現(xiàn)狀建筑拆除率在 10 至 50 之間 的街區(qū) 更新發(fā)展區(qū)主要采取 政府統(tǒng)籌 私人業(yè)主主導(dǎo) 小連片 整建 的改造模式 通過整建 延續(xù)街區(qū)風(fēng)貌和格局 提升或更新 片區(qū)功能 政府在規(guī)劃 設(shè)計 施工等方面提供必要的技術(shù)支持 鼓勵私人業(yè)主按規(guī)劃要求聯(lián)合對小連片或零散地塊進(jìn)行更新改造 在改造過程中 對涉及公共設(shè)施的建設(shè)或風(fēng)貌保護(hù)要求的 政府給 予一定補助或容積率獎勵 對于更新發(fā)展區(qū)中的公房 由政府負(fù)責(zé) 改造 更新發(fā)展區(qū)的地塊不大于 1 萬平方米 歷史文化街區(qū)是指已列入或建議列入的一些文物古跡比較集中 能較完整展現(xiàn)城市歷史發(fā)展脈絡(luò)且具有較高文化保護(hù)價值的街區(qū) 歷史文化街區(qū)主要采取 政府主導(dǎo) 整體保護(hù)修繕 的改造模式 由文物管理部門申請經(jīng)費 由政府對街區(qū)內(nèi)的歷史建筑進(jìn)行修繕和 維護(hù) 其余的一般建筑由政府補貼 業(yè)主按規(guī)劃要求自行改造 或 采用社區(qū)整治的模式進(jìn)行街區(qū)環(huán)境更新 整治完善區(qū)指上世紀(jì) 80 年代后建設(shè)的 建筑質(zhì)量較好 現(xiàn)狀 建筑拆除率小于 10 或不需要拆除 小區(qū)配套需要完善的街區(qū) 整 治完善區(qū)內(nèi)公共環(huán)境由政府負(fù)責(zé)改造 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及建筑主要采 取 政府支持 私人業(yè)主組成的業(yè)主委員會主導(dǎo) 整體修繕 的改 造模式 進(jìn)行小區(qū)環(huán)境治理及配套設(shè)施完善 改善居住環(huán)境 2 舊工廠改造 根據(jù)廣州市人民政府 關(guān)于推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè) 退二進(jìn)三 工作的 意見 穗府 2008 8 號 中心城區(qū)產(chǎn)業(yè) 退二進(jìn)三 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟 發(fā)展方式 優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人居環(huán)境 提高城市核心競爭力 因此對規(guī)劃范圍內(nèi) 退二進(jìn)三 產(chǎn)業(yè)用地以及不符合安全生產(chǎn)和環(huán) 保要求的工業(yè) 倉儲用地進(jìn)行更新改造 根據(jù)建筑質(zhì)量 景觀風(fēng)貌 建設(shè)規(guī)模等將舊工廠分為功能置換區(qū)和拆除重建區(qū)兩類 功能置換區(qū)指建筑質(zhì)量較好 景觀風(fēng)貌具有一定特色并具有一 定規(guī)模的連片廠房或倉儲區(qū) 主要采取 政府指導(dǎo) 業(yè)主主導(dǎo) 市 場參與 整體修繕 的改造模式 按照規(guī)劃進(jìn)行功能置換 發(fā)展工 業(yè)設(shè)計 廣告設(shè)計 時尚藝術(shù) 產(chǎn)品展示等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 對原有建筑進(jìn)行原狀維修和立面整飾 拆除部分建筑質(zhì)量較差 不 具有歷史文化保護(hù)價值 形象缺乏特色的建筑物 增加園區(qū)內(nèi)的綠 地 開敞空間和停車場等配套設(shè)施 拆除重建區(qū)指建筑質(zhì)量差 布局零亂 景觀風(fēng)貌質(zhì)量一般的廠 房或倉儲區(qū) 以拆除重建為主的廠區(qū) 主要采取 市場主導(dǎo) 連片 拆除重建 的改造模式 按照規(guī)劃 通過市場選擇合適開發(fā)商進(jìn)行 整體改造開發(fā) 借鑒國內(nèi)外的經(jīng)驗和考慮到重建的經(jīng)濟成本 環(huán)境 配套等要求 拆除重建區(qū)改造地塊應(yīng)不小于 2 萬平方米 3 舊村改造 舊村指布局零亂 公共服務(wù)設(shè)施配套不足 建筑質(zhì)量及街區(qū)風(fēng) 貌較差 存在安全隱患的村莊建設(shè)用地 舊村改造采用 政府主導(dǎo) 村集體為主體 引入市場機制 的改造模式 以 改善村居環(huán)境 實現(xiàn)完全城市化 支持集體經(jīng)濟發(fā)展 為目標(biāo) 參照城市居住小區(qū) 的標(biāo)準(zhǔn)改造城中村現(xiàn)有居住環(huán)境 協(xié)調(diào)環(huán)境 交通 公共設(shè)施和經(jīng) 濟平衡等要素 引導(dǎo)其逐步改造為配套完善 環(huán)境優(yōu)美 生活舒適 的居住生活區(qū) 附表 1 各類型更新改造地塊開發(fā)強度建議 建議控制指標(biāo) 地塊類型 土地用途 凈容積率 毛容積率 拆建比 建筑密度 綠地率 新建建筑限 高 米 備注 商業(yè) 居 住 混合 用地 經(jīng) 營性用地 2 2 3 0 1 8 2 2 50 20 主體 24 米 局部 36 米 建筑高度控制涉及 歷史文化 名城保護(hù)規(guī)劃 和相關(guān)規(guī)定中 有特殊高度控制區(qū)的除外 因 平攤成本不足的可轉(zhuǎn)移到外圍 地塊 綠地及開 放空間 不宜規(guī)劃為大尺度與周邊城市風(fēng)貌不相適應(yīng)的硬質(zhì)景觀開放空間 參照環(huán)境整治 規(guī)劃管理的相關(guān)要求 拆除重 建區(qū) 公益性設(shè) 施 配建指標(biāo)參考 廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 相關(guān)篇章 在規(guī)劃評估認(rèn) 定的基礎(chǔ)上 可在規(guī)定的指標(biāo)范圍內(nèi)上下浮動 25 超過 25 的限度需要提供充分 的規(guī)劃技術(shù)論證 更新發(fā) 展區(qū) 混合用途 原毛容積 率 原密度 原綠地率 24 基本維持現(xiàn)狀各項核心指標(biāo) 建筑功能的改變必須在規(guī)劃確 定轉(zhuǎn)變的地區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)變相應(yīng)的功 能 舊 城 區(qū) 歷史文 化街區(qū) 混合用途 原毛容積 率 原密度 原綠地率 參照歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃進(jìn) 行控制 舊 城 風(fēng) 貌 協(xié) 調(diào) 區(qū) 獨 立 開 發(fā) 舊 工 廠 拆除重 建區(qū) 按控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的指標(biāo)進(jìn)行管理控制 功能置 換區(qū) 建議控制指標(biāo) 地塊類型 土地用途 凈容積率 毛容積率 拆建比 建筑密度 綠地率 新建建筑限高 米 備注 商業(yè) 居 住 混合 用地 經(jīng) 營性用地 5 5 3 5 不超過1 2 5 30 30 按控規(guī) 建筑高度控制涉及 歷史 文化名城保護(hù)規(guī)劃 和相 關(guān)規(guī)定中有特殊高度控制 區(qū)的除外 綠地及開 放空間 參照本次規(guī)劃土地利用規(guī)劃中的公共綠地分布 增設(shè)綠地 珠江兩岸 河涌兩側(cè) 歷史城區(qū)中軸線兩側(cè)應(yīng)增加公共綠地 拆除重 建區(qū) 公益性設(shè) 施 配建指標(biāo)參考 廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 相關(guān)篇章 在規(guī)劃評估 認(rèn)定的基礎(chǔ)上 可在規(guī)定的指標(biāo)范圍內(nèi)上下浮動 25 超過 25 的限度需要提供 充分的規(guī)劃技術(shù)論證 更新發(fā) 展區(qū) 混合用途 原毛容積 率 原密度 原綠地 率 按控規(guī) 基本維持現(xiàn)狀各項核心指 標(biāo) 建筑功能的改變必須 在規(guī)劃確定轉(zhuǎn)變的地區(qū)內(nèi) 轉(zhuǎn)變相應(yīng)的功能 舊城區(qū) 歷史街 區(qū) 混合用途 原毛容積 率 原密度 原綠地 率 參照歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī) 劃進(jìn)行控制 拆除重 建區(qū) 一般 舊城 區(qū) 獨立開 發(fā)舊工 廠 功能置換區(qū) 按控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的指標(biāo)進(jìn)行管理控制 舊村 混合用途 5 5 3 5 不超過1 1 2 30 30 注 地塊實際規(guī)劃指標(biāo)超出該類型地塊所對應(yīng)的控制指標(biāo)范圍時 須經(jīng)過市政府常務(wù)會研究決定