《設(shè)施設(shè)備管理》PPT課件.ppt

務(wù)實 創(chuàng)新 敬業(yè) 卓越 設(shè)施設(shè)備管理的基本思路 一 PDCA管理流程 四 設(shè)備設(shè)施的檢查 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 五 其他內(nèi)容 目錄 一 PDCA管理流程 借用 PDCA 質(zhì)量管理流程 設(shè)施設(shè)備管理全過程可以進行如下分類 Plan計劃確定設(shè)施設(shè)備重要程度的標準 即將設(shè)施設(shè)備按重要程度分級 確定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)和管理模式 制定設(shè)施設(shè)備管理標準等 Do實施內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備接管驗收 清查建賬 清理整改 日常管理 能耗控制 節(jié)能降耗 應(yīng)急措施等 Action改進編制及修改文件 改進工作流程等 Check檢查包括日常巡查 周檢 月檢 臨時檢查 年度評價 設(shè)施設(shè)備完好率檢查和統(tǒng)計 房屋完好率評定 等 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 1 設(shè)施設(shè)備分級根據(jù)設(shè)施設(shè)備對客戶服務(wù)的重要性 結(jié)合設(shè)施設(shè)備運行的穩(wěn)定性 將設(shè)施設(shè)備分為 級三個級別 每級設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)標準不同 電梯 發(fā)電機 生活水泵 消防泵 噴淋泵 穩(wěn)壓泵 低壓配電柜 火災中央報警控制柜 消防聯(lián)動柜 冷水機組 BA中央管理計算機 正壓風機 空氣處理器 冷卻塔 公用天線系統(tǒng) 對講報警系統(tǒng) 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 氣體自動滅火設(shè)施 高壓開關(guān)柜 變壓器 交通道閘 車場自動收費裝置 泳池水處理裝置 DDC現(xiàn)場控制器 除 級以外的所有設(shè)施設(shè)備 如 區(qū)域火災報警控制箱 小型控制箱 配電箱 排風機 風機盤管 集中抄表裝置 維修機具以及辦公室 食堂 會所 清潔 保安 通訊 宿舍設(shè)施設(shè)備等 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 2 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)模式設(shè)施設(shè)備管理采用計劃預修制與狀態(tài)維修 事后維修相結(jié)合的管理模式 A 計劃預修制包括 三級保養(yǎng) 即 日常維護保養(yǎng) 一級保養(yǎng) 二級保養(yǎng) 小修 中修 大修 設(shè)備更新以及技術(shù)改造 其中 日常維護保養(yǎng)工作包括 工作計劃的制定 設(shè)備設(shè)施的使用監(jiān)管 設(shè)備設(shè)施的巡查和保養(yǎng) 故障維修 對日常工作的檢查等 B 對于 級設(shè)施設(shè)備 采取事后維修 每年進行一次保養(yǎng)即可 二 設(shè)施設(shè)備管理的策劃 3 設(shè)施設(shè)備管理標準可簡單總結(jié)為 一落實 二齊全 三干凈 四良好 五不漏 十字方針A 一落實 管理責任人要落實B 二齊全 技術(shù)資料齊全 管理制度齊全C 三干凈 機房干凈 場地干凈 設(shè)施設(shè)備干凈D 四不漏 不漏電 不漏水 不漏氣 不漏油E 五良好 使用功能良好 調(diào)整良好 緊固良好 潤滑良好 密封良好F 十字方針 調(diào)整 緊固 潤滑 密封 防腐 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 1 設(shè)施設(shè)備接管驗收 分為新入伙項目 采購 租賃 借用 代管等設(shè)施設(shè)備的接管驗收 依據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠說明書 設(shè)計要求及國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范 標準 是否合格 功能與運行是否符合規(guī)定要求 側(cè)重觀感和使用 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 2 設(shè)施設(shè)備建賬管理對區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備進行統(tǒng)計建帳 填寫 公共設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計表 設(shè)施設(shè)備臺帳 公攤配套用房明細統(tǒng)計表 公共設(shè)備設(shè)施功率統(tǒng)計表 以及各區(qū)域的 物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備權(quán)屬清冊 公共設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計表 要按功能系統(tǒng) 配電 消防 給排水 智能化等 管理區(qū)域 樓幢 外圍 和專用功能區(qū) 會所 辦公室 停車場等 三部分交叉填寫 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 3 設(shè)施設(shè)備編號規(guī)則設(shè)施設(shè)備編號由四部分組成 項目名稱簡稱代碼 設(shè)施設(shè)備類別碼 設(shè)施設(shè)備序號 設(shè)施設(shè)備管理等級 如 HY 03 01 表示海運大廈 電梯類 01號梯 級設(shè)備 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 4 接管后的清理整改接管入伙后的3 6月內(nèi) 對設(shè)施設(shè)備房 公共設(shè)施設(shè)備進行整改 對設(shè)施設(shè)備房進行裝修 清潔除塵 對設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng) 刷漆 安裝各類標識 使公共設(shè)施設(shè)備達到公司管理標準 例如 根據(jù)設(shè)施設(shè)備的大小 設(shè)施設(shè)備卡可采用如下樣式的標牌或標簽進行標識 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 5 設(shè)施設(shè)備保修期管理保修期設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng) 以清潔 防腐 潤滑 調(diào)整 緊固為主 不應(yīng)觸及核心軟 硬件部分 發(fā)現(xiàn)故障及時通知保修單位進行維修 對公共設(shè)施應(yīng)加強日常巡查力度 發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時通知相關(guān)單位處理 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 6 計劃管理 每年的年底制定出下一年度的設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃 公共建筑保養(yǎng)計劃 計量器具檢定計劃 生活水池清洗計劃等 保養(yǎng)計劃中應(yīng)包括供方公司呈報的保養(yǎng)計劃 如電梯 智能化 中央空調(diào)的保養(yǎng)計劃等 制定下一年度工作計劃和培訓計劃 編制下一年度需要使用維修資金的項目 如設(shè)施設(shè)備的中修 大修 更新改造等 經(jīng)公司審核后 由管理處按維修資金使用程序處理 業(yè)主委員會 業(yè)主大會或項目產(chǎn)權(quán)數(shù)量較少的單位業(yè)主審批 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 7 公共設(shè)施設(shè)備日常監(jiān)管 公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)由管理處值班人員操作 設(shè)施設(shè)備維修供方在保養(yǎng)時 如停電梯 停電 停水 操作設(shè)備須征得管理處同意 值班員每天定期巡檢設(shè)備運行情況是否正常 作好各種設(shè)施設(shè)備運行數(shù)據(jù)記錄 記錄應(yīng)保證準確性 及時性和真實性 維修人員 含供方維修人員 須按國家標準 規(guī)范 公司相關(guān)制度及作業(yè)規(guī)程要求對設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng) 發(fā)現(xiàn)故障及時維修 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 8 公共設(shè)施日常管理 房屋本體和公共設(shè)施的巡查 每年的年底按 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標準 制訂下一年度具體的巡查計劃 如 每周一次對樓宇公共照明進行巡查 每半月對本小區(qū)路燈巡查 安排在夜間 一次 每月對本小區(qū)公共場所標識牌巡查一次等 每年年底按 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標準 的要求制定下一年度保養(yǎng)計劃 進行日常保養(yǎng)工作 計劃性 全面性檢查保養(yǎng) 非日常維修保養(yǎng) 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 9 水電統(tǒng)計及分析 每月對公共水 電 氣等用量情況進行匯總和統(tǒng)計 包括詳細統(tǒng)計和大塊統(tǒng)計 詳細統(tǒng)計 是指對各分區(qū)域 系統(tǒng) 的用電 用水 用氣量進行詳細統(tǒng)計 大塊統(tǒng)計 是指統(tǒng)計公共用水 用電 用氣數(shù)量 用總用量 總代收部分的量 每月進行分析 與上年度進行比較分析 與上月度進行統(tǒng)計分析 節(jié)水節(jié)電控制 特別針對中央空調(diào) 地庫照明 路燈開關(guān)時間 三 設(shè)施設(shè)備管理的實施 10 安全管理 因天氣 人為或管理不當?shù)仍?設(shè)施設(shè)備在使用和管理過程中可能會發(fā)生水浸 火災 損壞 故障等意外情況 并有可能對客戶的工作和生活造成嚴重影響 為將意外造成的影響減至最小 各項目應(yīng)按本部安全辦的要求制訂 設(shè)施設(shè)備安全應(yīng)急預案 在每年年底要按 設(shè)施設(shè)備安全應(yīng)急預案 的要求制訂下一年度的演練計劃 四 設(shè)備設(shè)施的檢查 防微杜漸 為有效落實各項規(guī)章制度 各級領(lǐng)導需要對設(shè)施設(shè)備的管理情況進行定期或不定期的檢查 并將檢查結(jié)果納入到績效考核體系中 1 定期和臨時檢查 日巡視 工程主管 周檢查 工程班長 區(qū)域責任人 檢查公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備運行保養(yǎng)情況 月檢 管理處組織的月度檢查 其中包括設(shè)施設(shè)備檢查 臨時檢查 暴雪 冰凍 暴雨 臺風等惡劣天氣來臨前的檢查 如污水泵 上下水管 電梯等 四 設(shè)備設(shè)施的檢查 2 設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計和評定 每月應(yīng)將設(shè)備運行 保養(yǎng)及設(shè)備故障率情況進行統(tǒng)計 填寫 設(shè)備運行月報表 每季度進行電梯故障率的統(tǒng)計 每年年底對設(shè)施設(shè)備進行一次全面檢查 結(jié)合檢查結(jié)果和全年的 設(shè)施設(shè)備運行月報表 進行年度設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計和分析 每年年底進行房屋完好情況統(tǒng)計 五 其他內(nèi)容 1 每個工程人員和責任區(qū)人員須掌握小區(qū)所有管線 電 水 燃氣 的走向 開關(guān)和閥門的位置 作用 有安全操作意識 熟悉設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急程序 特別是必須要有高度責任心和良好的服務(wù)意識2 相關(guān)崗位人員應(yīng)掌握辦公設(shè)施設(shè)備 消防設(shè)施設(shè)備 智能化設(shè)施設(shè)備的操作 應(yīng)急流程等 保證每個項目設(shè)施設(shè)備人員專業(yè)全覆蓋3 在培訓和學習方面 應(yīng)全面了解設(shè)施設(shè)備管理知識 崗位職責 各項目應(yīng)及時開展技術(shù)交流 以及紀律 維修流程及要求等方面的學習 THEEND