《商業(yè)物業(yè)管理》PPT課件.ppt

商業(yè)物業(yè)管理 目錄 1 商業(yè)物業(yè)含義及類型2 商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn)3 商業(yè)物業(yè)前期導(dǎo)入4 客戶服務(wù)管理5 裝修服務(wù)管理6 商鋪設(shè)施 設(shè)備維保服務(wù)管理7 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)與維護(hù)管理8 安全服務(wù)管理9 保潔服務(wù)管理10 保險(xiǎn)管理11 撤鋪管理 前言物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理模式起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó) 物業(yè) 一詞是由英語(yǔ)property引譯而來(lái) 其含義有 財(cái)產(chǎn) 資產(chǎn) 擁有物 房地產(chǎn) 等是一個(gè)較為廣義的范疇 隨著我國(guó)對(duì)外改革開(kāi)放 市場(chǎng)化的不斷深入 物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物 面臨改革帶來(lái)的充滿生機(jī)的龐大市場(chǎng) 中國(guó)物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè) 經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展 已經(jīng)在深圳 上海 北京等地逐步形成企業(yè)化經(jīng)營(yíng) 專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制 在二十年的探索與實(shí)踐中 一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出 為開(kāi)創(chuàng)中國(guó)的物業(yè)管理譜寫(xiě)了輝煌的篇章 形成了富有中國(guó)特色的物業(yè)管理體系 有效推動(dòng)了行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程 伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展 集商業(yè)經(jīng)營(yíng) 休閑娛樂(lè)等多種功能于一體用途更加廣泛的綜合商業(yè)樓宇在全國(guó)迅速崛起 與此同時(shí) 綜合商業(yè)樓宇的物業(yè)管理問(wèn)題也不容忽視地?cái)[在了人們眼前 以下就商業(yè)物業(yè)管理問(wèn)題來(lái)談一談 1 0商業(yè)物業(yè)服務(wù)的含義及類型 商業(yè)物業(yè)包括各類商場(chǎng) 購(gòu)物中心 購(gòu)物廣場(chǎng)及各種專業(yè)性市場(chǎng)等 其中 融購(gòu)物 餐飲 娛樂(lè) 金融等多種服務(wù)功能于一體的大型商場(chǎng)物業(yè)也稱綜合性商業(yè)樓宇 隨著房地產(chǎn)商品化進(jìn)程的發(fā)展 這些商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也出現(xiàn)了各種形式 其經(jīng)營(yíng)方式多種多樣 1 1商業(yè)物業(yè)管理的含義 商業(yè)物業(yè) 是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn) 它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分 其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所 其中 公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型 與一般零售商店不同 零售商店即使規(guī)模再大 仍然只有一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體 而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營(yíng) 各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)都有 范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售商店 它不僅包括零售商店 而且包括銀行 餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂(lè)場(chǎng)所 它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來(lái)商場(chǎng)的概念 是一種集商業(yè) 娛樂(lè) 餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 由于其物業(yè)管理內(nèi)容主要包括單體商場(chǎng)物業(yè) 百貨大樓 零售店 所以它與普通小區(qū)物業(yè)管理既存在共性 又有其特殊性 1 2商業(yè)物業(yè)管理的類型 從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分 商場(chǎng)物業(yè)有敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)型 同時(shí)也有封閉式的購(gòu)物中心型 從功能上來(lái)分 有綜合性的專業(yè)購(gòu)物中心 也有商住兩用型的 2 0商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn) 2 0商業(yè)物業(yè)的管理特點(diǎn) 3 0商業(yè)物業(yè)管理前期介入 3 1項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改 優(yōu)化和決策 把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師 在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要 提高設(shè)計(jì)品質(zhì) 及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息 對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商加以修正 使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理 3 2 1物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題 3 2項(xiàng)目施工階段 3 2 2必須利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理 3 2 3在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注內(nèi)容 3 2 4在暖通設(shè)備安裝 調(diào)試 接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備 管路安裝質(zhì)量 安裝情況是否滿足使用需求 3 3商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段 3 4物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作 3 5 1商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成1 人工費(fèi)用2 環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)3 治安防范成本4 綠化養(yǎng)護(hù)成本5 公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)6 公共能耗費(fèi)用7 管理費(fèi)用8 保險(xiǎn)費(fèi) 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 管理酬金 11 稅金 3 5 2由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同 因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的 因此 商業(yè)物業(yè)管理測(cè)算較住宅 寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)測(cè)算要復(fù)雜 商業(yè)物業(yè)費(fèi)測(cè)算前必須確定下列條件 公司管理架構(gòu) 管理模式和薪酬體系確定 水 電 氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確 物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明確 各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定 服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等 3 5物業(yè)管理成本測(cè)算 3 6 2正常經(jīng)營(yíng)階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容 1 按照合同約定對(duì)主力店提供物業(yè)服務(wù) 收取管理費(fèi)用 2 對(duì)主力店物業(yè)管理情況進(jìn)行監(jiān)督 尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 以消除各類安全隱患 3 協(xié)調(diào)主力店與其他商戶 與政府主管部門之間的關(guān)系 維護(hù)其良好的經(jīng)營(yíng)秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境 4 與主力店定期溝通 處理主力店提出的各類投訴 5 當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時(shí) 協(xié)助各部門簽訂撤場(chǎng)協(xié)議 進(jìn)行各類費(fèi)用清算 并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地 3 6 3不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點(diǎn) 主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高 客流量大 涉及業(yè)態(tài)廣 是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶 各商業(yè)物業(yè)對(duì)主力店的管理方式多樣 所涉及的管理界面也不同 如 超市百貨餐飲KTV 電子娛樂(lè) 影院建材 家居電器賣場(chǎng) 3 6主力店物業(yè)服務(wù) 3 7商戶裝修管理 4 0客戶服務(wù)管理 5 0裝修服務(wù)管理 6 0商鋪設(shè)備 設(shè)施維保服務(wù)管理 7 0商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 8 0安全服務(wù)管理 檢查督導(dǎo) 綠化服務(wù)管理 保潔管理重點(diǎn) 保潔管理方法 商場(chǎng)的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境 外部環(huán)境包括樓宇的外墻 附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地 廣場(chǎng) 停車場(chǎng)等 內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道 樓梯 自動(dòng)扶梯 電梯 衛(wèi)生間 會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所 以及業(yè)戶的鋪內(nèi) 辦公室內(nèi)等非公用部位 搞好商場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美 和諧怡人的商業(yè)氛圍 為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境 9 0保潔服務(wù)管理 10 0保險(xiǎn)管理 商業(yè)物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的 在商鋪的維修施工和廣告安裝中 均有可能發(fā)生意外的事故 包括火災(zāi) 對(duì)業(yè)戶 顧客 員工造成傷害 在保潔操作中 也有可能保潔工未按 規(guī)程 操作 用了濕拖造成顧客滑倒摔傷 或雨天地滑 顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷 這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠 為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失 商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) 火險(xiǎn) 物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種 在考慮保險(xiǎn)額度時(shí) 可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額 還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) 是為防止商鋪可能遭受火災(zāi) 臺(tái)風(fēng) 暴雨 水浸等損失而投保的 物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方 大業(yè)戶 和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn) 11 0撤鋪管理 商鋪撤場(chǎng)一般流程如下 ThankYou