物業(yè)管理：第三講 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三講 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第一節(jié)第三節(jié)第二節(jié)第四節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型的性質(zhì)和類型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)的權(quán)利和義務(wù)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立程序和條件第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型的性質(zhì)和類型一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型華農(nóng)后勤物業(yè)中心是不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)呢？二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分12.租賃經(jīng)營型物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型1.委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 1）由開發(fā)建設(shè)單位委托，承擔對業(yè)主委員會成立前的前期管理。 2）成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會選聘或在公開招標中競投取得管理權(quán)。 委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權(quán)，而且大多數(shù)從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理，以做好公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)的工作為主，同時也兼職一些為小區(qū)內(nèi)業(yè)主和用戶生活提供方便的經(jīng)營性項目。2.租賃經(jīng)營型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成的商業(yè)大廈、寫字樓、工業(yè)大廈、批發(fā)市場等物業(yè)后并不出售，而交給從事租賃經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)管理，通過租金回收投資。此類物業(yè)管理企業(yè)不僅具有維護管理服務(wù)的職能，更主要的是對所管物業(yè)進行租賃經(jīng)營。 租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)雖然以物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)為主，但管理服務(wù)也占有相當重要的地位。與住宅小區(qū)相比，寫字樓、商業(yè)大廈等更需要高標準、高質(zhì)量的管理。3.委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只設(shè)管理層，不設(shè)或只設(shè)很少的操作層，清潔、綠化、治安等委托專業(yè)公司實施，物業(yè)管理企業(yè)只負責監(jiān)督。從理論上說，這類企業(yè)比較先進，不但恰如其分地充當“管家”的角色，又不喧賓奪主，出現(xiàn)“主人”與“管家”的錯位，又不用對操作層的工作親歷親為，而且充分利用專業(yè)公司的優(yōu)越性，降低業(yè)主支付的管理費用，提高管理服務(wù)質(zhì)量 。1）對業(yè)主聘請專業(yè)公司提供顧問性意見，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)公司簽訂合同；2）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，代聘各類的專業(yè)公司，由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的類型3.由房地產(chǎn)管理部門附屬房管所改制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)4.由機關(guān)、企事業(yè)單位管房部門改制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.單獨成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.由發(fā)展商成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2按隸屬關(guān)系劃分第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建立程序和條件（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量這類企業(yè)具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員，受委托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)實力、規(guī)模的標志。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型2004年物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號） 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 管理兩種類型以上的物業(yè)管理，各類物業(yè)的建筑面積分別占相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米； 建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。級資質(zhì)級資質(zhì)注冊資本500萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（企業(yè)）級資質(zhì)級資質(zhì) 注冊資本300萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（企業(yè)）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米； 建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。級資質(zhì)級資質(zhì)（企業(yè)）注冊資本50萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 ；有委托的物業(yè)管理項目； 建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。一級二級三級注冊資本（萬元）50030050管理和技術(shù)人員（人）302010中級以上職稱管理和技術(shù)人員（人）20105管理物業(yè)類型兩種以上兩種以上有面積基數(shù)多層（萬平方米）200100高層（萬平方米）10050別墅（萬平方米）158其他（萬平方米）5020臨時資質(zhì)企業(yè)新建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按有關(guān)規(guī)定到縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理工作。12臨時資質(zhì)證書有效期為1年年。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)臨時資質(zhì)由建設(shè)部審批由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）審批可由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，地級市以上物業(yè)管理主管部門審批向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門申請一級資質(zhì)沒有資質(zhì)一級資質(zhì)沒有資質(zhì)珠海市丹田物業(yè)管理股份有限公司（主干道以西學院辦公大樓）廣東華信物業(yè)管理有限公司（主干道以東學院辦公大樓）華南農(nóng)業(yè)大學物業(yè)管理服務(wù)中心（教工住宅、教學樓）華南農(nóng)業(yè)大學學生公寓管理中心（學生宿舍）華南農(nóng)業(yè)大學物業(yè)單位三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立程序和條件（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立所需申報資料 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和類型第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建立程序和條件（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立程序1234 根據(jù)成立條件，準備材料和文件向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記及開業(yè)登記向所在地市級以上物業(yè)管理主管部門備案和提出資質(zhì)申請到稅務(wù)部門進行稅務(wù)登記，以及到公安機關(guān)（或授權(quán)單位）進行公章登記和刻制一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機構(gòu)的類型第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置的機構(gòu)設(shè)置第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置一、一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置的機構(gòu)設(shè)置（一）機構(gòu)設(shè)置的基本要求具備服務(wù)性功能充分發(fā)揮公司職員的潛能高效靈活關(guān)系協(xié)調(diào)（二）機構(gòu)設(shè)置原則1、因事設(shè)職原則2、權(quán)責對等原則3、統(tǒng)一指揮原則4、分工協(xié)作原則5、經(jīng)濟原則（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置辦公室財務(wù)部工程部客戶服務(wù)部經(jīng)營服務(wù)部經(jīng)理室二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機構(gòu)的類型3.事業(yè)部制4.矩陣式2.直線職能式1.直線式第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置經(jīng) 理經(jīng)理助理經(jīng)理助理作業(yè)組長作業(yè)組長作業(yè)組長作業(yè)組長（一）直線式（一）直線式第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置（一）直線式（一）直線式優(yōu)點優(yōu)點 責權(quán)高度統(tǒng)一、 行動效率高。缺點缺點對經(jīng)理的要求高，每位經(jīng)理需要在廣泛的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進行計劃、實施、管理等工作，負擔極重。當公司的業(yè)務(wù)量擴大以后經(jīng)理一個人就無法顧及全面。（二）直線職能式（二）直線職能式經(jīng) 理職能機構(gòu)分公司職能機構(gòu)職能機構(gòu)分公司專業(yè)組職能機構(gòu)職能機構(gòu)專業(yè)組第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置（二）直線職能式（二）直線職能式優(yōu)點優(yōu)點保持了直線式的集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，對于減輕主管領(lǐng)導的負擔，彌補主管領(lǐng)導專業(yè)上的不足起到了重要作用，提高了工作質(zhì)量和效率。缺點缺點下級缺乏必要的自主權(quán)；各個職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾；信息反饋速度較慢，對環(huán)境的敏感度較差。（三）事業(yè)部制（三）事業(yè)部制公司經(jīng)理職能部門職能部門職能部門事業(yè)部事業(yè)部事業(yè)部業(yè)務(wù)部門職能部門職能部門第二節(jié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置（三）事業(yè)部制（三）事業(yè)部制優(yōu)點優(yōu)點以多樣化的服務(wù)來滿足業(yè)主和使用人的多樣化要求，因而在一定程度上分散了風險；有利于公司最高管理者擺脫日常管理工作，專心搞公司的戰(zhàn)略決策、長期規(guī)劃和非程序化決策；有利于調(diào)動各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性；有利于公司新業(yè)務(wù)的開發(fā)，提高物業(yè)管理的專業(yè)化管理水平和服務(wù)水平。缺點缺點由于各事業(yè)部是相對獨立的，造成職能機構(gòu)重疊，所需的管理人員較多，增加了管理的費用；各事業(yè)部都有自己獨立的經(jīng)濟利益，容易造成各自為政的現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào)，從而影響公司的整體利益；職權(quán)下放過大，容易造成失控現(xiàn)象，一旦事業(yè)部失控，公司就會被架空。（四）矩陣式（四）矩陣式經(jīng)理保潔組綠化組保安組維修組服務(wù)組職能部門職能部門職能部門（四）矩陣式（四）矩陣式優(yōu)點優(yōu)點分工明確、專業(yè)化強，有利于充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，提高技術(shù)水平和管理水平；由于受雙重領(lǐng)導，有利于各部門之間的相互協(xié)調(diào)和配合；減少中間階層，信息傳遞快，而且及時準確；適應性強。缺點缺點因為受雙重領(lǐng)導，所以在橫向和縱向都容易出現(xiàn)矛盾，導致雙重領(lǐng)導和推卸責任。 一、物業(yè)管理者的知識結(jié)構(gòu)二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能三、物業(yè)管理人員的綜合能力第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求一、物業(yè)管理者的知識結(jié)構(gòu)一、物業(yè)管理者的知識結(jié)構(gòu)管理學知識法律知識建筑工程及房屋設(shè)備知識財會與金融保險知識第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能二、物業(yè)管理人員的專業(yè)技能溝通和協(xié)調(diào)能力運用計算機的能力設(shè)備操作能力文秘能力第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求三、物業(yè)管理人員的綜合能力三、物業(yè)管理人員的綜合能力 提出新設(shè)想，新方案，不斷解決新問題多聽、多記，克制感情，沉靜思考1.善于判斷；2.善于分析；3.善于總結(jié)。創(chuàng)新能力決策能力自制能力組織指揮能力第三節(jié)物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)要求充分發(fā)揮人財物的作用，調(diào)動員工積極性創(chuàng) 新一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)的權(quán)利和義務(wù)1.根據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同和管理規(guī)約對物業(yè)提供管理和服務(wù)2.依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費3.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為4.有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理一、一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利的權(quán)利第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)5.有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務(wù)6.有權(quán)經(jīng)營特約服務(wù)和便民服務(wù)一、一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利的權(quán)利第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1.履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營2.接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督3.重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準4.接受行政主管部門監(jiān)督指導二、二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)的義務(wù)第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)5.公布管理費收支賬目6. 提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告8.物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部租用房屋，以及物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。同時業(yè)主委員有權(quán)制定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進行審計。二、二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)的義務(wù)第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)THANK YOU !