住房?jī)r(jià)格合理性探討

摘 要 近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房?jī)r(jià)格的變化成為舉國上下備受關(guān)注的焦點(diǎn)。之所以備受關(guān)注，原因就是與人民生活息息相關(guān)，飆升的房?jī)r(jià)已經(jīng)使老百姓望而卻步，出現(xiàn)了大批的“蝸居”、“房奴”。自去年 4 月份新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來取得了明顯的效果，初步抑制住了一線城市房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的狀態(tài)，但二三線城市及縣城的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)大幅度持續(xù)上漲。作為工程管理專業(yè)的畢業(yè)生，我們要有對(duì)經(jīng)濟(jì)的高度敏感性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系國民居住的基本生活需求，更關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的健康與否，只有認(rèn)真分析住房?jī)r(jià)格不合理性的原因所在，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)比較清晰的認(rèn)知，繼而對(duì)促使住房?jī)r(jià)格合理性提出相應(yīng)的措施和建議。 中國住宅發(fā)展現(xiàn)狀如何？什么是住房?jī)r(jià)格的合理性？住房?jī)r(jià)格不合理的原因及其不斷上漲的后果是什么？2012 年的住房?jī)r(jià)格的前景又將何去何從？本文通過淺顯的文字和圖表對(duì)上述問題作一解析和探討。 關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格，合理性，前景 目 錄第 1 章 前言 1第 2 章 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡(jiǎn)述 2第 3 章 房?jī)r(jià)在國家宏觀調(diào)控下仍居高不降的原因 4第 4 章 住房?jī)r(jià)格不斷上漲的后果和影響 6第 5 章 調(diào)控房?jī)r(jià)工作的措施 10第 6 章 2012 年住房?jī)r(jià)格展望 12第 7 章 結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 14致 謝 15附 錄 17 第 1 章 前言 自古以來衣食住行就被列為人類的四大基本需求，是人類社會(huì)存在和發(fā)展的基本要素。其中住房的作用不僅是提供給人類一個(gè)遮風(fēng)擋雨的庇護(hù)所，也為人類文明起源奠定了基礎(chǔ)。作為生活必需品的住房，與人民的生活息息相關(guān)，而作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，更關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。近年來房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，住房?jī)r(jià)格漲幅過大，已成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。 17 第2章 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀簡(jiǎn)述 我國住房制度改革 20 多年來，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從 6.7 平方米增加到目前的超過 30 平方米，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，近年來住房市場(chǎng)的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房?jī)r(jià)上漲過快，國家也對(duì)住房制度采取了更多的合理措施，自從去年四月份通過國家對(duì)住房?jī)r(jià)格的宏觀調(diào)控，住房?jī)r(jià)格得到了一定的控制，但仍居高不下。 縱觀 1998 年到 2011 年這十幾年，經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，領(lǐng)跑 GDP 的朝陽產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)更是火的不能再火，中國房?jī)r(jià)高漲的已經(jīng)讓我們“望房興嘆”，摸摸口袋里的錢，只得看著房子搖頭。我國房屋消費(fèi)（包括住宅消費(fèi)）需求始終呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長，商品房銷售面積平均年增長 22.6。其中，住宅消費(fèi)需求始終是商品房需求的主體，占房屋總量消費(fèi)的比重基本保持在 89左右。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱也帶來了高漲的房?jī)r(jià)。1998 年全國平均商品房屋銷售價(jià)格為 2063 元/m2，商品住宅銷售價(jià)格為 1854元/m2，2008 國平均商品房屋銷售價(jià)格 3791.7 元/m2，增幅 45.59，而人均可支配收入從 5425.3 元/年增長到 16752 元/年，房?jī)r(jià)收入比從 6.35 陡增至 10.8（見表 2-1）。所謂的房?jī)r(jià)收入比，指的是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，按照國際經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比在 2.61 左右，而如今中國的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比平均高達(dá) 7.61，有的地方甚至超過 101。有的年份居民房?jī)r(jià)已經(jīng)超過居民可支配收入，甚至以 30-50的速度上漲。房?jī)r(jià)上漲之快已經(jīng)到了壓的老百姓喘過不氣的地步。 在過去幾年整體市場(chǎng)需求快速增長的情況下，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取了超額利潤。2004 年以來，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控成為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。黨中央和國務(wù)院采取了一些重要的調(diào)控措施，基本上遏制了房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢(shì)頭，但是，住房?jī)r(jià)格上漲過快的問題仍然比較突出。全國商品住房平均價(jià)格過快上漲的勢(shì)頭雖然有所收斂，然而住房?jī)r(jià)格仍在高位運(yùn)行，特別是少數(shù)地區(qū)和熱點(diǎn)城市土地交易價(jià)格和房屋銷售價(jià)格上漲幅度非常大。 17 表 2-1 項(xiàng)目 全國平均商品房 人均可支配收入 年份 屋銷售價(jià)格1998 年 2063 元/m2 5425.3 元/年1999 年 2087 元/m2 5823 元/年2000 年 2112 元/m2 6280.5 元/年2001 年 2291 元/m2 6860 元/年2002 年 2447 元/m2 7703 元/年2003 年 2582 元/m2 8473 元/年2004 年 2759 元/m2 9422 元/年2005 年 3005.7 元/m2 10493 元/年2006 年 3383 元/m2 12187 元/年2007 年 3791.7 元/m2 16752 元/年 17 第3章 房?jī)r(jià)在國家宏觀調(diào)控下仍居高不降的原因 住房?jī)r(jià)格上漲過快的原因很多，歸納下來大致有以下幾點(diǎn)：3.1 居民的住房消費(fèi)和投資行為促使房?jī)r(jià)攀升 居民收入增加是房?jī)r(jià)上漲的首要原因，改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來越強(qiáng)。在住房制度改革的推動(dòng)下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)最顯而易見的原因。在缺乏“儲(chǔ)蓄投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動(dòng)，房?jī)r(jià)被進(jìn)一步拉高。當(dāng)房?jī)r(jià)超出與居住需求相符的水平時(shí)，投機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房?jī)r(jià)收入比超過國際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房?jī)r(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動(dòng)下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的選擇。3.2 過度投機(jī)使住房消費(fèi)成為主體 住房是消費(fèi)品，但是它與一般的消費(fèi)品不同，它又可以是投資品，具有明顯的投資性。有投資性就必然存在投機(jī)的可能性，過度的投資就更能演變成為投機(jī)。由于銀行利率較低，股市低迷，債券投資渠道不暢等因素，大量社會(huì)閑散資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是境外游資和國際“熱錢”也瞄上了中國的房地產(chǎn)業(yè)這塊肥肉。不管是消費(fèi)需求、投資需求亦或是投機(jī)需求，也不管是主動(dòng)性需求還是被動(dòng)性需求，其現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)都是用錢去購買住房。有人買房就有人建房，只是有人買房自己住，有人是進(jìn)行長期投資，有人純粹是“炒買炒賣”牟取暴利。短期內(nèi)住房供給量是既定的，需求增加會(huì)使價(jià)格上漲，如果長期內(nèi)住房供給缺乏彈性，就會(huì)導(dǎo)致投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重的情況出現(xiàn)。3.3 寬松的信貸政策是房?jī)r(jià)上漲的重要支撐 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對(duì)銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時(shí)，我國住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款?？梢哉f，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房?jī)r(jià)不倒、地價(jià)不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動(dòng)力落實(shí)央行的調(diào)控政策，而且會(huì)采取各種對(duì)策來消化“不利”的調(diào)控政策。 173.4 “土地財(cái)政”是房?jī)r(jià)上漲的重要原因 在很多城市，土地出讓金是地方財(cái)政的重要來源。在土地財(cái)政的激勵(lì)下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說早期階段是房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，那么，現(xiàn)階段已是地價(jià)推高房?jī)r(jià)了。3.5 不合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的原因所在 從經(jīng)濟(jì)和民生的整體來看則產(chǎn)生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。我國正處在工業(yè)化中期階段，重化工業(yè)快速擴(kuò)張，而且長期依靠外延型投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和工業(yè)發(fā)展模式需要大量土地供給來支撐。地方政府為招商引資，競(jìng)相對(duì)工業(yè)給予包括用地優(yōu)惠在內(nèi)的政策扶持，工業(yè)用地價(jià)格低廉甚至是無償?shù)?。這就需要用房地產(chǎn)建設(shè)用地的“招拍掛”收入來補(bǔ)貼工業(yè)發(fā)展，即所謂房地產(chǎn)業(yè)反哺工業(yè)。這是不少地方房?jī)r(jià)高企的重要原因。 17 第4章 住房?jī)r(jià)格不斷上漲的后果和影響 一個(gè)城市房?jī)r(jià)過度上漲，將會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)失去活力，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為不利。4.1 滋生和加劇了金融風(fēng)險(xiǎn) 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全靠土地和銀行的大力支撐。從土地儲(chǔ)備、房產(chǎn)開發(fā)、建筑商流動(dòng)資金直到購房消費(fèi)，每一步都離不開銀行的貸款援助。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展時(shí)，房子銷售形勢(shì)好，貸款資金回籠得快，房地產(chǎn)信貸就成了銀行一塊最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。各商業(yè)銀行都把它當(dāng)成肥肉，積極放貸，很少考慮金融風(fēng)險(xiǎn)。殊不知房?jī)r(jià)越漲，其中的風(fēng)險(xiǎn)也在加大，一旦投資者因房?jī)r(jià)過高而賣不出或租不出去時(shí)，還貸就成了問題。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)金融過分集中于銀行，金融風(fēng)險(xiǎn)也自然集中于銀行。從 2001 年到 2005 年，美國房市在長達(dá) 5 年的時(shí)間里保持繁榮，這也刺激了抵押貸款機(jī)構(gòu)超常規(guī)發(fā)展的欲望。受利益的驅(qū)動(dòng)，一些銀行等放貸機(jī)構(gòu)紛紛降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得大量收入較低、信用記錄較差的人加入了貸款購房者的大潮，成為所謂“次貸購房者”。這場(chǎng)由美國次貸購房引發(fā)的次貸危機(jī)導(dǎo)致了美國“百年不遇”的金融危機(jī)，繼而震撼了全球金融市場(chǎng)，使世界經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，是我們看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能穩(wěn)定發(fā)展帶來的嚴(yán)重后果。4.2 加大了通脹壓力 在目前房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升和人民幣升值預(yù)期影響下，海外資金涌進(jìn)我國房市投資勢(shì)頭十分兇猛，不僅中國香港、中國臺(tái)灣，而且韓國、新加坡甚至澳大利亞、加拿大的投資者也十分看好中國房市增值潛力。外資大量涌入我國房市，不僅進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，加大了人民幣升值的壓力，而且破壞了我國金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。為維持和美元的聯(lián)系匯率，中央銀行不得不拋出更多人民幣基礎(chǔ)貨幣，這就勢(shì)必增加了我國通脹壓力。4.3 阻礙了普通市民居住水平的改善 目前我國城市市民中還有多數(shù)是還未買過商品房的普通勞動(dòng)者，他們依然住在狹小簡(jiǎn)陋的房子里，或是和父母居住在一起。由于種種原因，他們無力在前幾年購買商品房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，他們總是想依靠自己的微薄收入來積累一筆首付款，再通過銀行按揭貸款買上一套屬于自己的商品房以改善住宅條件，怎奈他們攢錢的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。在驚人的房?jī)r(jià)面前，他們欲哭無淚，這其中也不乏是大中學(xué)教師在內(nèi)的工薪階層。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，他們雖然辛勤工作，卻沒有機(jī)會(huì)分享經(jīng)濟(jì)增長帶 17來的碩果，阻礙了普通市民居住水平的改善。4.4 影響和阻礙了城市化進(jìn)程 高速推進(jìn)的中國城市化是大變革、大開放、大流動(dòng)的中國的一縮影，中國將會(huì)有越來越多的人生活在城市里。我們建設(shè)城市、發(fā)展城市，城市也將改變我們。城市化的內(nèi)涵很豐富，其中有兩個(gè)基本的內(nèi)容：一是把農(nóng)村人口“化”為城市人口，二是把農(nóng)村用地“化”城市用地。城鄉(xiāng)化太快會(huì)造成城市“消化不良”，產(chǎn)生大量的貧民窟。作為載體和平臺(tái)的城市，城鄉(xiāng)化如果發(fā)展太慢，就無法起到促進(jìn)工業(yè)化、市場(chǎng)化的重要作用，就會(huì)限制農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不利于城鄉(xiāng)一體化和“三農(nóng)”問題的解決。中國的城市化水平整體上偏低。目前我國城鎮(zhèn)居民 4.9 億，按照 2020 年達(dá)到小康的目標(biāo)，那時(shí)我國城市化水平將達(dá)到 55-60城鎮(zhèn)居民將達(dá)到 8.5 億。大批農(nóng)村人口不斷向包括上海在內(nèi)的大中城市遷移應(yīng)是歷史的選擇。然而，房?jī)r(jià)如此猛漲，別說農(nóng)村人口，就是收入前景不差的高校畢業(yè)生也難以在大城市安居樂業(yè)，繼而直接影響和阻礙了城市化進(jìn)程。4.5 助長了房市投機(jī) 住宅本質(zhì)用途是居住而不是投機(jī)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，必須最大可能地“抑制投資、遏制投機(jī)”。住宅要首先賣給本地區(qū)的老百姓，不能本末倒置，在本地有效需求不足的情況下，靠外來投機(jī)來支撐本地房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的所謂“繁榮”。商品住宅本來和糧食、衣服一樣是人們生活必需品，但一旦作為可以炒作的資產(chǎn)，就必然陷入買漲不買跌的局面?，F(xiàn)在我國銀行存款利率不高，股市投資風(fēng)險(xiǎn)又大，其它投資渠道不多，房市投資“錢景”最好。于是，有首期付款實(shí)力轉(zhuǎn)入房市投資或者投機(jī)的人就越來越多。如果只對(duì)房產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和調(diào)控，而不對(duì)房產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)節(jié)和調(diào)控，不對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)行重點(diǎn)打擊和調(diào)控，將會(huì)影響、延誤房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)程和效果，助長房市投機(jī)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展埋下隱患。4.6 降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力 城市競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)綜合體現(xiàn)，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，決非僅僅是今天修寬路，明天建廣場(chǎng)，后天做活廣告，別的城市干什么我就干什么。這種只看重短期行為和眼前利益跟風(fēng)跑的作法，是簡(jiǎn)單、落后而又原始的管理。城市競(jìng)爭(zhēng)力管理，是現(xiàn)代城市管理，是城市管理的高級(jí)階段，對(duì)城市管理者在眼光、知識(shí)、水平和能力方面提出了更高的要求。一個(gè)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力不僅取決于該城市的科技水平和市民素質(zhì)，同時(shí)也與商務(wù)成本密切相關(guān)。技術(shù)和資金流胄稅焓狄擔(dān)匭胗蟹孔櫻蝗瞬帕鶻鴕擔(dān)?17必須有住宅。寫字樓和住宅樓價(jià)格如此猛漲，資金和人才就難以跨越這樣的高門檻。4.7 阻礙了城市舊城區(qū)改造 這些年來，我國城市面貌確實(shí)出現(xiàn)了一年一個(gè)樣，三年大變樣的可喜變化。但至今仍有不少舊城區(qū)沒有得到相應(yīng)的改造，有的甚至舉步維艱，停滯不前。日益擁堵的車流也迫切要求城市道路進(jìn)一步拓寬，城市動(dòng)拆遷的任務(wù)還十分艱巨。在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的當(dāng)下，要在若干年內(nèi)完成舊城區(qū)改造，還是個(gè)很大的難題。因此，必須打破各自為政，分散開發(fā)的舊格局，走政府調(diào)控、市場(chǎng)運(yùn)作、統(tǒng)一規(guī)劃、成片改造、拆建分離、利益兼顧的新路子，使舊城區(qū)改造得以順利進(jìn)行。4.8 擴(kuò)大了貧富差距 改革開放以來，我國在經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，貧富差距逐步拉大，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。首先，在商品房成本沒有大增情況下，售價(jià)卻在短短幾年內(nèi)成倍上升，毫無疑問，在財(cái)富再分配過程中房地產(chǎn)商是最大的受益者。其次，對(duì)于手中已積累了一筆啟動(dòng)資金的投資客來說，借助于低利率的按揭貸款杠桿，一套又一套買進(jìn)商品房，用短短幾個(gè)月或幾年時(shí)間就獲取了巨額房屋進(jìn)出差價(jià)。這些年來，本地、外地和境外的一批批投資客在房地產(chǎn)投機(jī)或投資市場(chǎng)上大賺而笑得合不攏嘴，但廣大老百姓卻“望房興嘆”，事實(shí)上的貧富差距迅速擴(kuò)大了。我國政府也在利用經(jīng)濟(jì)和稅收的杠桿作用不斷調(diào)節(jié)和解決貧富差距，更好地解決我國收入分配差距擴(kuò)大的問題，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康和諧發(fā)展。4.9 不利于提高消費(fèi)率 一般來說，投資是擴(kuò)大再生產(chǎn)、提高生產(chǎn)能力的重要手段，較高的投資率不僅可以直接帶動(dòng)生產(chǎn)的增長，還會(huì)帶動(dòng)居民消費(fèi)的增長。發(fā)展中國家和地區(qū)為保持經(jīng)濟(jì)較快地增長，都維持較高的投資率水平。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平后，投資率會(huì)逐步趨緩，消費(fèi)率逐步提升。此時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長也由投資拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)為以消費(fèi)拉動(dòng)為主，此后，消費(fèi)率始終保持較高水平。目前我國消費(fèi)品市場(chǎng)一直難以啟動(dòng)，與房?jī)r(jià)不斷上漲，買房還貸壓力越來越大是不無關(guān)系的。目前在我國 GDP 增長主要靠投資需求拉動(dòng)，而消費(fèi)率消費(fèi)支出占 GDP 的比率偏低是一大隱患。發(fā)達(dá)國家消費(fèi)率通常達(dá)到 75-80而我國只有 50左右，這為經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展設(shè)置了障礙。 174.10 加大了宏觀調(diào)控難度 近幾年來，我國鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等都供不應(yīng)求，投資熱也難以降下來，根源都在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，而房地產(chǎn)投資速度之所以居高不下，又是因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)猛漲。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)行為人的行為不可能離開利益導(dǎo)向，房?jī)r(jià)如此不斷上漲所形成的預(yù)期，引導(dǎo)人們涌入房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展大潮，這種勢(shì)頭僅靠行政命令式的調(diào)控是無法從根本上抑止住的。 總之，房?jī)r(jià)增長過快的趨勢(shì)，不僅是房地產(chǎn)健康運(yùn)行的突出矛盾和制約“瓶頸”，也是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生很大的影響，所以國家應(yīng)該采取相關(guān)措施進(jìn)行調(diào)控。 17 第5章 調(diào)控房?jī)r(jià)工作的措施 到底什么樣的住房?jī)r(jià)格水平才是合理的水平呢？不同的人有不同的答案。對(duì)于要買房子的人來說，如果不是價(jià)格越低越合理，那么至少也是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)高的不合理；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就很合理的。 評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的合理性，實(shí)質(zhì)上是分析城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g、城市住房?jī)r(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的協(xié)調(diào)程度，如果協(xié)調(diào)就合理，不協(xié)調(diào)就不合理?？v觀我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的一些關(guān)鍵性問題，我認(rèn)為應(yīng)該從以下五個(gè)方面入手重點(diǎn)加大調(diào)控房?jī)r(jià)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、穩(wěn)定地發(fā)展：5.1 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控 抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，保持一個(gè)合理的價(jià)格水平，是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)，只有做到了這一點(diǎn)，才有可能使房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和改善人民群眾住房條件的積極作用。其次，地價(jià)在我國占總房?jī)r(jià)的 35左右，因此在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面有明顯的作用。政府通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲，但仍然有很多不協(xié)調(diào)的情況發(fā)生。所以，土地供應(yīng)政策還需要進(jìn)一步落實(shí)和完善。5.2 利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展 目前房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高漲，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)。另外，商品房 70 年的土地使用費(fèi)是一次付清，在房?jī)r(jià)中占的比重很大，開發(fā)商和購房者負(fù)擔(dān)重，如果改為按年收取物業(yè)稅的方式，不僅能減輕開發(fā)商、購房者負(fù)擔(dān)，也能促進(jìn)政府財(cái)政收入持續(xù)、穩(wěn)定增長。其他稅費(fèi)的設(shè)置也應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況的變化進(jìn)行調(diào)整，可借鑒國外“寬稅基，少稅種，低稅率”的稅收政策，逐步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅，減輕房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅，通過完善房地產(chǎn)財(cái)稅制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)。5.3 控制房地產(chǎn)投資規(guī)模 房地產(chǎn)的發(fā)展速度要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相適應(yīng)，GDP、居民收入、房產(chǎn)投資的平均增長率要保持適當(dāng)?shù)谋壤?，如果超過一定的比例就容易形成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。首先，放在宏觀經(jīng)濟(jì)背景下考察，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)低于 GDP 的增幅。援引上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘的話是：“房?jī)r(jià)絕對(duì)不能超過 GDP 增長率。超過了 GDP 增長率，就 17意味著超過整個(gè)社會(huì)財(cái)富的增長率，意味著住房交易的既得利益者極大地侵占了社會(huì)財(cái)富，有財(cái)富分配極大不公的嚴(yán)重弊病”。但是，2003 年-2005 年全國房產(chǎn)投資增長 40左右，大大快于經(jīng)濟(jì)增長和居民收入的增長。因此，要高度重視房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制，通過采取較為嚴(yán)格的信貸政策、金融政策和房地產(chǎn)政策等手段控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目投入。5.4 進(jìn)一步完善招拍掛制度 土地法及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國有土地。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防治土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。但是這樣做也會(huì)大大提高土地的價(jià)格，帶給消費(fèi)者的信息是土地供給的減少和土地價(jià)格的提高，加速了即期購房的欲望，更加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。因此要進(jìn)一步完善招拍掛制度，通過土地價(jià)格標(biāo)的的確定和建立土地拍賣后評(píng)估等制度，合理確定土地價(jià)格。5.5 國家應(yīng)加快城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)，使更多家庭能買得起房 要大力發(fā)展和建設(shè)讓老百姓買的起或能承租的起的普通住房，使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，這是我國住房供應(yīng)政策變化的核心內(nèi)涵之一。同時(shí)要高度關(guān)注建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和完善廉租住房制度，讓老百姓真正買的起房，租的到房。 由于自改革開放以來，我國在改善居民住房、在城鎮(zhèn)居民住房投資建設(shè)上歷史欠賬較多。因此，要從根本上解決老百姓的住房問題，就必須在近 3-5 年內(nèi)加大國家住房建設(shè)資金的投入，提高地方政府從土地出讓金提取用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房的比例，個(gè)人認(rèn)為至少要達(dá)到 20以上。 17 第6章 2012 年住房?jī)r(jià)格展望 中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的 2009 年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書中指出，明年在國內(nèi)外.