湖南長沙西湖文化園項目可行性報告

湖南長沙西湖文化園項目可行性研究報比浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司二0O七年八月第一章 項目概述錯誤!未定義書簽1.1項目概況錯誤！未定義書簽1.2項目研究的范圍錯誤！未定義書簽1.3可行性研究報告編制依據(jù)錯誤！未定義書簽1.4結(jié)論與建議錯誤！未定義書簽第二章 建設(shè)項目單位基本情況 錯誤!未定義書簽第三章項目建設(shè)的背景和必要性錯誤！未定義書簽3.1項目建設(shè)的背景錯誤！未定義書簽3.2項目建設(shè)的必要性 錯誤！未定義書簽第四章 項目建設(shè)條件錯誤!未定義書簽4.1項目建設(shè)地點情況錯誤！未定義書簽4.2項目建設(shè)區(qū)自然條件 錯誤！未定義書簽4.3社會經(jīng)濟條件錯誤！未定義書簽4.4工程地質(zhì)條件錯誤！未定義書簽4.5項目建設(shè)的其它條件 錯誤！未定義書簽4.6項目場外資源共享條件 錯誤！未定義書簽4.7項目配套建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽第五章 建設(shè)內(nèi)容與設(shè)計方案 錯誤!未定義書簽5.2指導思想錯誤！未定義書簽5.3項目建設(shè)目標錯誤！未定義書簽5.4建設(shè)內(nèi)容錯誤！未定義書簽5.5設(shè)計方案錯誤！未定義書簽5.6消防錯誤！未定義書簽第六章勞動安全錯誤!未定義書簽6.1勞動安全管理目標6.2施工安全措施6.3勞動安全管理體系6.4勞動安全措施錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽第七章環(huán)境影響錯誤!未定義書簽7.1項目建址環(huán)境狀況 錯誤！未定義書簽7.2項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 錯誤！未定義書簽7.3環(huán)境保護措施錯誤！未定義書簽7.4環(huán)境影響分析結(jié)論及建議錯誤！未定義書簽第八章節(jié)能錯誤!未定義書簽8.1合理用能標準以及節(jié)能設(shè)計規(guī)范 錯誤！未定義書簽8.2項目所在地能源供應情況 錯誤！未定義書簽8.3項目各類能耗指標計算 錯誤！未定義書簽8.4節(jié)能措施錯誤！未定義書簽9.1項目管理機構(gòu)錯誤！未定義書簽9.2項目建設(shè)實施階段錯誤！未定義書簽9.3項目的竣工驗收錯誤！未定義書簽9.4項目建成后的管理錯誤！未定義書簽第十章 項目的招投標工作錯誤!未定義書簽10.1招投標執(zhí)行依據(jù)錯誤！未定義書簽10.2招標原則及要求錯誤！未定義書簽10.3招標程序錯誤！未定義書簽10.4招標方案錯誤！未定義書簽10.5招標內(nèi)容錯誤！未定義書簽第十一章投資估算及資金籌措錯誤!未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽11.1投資估算11.2資金籌措.第十二章資金管理12.1加強項目經(jīng)費使用管理 錯誤！未定義書簽12.2建立項目監(jiān)督檢查制度 錯誤！未定義書簽第十三章 社會效益分析錯誤!未定義書簽13.1項目建設(shè)充分發(fā)揮黨員干部培訓主陣地的重要作用錯誤！未定義書簽13.2項目建設(shè)為#縣經(jīng)濟發(fā)展，做出新的貢獻 錯誤！未定義書簽。13.3社會效益分析結(jié)論 錯誤！未定義書簽。第十四章結(jié)論及建議錯誤!未定義書簽14.1結(jié)論錯誤！未定義書簽14.2建議錯誤！未定義書簽本項目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側(cè)。一長沙市長沙市是湖南省會，長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文 化名城。市區(qū)面積556平方公里，市區(qū)人口 210萬。長沙是一座具有3000多年歷史的“楚漢名城”。文化遺產(chǎn)、文物 古跡眾多。長沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡銬等民主革命家 和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長沙度過了 “風華正茂” 的崢嶸歲月。湖南第一師范、橘子洲、愛晚亭、船山學社舊址等革命 史跡和紀念地眾多。長沙風景秀麗，岳麓山巍峨西峙，古木參天。橘子洲靜臥江心， 融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。長沙交通發(fā)達，黃花國際機場開通 40多條國際、國內(nèi)航線。京 廣鐵路縱貫南北，湘黔、浙贛鐵路連接東西。京珠、上瑞、長常、蓮 易高速公路四通八達。內(nèi)河航運可直達湘、資、沅、澧水、洞庭湖和 長江沿岸各省市。形成了航空、鐵路、公路、水運等立體交通網(wǎng)絡。岳麓區(qū)、岳麓山岳麓區(qū)是長沙市城區(qū)五大區(qū)之一，是長沙市政府所在地，位于長 沙市湘江主航道西側(cè)。全區(qū)面積 145平方公里，人口 42萬，區(qū)位優(yōu) 勢明顯。岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名，歷史悠久，人文薈萃，是全國著名 的咼校文化區(qū)，是長沙市“以文立市”的根基，獨具咼新技術(shù)與咼教 科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢。岳麓區(qū)自然山水資源得天獨厚，境內(nèi)有岳麓山國家級風景名勝 區(qū)、橘子洲、谷山森林公園、象鼻窩森林公園、王陵公園、咸嘉湖、 后湖、梅西湖等自然山、水、洲景觀，集長沙“山、水、洲、城”的 城市風貌特色于一體。岳麓山國家級風景名勝區(qū)包括了岳麓書院、橘子洲頭、愛晚亭、 麓山寺、黃興墓、云麓宮、禹王碑、新民學會舊址、蔡銬墓等特一級 景觀和北極峰、響鼓嶺、天馬山、鳳凰山、桃花嶺、寨子嶺、飛來石、 白鶴泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景觀。西湖文化園本項目“西湖文化園”，位于岳麓山三級景區(qū)咸嘉湖景區(qū)范圍內(nèi)。171公頃項目由龍王港水域及生態(tài)景觀防洪大堤、 西湖主題公園、公園協(xié)調(diào)區(qū)、綜合開發(fā)用地和濱湖路建設(shè)五個分項目組成。項目總用地（2566畝），總建筑面積132.18萬平方米，總投資61.55億元主題公園性質(zhì)：觀光游賞、生態(tài)濕地、運動健身、水上休閑、垂 釣美食。其他分項性質(zhì)：龍王港防洪大堤生態(tài)景觀帶，綜合開發(fā)生態(tài)居住 及綜合配套，觀光服務餐飲、觀賞接待兼生產(chǎn)安置，市政道路亮化綠 化。四項目確定本項目作為長沙市岳麓區(qū)重大招商項目， 區(qū)委、區(qū)政府高度重視， 于2005年5月24日與浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司簽訂了西湖文 化園規(guī)劃建設(shè)框架協(xié)議，以“政府引導、市場運作”的模式確定浙 江金昌集團為項目戰(zhàn)略合作伙伴。2005年10月31日長沙市政府就本項目出具市長辦公會議紀要， 確定了本項目的運作模式。2005年11月31日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團在香港舉行 的湖南省“港洽會”上簽訂了龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖 文化園）合同書確定了本項目的實施。2007年6月9日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團簽訂了 長沙 市龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）籌資建設(shè)相關(guān)事宜合 同書進一步確定了本項目的具體實施，項目用地進入拆遷補償安置 階段。為進一步有序、有效開展工作，特編制本項目可行性研究報告。第一章項目投資與開發(fā)實施單位簡介（本章由集團公司編寫）第二章可行性研究報告編制依據(jù)項目實施相關(guān)批準文件2004年8月25日湖南省發(fā)改委關(guān)于長沙市岳麓區(qū)龍王港中下游防洪工程可行性研究報告的批復2004 年 11 月 3長沙市規(guī)劃局西湖文化公園概念性規(guī)劃方案專家咨詢會會議紀要2005 年 322長沙市規(guī)劃局西湖文化園規(guī)劃有關(guān)部門意見咨詢會會議紀要2005 年 7長沙市規(guī)劃局關(guān)于請求審批西湖文化園規(guī)劃設(shè)計要點的請示及長沙市人民政府批復2005 年 928日長沙市規(guī)劃局西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案評審會會議紀要2005年10月20日長沙市規(guī)劃局（研究西湖文化園項目規(guī)劃建設(shè)問題）局長辦公會議紀要2005年10月26長沙市政府（研究龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)）市長辦公會議紀要2005 年11月長沙市規(guī)劃局關(guān)于西湖文化園有關(guān)問題的請示及市政府批復意見2005 年12月長沙市環(huán)保局西湖文化園建設(shè)項目環(huán)境影響初審意見2005 年2005年2006年2006 年2006年2007年2007 年2007 年2007 年12月6日 長沙市發(fā)改委關(guān)于龍王港下游防洪綜合整治工程立項的批復12月25日 湖南省建設(shè)廳龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）建設(shè)項目選址意見書3月24日 長沙市規(guī)劃局龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證7月25日 長沙市水利局關(guān)于岳麓區(qū)麓山垸泵站設(shè)計有關(guān)問題的會議紀要12月14日 湖南省水利廳關(guān)于報送長沙市岳麓區(qū)麓山垸西湖片治澇方案調(diào)整的意見函3月9日中共長沙市委常委辦公會議紀要4月10日 國土資源部關(guān)于長沙市城市建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復4月27日 湖南省政府長沙市龍王港下游綜合整治工程農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單4月28日 長沙市規(guī)劃局西湖文化園修建性詳細規(guī)劃方案審查會會議紀要二可行性研究報告編制參考資料1、長沙市城市總體規(guī)劃(2003-2020)、岳麓山國家重點風景名勝區(qū)總體規(guī)劃 2003-2020、長沙市岳麓廣場周邊地段控制性詳細規(guī)劃、長沙市城市防洪總體規(guī)劃、岳麓山國家級風景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃、西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案、西湖文化園修建性詳細規(guī)劃方案、西湖文化園規(guī)劃設(shè)計要點、咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃設(shè)計要點、風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范23456789101112、其它相關(guān)法律、法規(guī)及政府文件第三章項目介紹一 總項目概況西湖文化園是一個綜合性項目，由龍王港下游防洪大堤、主題公 園、綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地、生產(chǎn)安置用地和濱湖路建設(shè)五個分項 目組成。（一）項目地理位置本項目地處長沙市區(qū)西部，岳麓區(qū)的中心地段，是長沙市中心“一 環(huán)”繁華區(qū)范圍，項目位于龍王港以東、以南，濱湖路以西，楓林路 以北。本項目用地處于岳麓山風景名勝區(qū)三級保護區(qū)范圍，本用地南 向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風光帶相連、東與湘江濱 水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。（二）項目地塊交通優(yōu)勢本項目地塊交通優(yōu)勢十分明顯，南側(cè)楓林路（三一九國道）是長 沙市的東西向主干道，通過橘子洲大橋連接河東五一大道；西側(cè)金星 大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干 道，規(guī)劃中的湘江營盤路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路，進一步拉近了本地塊 與河東的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。本地塊 東面有長沙的主要內(nèi)河湘江；通過楓林路、五一大道到長沙火車 站僅10分鐘車程；通過南北二環(huán)路、長沙大道到機場 40分鐘車程； 汽車西站就在楓林路上。水路、航空、鐵路、公路交通都十分方便。（三）項目所在地環(huán)境1、自然環(huán)境：岳麓區(qū)空氣潔凈、水質(zhì)良好，生態(tài)環(huán)境絕佳，具有最佳人居品質(zhì)的先天優(yōu)勢。西湖文化園主題公園定位于“長沙西客 廳、省會西大門”的形象要求，以湖港相融、山水相映為景觀特色， 具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能；是展示岳麓 山山水風光、展現(xiàn)長沙旅游動力的、極具現(xiàn)代文化的城市開放式景區(qū) 本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。2、人文環(huán)境：岳麓區(qū)是全國文化教育的密集區(qū)，長沙市 31所高 校有20多所座落于岳麓區(qū)，承轉(zhuǎn)“中國四大書院”之首的“千年學 府”一一岳麓書院的湖南大學和中南大學、湖南師大等眾多知名學府 布于岳麓山周邊。長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學科技園 和岳麓山大學城齊集于此。科技岳麓、數(shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中 的最獨特的環(huán)境優(yōu)勢之一。岳麓區(qū)又是長沙名人的集聚中心，古代有 朱熹、張栻、陸九淵、曾國藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學、 求學，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚 會，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、 蔡銬、陳天華、 姚宏業(yè)、焦達峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨。現(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長于斯，當今 20多位“兩位”院士在此 工作。人文資源的高密度聚合，在全國是極其罕見的。3、綜合配套環(huán)境：岳麓區(qū)不僅是長沙文化教育的中心，又是城 市中心的主要部分，本項目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的中央商務圈。通程 商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場、中小學校、幼兒園等各項生活配套十分齊全。（四）項目建設(shè)規(guī)模1、項目建設(shè)用地:總項目建設(shè)用地:171.00公頃（2566畝）分項目建設(shè)用地:龍王港大堤、風光帶用地:28.77公頃（432畝）主題公園用地:81.12公頃（1217畝）生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地:9.33公頃（140畝）綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地:44.00公頃（660畝）濱湖路用地:7.77公頃（117畝）2、項目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積總項目建筑面積:321800平方米分項目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積:龍王港大堤、風光帶用地：防洪堤、防洪通道、綠化帶、麓山垸排漬泵站等,主題公園用地：亭、臺、樓、閣、廊等3000平方米生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等,266800平方米綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建,1052000平方米,濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長1214米，路幅36米（局部42米）其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：環(huán)湖游路6.03萬平方米，鋪裝廣場3.77萬平方米，花木綠化26.5萬平方米，停車場4800平方米， 取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建 設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場設(shè)施等。3、項目投資額:總項目投資額:615500萬元;分項目投資額:龍王港大堤風光帶：13000萬元，主題公園：42000萬元，生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：508000萬元，綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地：46000萬元，濱湖路用地：6500萬元。4、項目資金來源：項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。1）市、區(qū)二級財政拔款項目為:龍王港大堤風光帶、主題公園及濱湖路計61500萬元。2）投資單位自籌資金項目為： 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項目3）區(qū)、街道單獨招商項目為：計508000萬元。（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地項目計46000萬元。（五）項目建設(shè)時序:本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。實行總項建設(shè)公益項目優(yōu)先， 開發(fā)項目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的時序原則。具體時序為：1、 總項目建設(shè)：2006年3月一2015年12月，歷時10年。2、分項目建設(shè)：龍王港大堤、風光帶、防洪通道：2006年3月一2009年5月;主題公園建設(shè)：2007年8月一2010年9月;濱湖路建設(shè)：2007年8月一2008年12月;（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置項目建設(shè)：2007年10月一2011年9月;綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項目建設(shè)：2007年12月一2015年12月。二房地產(chǎn)開發(fā)項目概況西湖文化園項目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定 的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目，根據(jù)我集 團公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文 化園范圍公益性項目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報用地 公益性項目投資的社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn)，全部要由房地產(chǎn)開發(fā) 項目的經(jīng)濟效益來實現(xiàn)。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項目 放在一個主要的位置。（一）項目地理位置及環(huán)境本項目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng) 113.04 ，北緯28.21 。位于西湖文化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖 主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地 為鄰。“湘江作帶，麓山為屏；一湖水碧，兩山林深。左盤龍王，右 踞王陵；市府前庭，省會西門”。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充 滿詩情畫意的。（二）項目交通優(yōu)勢除上述總項目的交通優(yōu)勢外，本項目還具備以下交通特色優(yōu)勢：1、規(guī)劃中的地鐵將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設(shè)西湖站， 在公園南大門楓林路上設(shè)有一個地鐵樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè) 主居民的快速出行。2、本龍王港防洪通道由10米加寬到20米，與公園環(huán)湖路和城 市道路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。3、本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端 臨湖設(shè)一游船碼頭，與公園主入口 一一南大門碼頭構(gòu)成水上航路。4、本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面3.5米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負一層，人行道在地面。（三）項目建設(shè)規(guī)模：1、項目建設(shè)用地：44公頃（660畝）；其中：教育（小學）用地：1.4公頃（21畝）。2、項目總建筑面積：135142萬平方米;1）地面建筑面積：105.2萬平方米,其中：配套商業(yè)面積：6.6萬平方米,配套公共建筑：4.6萬平方米,住宅面積：9410萬平方米。2）地下建筑面積：3037萬平方米;其中：地下汽車庫：2330萬平方米，地下人防兼設(shè)備用房：3萬平方米，地下綜合用房：4萬平方米。3、項目投資估算：人民幣51億元;其中：土地成本估算：24億元，建筑安置工程費用：18億元，配套及其他費用：9億元。3、項目建設(shè)時序1）本項目將分作三期開發(fā)建設(shè)，每期建設(shè)周期為三年，計8年全部完成：2007 年 12 月一2010 年 12 月2009 年 10 月一2012 年 10 月2011 年 10 月一2014 年 10 月2015 年 10 月第一期工程建設(shè)，第二期工程建設(shè)，第三期工程建設(shè)，綜合配套、場外工程全部完成2）本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西第四章 項目建設(shè)背景和重要意義一項目建設(shè)背景1、項目建設(shè)用地現(xiàn)狀本項目建設(shè)用地“咸嘉湖” 2565畝，其中西湖街道的西湖漁場漁 池水面1402畝，龍王港水域及大堤用地 460畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋 總面積約9500平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場建 于1973年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種 九不收。1973年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁 池。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳 泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。隨著城 市化的推進，大量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊， 生產(chǎn)劣質(zhì)食品。 湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙市區(qū)最臟、最臭的地方。地 塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴 重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。龍王港為湘江一級支流，全長 31公里，流域面積173平方公里。 由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為27米，湘江洪水期水位高達37米以上，西湖漁場路面標高僅為 29米，連年洪水不僅造成西 湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū)4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅，1998 年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。2、項目的提出根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園，龍王港下游防洪大堤按200年一遇標準規(guī)劃設(shè)計。長沙市政府于 2004年確定本項目為防洪、居住、風景游賞、觀光服務、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項目，為解決資金來源， 以“政府引導、市場運作”方式實施。岳麓區(qū)在2004年將本項目列入戰(zhàn)略性重大項目對外招商。3、項目前期工作成果2005年應岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了 投資建設(shè)本項目的三個系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極 地開展項目各項前期工作。2004年12月編制了西湖文化園概念性規(guī)劃方案，2005年3月召開了西湖文化園概念性規(guī)劃方案王家咨詢與評議，2005年5月完成了西湖文化園概念性評級方案 的編制和評審 工作，2005年12月底前完成了項目的立項批復、環(huán)境影響初審，項目 選址、規(guī)劃用地審批工作。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。2006年1月對龍王港防洪大堤進入實質(zhì)性投資，開始征地拆遷工 作。2006年3月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款4000萬元。2006年3月完成了項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證申批領(lǐng)發(fā)工作辦理項目2006年12月底前編制西湖文化園修建性評細規(guī)劃用地、農(nóng)用地征用申報手續(xù)2007年3月、4月完成了西湖文化園修建性評細規(guī)劃的初審 和復審工作。2007年4月利用集團各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成 了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報、批準工作。省政府下 達項目農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。我集團公司支付了總項目的各項 征地稅費4000多萬元。2007年6月我集團公司參與項目征地拆遷安置補償工作， 支付首 期征遷費用1.6億元。2007年6月、7月完成了岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃的編制 和市級規(guī)劃評審。2007年8月、9月完成了土地掛牌二次進窗、依法合理設(shè)置掛牌 前置條件等掛牌前期準備工作。足額支付了二、三土地征遷費用 7000萬元。二 項目建設(shè)的重大意義本項目建設(shè)具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應的經(jīng)濟效益。1、項目建設(shè)的重大社會效益1）本項目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全隱患，防洪標準達到了抗二百年一遇等級。2）本項目的建設(shè)，將極大地提高了原西湖漁場漁民（農(nóng)民）的生產(chǎn)、生活質(zhì)量，生產(chǎn)、生活二項安置用地得到有效的落實。3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公園。提高了長沙西大門、岳麓山風景名勝區(qū)的綜合接待能力。4）濱湖路的建成，進一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善 了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時尚 的全國示范居住區(qū)。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產(chǎn)生深遠的 影響力。2、項目建設(shè)的重大環(huán)境效益1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成 堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺和 石砌護坡完工和外坡風光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的 景觀，成為西湖文化園優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場極端“臟、舌L、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務、生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、 居住環(huán)境。3、項目建設(shè)的經(jīng)濟效益1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西 湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余 值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項目公益項目 6億多元的資金來源，還給市、區(qū)兩級政府帶來相當?shù)呢斦杖搿?）本項目50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項目建成后的經(jīng)濟經(jīng)營, 將給國家和地方政府帶來可觀的稅費收益。3）本項目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營性項目建成，將為原西湖漁場的 漁民（農(nóng)民）提供長遠的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項目的商業(yè)配套用房和生 產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場 所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機會。4）本項目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也將有長遠的、綜合性的經(jīng)濟效益。第五章 項目市場調(diào)研本次可研報告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查， 短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司 進一步編寫更為準確詳盡的調(diào)研報告。一長沙地產(chǎn)市場分析長沙作為湖南省省會、全國地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場處在 緩慢發(fā)展狀態(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價格有了 迅猛的提高，這種異常現(xiàn)象，會給房地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風險， 對本項目的土地出讓價的最終確定，增大了可變因素。2002年一一2006年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面 處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。 而今年在明顯提高了容積率（07年以 前平均容積率為2.0以下，07年平均容積率達3.0 ）的情況下，單位 地價出現(xiàn)了極端異常的增長。而近期正在掛牌階段地塊的起始價有了 較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)將上述 分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。年份出讓面積（hni）出讓金總額（萬元）出讓土地平均單價年漲幅（%（元 /m2）（萬元/畝）2002326.66176018538.835.9/2003529.11316369579.939.8611.02004565.34350229619.541.33.62005785.92506587644.643.04.12006948.88651858687.045.86.52007（已成交）218.3113328366105407.08042007正在掛牌82.221251931522.7101.5122附表歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表注：出讓總金額2002年一一2006年均為成交價2007年已成交部分為成交價2007年正在掛牌部分為起始價，成交價將有較大幅度加價附表二：長沙市2007年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表地塊編號座落出讓面積（卅）性質(zhì)容積率起始價 （萬元）成交價 （萬元）漲幅（%單價樓報價（元/m2）商住元/m2萬元/畝2007網(wǎng) 掛01號岳麓區(qū) 雷鋒大道344142住宅2.0 :34115952001792766184.413832007 掛067號岳麓區(qū) 天馬村29555住宅1.8657472009.52436162.41353掛066號雨花區(qū) 黎托村8632商住4.01475176819.82048136.5512掛065號開福區(qū) 撈刀河鎮(zhèn)352764住宅1.5 :34360349881.897565.0650掛064號天心區(qū) 青園路10131商住3.0224980002567897526.42632掛063號芙蓉區(qū) 東二環(huán)7917商住5.83748415010.75142349.5887掛062號岳麓區(qū) 觀沙嶺21815商住5.04569800075.13667244.5733望2007 掛016號望城縣 含浦鎮(zhèn)153860住宅3.010377840007095460364.018202007 掛057號天心區(qū) 天劍路52103住宅3.0 :217433920080.37524501.62508望2007 掛012號望城縣 銀星鎮(zhèn)281067住宅2.013864520002751850123.39252007 掛056號岳麓區(qū) 銅盆路33239住宅3.683731000019.43009200.6836掛053號開福區(qū) 新河二角洲785199商住5.03.546383092000098.311717781.12929掛051號雨花區(qū) 體育彩城43965住宅2.288351330050.53025201.71375掛044號天心區(qū) 黃土嶺正街45070商住6.53.0 :300005330077.711826788.42628掛030號岳麓區(qū) 西湖漁場7667住宅3.0982173076.22256150.4752小計2183126平均3.256450941332836106.66105407.01462附表三：長沙市正在掛牌土地起始價一覽表地塊編號座落出讓面積（m）性質(zhì)容積率起始價（萬元）單價樓報價（元/m2）商住元/m2萬元/畝2007 掛089號雨花區(qū)鄱陽村91463住宅1.56847748.649.944992007 掛085號芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)101614住宅2.8148821464.697.64523084芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)159502商、住3.82.8241651515.0101.0541083芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)183425商、住3.82.8281681535.7102.4548080芙蓉區(qū)望龍村52622商、住3.82.870261335.289.0477079雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)59444住宅2.298731660.9110.7755078岳麓區(qū)望城坡70339商、住3.02.5131331867.1124.5747076天心區(qū)南園路22908商、住4.54.063292762.8184.2691075岳麓區(qū)望城坡5524商業(yè)1.35561006.567.1774072芙蓉區(qū)望龍村115344住宅2.2142141232.382.2560掛072號089 號小計822185平均2.741251931522.7101.5692長沙市2007年有四宗掛牌土地成交價異常，主要