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1 “都市海岸”項目 可行性報告2 第一章 市場及項目分析 一、 全國房地產(chǎn)形勢 二、?？?2004 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 三、項目區(qū)域狀況分析 四、項目周邊可比樓盤分析 五、本項目基本情況 六、本項目定位 第二章 投資估算與資金籌措 一、項目投資估算 二、項目資金籌措 第三章 項目利潤率預(yù)測 一、銷售收入預(yù)測 二、項目利潤率預(yù)測 第四章 貸款風(fēng)險分析 一、開發(fā)項目貸款風(fēng)險因素綜述 二、項目風(fēng)險 附表3 報告摘要 項目主要技 術(shù)經(jīng)濟指標 一期項目用地 34796M2 一期規(guī)劃總建筑面積 43156M2 功能設(shè)定 住宅樓層 6 9 層，純商業(yè)為 2 層 一層架空做商業(yè)和會所 2 層以上為住宅 市場分析 整體市場分析 整體市場開始復(fù)蘇，市場消化能力和需求潛力正 在趨強,但市場供應(yīng)速度遠大于市場吸納速度，空置面 積有進一步加大趨勢，相應(yīng)也增加風(fēng)險性。 區(qū)域市場分析 海甸島作為政府規(guī)劃重點，在眾多利好市政規(guī)劃 下，開發(fā)前景看好。鑒于區(qū)域樓盤以大戶型為主的情 況下，小戶型住住宅的需求前景和消化潛力值得期 待。 戶型面積定位 1 房 面積 52-57M 2 2 房 面積 87-91M2 3 房 面積 124-131M 2 檔次定位 高檔住宅 價格定位 住宅均價 3000 元/M2 商業(yè)均價 5000 元/M2 開發(fā)成本測 算 建設(shè)總投資 9045 萬元 單位面積平均完全成本 2095 元/M2 以上包括：土地使用出讓金、開發(fā)成本、銷售費用、利息、其它財務(wù)費用、銷 售稅費 基本萬案 按基本售價全部銷售計，項目內(nèi)部收益率 54.1% 保守方案 按基本售價-10%，項目內(nèi)部收益率 26.1% 綜合評價 本項目無論從市場角度，還是財務(wù)角度來看，都具有較強可操作性，極具 開發(fā)潛力。 第一章 市場及項目分析 一 . 全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2003年8月，國務(wù)院下發(fā)了被業(yè)界簡稱為18號文的關(guān)于房 地產(chǎn)市場持4 續(xù)健康發(fā)展的通知 ，其中對房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位 的確定尤其引人注目。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵和放開。 被稱為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展新“五年計劃”的 18 號文，進一步 宣示了中國房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的市場化方向，國家一直將房地產(chǎn) 業(yè)當(dāng)作基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支 柱產(chǎn)業(yè)，通知中說：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民 經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！睆摹盎A(chǔ)產(chǎn)業(yè)”到“支柱產(chǎn)業(yè)”定性的改變，表 明房地產(chǎn)行業(yè)在中國國民經(jīng)濟中所占地位再一次被強化了。 關(guān)于房地產(chǎn)地位， 98 年國家曾明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱 產(chǎn)業(yè)， 經(jīng)過其后幾年的快速發(fā)展， 特別是 99 年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的 增長速度達到了 30%左右，對 GDP 增長的直接貢獻達到 1.5%，如 果加上間接貢獻， 這一數(shù)字接近 3%，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟增長的主要 來源之一，成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。 通知充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用： “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高， 帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健 康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì) 文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長， 保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源 優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的 意義”。 在通知中有“支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過 兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企 業(yè)集團”的內(nèi)容，另外在整頓市場秩序上“對空置最大的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和5 新項目申報” ，在加強信貸管理上 “對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要繼續(xù)加大信貸支持力 度”?？梢灶A(yù)言，由現(xiàn)在開始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 進入一個合并重組的高潮， 國內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進行跨地域經(jīng)營、 主導(dǎo)市場發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)， 而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、 但是能在當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。 二. 海口市 2004 年房地產(chǎn)發(fā)展狀況 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大幅增加 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年擴大，已成為拉動?？谑泄潭ㄙY產(chǎn)投 資增長的主動力。 2003 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資共計 27.7億元，比 上年增長 84.0%。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)開發(fā)近兩年來在 固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域扮演著越來越重要的角色， 2003 年?？谑蟹康禺a(chǎn) 開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 26.4%，在全社會固定資產(chǎn)投資 中名列第二，僅次于基本建設(shè)投資。 投資力度的加大，意味著市場 的信心重新樹立，加快了發(fā)展的速度。 2、商品房施竣工面積和銷售面積增長迅速 2003年商品房施工面積 402.17萬平方米，比 2002年增長 85.6%， 其中住宅施工面積 342.69 萬平方米，增長 94.3%；商品房竣工面積 89.4萬平方米， 比上年增長 92.2%，其中住宅竣工面積 81.23萬平方 米，增長 97.8%；商品房銷售面積 96.17萬平方米， 增長 69.4%;其中 住宅銷售面積 92.62 萬平方米，增長 67.1%。 2003 年，?？谑蟹康禺a(chǎn)出現(xiàn)的喜人變化是銷售面積大于竣工面 積。2003年房屋銷售面積 96.03萬平方米，不僅比 2002年增加 69.2%， 也比 20036 年房屋竣工面積 89.14萬平方米高出 6 萬多平方米。 2003 年， 銷售總額為 20.03 億元，比 2002年增長 66.7%。 銷售面積增長近 70，顯示了市場強勁的需求潛力和消化能力 銷售面積大于竣工面積，表明市場消化速度已經(jīng)大于供應(yīng)速度，正 在消化以前的存量。但是我們也看到，施工面積遠大于銷售面積， 表明未來一段時間將有大量的市場供應(yīng)，而銷化能力如果沒有明顯 增加的情況下，將有部分供應(yīng)量得不到消化而成為空置面積，增加 市場的壓力。 3、房地產(chǎn)投資資金結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 住宅仍是 2003 年海口市房地產(chǎn)開發(fā)的主體。 全年?？谑凶≌_ 發(fā)投資 22.95 億元，占房地產(chǎn)總投資的 82.8%，較上年增加 7.3%， 辦公樓、商業(yè)經(jīng)營用房及經(jīng)濟適用房投資只占 17.2%。值得一提的 是， 2003 年，?？谑修k公樓投資只有 7223 萬元，比 2002 年減少 44.1%。目前，海口市住宅建設(shè)已初步完成了向市場化的轉(zhuǎn)軌。 這 就給房地產(chǎn)開發(fā)提供了一個良好得市場環(huán)境。 4、市場日趨成熟，個人購房為市場需求主體 消費者理性購房，注意貨比多7 家，對房屋質(zhì)量、居住環(huán)境的要 求更高，自我保護意識增強，個人購房占同期房屋交易量的比例為 83.7% 。房地產(chǎn)的需求市場還是以?？诒镜厥袌鰹橹?，省內(nèi)其他市 縣消費者及海南省外消費者為輔。開發(fā)商開始從注重經(jīng)濟效益到經(jīng) 濟效益和社會效益兼顧，重視樓盤位置、環(huán)境、設(shè)計、質(zhì)量及市場 定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)建立在市場需求的基礎(chǔ)上。戶型、結(jié)構(gòu)、 面積合理、小區(qū)環(huán)境優(yōu)越的商品住宅已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主流。 5、?？谑猩唐贩績r格穩(wěn)步上升 根據(jù)海口市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，?？谑心壳吧唐贩夸N 售基本良好，銷售價格穩(wěn)步上漲。 2003年商品房平均價格 2200 元 / m2,比2002年增長14%，其中商品住宅平均價格 1800元/ m2, 增長5% ,辦公樓平均價格3600元/ m2,同比持平， 商業(yè)用房平 均價格6000元/ m2,增長8%，經(jīng)濟適用房平均價格1300元/ m2,與上年持平。價格得上升，顯示了消費能力在逐步提高。 2004 年 18 月,海口市房管局共辦理新建商品房交易 3650 宗, 面積達485811 m2成交金額113228萬元，平均銷售價格為2330.70元 / m2。在銷售面積中，住宅為 47.83萬m2，占銷售總面積的98.3%, 非住宅銷售僅有0.75萬m2，占1.7%。商品房銷售中住宅所占比重過 大,交易商品房用途單一化。這也說明海口的商業(yè)、寫字樓、工業(yè) 廠房交易缺乏。 目前已在海口市房管局登記的商品房預(yù)售達 2785 宗,面積為 33.5 萬 m2。 6、 積壓空置商品房總量逐步減少 據(jù)統(tǒng)計, 1999 年 12 月底,海口市共有積壓空置商品房 264 萬平方米,停緩建“半拉子”工程 400 萬平方米。至 2003 年底, 已消化 210 萬平方米,尚8 存 454 萬平方米?？罩妹娣e的減少,說 明消化能力加強,但空置面積依然高企,也加大了市場的壓力。 7、 三級市場交易逐漸活躍 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,?？谑性?2004 年 19 月的二手房交易達到 4070 宗,同比增長 44%；面積 70.2 萬平方米,同比增長 27.9%；成 交金額 12.19億元, 同比增長 35.5%。在二手房交易面積中,住宅占 80.73%，平均價格 1403 元平方米；非住宅占 19.27%，平均價格 1794 元平方米；綜合價格為 1736元平方米。 來自?？诜康禺a(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2004年 19 月，該 交易中心平均每月的二手房銷售額為 700 萬元左右，而去年同期只 為 500 萬左右。其中今年上半年平均每月的二手房銷售額更是達到 900 萬元左右，與去年上半年同期相比超過了 100%。 隨著?？诙址渴袌龅慕灰琢坎粩嘣黾樱鋬r格也跟隨著穩(wěn)步 上揚。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年第二季度二手房銷售面積比上季 增長 59.5%，價格漲幅居各類商品房的首位，價格比去年同季和上 季上漲 14%和 8.7%，其中住宅上漲 21.4%和 8.7%，同比漲幅比上季 的 18.9%高 2.5 個百分點。 三季度二手房價格繼續(xù)穩(wěn)步上漲， 住宅比 去年同季上漲 10.2%，比上季上漲 1.4%。 三級市場得活躍，將拉動二級市場的需求，換房的需求增加將 直接帶動大面積住宅的銷售，也給這部分市場細分帶來了機會。 三 . 項目區(qū)域狀況分析 9 （一）規(guī)劃狀況分析 1、城市規(guī)劃總綱：將海口建成“第二人居地” “第二居住地”是?？谑幸环N新型的城市職能，在環(huán)境優(yōu)美 的熱帶旅游城市中選擇第二居住地是國際上久已流行的做法。第二 居住地不僅是一個生活和規(guī)劃概念，同時也是旅游、休閑、度假等 相關(guān)產(chǎn)業(yè)職能的進一步拓展與深化。 目前在?？谫彿康南M群中，不少置業(yè)者來自島外，這樣的消費 不但有利于?？谝M外來的智力與財富，同時也為進一步消除泡沫 經(jīng)濟、再次振興房地產(chǎn)行業(yè)打下了基礎(chǔ)。 2、“海口外灘”城市規(guī)劃圖 海甸島整個島嶼都處在城市設(shè)計項目的范圍之內(nèi)。最近在島 嶼中心地區(qū)進行了一系列高品質(zhì)的開發(fā)項目：酒店、各種類型的高 端房地產(chǎn)項目、寫字摟、綜合項目摟和大學(xué)校園等。 3、海甸水城規(guī)劃 海甸水城規(guī)劃圖 在海甸溪和海甸二路之間的約 200 米寬地帶將會規(guī)劃為海甸水 城。本項目特點是利用區(qū)域臨近海甸溪的地理特征，將水體引入?yún)^(qū) 域組織空間，營造出千變?nèi)f化的空間層次和極具吸引力的“水城” 空間。利用擋潮閘，保持恒定水位和水循環(huán)，從而形成清晰而又平 靜的水面，可以映出河道周邊的新建樓群。 10 “水城”以低層建筑為主，為保證項目開發(fā)的經(jīng)濟平衡，沿 海甸二路規(guī)劃一排高層建筑物，現(xiàn)存的高層建筑盡管可能保留。 內(nèi)部水體可變的島嶼空間大小將使實現(xiàn)各種不同的功能成為可 能。這座市中心的運河城將規(guī)劃以辦公、購物和居住功能為主。 4、白沙門生態(tài)公園規(guī)劃 規(guī)劃中的海甸島白沙門生態(tài)公園占地 64 公頃，東與海南民生燃 氣的規(guī)劃住宅用地相連，西靠?？谑形鬯幚韽S，南至人民大道， 北至規(guī)劃環(huán)島路。在推選方案中提出了充分利用原基地中的水系， 開鑿溪流、布置跌瀑，創(chuàng)造出風(fēng)格別致的自然水景，巧妙地用水將 公園景觀延伸至海面，將浩瀚的大海景觀滲透到公園里，并將公園 分為“凌波彩虹”、“山容水意”、“碧海連天”、“林海風(fēng)濤”四個景 區(qū)，準備開發(fā)成繼萬綠園之后市內(nèi)第二塊大型公共綠地。 5、環(huán)島路規(guī)劃 海甸島環(huán)島路位于海甸島東北面，為路堤結(jié)合地帶，東起海 甸二路與橫溝河交接的端頭，北到甸昆路的北端與海邊交接處，全 長約 6 公里。此次規(guī)劃建設(shè)就考慮到路的景觀功能，人在車里就能 看海，有沙灘的地方盡量保留。 這一系列的重大規(guī)劃都和海甸島相關(guān)，無疑，未來幾年內(nèi)，海甸 島將吸引?？谌说哪抗?，海甸的區(qū)位形象將大大提升，它不再是單 純的居住型漁村小島。海甸島的旅游優(yōu)勢、休閑商務(wù)優(yōu)勢將得到展 現(xiàn)，海甸島的房地產(chǎn)開發(fā)前景看好。海甸島將以一個嶄新的形象展 現(xiàn)在海南人民乃至全國人民面前， 海甸島的資源有待于進一步挖掘。 11 （二）海甸島片區(qū)房地產(chǎn)整體市場分析 1、片區(qū)規(guī)劃： （1）海口市政府對海甸島的定位 高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)教育園區(qū)、旅游休閑度假區(qū)。在?？谑姓?的規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略影響下，海甸島將成為生活氛圍濃郁、旅游環(huán)境 優(yōu)良的島中島。 （2）重大市政建設(shè)規(guī)劃將影響海甸未來發(fā)展，海甸島的區(qū)位形 象將得到提升 白沙門公園、環(huán)島路和海甸水城的建設(shè)。 海新大橋連接海甸島與新埠島、東海岸，為城市干道組成部分。 橋長 499米，寬 36 米。 2、海甸島目前在售樓盤（共 32 個）： 海甸島樓盤分布圖： 3、海甸島即將推出樓盤： 碧海云天海景花園 （海南豫財實業(yè)聯(lián)合總公司開發(fā)，北京建工集 團海南分公司承建） 寶陽花園 （海南寶陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)） 金海雅苑（海南浙海地產(chǎn)開發(fā)） （三）項目片區(qū)市場分析 1、從建筑產(chǎn)品看 12 多為小高層塔樓， 多層項目較少。海甸島從上列 19 個樓盤來看， 只有濱海華庭、江南城以及即將推出的南方明珠 3 個項目有多層住 宅。 2、 從園林看 日式、 夏威夷式、 東南亞式園林風(fēng)情充斥其間， 產(chǎn)品差異化不明 顯。中國本土風(fēng)情園林卻較少，只有江南城、兆南綠島家園為中國 江南風(fēng)情園林，從而凸顯差異性。 3、從戶型面積來看 1房在 4165平米之間， 2房在 68113平米之間，面積跨度較 大。3 房面積多集中在 120-150平米，市場上 4 房的供應(yīng)量較大，除 單純的小戶型項目如加州陽光、金色假日、四季花開外，其他項目 都有 4 房。 4、從營銷推廣手法和方式上看 不注重營銷推廣，推廣手法單一。不少項目售樓處缺乏包裝，地 處偏僻卻沒有項目導(dǎo)視，很少做報紙、電視或廣播廣告宣傳，覺得 廣告宣傳也難以對項目銷售起到直接的促進作用，從而放棄。甚至 有部分項目認為，只有不好賣的樓盤才做廣告。 僅從樓書來看，不少項目樓書粗制濫造，沒有品質(zhì)感，難以給人 美感。 從賣點宣傳來看，都以海景、休閑為主打概念，缺乏新意，難以 給消費者留下較深的印象。 5、從物業(yè)管理來看 物業(yè)管理僅為房地產(chǎn)開發(fā)的附庸。物業(yè)管理公司多為開發(fā)商組 建，專業(yè)性不強。 6、從開發(fā)規(guī)模來看 項目開發(fā)規(guī)模普遍較小，建筑面積大多在 50000 平米以下。 13 7、從市場競爭情況來看 地產(chǎn)市場競爭激烈，海甸島在售的項目在 35 個以上，眾多中小 開發(fā)商分吃海口房地產(chǎn)市場這塊小蛋糕。開發(fā)商實力不雄厚，同時 開發(fā)幾個項目的企業(yè)只有金手指、江中實業(yè)、金邦實業(yè)少數(shù)幾家， 許多開發(fā)企業(yè)的品牌沒有樹立起來。 外地實力開發(fā)商以獨具特色的產(chǎn)品和先進的營銷手法領(lǐng)跑市場， 如寶安集團開發(fā)的江南城項目。 8、從消費者市場反映來看 低密度的多層小戶型項目和有特色的大戶型較受市場歡迎， 如濱 海華庭和江南城項目。 9、從置業(yè)群體來看 客戶群體?？诒镜厝撕屯獾厝烁粽家话胱笥?， 其他為海南省內(nèi)其 他地區(qū)和島外客戶。二次置業(yè)人群所占比例較大，不少項目如江南 城、濱海華庭二次置業(yè)客戶達 50以上。 10、從銷售周期來看 銷售周期較長，多數(shù)項目的銷售周期為 12年。因此市場上現(xiàn) 房供應(yīng)量較大。海甸島市場還剩下較多尚未銷售的現(xiàn)樓，對期房銷 售市場造成一定的沖擊。 11、從價格上看 住宅用房，除去帶裝修的四季花開、碧海濱江別墅，價格最高的 兩個項目為江南城和濱海華庭， 其他項目價格均在3000元以下。由 此可見，多層低密度14 住宅因為稀缺在海甸島的價格反而超過建筑成 本較高的小高層。 項目名稱 均價（元/平方米） 江南城 3700 一 3300 品 水 苑 金 270 椰 0 都 海 濱 花 園 福海新城 2600 星 2500 光 海15 加 2200 州 陽 光 碧 5200 海 濱 江 國 際 貴 族 別 墅 陽光熙園 2700 金色假日 2600 伊甸豕園 2900 濱海華庭 3100 四 460 季 0 花 開 ( 帶 精 裝 16 修） 綠島家園 2 期 3000 萬 2800 恒 城 市 花 園 3 期 香 260 榭 0 麗 花 園 北 280 海 0 岸 88 號 僑 290 達 0 花 園 港灣花園 2800 17 12、從物業(yè)類別商業(yè)用房來看 本片區(qū)大多項目都擁有裙樓商業(yè)，但大多空置，這和片區(qū)人氣不 足、商業(yè)氛圍不濃有關(guān)。 海甸島商業(yè)物業(yè)價格調(diào)查分析 福金僑港綠 海椰達灣島 水新都花花家 苑城花園園園 園 1樓 6500 8000 6000 5000 8000 10800 2 6000 6000 9000 樓 3 40 樓 00 四.項目周邊可比樓盤分析 1、一品水苑 (1)樓盤調(diào)查表 項目 一品水苑 位置 海甸五東路 16 號 名稱 占地面 27000 建 44000 規(guī)小 積(m2) 筑 模高 面 層 積 共格 物 業(yè) 樓 層 18 (m2) 棟 236 戶 發(fā)售時 2002.2 入伙時間 2004 層數(shù) 14、 16 層 間（年、 （年、月） 月） 通 地 產(chǎn) 有 限 公 司 建 規(guī) 美 筑 劃 國 設(shè) 、 ED S計 園 東 林 方 設(shè) 環(huán) 計 境 研 究 所 7 東 方 園19 林 深 圳 公 司 承建商 代理商 海南嘉德旅游房地產(chǎn)投資 咨詢 物業(yè)管 理公司 海南嘉德公寓度假村管 理有限公司 物管費 元/m2 1.6 最低價 （元） 2800 均價（元） 3300 最高價 （元） 3800 戶型 面戶 積套所銷 面積型 （m 2） 數(shù)占售 及比 比率 例、 例 銷售 率 3 房 138 128 54 % 3 房 145 32 14 % 4 15 2 房 96 6 4 % 頂 3 2 層 28 0 % 復(fù) 式 合計 236 100 % 40 % 商 商鋪 1 鋪 2 層， 面積 72-250 20 米，銷 售均價 6500。 （2）項目營銷特點 針對外地投資型客戶銷售 包租型投資方案：客戶購買一品水苑公寓，給予 30 個月的投資 保障，購房時按總房價的 15一次性支付給業(yè)主，風(fēng)險由一品水苑 承擔(dān)。 委托出租投資方案： 購買一品水苑公寓，可委托物業(yè)管理公司進 行經(jīng)營管理，出租租金除支付給物業(yè)管理公司相當(dāng)于第一個月租金 的中介費和自第二個月起 12的服務(wù)費用外，剩余部分全部歸業(yè)主 所有。 設(shè)置外展銷處：溫州、上海、無錫。 （3）項目存在的問題 戶型過大， 投資者一般愿意購買小戶型。 而本項目每套總價均 在 40 萬元以上，投資成本高，風(fēng)險大，而項目的出租客戶有限，出 租優(yōu)勢不明顯， 入住率低。項目目前入住僅 50戶，入住率不到30%，缺乏生 活氣氛。 周邊配套不全，只有燕泰酒店緊鄰。交通不便，沒有公交車通 往小區(qū)。 銷售現(xiàn)場缺乏包裝，為一臨街商鋪布置而成，與其較好的產(chǎn)品 品質(zhì)形成較大的反差。 (4) 項目優(yōu)勢 園林布置細致精美。小區(qū)門口為兩株嫁接樹木， 在榕樹上嫁接 椰樹，頗有特色。小區(qū)內(nèi)主干道旁種植高大木棉，夏日蔭涼遮陽。 中心花園小品與21 園林、游樂設(shè)施完美搭配，錯落有致。且小區(qū)內(nèi)地 上無停車位，都在地下，保證地面的最大綠地率。 建筑設(shè)計與品質(zhì)優(yōu)勢。戶型通透，房屋材質(zhì)均為較好材料，門 為木質(zhì)防火防盜門，塑鋼窗、雕花陽臺欄桿、廚房專用排煙道設(shè)計。 (5) 客戶群體 本地首次置業(yè)者20%，本地二次置業(yè)者 30%，海南島外置業(yè)者 50% 2、金椰都海濱花園 (1) 樓盤調(diào)查表 項目 名稱 金椰都海濱 花園 位置 和平大道 59 號 占地面40363建 94517 規(guī) 8 積(m2) 筑 模棟 面 一 積 期 (m2) 棟 小 高 層 發(fā)售時 間 2002.4 入伙時間 2004.9 層數(shù) 10-13 開發(fā)商 海南金椰都置業(yè)有限公司 建規(guī) 美國 EDSA 筑戈9、 東方環(huán)境研 22 設(shè) 園林究所 計 設(shè)計 承 代無 建 理 /、+ 冏 物開物 1 業(yè)發(fā)管元 管商費 理自（ 公己元 司管） 理 最 23 均 27 最 30 低 00 價 00 高 00 價 （ 價 （元元） （ 元） 戶型面 積及比 例、銷售 率 戶型 面積(m2) 套數(shù) 所占比例 銷售率 3 房 125170 50 % 4 14 10 30 房 3-14 % 65 5 房復(fù)式 180-320 68 20 % 在售總數(shù) 342 100 % 70 % (2) 項目存在的問題 戶型面積偏大導(dǎo)致銷售周期較長。面積較小的三房只余下少量 部分約15%，其他剩下的皆為四房以上的大戶型。 W 23 項目一期已入伙，但小區(qū)中心的道路、園林尚未完工，讓購房 者缺乏購買信心。 小區(qū)打海濱概念，而海景單位非常有限，園林也沒有凸顯濱海 特色。 (3) 客戶群體 海口本地客戶占50%，外地客戶占50% 3、福海新城 (1)樓盤調(diào)查表 項福位和 目海置平 名新 大 稱城 道 與 海 甸 五 東 路 交 匯 處 占 建 規(guī) 4 地 筑 模棟 面 面 小 積 積 高 ( (m 層 m2 2) ) 發(fā)售時 間 2003.11 入伙時間 層數(shù) 18 24 園 林 設(shè) 計 物業(yè)管理 物管費 1.1 公司 （元） 最 1888 均 價 2600 最 高 價 3100 低 （元） （元） （元） 戶 面脛所銷 型型積數(shù)占售 面 （ 比率 積 m2 例 及 ） 比 例、 銷 售 率 3 11 12 67 房 7-10 % 平 24 面 4 14 60 33 房 1 % 平 25 面 在售總數(shù) 180 100 % 70 % 項目存在的問題 項目為小高層點式結(jié)構(gòu)塔樓，戶型不通透 缺乏園林景觀。 不注重營銷推廣，售樓處缺乏包裝，進入銷售后期幾乎沒有廣 告宣傳。 4、項目周邊可比樓盤一覽表: 項目 名稱 層數(shù) 戶型 面積（m2） 套數(shù) 所占比例 總銷售 率 一品 水苑 小高層共 5 棟 236 戶 3 房 138 12 8 54 % 3 房 145 32 14 % 4 房 196 56 24 % 頂層復(fù)式 328 20 8 % 在售總數(shù) 23 6 40 % 金 8 3 125 170 50 % 椰棟房 都一 海期 濱 4 花棟 園小 高 26 層 4 14 10 30 房 3-1 4 % 65 5 房復(fù)式 180-320 68 20 % 在售總數(shù) 342 70 % 福海新 城 4 棟小高 層 3 房平面 117-124 120 67 % 4 房平面 141 60 33 % 在 180 70 % 售 總 數(shù) 五、本項目基本情況 （一）項目概況 都市海岸項目占地34796平方米，建筑面積43156平方米，商 業(yè)面積6600平方米，容積率1.24。共8棟400套。1 3棟為6層建 筑，4 8棟為8層、9層建筑。 （二）都市海岸項目 SWO 分析 （優(yōu)勢、劣勢、機會點、威脅點） 都市海岸區(qū)位圖 1、 項目優(yōu)勢 27 1） 地理優(yōu)勢。位于海邊但又離海近 700 米，近海而不靠海，符 合?？诒镜厝说木幼∠埠?。 2） 地塊平整、周邊無臟亂差環(huán)境。 3） 海甸島居住氛圍濃郁，自然景觀條件好，是置業(yè)居家的理想 居所。 4） 項目有獨立的商場，還有長達 300 米的商業(yè)街，商業(yè)面積達 6000 平米，填補了周邊居住小區(qū)無規(guī)模商業(yè)的空白。 5） 項目 14棟為多層， 510棟為 8、9層建筑，在海甸島小高 層林立的市場環(huán)境下顯得較為稀缺。 6） 項目周邊皆為 3房及 3房以上大戶型，而本項目小戶型供應(yīng) 較多，填補周邊項目市場空白。 2、 項目劣勢 1）一期規(guī)模較小。 2） 地塊形狀不規(guī)則，而且中間被一條市政路分割。 3） 周邊居民不多，人氣不足，不利于商業(yè)啟動。 3、項目機會點 1）市政府對海甸島的規(guī)劃和市政設(shè)施建設(shè)將提升海甸島的形象。 2）海口市房地產(chǎn)市場重新啟動，升溫明顯。 3）海南旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將給?？诘禺a(chǎn)注入活力。 4）江南城項目的推廣和宣傳將帶來不少過往看樓人流，本項目 是其必經(jīng)之地，也將會給本項目帶來一定的人氣。而且寶安集團將 拓寬項目門前的和平大道北段、引進 3 條公交線路，這對本項目來 講也是很好的契機，大大改善了項28 目的交通條件。 4、項目威脅點 1）?？诮?jīng)濟水平較低使得市民消費力有限，本地居民大多擁有 自建房或單位福利房，購房需求不旺盛。 2）片區(qū)項目銷售周期大多較長，長達 2 年甚至更多。 3）與異軍突起的江南城為鄰給本項目不小的壓力。 4）整個?？谑猩虡I(yè)用房銷售量非常有限，本項目商鋪銷售也將 不很順暢。 六 . 項目定位 1、戶型定位 根據(jù)周邊競爭樓盤的調(diào)查分析，區(qū)域樓盤基本以大戶型住宅為 主，小戶型住宅基本上屬于市場空白，本項目的主力戶型定位為 1 房（5257 平方米）、2 房（ 8791 平方米）、3 房（124131 平方 米），同種戶型面積比競爭項目偏小， 形成了市場需求空白和產(chǎn)品差 異化，避開競爭壓力，市場風(fēng)險相對較少。 2、檔次定位 本項目經(jīng)過精心的規(guī)劃設(shè)計，獨具異國風(fēng)情園林、高品質(zhì)的建 筑、低容積率等綜合素質(zhì)，使本項目達到高檔住宅檔次，極大提高 了市場競爭力和價格競爭力，獲得更大的價值空間。 3、價格定位 根據(jù)本項目住宅的特點及實際情況，考慮到周邊可比案例交易 市29 場比較活躍，因此決定先取市場比較法作為本次的基本方法來求 取本項目住宅和商業(yè)的價格。 市場比較法就是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似 房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，?此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 通過本項目與同類競爭樓盤的比較， 另考慮本項目自身特點及 周邊商業(yè)物業(yè)的售價情況，我們可以確定本項目中住宅的銷售均價 為 3000 元/平方米、商業(yè)的銷售均價為 5000 元/平方米較為適宜且具 有一定的市場競爭力。 住宅和商業(yè)定價（以住宅為例，商業(yè)同理測算） (1) 影響住宅定價的各種因素及所占權(quán)重 因 位 交 居 建 園 投 自 知 周 小 物 總 素 置 通 住 筑 林 資 然 名 邊 區(qū) 業(yè) 計 氛 品 品 刖 環(huán) 度 配 配 管 圍 質(zhì) 質(zhì) 景 境 套 套 理 權(quán) 16 15 11 12 10 13 5 3 6 3 6 10 重 0 (2) 與都市海岸類比住宅及系數(shù)修正表: 序因滿一福金都 號素分品海 水新濱岸 苑城海 化 30 園 1 位 16 10 11 10 10 2 交 15 11 12 11 11 通 3 居住氛圍 11 4 人 12 11 11 9 11 5 周 10 10 7 8 10 6 投 13 10 10 11 11 資 刖 旦 景 7 業(yè)態(tài)組合 5 9 居 6 3 2 3 3 住 環(huán) 境 31 10 建 3 2 1 1 2 筑 形 象 11 物 6 4 4 4 4 業(yè) 管 理 系 100 75 70 71 75 (3) 價格計算公式 參考周邊住宅情況： 選擇范圍內(nèi)可比性較強的住宅物業(yè)作為參照對象，有利于提高 都市海岸住宅定價的準確性和科學(xué)性。 選定的可比性住宅物業(yè)為：一品水苑、福海新城、金椰都濱海 花園 住宅價格計算： P=2 (K*T*Q/W) P： “都市海岸”住宅價格 K: 各參考物業(yè)所占權(quán)重 T： 參考物業(yè)價格 Q：都市海岸系數(shù) W 參考物業(yè)系數(shù) 根據(jù)參考物業(yè)與本物業(yè)的可類比性確定計算權(quán)重。 32 價格計算表 一福金都 參品海椰市 考水新都海 項苑城濱岸 目海 花 權(quán)園 權(quán) 65 1520 重 住 330260270 宅 0 0 0 價 格 系 75 70 71 72 數(shù) 總 和 住 205300 宅 9 8 401 548 商 同 500 業(yè) 理 0 測 算 通過以上測算，都市海岸的住宅均價為 3000 元/平米（取整）， 商業(yè)均價 5000 元/平米。 第二章 投資估算與資金籌措 一、項目投資估算 1估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前?？谑薪ㄖ袌龅膬r格情況。 2項目投資概算 1）土地費用：地價款按 375 元/平方米，為 1618 萬元。 2）前期工程費：包括規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費。根據(jù)企業(yè)33 提供的資料，該項目占地面積 34796平方米，總建筑面積43156平 方米，則總費用為181萬元（取整） 該項費用視為2004年初一次性投入 3）房屋開發(fā)費：包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費共計 5179萬元。 該項費用2004年投入20%, 2005年投入75%,2006年投 入5% （見下頁表） 建筑工程成本及增加值 鉆 3.5 探 設(shè)計費 20 臨 3.5 時 水 電 監(jiān) 7 理 費 單位成本兀/平方米 4 5 4 5 項目名稱 前期款場地平整 序號 1 1 34 招 3 投 標35 合計 總成本費用為 1242 元/平方米 4） 配套費用：按200元/平方米計，總費用為863萬元。 5） 報建費用：按50元/平方米計，總費用為216萬元 6） 管理費：按60元/平方米計,總費用為259萬元 7） 銷售費用：按60元/平方米計，總費用為259萬元 8） 不可預(yù)見費：按70元/平方米計，總費用為302萬元 9） 財務(wù)費用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為 貸款利息和向股東借款的利息，1年內(nèi)貸款利率為5.58%,該項目貸 款總額為3000萬元。 貝心 2005 年利息：3000 5.58% X10/12=140 萬元 2006 年利息：30005.58%X 2/12=28 萬元 合計：168萬元 項目總投資估算表 項投 目資 名金 稱額 （ 萬 元O O 2 2 O O 合同鑒定費建筑工程費 36 土 16 地 18 費 用 前 18 期 1 工 程 費 房 51 屋 79 開 發(fā) 費 報 21 建 6 費 用 財 16 務(wù) 8 費 用 管 25 理 9 費 用 銷售費用 259 配套費用 863 不 30 可 2 37 合 90 計 45 二、項目資金籌措 本項目總投資額為 9045 萬元，目前已投入開發(fā)建設(shè)資金約 3215 萬元（包括地價款），為開發(fā)商自籌，占投資的 35.5%,后續(xù)資金尚需 約 5830萬元。其中開發(fā)商自籌 3500萬元 ,向申請銀行借款 3000萬元， 項目預(yù)售資金回籠款 2545 萬元。38 (3 經(jīng) 184 0 稅 金 及 附 第三章項目利潤率預(yù)測 一、銷售收入預(yù)測 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀 況的市場調(diào)查，并結(jié)合估價師對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬 定本項目住宅銷售均價為3000元/平方米，商業(yè)銷售均價為5000元 /平方米（見第六章分析），該項目可售建筑面積為43022.14平方米（該 項目住宅可售建筑面積為 36354.4平方米，商業(yè)可售建筑面積 6667.74平方米）。 則整個項目的銷售收入： 3000X36354.4+5000X 6667.74=14240 萬元 39 、項目利潤率預(yù)測 項目 計算公式 金額（萬元） (1) 項目銷售收入： 14240 (2)項 9045 目 投 資 加 營業(yè)稅及附加 (1) X 5.5% 783 印(1) 7 花x 稅 0.05% 土 (1 105 地)0 增 值*11 費 0% x 30% (4 利(1335 )潤)-5 總(2 額)- (3 ) (5) 所得稅 (4) X 15% 503 (6) 凈利潤 (4) (5) 2852 (7)稅(4)訊 2) 37.09% 刖 投 資 利 潤 率 (8) 稅后投資利潤率 訊 2) 31.53% 40 第四章 貸款風(fēng)險分析 一、開發(fā)項目貸款風(fēng)險因素綜述 作為一個房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目，其風(fēng)險主要來源于如下幾方面 因素：其一該項目自身開發(fā)風(fēng)險，因為開發(fā)項目自身的市場定位、 銷售狀況等成功與否將直接影響貸款的風(fēng)險。包括政府政策風(fēng)險， 開發(fā)建設(shè)期風(fēng)險、建造成本風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、營銷策劃風(fēng)險等， 其二是小業(yè)主無法還清貸款，開發(fā)商資信風(fēng)險、法律風(fēng)險等。下面 就項目風(fēng)險分別作定量和定性分析。 二、項目風(fēng)險 1、項目建設(shè)資金風(fēng)險 由于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期較長 ,因此存在著： 由于開發(fā)商建設(shè)資金籌措計劃不能落實 ,造成建設(shè)資金不足而 停工； 由于人為或非人為的因素使開發(fā)周期延長， 造成總投資增加； 由于設(shè)計變更、材料設(shè)備更改，直接造成項目總投資增加； 由于建筑物本體出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，需要返工或加固，造成 不能按期竣工驗收，且增加項目總投資； 一旦發(fā)生上述情況，造成建設(shè)資金不足或出現(xiàn)“爛尾樓” ,房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的建設(shè)風(fēng)險是可能存在的。我們應(yīng)從開發(fā)商、投資商自 身的經(jīng)濟實力，設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的資質(zhì)情況及實力 情況加以預(yù)測。 開發(fā)商?？跁下》康禺a(chǎn)有限公司由中房集團控股，經(jīng)濟實力雄 厚，該公司經(jīng)營狀況良好。資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率三項 指標均較好，長、短期償債能力較強。 按本項目目前建設(shè)狀況，應(yīng)考慮一定程度建筑物本體風(fēng)險。 2項目銷售風(fēng)險 41 “都市海岸”尚未開始公開發(fā)售，但目前市場對此類物業(yè)需求 量較大，隨著整個項目的逐步建設(shè)和廣告宣傳，該項目以其所處的 優(yōu)越地理位置，方便的交通，其銷售前景是較樂觀的，銷售風(fēng)險應(yīng) 該不大。 3開發(fā)商資信風(fēng)險： 開發(fā)商資信風(fēng)險來源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。 其履約信用程度好的，則貸款風(fēng)險小。反之則將面臨較大風(fēng)險。 4政府政策風(fēng)險： 這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影 響。 5經(jīng)濟效益分析： （1）項目銷售收入及回款時間估算 按測算的銷售價格及銷售率計算項目的銷售收入，同時根據(jù)海 口住宅樓盤的一般銷售情況及本項目的實際情況，估計該項目住宅 和商業(yè)銷售進度 :2005 年 70%，2006 年 30%（不考慮銷售空置），計 算各時期的銷售回款金額（詳見附表 10項目銷售計劃及銷售收入 測算表）。 （2）銷售稅費 按規(guī)定，?？谑蟹康禺a(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是經(jīng)營稅金及附 加（營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、土地增值費四項） ，合計為 1840 萬元。 3）項目利潤 經(jīng)測算項目的稅后利潤為 2852 萬元，稅后投資利潤率 31.53%。 （4）現(xiàn)金流量表 計算時基準收益率取 8.58%（詳見附表項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 ） （ 5）財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR ） 由前表計算可得，該項目在設(shè)定條件下財務(wù)內(nèi)部收益率為： 54.1%。 （ 6）財務(wù)凈現(xiàn)值 （FNPV） 項目在計算期內(nèi)的財務(wù)凈現(xiàn)值為 :1944 萬元。 42 （7）動態(tài)投資回收期 該項目的動態(tài)投資回收期： 1.91 年 （8）綜合財務(wù)指標分析結(jié)論 該項目的各項指標表明，項目具有較好的可行性。 6敏感性分析 銷售價格及工程成本變化的敏感性分析詳見附表： 項目敏感 分析表。 經(jīng)測算可知，銷售價格和工程成本的兩個因素分別變動對項目 效益將產(chǎn)生直接影響，從兩個因素的影響程度看，銷售價格的影響 大于工程成本的影響，項目指標對價格變動的敏感度相對較高。 從項目敏感性分析可看出，總投資增加 10%及售價下降 10%對 本項目的經(jīng)濟效益影響較大。建議開發(fā)商對本項目工程成本進行嚴 格控制，同時不斷加大銷售力度，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影 響到本項目的盈利能力。 7盈虧平衡分析 該項目總投資 9045 萬元（含應(yīng)付利息） 。盈虧平衡點的計算依 據(jù)為：銷售收入-總投資-銷售稅費=0；銷售稅費包括營業(yè)稅、 城建稅、 印花稅、土地增值稅，在盈虧平衡時， 土地增值稅為 0，故在盈虧平 衡點四項稅費可按銷售收入的 5.5%計算。 則在盈虧平衡點的銷售收入為： 總投資/（1-5.55%）=9045/94. 5%=9571萬元 當(dāng)銷售進度達到9571/1424OX1OO%=67.2%時，本項目全部投資 及貸款本息可收回。43 一、評估表 二、評估主表 2：項目總投資來源及支出預(yù)測表 三、評估主表 3：項目損益及利潤分配預(yù)測表 四、評估主表 4：項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 五、評估主表 5：項目資金來源與運用表 六、評估主表 6：項目借款償還預(yù)測表 七、評估主表 7：項目經(jīng)營期成本及費用測算 八、評估主表 8：項目敏感性分析表 九、評估輔表 1：項目銷售計劃及銷售收入測算表44 3 銷 0232 27259 售 費 用 4 經(jīng) 營 稅 金 及 附 加 5 管 0 0 理 費 用 6 財 0140 28168 務(wù) 費 用 7 其 0 0 他 費評估 序 年 200 200 200 合 號 份 4 年 5 年 6 年 計 1 確 認 銷 售 收 入 0996 427 142 8 2 40 2 結(jié) 轉(zhuǎn) 開 發(fā) 成 本 0635 226 861 088 0128 552 184 80 45 8 總 0 801 287 108 成 0 5 85 本 費 13 加： 0 635 226 861 結(jié) 0 8 8 轉(zhuǎn) 開 發(fā) 成 本 141 凈現(xiàn)金流量 -3172 2868 3113 15 累 -31 -30 280 計 72 4 9 凈 現(xiàn) 金 流 量 16 凈現(xiàn)值 17 累 -29 -48 194 計 21 8 4 凈 現(xiàn) 財 54.財 194 務(wù) 1%務(wù) 410 減:所得稅 0294 209 503 11 凈利潤 01664 1188 2852 9稅 刖 利 潤 12 減:317 514 343 861 開 2 6 8 發(fā) 成 本 0 195 139 335 8 7 5 -2921 2433 2432 46 收 值 益 (FN 率 PV) (FI RR) 財 2.0 總 904 務(wù) 9 投 5 投 資： 資 回 收 期 （ 動 態(tài)） 開 861 開 427 發(fā) 8 發(fā) 成 費 本： 用： 18 預(yù)售收入 3500 1201 負債增加額 21 其中：銀行 3000 貸款 22 年初負債累計額 23 其 300 中： 0 銀 行資金籌集及償還 3000 47 綜合償債保證 比： 2.99 項目總投資來源及支岀預(yù)測表 序號 項目 2004 年 2005 年 2006 年 合計 1 一、總投資來源合計 3500 12968 4272 20740 2 銀 0 300 300 行 00 貸 款 0 4 其 它 負 債 5預(yù)收租售收入 0 9968 4272 14240 6企業(yè)自籌 3500 0 3500 7二、總投資支出合計 3172 5480 384 9045 8（一）土地費用 1618 0 0 1618 9 直 161 161 24 當(dāng) 328 633 933 年 可 用 還 貸 25 資金結(jié)余 26當(dāng) 45. 3.0 年 26 8 償 債 保 證 比 金 328 6196 6309 48 中： 8 8 土 地 出 讓 金 10 土地開發(fā)費 0 11 0 0 城 市 建 設(shè) 配 套 費 12 拆 0 遷 安 置 賠 償 費 13 （二）前期款 181 181 14 其 中： 規(guī) 劃 勘 測 設(shè) 計 費 15 可 行 性 研 究 費 16 三通一平費49 17 ( 103 388 259 517 三) 6 4 9 建 筑 工 程 費 18 其 0 0 0 中： 建 安 工 程 費 19 附 0 0 0 屬 工 程 費 20 室外工程費 21 （ 173 647 43 863 四） 配 套 費 50 22 （五）報建費 23 （ 52 194 13 259 六） 管 理 費 24（七）財務(wù)費用 25（ 52 194 13 259 八） 銷 售 費 26（ 60 227 15 302 八） 不 可 預(yù) 見 0 232 0 140 27 21日 28 168 51 項 317 514 343 861 目 2 6 8 開 發(fā) 成 本 期間費用 項目損益及利潤分配預(yù)測表 項目 3 銷售費用 6 減：管理費用 7 財務(wù)費用 0 140 28 168 8 三、營業(yè)利潤 0 1958 1397 3355 9 減：稅前彌補以前年度虧損 0 10 四、利潤總額 0 1958 P 133355 11 減：所得稅 0 294 209 503 12 五、凈利潤 0 1664 1188 2852 13 加：年初未分配利潤 0 1414 1414 14 上 0 年 利 潤 334 41 427 52 調(diào) 整 15 可供分配利潤 0 1664 2602 4266 16 加：盈余公積補虧 0 17 減：提取盈余公積 0 250 178 428 18 其中：公益金 0 83 59 142 19 應(yīng)付利潤 0 20 年末未分配利潤 0 1414 2424 3838 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 2004 年 2005 年 2006 年 合計 1 現(xiàn)金流入 0 9968 4272 14240 2 預(yù) 0 996 427 142 售 8 2 40 收 入 3 銷售收入 4 出 租序 項 200 200 200 合 4 年 5 年 6 年 53 收 入 5其它 6 現(xiàn)金流出 3172 7100 1159 11388 7 建設(shè)期開發(fā)成本 3172 5146 343 8618 8 經(jīng)營期當(dāng)期發(fā)生營業(yè)成本 9 銷售費用 0 232 27 259 10 財務(wù)費用 0 140 28 168 11 經(jīng)營稅金及附加 0 1288 552 1840 12 所得稅 0 294 209 503 13 其 它 14 凈現(xiàn)金流量 -3172 2868 3113 15 累計凈現(xiàn)金流量 -3172 -304 2809 1 凈現(xiàn)值 -2921 2433 2432 6 17 累計凈現(xiàn)值 -2921 -488 1944 項目資金來源與運用表 一 資金來源 1經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 09968 4272 14240 號目 計 其 0 996 427 142 中： 8 2 40 預(yù) 售 收 入 54 銷售收入 出租收入 2 籌 350 300 0 650 資 0 0 0 活 動 產(chǎn) 生 的 現(xiàn) 金 來 源 其 350 350 中： 0 0 自 有 資 金 預(yù)收收入 銀 0 300 0 300 行 0 0 借 款 其他負債 0 3 其他來源 0 4 上年盈余資金 328 6196 6524 合計 3500 13296 10468 20740 二 資金運用 1 建設(shè)投資支出 3172 5146 343 8661 2經(jīng)營期營業(yè)成本 3 銷售費用 0232 27 259 4經(jīng)營稅金及附加 01288 552 1840 5 6 管理費用 財務(wù)費用 0140 28 168 7 所得稅 0294 209 503 8 盈余公積 9 應(yīng)付利潤 10 其它 11 償還借款及盈余資金 328 6196 9309 3000 其中：償還借款 00 3000 3000 盈余資金 328 6196 6309 合計 3500 13296 10468 20740 55 項目借款償還預(yù)測表 序項 20 2005 2006 號目 04 年 年 年 1 資金來源 2 盈 32 58 11 余 8 68 3 資 金 3 年 328 619 初 6 還 貸 資 金 結(jié) 余56 用 328 6336 9337 于 還 貸 4資 金 來 源 5 年初項目還款余額 0 3000 6 其 03000 中： 銀行 貸款 11 年末項目借款余額 3000 12 其中：銀行貸款 3000 13 當(dāng)年償債保證比 45.26 3.08 14 年末還貸資金結(jié)余 328 6196 6309 10 其中：0 3000 銀行 貸款 7 本 年 增 加 額 3000 8 其工：銀行貸款 9 本年還本額 3000 0 3000 57 序 項 200 200 200 號目 4 年 5 年 6 年 名 稱 1 經(jīng)營成本 其中：結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本 006350 632268 222 當(dāng) 年 項目經(jīng)營期成本及費用測算表 經(jīng)營稅金及附加 1288 552 58 1 2 其中：土地增值費 營業(yè)稅 00735 548 315 235 城市 0 0 0 維護 3建設(shè) 稅 5 （其它）印 0 花稅 5 2 -三 銷售費用 0232 27 四 管理費用 五 財務(wù)費用 0140 28 59 敏感因素化幅度 10% 敏感因素分析結(jié)果 租 租 項 財 內(nèi) 動 償 借 售 售 目 務(wù) 部 態(tài) 債 款 價 量 總 凈 收 投 保 償 格 ( 投 現(xiàn) 益 資 證 還 ( M2 資 值 率 回 比 期 元/ )(萬 收 項目敏感性分析 60 基本方案（商業(yè)） 5000 6667.74 價 270 不不 764 26. 2.2 2.5 1 年 格 0 變變 1% 3 4 下 降 （ 住 宅） 10 % 價格下降（商業(yè)） 4500 不 不 998 127 35. 2.1 2.7 1 年 變變 0 6 4% 3 5平 方 米） 元） 基 本 方 案 （ 住 300 363904 194 0 54. 5 4 4 54. 2.0 2.9 1 年 1% 9 9 宅） 10% 總 投 資 增 61 加 10 % 項目銷售計劃及銷售收入測算表 位 建 筑 面 積 （ 平 方 米 ）， 62 銷 200 200 200 合 售 4 年 5 年 6 年計 期 間 銷 售 計銷 售 類 型 住 宅 商 業(yè) 住 宅 商 業(yè) 住 宅 商 業(yè) 住 宅 商 業(yè) 面 0 0 25, 4,6 10, 2,0 36, 6,6 積 448 906 354 .08 42 .32 32 .40 74 百 0% 0% 70 70 30 30 100 100 分 % % % % % % 比 收 期 百 銷 百 銷 百 銷 百 銷 銷 售 收 入 （ 萬 元 ）65 款 間 分 售 分 售 分 售 分 售 計 比 收 比 收 比 收 比 收 劃 入 入 入 入 200 0% 0 4年 200 70 996 5年 % 8 200 30 427 6年 % 2 總 0% 0 70 996 30 427 10142 計 % 8 % 2 % 40