規(guī)劃用地面積占地面積和規(guī)劃用地面積區(qū)別

規(guī)劃用地面積 占地面積和規(guī)劃用地面積區(qū)別規(guī)劃面積計算上一篇下一篇共152篇建筑面積、容積率、綠地面積、建筑間距、建筑高度等計算方法 20_年06月13日 22:37:291、建筑占地面積計算參照國家有關建筑面積的計算規(guī)則和有關規(guī)范計算（1）單層、多層及以上建筑物按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算。（2）地下室、半地下室等按其上口外墻（不包括采光井等）外圍的水平面積計算。（3）有柱雨篷按柱外圍水平面積計算，獨立柱的雨逢按頂蓋的水平投影面積的一半計算。（4）有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算。R單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算（5）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算。二層以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原則計算，未形成的不計算。（6）穿過建筑物的通道或兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其水平投影面積計算（7）兩個建筑物間無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算（8）有柱或有圍護結構的門廊，按其柱或圍護結構外圍投影面積計算；突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算。（9）室外樓梯按其投影面積計算。以下部分不計入建筑占地面積：（1）無頂蓋的花架等建筑小品不計算。（2）亭、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等建、構筑物不計算。（3）城市公共通道不計算。（4）騎樓不計算。2、建筑面積計算按國家有關建筑面積的計算規(guī)劃計算：（1）對高度為2.2m以下（含2.2m）的設備層不計算建筑面積。對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由福州市城市規(guī)劃局核定（2）根據(jù)福州市實際情況，參照國家有關建筑面積的計算規(guī)則，高度為2.5m以下（含2.5m）的架空層（作為停車庫等用途的），可不計算建筑面積。（3）封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。3、建筑容積率計算（1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；但地下室作為商場或其他營業(yè)性公共場所的，應計算建筑面積，并計入容積率。屋面層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計；用作開放空間的建筑面積不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1m的不計。（2）半地下室在室外地面以上部分的高度超過1m的，按下式計算建筑面積:式中：A折算的建筑面積K半地下室地面以上的高度與其層高之比A半地下室建筑面積（3）商業(yè)綜合樓的容積率控制指標，按不同性質的建筑面積比例換算合成。F=（F1P1%）+（F2P2%）式中：F核定容積率,F1、F2不同性質的建筑容積率P1、P2不同性質的建筑所占比例。如同一建設用地內由不同類型的多幢建筑混合而成，應將不同類型的建筑占地面積分別劃定后，再以上式核定其各自的容積率。（4）商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質的建筑面積比例換算合成。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標按高層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房至少占兩層以上（含兩層），僅設底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標按多層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行。（1）公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔綠地和其它帶狀、塊狀綠地，同時滿足寬度不小于8m，面積不少于400。（2）中心綠地與宅旁（宅間）綠地的主要區(qū)別為：有三分之一以上的綠地面積在規(guī)定建筑間距范圍之外?？勺鳛橹行木G地，否則作為宅旁（宅間）綠地。（3）宅旁（宅間）綠地面積計算起止界為：綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至路邊，當小區(qū)路設有人行便道時計算至便道邊；沿居住區(qū)路、城市道路則計算至紅線；距房屋墻腳1.5m，對其它圍墻、院墻計算至墻角（4）道路綠地面積計算：以道路紅線內規(guī)劃的綠地為準進行計算（5）院落式組團綠地面積計算的起止界為：綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至距路邊1m，當小區(qū)路設有人行便道時算到人行便道邊；沿居住區(qū)道路、城市道路則計算至道路紅線；距房屋墻腳1.5m。（6）塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區(qū)級道路、城市道路的公共綠地計算至紅線建筑用地面積以福州市城市規(guī)劃局正式劃定用地范圍的面積為準，城市道路紅線內、河道藍線內、綠地綠線內面積不得計入6、開放空間的條件和計算（1）開放空間是指在建設用地內，能夠全天為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場（庫）等公共使用的室內外空間（包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺）。開放空間必須符合下列條件：a.沿城市道路、廣場留設；b.一方向的凈寬度在5m以上，實際使用面積不少于100；c.以凈寬1.5m以上的開放性樓梯或坡道連接用地地面或道路，且與用地地面或道路的高差在5.0m以內（含5.0m）；d.提供室內連續(xù)開放空間的，其最大高差為-5.0m至+12.0m，且開放地面層；e.向公眾開放綠地、廣場的，應設置座椅等休息設施；f.建筑竣工后，應設置相應的標志，并交有關部門管理或經(jīng)批準由建設單位代行管理；g.常年開放，且不改變使用性質；h.室內或室外開放空間，應是無障礙設計的空間；i.室內凈高不少于5m。（2）開放空間有效面積的計算公式如下：式中：F開放空間的有效面積，M開放空間中對公眾開放的實際使用面積，N有效系數(shù)有效系數(shù)（N）按下列條件確定：a.室外開放空間在地面層的，其地標高與道路或用地地面的高差在1.5m以內（含1.5m）時，N=1.0b.室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的，其標高與道路或用地地面的高差在+1.5m至+5.0m（含+5.0m）或-1.5m至-5.0m（含-5.0m）時，N=0.7。c.提供室內開放空間，其標高與室外用地地面的高差在5.0m以內，或提供室內連續(xù)開放空間，其標高與室外用地地面的高差在-5.0m至+12.0m時，N=1.0。7、建筑間距計算除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間最小的垂直距離。坡度大于45的坡屋面建筑，其建筑間距指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。8、建筑高度計算當為坡屋面時，應為建筑物室外設計地面到其檐口的高度；當為平屋面(包括有女兒墻的平屋面)時，應為建筑物室外設計地面到其屋面面層的高度；當同一座建筑物有多種屋面形式時，建筑高度應按上述方法分別計算后取其中最大值。局部突出屋頂?shù)泥谕⒗鋮s塔、水箱間、微波天線間或設施、電梯機房、排風和排煙機房以及樓梯出口小間等，可不計入建筑高度內。9、沿路建筑高度（1）沿路一般建筑高度的控制H1.5（W+S）式中：H為建設允許高度；W為道路寬度；S為建筑退距。（2）沿路高層組合建筑高度的控制;AL（W+S）式中：A沿路高層組合建筑以1：1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的總面積；L建設用地沿道路規(guī)劃紅線的長度；W道路規(guī)劃紅線寬度；S沿路建筑的后退距離。b.在實際運用中，為了簡化作圖和計算方法，也可采用下列演化而來的算式和圖七的作圖方法控制建筑高度。A1.5L（W+S）,式中A為沿路建筑以1：1（即45度高度角）在地面上投影的面積。L、W、S的意義同前10、建筑高度控制的視線分析p 方法根據(jù)建筑、文物保護單位的周圍環(huán)境，選擇適當視點確定視線走廊，進行視線分析p ，視點的距離大于或等于3H，因現(xiàn)狀條件限制難以按3H視點距離控制高度的，視點距離可適當縮小，但不得小于2H。房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析p 房屋測繪面積與規(guī)劃面積差異問題分析p 作者：顧軍第 8 頁 共 8 頁