真豪宅大放異彩——2003深圳市豪宅市場(chǎng)年終報(bào)告

真豪宅大放異彩2003深圳市豪宅市場(chǎng)年終報(bào)告 在總結(jié)2003年的豪宅發(fā)展情況之前，有必要對(duì)2002年的豪宅市場(chǎng)做一簡(jiǎn)短回顧。2002年，豪宅是深圳乃至全國(guó)樓市最熱門(mén)最火爆的一個(gè)詞匯，僅深圳大大小小，打著豪宅旗號(hào)的項(xiàng)目即高達(dá)40余個(gè)，供應(yīng)量超過(guò)了300萬(wàn)平方米。于是，有人將2002年稱(chēng)為深圳豪宅年，事實(shí)上號(hào)稱(chēng)豪宅的樓盤(pán)很多都是炒豪宅概念，豪宅市場(chǎng)魚(yú)目混珠的情況十分嚴(yán)重，有一些樓盤(pán)冠以“豪宅”名號(hào)就企圖到豪宅市場(chǎng)分一杯羹，有的樓盤(pán)只用上一些新材料、裝修較豪華就被稱(chēng)作豪宅，也有的樓盤(pán)簡(jiǎn)單地把戶(hù)型面積做得大大也打豪宅概念，還有的在紛繁的鬧市中做起豪宅來(lái)?？v觀這些所謂的豪宅，大多只具備真正豪宅的小部分特征，標(biāo)價(jià)奇高是這一部分豪宅的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在樓盤(pán)普遍都在打“豪宅”牌的情況下，市場(chǎng)回應(yīng)還是保持了理性。很多“偽豪宅”原形畢露，甚至銷(xiāo)售不暢，以至2003年5000余元平方米也推售出市場(chǎng)。大浪淘沙，英雄始出，2003年的豪宅才是市場(chǎng)真正的豪宅。 豪宅產(chǎn)品，越豪越熱銷(xiāo) 2003年全年深圳在售豪宅項(xiàng)目不到15個(gè)，約為2002年的三分之一，物業(yè)類(lèi)型有別墅、TOWNHOUSE、小高層、高層、超高層等。2003年豪宅的熱點(diǎn)區(qū)域主要是香蜜湖和華僑城片區(qū)，其中香蜜湖片區(qū)以TOWNHOUSE、小高層為主，華僑城片區(qū)以高層為主。2003年的豪宅市場(chǎng)有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，越是豪宅，越是昂貴的豪宅越熱銷(xiāo)，香蜜湖和華僑城片區(qū)的豪宅物業(yè)均保持了良好的銷(xiāo)售狀態(tài)。比如水榭花都二期開(kāi)盤(pán)3個(gè)月即告罄，熙園已經(jīng)銷(xiāo)售過(guò)半，中旅國(guó)際公館銷(xiāo)售也早已過(guò)半，波托菲諾純水岸及天鵝堡二期也保持著理想的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，此外2003年的豪宅市場(chǎng)還有銀湖的棕櫚泉?jiǎng)e墅及梧桐山的云深處等，這兩個(gè)區(qū)域均是以別墅為主，中心區(qū)的豪宅主要以高層為主，只是2002年炒作過(guò)度，2003年基本沉寂下來(lái)。 根據(jù)深圳國(guó)土部門(mén)最新公布的數(shù)據(jù)，2003年111月全市共銷(xiāo)售8000元平方米以上的住宅13582套，全年約為1500015500套，這里邊真正稱(chēng)得上是豪宅的單位約占34成，45006000套，銷(xiāo)售面積約6580萬(wàn)平方米。 從價(jià)位上來(lái)看，2003年熱銷(xiāo)的豪宅普遍均價(jià)較高，如水榭花都二期均價(jià)約10500元平方米，熙園均價(jià)約92009700元平方米，波托菲諾均價(jià)約9500元平方米，雅頌居均價(jià)約9500元平方米，紅樹(shù)東方均價(jià)約8300元平方米，云深處均價(jià)逾11000萬(wàn)元平方米，整體看2003年豪宅均價(jià)普遍較2002年略高，銷(xiāo)售的速度也較不俗，充分說(shuō)明豪宅市場(chǎng)的需求還是存在的，并且市場(chǎng)需求還比較旺盛，只是有沒(méi)有對(duì)應(yīng)合適的產(chǎn)品。 從銷(xiāo)售的產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，別墅及Townhouse特別受市場(chǎng)追捧，2003年111月全市共銷(xiāo)售別墅202套，Townhouse約130180套，這兩類(lèi)產(chǎn)品約占豪宅總量的1成左右，其余主要是小高層、高層、超高層，銷(xiāo)售狀況基本合理。 香蜜湖片區(qū)成第一豪宅區(qū) 2003年，從片區(qū)來(lái)講，香蜜湖片區(qū)是當(dāng)之無(wú)愧最熱門(mén)最受關(guān)注的豪宅片區(qū)，在深圳豪宅市場(chǎng)上演繹了最扣人心弦的營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)，水榭花都、熙園、中旅國(guó)際公館三大項(xiàng)目均成為深圳最引人注目的樓盤(pán)，稱(chēng)香蜜湖為2003年深圳第一豪宅區(qū)域，實(shí)至名歸。香蜜湖片區(qū)受到市場(chǎng)的熱捧，一方面是因?yàn)槠浣^版地理位置，緊臨城市中心，又遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，是離塵不離城、鬧中取靜的典型代表；另一方面是因?yàn)橛谌藗兊挠H水本性使然。從國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，湖泊大多為旅游勝地，享有天然的觀景生態(tài)效應(yīng)，環(huán)湖而居不僅景色優(yōu)美，且降低氣溫，有利健康；從居住文化上來(lái)講，仁者近山，智者近水，湖水寧?kù)o而致遠(yuǎn)，有益于修身養(yǎng)性，靜心思考，所以自古以來(lái)環(huán)湖而居都是人們向往的居住方式。 深圳湖泊比較豐富，但是除銀湖成為豪宅的成熟區(qū)域外，環(huán)香蜜湖是近期市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，核心片區(qū)物業(yè)主要堅(jiān)持走豪宅路線(xiàn)，周邊區(qū)域則主攻高尚住宅市場(chǎng)，越臨湖的物業(yè)越豪氣，整體看這一片區(qū)的物業(yè)均各有優(yōu)勢(shì)，或以山水物業(yè)取勝、或以旅游景觀取勝、或以空中花園園林為其訴求，并且各樓盤(pán)都非常注重創(chuàng)新，三大項(xiàng)目各有特點(diǎn)，各具優(yōu)勢(shì)。 豪宅營(yíng)銷(xiāo)從“心”開(kāi)始 豪宅營(yíng)銷(xiāo)不同于普通住宅的營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)的受眾不具有普遍性，它們主要是針對(duì)特定人群展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)，這一群人都擁有大量的財(cái)富，他們經(jīng)常來(lái)往于機(jī)場(chǎng)、港口，因此豪宅往往在機(jī)場(chǎng)、口岸及城市主要干道設(shè)置大型路牌廣告，水榭花都一期、二期都是這樣，效果非常顯著。 整體來(lái)看每一個(gè)豪宅的營(yíng)銷(xiāo)都非常有特點(diǎn)，但又都注重從內(nèi)心深處打動(dòng)置業(yè)者。水榭花都重在突出其小區(qū)布局所營(yíng)造出來(lái)的意境，激發(fā)起人們親水的本性和欲望。熙園的營(yíng)銷(xiāo)方式也有特點(diǎn)，它聯(lián)合主流媒體推出一系列全新人物訪(fǎng)談系列財(cái)智列傳，通過(guò)刻畫(huà)20位新生代深圳財(cái)智人士創(chuàng)業(yè)和生活傳奇，既為樓盤(pán)注入深厚而鮮活的人文內(nèi)涵，又深深觸動(dòng)了正在創(chuàng)業(yè)和已經(jīng)成功的人的神經(jīng)。波托菲諾則繼續(xù)經(jīng)營(yíng)其傳統(tǒng)的異域文化，一年一度的意大利文化周，來(lái)自意大利的名牌時(shí)裝、電影、美食在華僑城盛情展出，對(duì)意大利濃郁的居住文化的傳承，演繹到了新的高度，滿(mǎn)足了人們對(duì)異域文化的向往和追求，意大利文化周也因此被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為深圳房地產(chǎn)文化營(yíng)銷(xiāo)的范本。比較而言，水榭花都的營(yíng)銷(xiāo)，樓盤(pán)本身優(yōu)點(diǎn)的最大化、品牌塑造以及創(chuàng)新的豪宅銷(xiāo)售技巧和戰(zhàn)略等拿捏均恰到好處；熙園的營(yíng)銷(xiāo)模式動(dòng)（系列現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)）靜（平面系列報(bào)道）相宜；波托菲諾盡情展現(xiàn)文化的魅力。 2004年市場(chǎng)展望 CEPA于2004年1月1日起實(shí)施，它對(duì)中國(guó)尤其是對(duì)深圳的影響將日漸凸顯出來(lái)，它甚至?xí)绊懙缴钲谖磥?lái)10年、20年的發(fā)展。CEPA對(duì)深圳的影響是多方面的，就房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，CEPA實(shí)施后，超過(guò)273種香港原產(chǎn)地產(chǎn)品將以零關(guān)稅進(jìn)入內(nèi)地，另有18種行業(yè)將有不同程度的開(kāi)放，這對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生積極的影響，尤其是豪宅，另一方面，一些高級(jí)專(zhuān)業(yè)人才如律師、會(huì)計(jì)等，他們有可能來(lái)深圳投資創(chuàng)業(yè)，這部分人由于是高收入人群，他們很有可能成為深圳豪宅的新客戶(hù)。由于深圳的地緣優(yōu)勢(shì)，CEPA實(shí)施后內(nèi)地客前來(lái)深圳投資的數(shù)量也可能大大增加，他們當(dāng)中的一部分人也可能成為豪宅的客戶(hù)。2003年下半年，置業(yè)國(guó)際接洽的一些客戶(hù)來(lái)看，部分港資公司可能會(huì)購(gòu)置豪宅作為高職職員的住處或者專(zhuān)門(mén)購(gòu)入作為投資用途。因此，置業(yè)國(guó)際預(yù)計(jì)深圳高檔住宅尤其是豪宅價(jià)格未來(lái)將上升1012。 香蜜湖豪宅持續(xù)發(fā)力 從豪宅的分布區(qū)域來(lái)看，2004年，香蜜湖的推盤(pán)量將在2003年基礎(chǔ)上有所增長(zhǎng)，下半年將是片區(qū)豪宅的井噴期。 首先是水榭花都3期，目前已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，可望在2004年下半年推出，該項(xiàng)目繼續(xù)走純豪宅路線(xiàn)，總建筑面積在9萬(wàn)平方米左右。三期項(xiàng)目繼續(xù)秉承一、二期的精華，在景觀及設(shè)計(jì)上別具匠心。 中旅國(guó)際公館在香蜜湖三大豪宅中均價(jià)是最低的，銷(xiāo)售順暢，其二期項(xiàng)目將在2004年下半年推出。二期的總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米，總套數(shù)約1000套，主力戶(hù)型在130160平方米，以高層大單位為主。 2004年香蜜湖片區(qū)將新增兩個(gè)大項(xiàng)目，一個(gè)是金地集團(tuán)的香蜜山，另一個(gè)是聯(lián)泰地產(chǎn)的景煜花園。香蜜山是金地在香蜜湖片區(qū)的第一個(gè)物業(yè)。金地集團(tuán)有意將項(xiàng)目打造成為山居精品，成為中高檔住宅項(xiàng)目，并將在保留和結(jié)合山體上做文章，推出山體概念花園。整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積為17萬(wàn)平方米，容積率為2,主力戶(hù)型為130150平方米為單位，共1200多戶(hù)，為小高層和高層的結(jié)合。與金地一樣首次進(jìn)軍香蜜湖的景煜花園，項(xiàng)目建筑面積為12萬(wàn)平方米，將在2004年9月份左右上市。 東部豪宅強(qiáng)勢(shì)崛起 2004年深圳豪宅格局將會(huì)出現(xiàn)重大變化，那就是東部豪宅將浮出水面。 華僑城集團(tuán)進(jìn)駐鹽田，更是為鹽田豪宅發(fā)展注入了新動(dòng)力。2003年11月，華僑城集團(tuán)與深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局、鹽田區(qū)政府聯(lián)合簽署土地出讓和租賃合同，將鹽田三洲田6.9平方公里的土地交與華僑城建設(shè)開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，這是2003年深圳市的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是目前深圳面積最大、投資額最大的綜合旅游項(xiàng)目。雖然該項(xiàng)目重點(diǎn)是旅游項(xiàng)目，但其中也必定會(huì)有住宅項(xiàng)目，華僑城項(xiàng)目加上萬(wàn)科的東海岸、百仕達(dá)項(xiàng)目、中海項(xiàng)目，在鹽田必將引發(fā)一場(chǎng)品牌之間的短兵相接，這有利于提升鹽田地產(chǎn)的總體形象和質(zhì)素。 目前東部已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)深圳頂級(jí)豪宅，皇家海灣公館號(hào)稱(chēng)千萬(wàn)級(jí)豪宅，每套最低也要500萬(wàn)元起，一共僅28套；而梅沙片區(qū)的天琴灣，也是打造豪宅屋苑，專(zhuān)為億萬(wàn)富豪設(shè)計(jì)，是真正的度身量做，每套千萬(wàn)起，一共僅48套，該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始推廣，預(yù)計(jì)將會(huì)在春節(jié)后推向市場(chǎng)。 另外，萬(wàn)科溪涌項(xiàng)目萬(wàn)科17英里已經(jīng)破土動(dòng)工，該項(xiàng)目容積率僅0.75,將是東部又一超低密度山海豪宅。 紅樹(shù)灣豪宅灣？ 2004年，紅樹(shù)灣將必然成為一個(gè)引人矚目的區(qū)域。這里是一個(gè)嶄新的生活居住片區(qū)，土地資源相對(duì)豐富，發(fā)展商想像的空間非常大。目前片區(qū)已經(jīng)開(kāi)始全面啟動(dòng)，招商是第一個(gè)進(jìn)入片區(qū)的開(kāi)發(fā)商，而目前，除了招商的陽(yáng)光帶海濱城正在熱賣(mài)中，鴻威地產(chǎn)、東海地產(chǎn)、百仕達(dá)及中信等的項(xiàng)目均已啟動(dòng)。 紅樹(shù)灣片區(qū)有豐富的海景資源，但海景的質(zhì)量比不上東部，片區(qū)有紅樹(shù)林生態(tài)公園及未來(lái)的海濱休閑長(zhǎng)廊等人文景觀，但它仍然不太可能與華僑城片區(qū)的景觀資源比肩，片區(qū)的發(fā)展前景雖然比較誘人，也可能會(huì)有一部分豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)，但從目前正在熱銷(xiāo)的陽(yáng)光帶海濱城來(lái)看，綜合各項(xiàng)指標(biāo)，可以稱(chēng)其為高檔住宅，離真正的豪宅尚有不小的距離，紅樹(shù)林的金域藍(lán)灣萬(wàn)科自身也不認(rèn)為其是豪宅，兩大開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位必然對(duì)后來(lái)產(chǎn)品的定位有所影響，紅樹(shù)灣未必是豪宅灣，盡管豪宅已成為紅樹(shù)灣樓市的主力。 2004年，市場(chǎng)將會(huì)更為清晰地界定豪宅，豪宅將自東向西漸次分布，東部以梅沙片區(qū)為代表，中部以香蜜湖片區(qū)為代表，西部則以華僑城片區(qū)為代表，但這一片區(qū)的供應(yīng)量大幅減少，因此，2004年豪宅真正的對(duì)撼將發(fā)生在香蜜湖片區(qū)和東部之間，這兩大區(qū)域?qū)⒐餐囗懮钲跇鞘?004年最精彩的樂(lè)章。 透視深圳豪宅 世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)豪宅市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分，以硬件為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)樓盤(pán)戶(hù)型、物業(yè)自身品質(zhì)、環(huán)境條件的比較，將豪宅市場(chǎng)分為兩個(gè)層次的細(xì)分市場(chǎng)：一個(gè)是頂級(jí)豪宅市場(chǎng)；一個(gè)是普通豪宅市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)的主要差異就是價(jià)格。普通豪宅價(jià)格每套在-萬(wàn)左右；頂級(jí)豪宅市場(chǎng)價(jià)格每套在萬(wàn)以上，研究調(diào)查結(jié)果表明，普通豪宅占整個(gè)豪宅市場(chǎng)，而豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也主要集中在這層面。 深圳豪宅主要分布區(qū)域： 香蜜湖片區(qū)1、地理位置：位于深南大道邊，為深圳市中心區(qū)二級(jí)輻射區(qū)域，地理優(yōu)勢(shì)較為明顯； 2、物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層及少量別墅；3、戶(hù)型：主力戶(hù)型面積多在150平方米以上；4、均價(jià)：8000元平方米以上，有的售價(jià)甚至在1萬(wàn)元平方米以上，如東?；▓@二期、東海君豪閣、水榭花都；5、景觀：香蜜湖、安托山山景、農(nóng)科植物園、深圳灣；6、配套：水上樂(lè)園、名人俱樂(lè)部、山姆會(huì)員店、德式堡會(huì)所、香蜜湖度假村、觀光農(nóng)場(chǎng)、深圳市高級(jí)中學(xué)、東海雙語(yǔ)幼兒園等；7、客戶(hù)群：多為既追求高尚健康生活環(huán)境的金領(lǐng)以上階層、團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)的銀行、證券等高收入群體及部分港人；8、代表樓盤(pán)：東?；▓@二期、東海君豪閣、熙園、水榭花都、香榭里花園等。 蛇口片區(qū)1、地理位置：沿大南山、沿山路一線(xiàn)展開(kāi)；2、物業(yè)類(lèi)型：以別墅為主；3、戶(hù)型：主力戶(hù)型面積多在300平方米左右；4、均價(jià)：20000元平方米以上；5、景觀：大南山、小南山、后海；6、配套：酒吧一條街、海上世界、蛇口體育中心、蛇口醫(yī)院、育才中學(xué)等；7、客戶(hù)群：向往蛇口寧?kù)o生活環(huán)境的深圳富有人士、中外商賈、外籍人士，外企高級(jí)職員等；8、代表樓盤(pán)：龜山別墅、鯨山別墅、半山海景別墅等。 銀湖片區(qū) 1、地理位置：北環(huán)大道以北、銀湖路沿線(xiàn)； 2、物業(yè)類(lèi)型：多層、別墅； 3、戶(hù)型：主力戶(hù)型面積多在500平方米左右； 4、均價(jià)：1.5萬(wàn)元平方米以上； 5、景觀：銀湖、蛤蟆頂； 6、配套：銀湖旅游度假區(qū)、高級(jí)飲食賓館、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、射擊場(chǎng)、騎馬場(chǎng)和垂釣中心等高尚休閑生活配套設(shè)施； 7、客戶(hù)群：深圳富有人士、國(guó)內(nèi)政府高官、商界名流富賈； 8、代表樓盤(pán)：銀谷別墅、棕櫚泉?jiǎng)e墅、頤園別墅等。 中心區(qū) 1、地理位置：具有明顯的地理優(yōu)勢(shì)，為深圳市中心； 2、物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層及少量別墅； 3、戶(hù)型：主力戶(hù)型主要為三房和四房，面積多在130170平方米之間； 4、均價(jià)：8500元平方米以上； 5、景觀：蓮花山，但只有中心北區(qū)住宅可充分享受這一景觀； 6、配套：市民中心、電視中心、高交會(huì)館、青少年宮、圖書(shū)館、購(gòu)物公園、福華地下商城、地鐵、公交總站、一所幼兒園（位于黃埔雅苑內(nèi)）、一所小學(xué)（位于黃埔雅苑內(nèi)）等， 7、客戶(hù)群：多為金領(lǐng)以上階層（如金融、證券、私營(yíng)企業(yè)等高層管理者或老板）及一定量的港人，該區(qū)豪宅的商業(yè)氣息較為濃厚； 8、代表樓盤(pán)：嘉里雅頌居、天健世紀(jì)花園、星河國(guó)際、黃埔雅苑、安柏麗晶、城中雅苑等。 深圳灣片區(qū)1、地理位置：位于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點(diǎn)聚集地，地理優(yōu)勢(shì)較為明顯； 2、物業(yè)類(lèi)型：高層；3、戶(hù)型：主力戶(hù)型面積多在90340平方米之間；4、均價(jià)：7500元平方米以上；5、景觀：紅樹(shù)林、深圳灣；6、配套：深圳市高爾夫、金地萊恩幼兒園、新洲幼兒園、上沙中學(xué)、金地小學(xué)、沙嘴郵局、仁愛(ài)醫(yī)院、皇崗婦幼保健院等； 7、客戶(hù)群：為喜歡追求自然氣息，對(duì)海景有獨(dú)特情結(jié)的頂尖置業(yè)者及相當(dāng)部分的高薪產(chǎn)業(yè)人士，特別是新興行業(yè)人士； 8、代表樓盤(pán)：金海灣花園、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、碧海紅樹(shù)等。 華僑城片區(qū)1、地理位置：位于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點(diǎn)聚集地，地理優(yōu)勢(shì)較為明顯；2、物業(yè)類(lèi)型：高層、小高層及少量別墅；3、戶(hù)型：主力戶(hù)型面積多在140660平方米之間；4、均價(jià)：7800元平方米以上；5、景觀：安托山、深圳灣；6、配套：世界之窗、民俗文化村、錦繡中華、歡樂(lè)谷、沃爾瑪、華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)、何香凝美術(shù)館、華僑城醫(yī)院、OCT廣場(chǎng)、沙河高爾夫、名商高爾夫、華僑城中學(xué)、華僑城小學(xué)、沙河中學(xué)、沙河小學(xué)、白石洲中英文學(xué)校、地鐵等；7、客戶(hù)群：為較有文化品味和追求高質(zhì)素生活的富裕家庭，該片區(qū)人文氣息較為濃厚，居家氣氛較好。8、代表樓盤(pán)：波托菲諾、碧海云天、世紀(jì)村、錦繡花園等。 鹽田片區(qū) 1、地理位置：背靠梧桐山，東臨大鵬灣； 2、物業(yè)類(lèi)型：別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、度假村、俱樂(lè)部、小高層、多層等； 3、戶(hù)型：選擇多樣，從100多平方米到600多平方米都有； 4、均價(jià)：7000元/平方米； 5、景觀： "黃金海岸"、梧桐山、三洲田山地資源； 6、配套：新開(kāi)發(fā)區(qū)各種配套正漸漸完善，區(qū)域內(nèi)旅游配套較為完善，目前交通稍顯不足； 7、客戶(hù)群：國(guó)內(nèi)的富有階層，香港的中產(chǎn)階層以及部分富豪； 8、代表樓盤(pán)：海天一色，金海灘別墅，新世界翠林花園，翠體雅居，水云間，萬(wàn)科東海岸，云深處等。 大梅沙片區(qū) 1、 地理位置：鹽田區(qū)大梅沙環(huán)海一帶； 2、 物業(yè)類(lèi)型：產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓； 3、 戶(hù)型：主力戶(hù)型多在120平方米以上； 4、 均價(jià)：7000元/平方米 5、 景觀：大梅沙、小梅沙； 6、 配套：旅游配套較足，其它配套稍差； 7、 客戶(hù)群：多為渡假人士選擇； 8、 代表樓盤(pán)：雅蘭酒店、大梅沙海景酒店、心海假日、水云間等；廣州市豪宅市場(chǎng)分析 近半年廣州市豪宅的分布和供求情況 1、 區(qū)域分布 廣州的豪宅市場(chǎng)主要分布在天河北、珠江新城、二沙島以及珠江兩岸的一線(xiàn)江景地帶、番禺洛溪及華南板塊的別墅、白云山南湖板以及老城區(qū)的豪宅。而今年新推的豪宅有珠江新城的金碧華府、天河北的都市華廳、番禺麗江花園的棕櫚灘和華南板塊的錦繡香江、南湖板塊的江南世家推出新一期別墅“京士頓山”。 2、 供求狀況 2001年上半年廣州全市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共172個(gè)，可預(yù)售總面積為338萬(wàn)平方米，比去年同期減少19.2%，這表明政府加大宏觀調(diào)控，提高商品房預(yù)售審批條件，市場(chǎng)供應(yīng)量得到一定程度的控制，但商品房投資卻比去年同期增長(zhǎng)16.67%,商品房新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)24.3%，表明今年下半年以及明年的供應(yīng)量將加大。今年上半年全市十區(qū)商品房成交量為384萬(wàn)平方米，成交金額為185億元比去年同期增長(zhǎng)1.52%，登記的成交面積接近同期批準(zhǔn)預(yù)售面積的1.5倍，表明市場(chǎng)需求保持旺盛。盡管廣州的豪宅需求量由于廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、高速的發(fā)展，以及加入WTO等利好因素的影響而有所上升但是由于華南板塊錦繡香江的開(kāi)盤(pán)，珠江新城的啟動(dòng)，合生創(chuàng)展的珠江帝景已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，老城區(qū)豪宅如東湖御苑、嘉和苑的降價(jià)銷(xiāo)售，南湖板塊的江南世家推出新一期別墅“京士頓山”，頤和山莊和白云堡也在力推其洋房，都市華庭和新達(dá)城又加入天河北戰(zhàn)圈；另外，珠江新城的碧海灣將在年底推出、濱江東中大北門(mén)的金海灣正在進(jìn)行地基工程、新世界凱旋廣場(chǎng)以及保利項(xiàng)目也即將動(dòng)工；而地產(chǎn)大鱷中山雅居樂(lè)也有計(jì)劃進(jìn)駐南湖板塊。因此對(duì)于豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，而豪宅的目標(biāo)客戶(hù)針對(duì)的是“金字塔”頂端的少數(shù)人士，市場(chǎng)承接面較窄，所以對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講，市場(chǎng)壓力很大。 今年以來(lái)，豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的分化，部分資源稀缺性較大、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、戶(hù)型合理、園林綠化精致、居住環(huán)境舒適優(yōu)雅、社區(qū)文化濃厚、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、營(yíng)銷(xiāo)策劃做得較好的豪宅銷(xiāo)售情況較好。珠江新城南國(guó)花園位置優(yōu)越，有豪華的會(huì)所、中心花園、體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、先進(jìn)的智能化和網(wǎng)絡(luò)化設(shè)施，再加上完善的教育配套，對(duì)買(mǎi)家的吸引力較大，銷(xiāo)售情況較好；天譽(yù)花園（二期）推廣中推出“息供樓”計(jì)劃、投資價(jià)值回報(bào)、一手和二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、酒店式管理和服務(wù)等方案，近期還運(yùn)用陳靜作為項(xiàng)目的形象代言人，以名人效應(yīng)推動(dòng)項(xiàng)目的宣傳，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)注目度，樓盤(pán)的整體銷(xiāo)售情況不錯(cuò)；帝景苑調(diào)整樓盤(pán)售價(jià)，整合資源，統(tǒng)一宣傳推廣和銷(xiāo)售部署，突出建筑設(shè)計(jì)和質(zhì)量、物業(yè)管理和服務(wù)、住宅大堂和會(huì)所、小區(qū)綠化和環(huán)境、物業(yè)投資價(jià)值和回報(bào)、業(yè)主身份地位、營(yíng)造小區(qū)文化氛圍，加上樓盤(pán)工程進(jìn)度開(kāi)始跟上，樓盤(pán)封頂、交樓，園林綠化、環(huán)境、住宅大堂、會(huì)所等開(kāi)始給住戶(hù)信心，并推出首屆國(guó)際文化藝術(shù)節(jié)活動(dòng)，舉辦“思想者.羅丹藝術(shù)展”，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度加快；麗江花園Townhouse連體別墅的銷(xiāo)售也較為火暴。 但是，部分市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、戶(hù)型不合理、規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后、生活配套設(shè)施不夠完善、缺乏市政設(shè)施配套支持的豪宅銷(xiāo)售不樂(lè)觀。 今年豪宅市場(chǎng)樓價(jià)普遍有所下調(diào)，東湖御苑、天譽(yù)花園（二期）、帝景苑等豪宅用特價(jià)單位、優(yōu)惠折扣、送家私電器等各種方式減價(jià)促銷(xiāo)，新推豪宅則以低價(jià)搶占市場(chǎng)。掃描頂級(jí)豪宅 幾次與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士交流，發(fā)現(xiàn)做"豪宅"做"頂級(jí)豪宅"是許多發(fā)展商走不出的怪圈，似乎這樣才顯得發(fā)展商是有名氣的。 那么，在這種心態(tài)下，中國(guó)的豪宅、頂級(jí)豪宅究竟發(fā)展到了什么程度? 京城豪宅之中，最風(fēng)光的非座落在東長(zhǎng)安街長(zhǎng)安大劇院后的"貢院六號(hào)"莫屬：手工貼制的金銀箔墻，整塊施華洛奇天然水晶水嘴開(kāi)關(guān)，百年榆木樹(shù)瘤裝飾柱，整張牛皮墻面，整張馬駒皮手工縫制茶幾，吹制時(shí)摻入金粉的威尼斯水晶燈具，可擦洗的真絲壁布，可自動(dòng)升降、自動(dòng)滲油的燒烤煎鍋和與之相配的自動(dòng)升降抽油煙機(jī)，衛(wèi)生間和廚房?jī)?nèi)都放有SONY超薄液晶電視，就連電梯內(nèi)也有一臺(tái)小超薄液晶電視 "貢院六號(hào)"之內(nèi)沒(méi)有低于600萬(wàn)元一套的宅子，最昂貴的一套大約是2000多萬(wàn)。這還只是個(gè)開(kāi)頭，住進(jìn)來(lái)以后，每月的物業(yè)管理費(fèi)是每平方米3美元，再加上其他方面的費(fèi)用，業(yè)主每個(gè)月支付在"養(yǎng)房子"上的費(fèi)用最低也得一萬(wàn)元人民幣。 如此昂貴的房子，銷(xiāo)售如何？據(jù)說(shuō)，已售出的20余套房大多為一次性付款。至于典故，中國(guó)首富劉永好，因事先沒(méi)有預(yù)約，上門(mén)看房時(shí)就被拒之門(mén)外。同樣吃了閉門(mén)羹的，還有"大腕"葛優(yōu)先生。 "貢院六號(hào)"之后，其余幾幢豪宅自然也不乏可圈可點(diǎn)之處。 去年推出的北京水岸豪宅-橘郡"水印長(zhǎng)灘"，設(shè)立了業(yè)主專(zhuān)屬沿河高爾夫球場(chǎng)、開(kāi)敞式前院、附帶溫泉浴場(chǎng)和燒烤臺(tái)的寬大后院、特辟下沉式側(cè)院等。 云中尊邸是第一處擁有大型私家游泳館的豪宅、第一處擁有250平方米空中花園的豪宅、第一處擁有私密會(huì)客室的豪宅。為了保障設(shè)計(jì)方案不被外泄，買(mǎi)家得花3萬(wàn)元入圍費(fèi)，才能一睹設(shè)計(jì)圖紙的"芳容"。 北京的地產(chǎn)商當(dāng)然不缺乏"窮奢極侈"的想象力，但這次，在北京人本更擅長(zhǎng)的"高瞻遠(yuǎn)矚"之力上，似乎上海的地產(chǎn)商走在了前頭。 "貢院六號(hào)"希望將這里做成"高層人士聚會(huì)的大社區(qū)"；北京橘郡"水印長(zhǎng)灘"在做推廣時(shí)，也只發(fā)現(xiàn)了"北京富人區(qū)"；而"上海紫園"在亮相時(shí)即以"中國(guó)世界級(jí)富人區(qū)"為標(biāo)榜： "您能夠想象一幢幢價(jià)值從1500多萬(wàn)到上億、款式各異的獨(dú)立別墅矗立在一個(gè)個(gè)神秘的小島上，清水環(huán)繞的別墅旁的私家游艇碼頭停靠著一艘艘豪華氣派的游艇嗎？這不是美國(guó)紐約的長(zhǎng)島、洛杉磯的比弗利山、巴黎十六區(qū)和日本東京灣的富人區(qū)，而是坐落在上海著名風(fēng)景區(qū)佘山邊上未來(lái)的中國(guó)世界級(jí)富人區(qū)上海紫園"-今年5月17日中華工商時(shí)報(bào)上的整版廣告文章這樣開(kāi)始的。 這個(gè)專(zhuān)為國(guó)內(nèi)外超級(jí)富豪建造的大型豪宅區(qū)，占地將近4000畝，其中一期1300畝，二期2500畝，平均每戶(hù)占地8畝左右，最大的則達(dá)到20畝。整個(gè)別墅區(qū)容積率僅0.178，綠化率71.57。 在建筑方面，邀請(qǐng)美國(guó)、澳大利亞、加拿大等國(guó)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行量身訂制，150多棟別墅戶(hù)戶(hù)不同。 在小區(qū)配套方面，一般都是私密性很強(qiáng)，不設(shè)公共區(qū)域，每戶(hù)私家豪宅完全獨(dú)立，家家有私家游泳池、游船碼頭、保齡球道和網(wǎng)球場(chǎng)等。 硬件設(shè)施上，采用了國(guó)外尖端科技及新型的建筑材料，如恒溫地板，通上電源后立刻變得清澈透明的霧化玻璃，兩層高的別墅還配備有OTIS最新無(wú)機(jī)房電梯。正如發(fā)展商自己宣稱(chēng)的，"為追求完美達(dá)到了不計(jì)成本的地步"。 值得一提的是，其中的一號(hào)別墅，號(hào)稱(chēng)"融私密性、藝術(shù)性、時(shí)代性和功能性于一身"，由澳洲五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)，占地18畝，建筑面積1461平方米，全部為鋼結(jié)構(gòu)，建筑外觀為獨(dú)特的紫荊花造型。開(kāi)拍后不久，這幢1.15億元的別墅即被一神秘人士悄然定下。 豪宅是稀有的，反對(duì)豪宅的聲音卻比豪宅更為稀有，經(jīng)過(guò)深刻思索的反對(duì)意見(jiàn)（見(jiàn)諸媒體的）稱(chēng)得上是"僅有"。 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足的情況下，豪宅開(kāi)發(fā)熱肯定將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)刺激和活躍，但這種拉動(dòng)弊大于利。弊端之一，豪宅熱的負(fù)面效應(yīng)將更多體地現(xiàn)在社會(huì)道德方面，公眾將對(duì)國(guó)民間拉開(kāi)的巨大差距產(chǎn)生心理反感，"上海紫園"案例可以典型地看出富人對(duì)平民生存空間的擠壓，這不可能不影響到普通公民的生活質(zhì)量。弊端之二，豪宅熱帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)泡沫將對(duì)日后經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不良影響。 對(duì)于"上海紫園"的出現(xiàn)，絕大多數(shù)媒體表現(xiàn)得極不敏感，只是將其當(dāng)作一條不同尋常的地產(chǎn)新聞來(lái)播報(bào)，客觀上為商業(yè)炒作推波助瀾。然而，"上海紫園"已經(jīng)觸及風(fēng)景旅游區(qū)的核心地帶-上海佘山風(fēng)景區(qū)，是上海地區(qū)唯一有山林景觀的旅游勝地，是國(guó)家資產(chǎn)，是公共的?，F(xiàn)在人們看到的卻是，這一公共空間正在被私人蠶食。 國(guó)務(wù)院辦公廳1995年頒發(fā)的國(guó)務(wù)院管理工作的通知第二條規(guī)定："風(fēng)景名勝資源屬?lài)?guó)家所有，必須依法保護(hù)，各地區(qū)、各部門(mén)不得以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝資源及其景區(qū)土地。"-我們可以提出這樣的問(wèn)題：上海土地管理部門(mén)將佘山這樣的風(fēng)景旅游區(qū)拱手讓給房產(chǎn)商去開(kāi)發(fā)？廣州豪宅發(fā)展前景分析廣州豪宅市場(chǎng)尚處起步階段 豪宅，在近年來(lái)隨著人們對(duì)居住要求的再次提高而頻頻出現(xiàn)在市場(chǎng)上：二沙島的豪宅、濱江東的豪宅、番禹的豪宅豪宅市場(chǎng)越來(lái)越受到買(mǎi)家和發(fā)展商的關(guān)注和認(rèn)可。帶著對(duì)豪宅的理解和標(biāo)準(zhǔn)、廣州豪宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)以及和港臺(tái)豪宅市場(chǎng)的比較等問(wèn)題，本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)了香港房協(xié)主席李頌熹，并記錄下他對(duì)一系列豪宅問(wèn)題所作的精辟闡釋。 1、“豪宅”起點(diǎn)不低 記者：目前市場(chǎng)上很多樓盤(pán)都定位為豪宅，您認(rèn)為豪宅有固定的概念嗎？ 李頌熹：就今天的市場(chǎng)看來(lái)，“豪宅”這一概念十分模糊，因?yàn)槭袌?chǎng)推廣的原因，大部分素質(zhì)不高的樓盤(pán)在宣傳推廣時(shí)，都不忘給自己冠上“豪宅”的名堂，畢竟，以精品盤(pán)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)“豪宅”，相信每個(gè)消費(fèi)者都不會(huì)拒絕。 無(wú)論是香港還是廣州目前的住宅市場(chǎng)，這類(lèi)住宅項(xiàng)目的起點(diǎn)已經(jīng)非常高，而走精品或極品路線(xiàn)的貴價(jià)樓盤(pán)水準(zhǔn)更是日新月異，其裝修及包裝已經(jīng)是做得非常好了。例如，香港貝沙灣的樓房售價(jià)平均約為5000港元/平方米，戶(hù)型約為1600尺/套。每套總價(jià)約為港幣800萬(wàn)左右，其會(huì)所做得可謂美倫美奐。而另一位于將軍澳的樓盤(pán)“蔚藍(lán)灣畔”，售價(jià)約為3000多港元/平方尺，戶(hù)型也比較小，但此樓盤(pán)的會(huì)所配套設(shè)施卻與貝沙灣相差無(wú)幾。 一般來(lái)說(shuō)，所謂“豪宅”是指總體供應(yīng)量小、單套面積大的住宅單位，通常處于絕佳的地段，具備上乘的品質(zhì)。而最關(guān)鍵的還是銀碼要大，即價(jià)格通常處于市場(chǎng)的最頂端。以香港為例，我認(rèn)為售價(jià)至少要在800萬(wàn)/套至1000萬(wàn)/套以上，才可以稱(chēng)之為豪宅。 2、廣州豪宅市場(chǎng)尚處起步階段 記者：真正意義上的豪宅要具備哪些因素？ 李頌熹：自1997年樓市高峰至SARS期間，雖然香港樓市持續(xù)下跌70，但相比之下，豪宅僅下跌約為3040，可見(jiàn)豪宅抗跌能力較高，跌幅較低。因此，真正意義的豪宅和普通的高檔樓盤(pán)最大的分別在于，是否能夠投資市場(chǎng)。如何制造投資市場(chǎng)？我認(rèn)為，在廣州打造一個(gè)優(yōu)秀的投資市場(chǎng)應(yīng)該具備以下5大因素： 1.透明度：可快捷及準(zhǔn)確咨詢(xún)業(yè)權(quán)情況，且租戶(hù)與業(yè)主各自的權(quán)責(zé)清晰；物業(yè)買(mǎi)賣(mài)及租售的法規(guī)清晰、透明，具有有效解決糾紛的法規(guī)，制度；物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的透明。 2.流動(dòng)性：市場(chǎng)活躍，易于買(mǎi)賣(mài)交易。 3.低成本：物業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租售的相關(guān)手續(xù)、收費(fèi)及各種稅務(wù)的成本較低。 4.高回報(bào)：良好、活躍的租賃市場(chǎng)及較低的租賃成本。 5.社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)低：政局、政策的穩(wěn)定，治安的保證等，例如不可像印度尼西亞那樣出現(xiàn)暴動(dòng)、且暴徒會(huì)威脅市民人身及財(cái)產(chǎn)安全的狀況。 我認(rèn)為，要做到真正豪宅，不僅要考慮如地段，建筑，園林，設(shè)計(jì)等的硬件素質(zhì)，及著力打造項(xiàng)目的軟件素質(zhì)，如物業(yè)的管理、服務(wù)以及生活模式的營(yíng)造等等。更要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資的載體。今天的廣州地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得非常迅速，日趨成熟。但回頭看看，廣州地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的，只不過(guò)是從改革開(kāi)放至今的短短25年。放眼世界，以平均每7年為一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期來(lái)算，25年只是3個(gè)經(jīng)濟(jì)周期多一點(diǎn)，相對(duì)一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的漫長(zhǎng)發(fā)展道路而言，廣州房地產(chǎn)豪宅市場(chǎng)其實(shí)仍處于起步階段，因此其發(fā)展前途是無(wú)可限量的！ 3、豪宅要將住宅轉(zhuǎn)為投資載體 記者：除了一些硬件設(shè)備，豪宅需要賦予其他功能嗎？ 李頌熹：我認(rèn)為，要打造真正的豪宅，一定要將住宅由居住的場(chǎng)所轉(zhuǎn)化成投資的載體。 廣州、上海、北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體來(lái)說(shuō)還未夠成熟，因此絕大多數(shù)投資者會(huì)考慮在香港投資，這些投資者最通常的三個(gè)選擇是寫(xiě)字樓、商鋪和住宅。由于寫(xiě)字樓的出租難度較高，物業(yè)空置的時(shí)間和面積都相對(duì)較長(zhǎng)，投資者的收益易受影響。而就商鋪而言，若不是十分熟悉上述因素，操作商鋪投資也有一定的難度。而由于豪宅的租客素質(zhì)一般比較好，投資者會(huì)考慮以豪宅為投資對(duì)象。事實(shí)上，目前香港豪宅的投資者不乏海外人士及基金。 4、廣州豪宅未來(lái)市場(chǎng)值得期待 記者：香港豪宅和廣州有什么不同？ 李頌熹：從香港及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程來(lái)看，豪宅市場(chǎng)都發(fā)展得非常紅火，其中北京、上海、廣州3大城市更是成為豪宅集中的城市，豪宅成交量屢創(chuàng)新高。 1991年，香港最早的經(jīng)典豪宅“帝景園”，該樓盤(pán)處于舊山頂?shù)雷詈玫牡囟?，?jīng)精心打造，引領(lǐng)以酒店式設(shè)施和管理放在住宅項(xiàng)目中的潮流，至今仍是香港的經(jīng)典豪宅。1993年，首個(gè)有主題的屋苑“加州花園”，該項(xiàng)目融合建筑設(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)及生活模式，而且是在早期的設(shè)計(jì)中已加入生活模式及元素，塑造出加州陽(yáng)光休閑生活主題。 廣州由于與香港的地域較為接近相似，從上個(gè)世紀(jì)90年代初至今，廣州的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了從地段決定論到品質(zhì)決定論，從概念型到綜合素質(zhì)型過(guò)渡的歷程。1985年，首個(gè)提出“會(huì)所”概念的“華景山莊”，改變了以往的住宅項(xiàng)目都沒(méi)有分散的休閑、體育等配套設(shè)施的現(xiàn)象，至今，“會(huì)所”概念已影響深遠(yuǎn)。 我本人更十分致力于為香港的豪宅市場(chǎng)發(fā)展注入更多的創(chuàng)意及增值元素，如“下沉式浴缸”、“獨(dú)立淋浴間”、“雙面盤(pán)洗手臺(tái)”、“以云石為浴室做整體包裝”、“酒店式大堂”、“園林藝術(shù)雕塑”等等。當(dāng)然，廣州豪宅市場(chǎng)還不夠成熟，所以還欠缺這些細(xì)節(jié)方面的完善。從現(xiàn)在的發(fā)展情況來(lái)看，廣州豪宅市場(chǎng)的未來(lái)前景是值得期待的。