物業(yè)設施設備管理

物業(yè)設施設備管理是指物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)設施設備管理是指物業(yè)管理企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設施設備的工程管理人員通過熟悉和掌握設施設備的原理性能，對其進行保養(yǎng)維修，使之能的原理性能，對其進行保養(yǎng)維修，使之能夠保持最佳運行狀態(tài)，有效地發(fā)揮效用，夠保持最佳運行狀態(tài)，有效地發(fā)揮效用，從而為業(yè)主和客戶提供一個更高效和更安從而為業(yè)主和客戶提供一個更高效和更安全、舒適的環(huán)境。全、舒適的環(huán)境。 物業(yè)設施設備是房屋建筑內部附屬設物業(yè)設施設備是房屋建筑內部附屬設備的簡稱，它是構成房屋建筑實體的有機備的簡稱，它是構成房屋建筑實體的有機組成部分。組成部分。 1 1供水設備供水設備 指用人工方法提供水源的設備，指用人工方法提供水源的設備，由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)構成，由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)構成， 組成組成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。 2 2排水設備排水設備 指用來排除生活污水和屋頂雨雪指用來排除生活污水和屋頂雨雪水的設備，包括排水管道、通風管道、清通設備、水的設備，包括排水管道、通風管道、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。抽升設備、室外排水管道等。 3 3熱水供應設備熱水供應設備 包括淋浴器、供熱水管道、包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動溫度調節(jié)器、減熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動溫度調節(jié)器、減壓閥等。壓閥等。 4 4消防設備消防設備 指房屋設備中的消防裝置部分，指房屋設備中的消防裝置部分，包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機、滅火包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機、滅火瓶、消防龍頭、消防泵等。瓶、消防龍頭、消防泵等。 指房屋衛(wèi)生間與廚房內部的各種設備。指房屋衛(wèi)生間與廚房內部的各種設備。衛(wèi)生設備包括浴缸、水盆、小便池、抽水衛(wèi)生設備包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。廚房設備包括洗菜池、操馬桶、面盆等。廚房設備包括洗菜池、操作臺、吊柜、抽油煙機及管道等。作臺、吊柜、抽油煙機及管道等。 （1 1）室內供暖設備包括鍋爐、壁爐、鼓風）室內供暖設備包括鍋爐、壁爐、鼓風機、水片、回龍泵等設備。機、水片、回龍泵等設備。 （2 2）室內供冷設備包括冷氣機、深井泵、）室內供冷設備包括冷氣機、深井泵、空調機、電扇、冷卻塔、回龍泵等設備。空調機、電扇、冷卻塔、回龍泵等設備。 （3 3）室內通風設備包括通風機、排水門）室內通風設備包括通風機、排水門及一些凈化除塵設備等。及一些凈化除塵設備等。 房屋的燃氣設備包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。 （1 1）供電及照明設備。這是指給房屋提供電源及照明的）供電及照明設備。這是指給房屋提供電源及照明的各種裝置。包括電源柜、電表、總開關、供電線路、戶外各種裝置。包括電源柜、電表、總開關、供電線路、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、照明器等。型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、照明器等。 （2 2）弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電）弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備與裝置，包括通訊設備、廣播設備、共用天線設備及設備與裝置，包括通訊設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控及報警系統(tǒng)設備等。閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控及報警系統(tǒng)設備等。 （3 3）電梯設備。這是高層建筑中不可缺少的垂直運輸設）電梯設備。這是高層建筑中不可缺少的垂直運輸設備，包括電梯機房、轎廂、井道等部分。備，包括電梯機房、轎廂、井道等部分。 （4 4）防雷裝置。包括接閃器、引下線和接地裝置等。）防雷裝置。包括接閃器、引下線和接地裝置等。 1設施設備使用管理 主要通過制訂、實施一系列規(guī)章制度來實現(xiàn)。 2設施設備維修管理 包括設備的定期檢查修維修制度，維修質量標準、維修人員管理制度等。 3設施設備安全管理 包括國家對安全性能要求較高的設備實行合格證制度，維修人員參加學習培訓考核后的持證上崗制度，以及企業(yè)實施的消防通道管理、電梯安全使用管理等。 4設施設備技術檔案資料管理 包括建立設備的登記卡片、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。 房屋設施設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管房屋設施設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制（即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和養(yǎng)制（即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)）。二級保養(yǎng)）。 （1 1）日常維護保養(yǎng)）日常維護保養(yǎng) 是指設備操作人員所進行是指設備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護工作保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。并進行必要記錄等。 （2 2）一級保養(yǎng)）一級保養(yǎng) 是由設備操作人員與維修人員是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。期保養(yǎng)。 （3 3）二級保養(yǎng)）二級保養(yǎng) 是指設備維修人員對設備進行是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。 （4 4）設備點檢。是指根據(jù)要求利用檢測儀器、）設備點檢。是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行檢查。設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行檢查。 房屋設施設備的維修是通過修復房屋設施設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設施設或更換零件、排除故障、恢復設施設備原有功能所進行的技術活動。備原有功能所進行的技術活動。 （1 1）零星維修工程）零星維修工程 是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。及為排除運作故障而進行局部修理。 （2 2）中修工程）中修工程 是指對設備進行正常的和定期全面檢修、是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為為10103030左右。左右。 （3 3）大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對）大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過3030。 （4 4）設備更新和技術改造）設備更新和技術改造 是指設備使用一定年限后，是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。新設備，提高和改善技術性能。 （5 5）故障維修）故障維修 通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生突通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。使設備恢復功能。 （1）工程部經(jīng)理（2）各專業(yè)技術負責人（工程師或技術員）（3）領班（4）維修人員 （5）保管員（1 1）接管驗收制度）接管驗收制度 （2 2）預防性計劃維修保養(yǎng)制度）預防性計劃維修保養(yǎng)制度 （3 3）值班制度）值班制度（4 4）交接班制度）交接班制度 （5 5）報告制度）報告制度 3-4 3-4物業(yè)設施設備是怎樣分類的？物業(yè)設施設備是怎樣分類的？ 3-5 3-5物業(yè)設施設備維修工程是怎樣分類的？物業(yè)設施設備維修工程是怎樣分類的？