(物業(yè)管理實務(wù)) 第一章 物業(yè)管理企業(yè)

襖肄芀薇螀肅莂莀蚆肂肂薅薂肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇螞腿聿薂薈螆膁蒞薄螅莃蝕袃螄肅蒃蝿螃膅蠆蚅螂芇蒁薁螁莀芄衿袀聿蒀螅袀膂芃蟻衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆羋荿螈裊莁薅蚄襖肀莇薀羄膃薃蒆羃芅莆螄羂羄薁螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿蒅肅肈節(jié)襖肄芀薇螀肅莂莀蚆肂肂薅薂肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇螞腿聿薂薈螆膁蒞薄螅莃蝕袃螄肅蒃蝿螃膅蠆蚅螂芇蒁薁螁莀芄衿袀聿蒀螅袀膂芃蟻衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆羋荿螈裊莁薅蚄襖肀莇薀羄膃薃蒆羃芅莆螄羂羄薁螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿蒅肅肈節(jié)襖肄芀薇螀肅莂莀蚆肂肂薅薂肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇螞腿聿薂薈螆膁蒞薄螅莃蝕袃螄肅蒃蝿螃膅蠆蚅螂芇蒁薁螁莀芄衿袀聿蒀螅袀膂芃蟻衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆羋荿螈裊莁薅蚄襖肀莇薀羄膃薃蒆羃芅莆螄羂羄薁螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿蒅肅肈節(jié)襖肄芀薇螀肅莂莀蚆肂肂薅薂肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇螞腿聿薂薈螆膁蒞薄螅莃蝕袃螄肅蒃蝿螃膅蠆蚅螂芇蒁薁螁莀芄衿袀聿蒀螅袀膂芃蟻衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆羋荿螈裊莁薅蚄襖肀莇薀羄膃薃蒆羃芅莆螄羂羄薁螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿蒅肅肈節(jié)襖肄芀薇螀肅莂莀蚆肂肂薅薂肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇螞腿聿薂薈螆膁蒞薄螅莃蝕袃螄肅蒃蝿螃膅蠆蚅螂芇蒁薁螁莀芄衿袀聿蒀螅袀膂芃蟻衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆羋荿螈裊莁薅蚄襖肀莇薀羄膃薃蒆羃芅莆螄羂羄薁螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羈膃蒁蚃肇芆芃蕿肆羅葿蒅肅肈節(jié)襖肄芀薇螀肅莂莀蚆肂肂薅薂肂膄莈袀肁芇薄螆膀荿莇螞腿聿薂薈螆膁蒞薄螅莃蝕袃螄肅蒃蝿螃膅蠆蚅螂芇蒁薁螁莀芄衿袀聿蒀螅袀膂芃蟻衿莄蒈蚇袈肄莁薃袇膆薆袂袆羋荿螈裊莁薅蚄襖肀莇薀羄膃薃蒆羃芅莆螄羂羄薁螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄莀袀羃膇蠆袀肅莂薅衿膈膅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆蚇膅肀蚅蚆裊芅薁蚅羇肈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螞羈莂蚇蟻肄膄薃蟻膆莀葿螀袆膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄莀袀羃膇蠆袀肅莂薅衿膈膅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆蚇膅肀蚅蚆裊芅薁蚅羇肈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螞羈莂蚇蟻肄膄薃蟻膆莀葿螀袆膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄莀袀羃膇蠆袀肅莂薅衿膈膅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆蚇膅肀蚅蚆裊芅薁蚅羇肈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螞羈莂蚇蟻肄膄薃蟻膆莀葿螀袆膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄莀袀羃膇蠆袀肅莂薅衿膈膅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆蚇膅肀蚅蚆裊芅薁蚅羇肈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螞羈莂蚇蟻肄膄薃蟻膆莀葿螀袆膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄莀袀羃膇蠆袀肅莂薅衿膈膅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆蚇膅肀蚅蚆裊芅薁蚅羇肈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螞羈莂蚇蟻肄膄薃蟻膆莀葿螀袆膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄莀袀羃膇蠆袀肅莂薅衿膈膅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蕿蚃肄荿莄螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀蒆蒀袂羃莂葿羅腿羋蒈蚄羈膄蒈螇膇蒂蕆衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膄膆薃羅肆蒅薃蚅節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞袆莈蚈螄肁芄蚇羆襖芀蚇蚆膀膆蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄莇螁聿羇莃螀蝿芃艿莆袁肆膅蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莄螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀蒆蒀袂羃莂葿羅腿羋蒈蚄羈膄蒈螇膇蒂蕆衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膄膆薃羅肆蒅薃蚅節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞袆莈蚈螄肁芄蚇羆襖芀蚇蚆膀膆蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄莇螁聿羇莃螀蝿芃艿莆袁肆膅蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莄螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀蒆蒀袂羃莂葿羅腿羋蒈蚄羈膄蒈螇膇蒂蕆衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膄膆薃羅肆蒅薃蚅節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞袆莈蚈螄肁芄蚇羆襖芀蚇蚆膀膆蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄莇螁聿羇莃螀蝿芃艿莆袁肆膅蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莄螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀蒆蒀袂羃莂葿羅腿羋蒈蚄羈膄蒈螇膇蒂蕆衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膄膆薃羅肆蒅薃蚅節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞袆莈蚈螄肁芄蚇羆襖芀蚇蚆膀膆蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄莇螁聿羇莃螀蝿芃艿莆袁肆膅蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莄螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀蒆蒀袂羃莂葿羅腿羋蒈蚄羈膄蒈螇膇蒂蕆衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膄膆薃羅肆蒅薃蚅節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞袆莈蚈螄肁芄蚇羆襖芀蚇蚆膀膆蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄莇螁聿羇莃螀蝿芃艿莆袁肆膅蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莄螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀蒆蒀袂羃莂葿羅腿羋蒈蚄羈膄蒈螇膇蒂蕆衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膄膆薃羅肆蒅薃蚅節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蠆螞袆莈蚈螄肁芄蚇羆襖芀蚇蚆蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀肅芇蝿聿芅蒂螅肈莇蒞蟻肇肇薀薇蚄腿莃蒂蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螁肄薇薃螁膆莀葿螀莈膃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀裊膇羋蚆襖艿蒃薂袃聿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膈薈蒁羈芀莁蝿羇羀膄蚅羆膂荿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀肅芇蝿聿芅蒂螅肈莇蒞蟻肇肇薀薇蚄腿莃蒂蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螁肄薇薃螁膆莀葿螀莈膃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀裊膇羋蚆襖艿蒃薂袃聿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膈薈蒁羈芀莁蝿羇羀膄蚅羆膂荿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀肅芇蝿聿芅蒂螅肈莇蒞蟻肇肇薀薇蚄腿莃蒂蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螁肄薇薃螁膆莀葿螀莈膃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀裊膇羋蚆襖艿蒃薂袃聿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膈薈蒁羈芀莁蝿羇羀膄蚅羆膂荿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀肅芇蝿聿芅蒂螅肈莇蒞蟻肇肇薀薇蚄腿莃蒂蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螁肄薇薃螁膆莀葿螀莈膃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀裊膇羋蚆襖艿蒃薂袃聿芆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃薀蠆衿肅莂薅衿膈薈蒁羈芀莁蝿羇羀膄蚅羆膂荿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羃膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀肅芇蝿聿芅蒂螅肈莇蒞蟻肇肇薀薇蚄腿莃蒂蚃節(jié)蕿螁螞羈莂蚇螁肄薇薃螁膆莀葿螀莈膃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅螀蝕羂肅蒂蠆膄羋蒈蚈襖膁莄蚇羆莇芀蚆聿腿薈蚆螈蒞蒄蚅袁膈莀螄羃莃芆螃肅膆薅螂裊罿薁螁羇芄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅裊羈肂蚄裊肀莈薀襖膃膀蒆袃袂莆莂葿羅腿羋蒈肇莄薆薈螇膇蒂薇衿莂莈薆肁膅莄薅膃肈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇蟻袀芀薆蝕羂肅蒂蠆膄羋蒈蚈襖膁莄蚇羆莇芀蚆聿腿薈蚆螈蒞蒄蚅袁膈莀螄羃莃芆螃肅膆薅螂裊罿薁螁羇芄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅裊羈肂蚄裊肀莈薀襖膃膀蒆袃袂莆莂葿羅腿羋蒈肇莄薆薈螇膇蒂薇衿莂莈薆肁膅莄薅膃肈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇蟻袀芀薆蝕羂肅蒂蠆膄羋蒈蚈襖膁莄蚇羆莇芀蚆聿腿薈蚆螈蒞蒄蚅袁膈莀螄羃莃芆螃肅膆薅螂裊罿薁螁羇芄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅裊羈肂蚄裊肀莈薀襖膃膀蒆袃袂莆莂葿羅腿羋蒈肇莄薆薈螇膇蒂薇衿莂莈薆肁膅莄薅膃肈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇蟻袀芀薆蝕羂肅蒂蠆膄羋蒈蚈襖膁莄蚇羆莇芀蚆聿腿薈蚆螈蒞蒄蚅袁膈莀螄羃莃芆螃肅膆薅螂裊罿薁螁羇芄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅裊羈肂蚄裊肀莈薀襖膃膀蒆袃袂莆莂葿羅腿羋蒈肇莄薆薈螇膇蒂薇衿莂莈薆肁膅莄薅膃肈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇蟻袀芀薆蝕羂肅蒂蠆膄羋蒈蚈襖膁莄蚇羆莇芀蚆聿腿薈蚆螈蒞蒄蚅袁膈莀螄羃莃芆螃肅膆薅螂裊罿薁螁羇芄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿螞蟻肅膁蟻螃羇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂羋莂螄膈芄莁袆肁膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅莁蒅袇袈莇蒄羀膄芃蒄蠆羆腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄膀艿薀蚆羃膅蕿螈腿肁薈羀羈蒀薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁蟻螃羇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂羋莂螄膈芄莁袆肁膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅莁蒅袇袈莇蒄羀膄芃蒄蠆羆腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄膀艿薀蚆羃膅蕿螈腿肁薈羀羈蒀薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁蟻螃羇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂羋莂螄膈芄莁袆肁膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅莁蒅袇袈莇蒄羀膄芃蒄蠆羆腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄膀艿薀蚆羃膅蕿螈腿肁薈羀羈蒀薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁蟻螃羇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇芅螀羄肅莄袂腿莂莃薂羂羋莂螄膈芄莁袆肁膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅莁蒅袇袈莇蒄羀膄芃蒄蠆羆腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄膀艿薀蚆羃膅蕿螈腿肁薈羀羈蒀薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁蟻螃羇葿蝕袆膃蒞蠆螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚇羅膇膈蕆螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁薀袁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞蚃羄羇莄螆袇芅莃蒅蠆膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃蒀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈螇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膀蒄螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚇羅膇膈蕆螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁薀袁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞蚃羄羇莄螆袇芅莃蒅蠆膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃蒀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈螇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膀蒄螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚇羅膇膈蕆螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁薀袁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞蚃羄羇莄螆袇芅莃蒅蠆膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃蒀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈螇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膀蒄螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚇羅膇膈蕆螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁薀袁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞蚃羄羇莄螆袇芅莃蒅蠆膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃蒀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈螇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膀蒄螃螁肆薃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚇羅膇膈蕆螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁薀袁芆芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞襖肁莄蚇羆莇芀蚇聿腿薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁羇膄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀羋薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羅腿羋蒈肇羈薆蒈螇膇蒂薇衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈芀薄袃芄蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃蝕羂肅蒂蠆螞羋莈蚈襖肁莄蚇羆莇芀蚇聿腿薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁羇膄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀羋薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羅腿羋蒈肇羈薆蒈螇膇蒂薇衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈芀薄袃芄蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃蝕羂肅蒂蠆螞羋莈蚈襖肁莄蚇羆莇芀蚇聿腿薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁羇膄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀羋薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羅腿羋蒈肇羈薆蒈螇膇蒂薇衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈芀薄袃芄蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃蝕羂肅蒂蠆螞羋莈蚈襖肁莄蚇羆莇芀蚇聿腿薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁羇膄蕆螁聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀羋薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羅腿羋蒈肇羈薆蒈螇膇蒂薇衿羀莈薆羈膅芄薅蟻羈芀薄袃芄蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薂螇肅芇薁袀芀膃蝕羂肅蒂蠆螞羋芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄螈艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薈蝕螄莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞薁肅肁羋螃袇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁袆羈膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇袈芇蒄蕆肄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄螈艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薈蝕螄莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞薁肅肁羋螃袇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁袆羈膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇袈芇蒄蕆肄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄螈艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薈蝕螄莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞薁肅肁羋螃袇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁袆羈膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇袈芇蒄蕆肄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃蒁薄螈艿蒀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈羇薈蝕螄莆薇螂肀節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞薁肅肁羋螃袇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅芄袂螇莂莃薂羂羋莂蚄螅膄莁袆羈膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅羈蒅螇蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅蒞蒁螈羈蒞薃薁袇莄芃螇袃莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆蒆袀羆肅蕿螃袂肅蟻羈膁肂莁螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚈薂膇膈莇螈肅膇蕿薀聿膇螞袆羅膆莁蠆袁膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅蒞蒁螈羈蒞薃薁袇莄芃螇袃莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆蒆袀羆肅蕿螃袂肅蟻羈膁肂莁螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚈薂膇膈莇螈肅膇蕿薀聿膇螞袆羅膆莁蠆袁膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅蒞蒁螈羈蒞薃薁袇莄芃螇袃莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆蒆袀羆肅蕿螃袂肅蟻羈膁肂莁螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈腿蚈薂膇膈莇螈肅膇蕿薀聿膇螞袆羅膆莁蠆袁膅蒄襖膀膄薆蚇肆膃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁螄芁蚃蚄膂芀莂罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿芆荿薃肅蒞蒁螈羈蒞薃薁袇莄芃螇袃莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄羀蕆蒆袀羆肅蕿螃袂肅蟻羈膁肂莁螁肆肁蒃羆羂肀薅蝿袈腿蒃莇羂羄節(jié)薃羈羃蒞蒆襖羂蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆羅罿莁蒂袁肈蒄蚈螇肈膃蒁蚃肇莆蚆蠆肆蒈蕿羈肅膈螄襖肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒅薅羄膂膄莈袀膁芆薄螆膀葿莇螂腿膈螞蚈膈芁蒅羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿芆膅蠆蚅芅芇蒁羃芄莀蚇衿芃薂蒀裊節(jié)節(jié)螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆袇膆薆袂袆羋螂螈羅莁薅蚄羄蒃莇羂羄節(jié)薃羈羃蒞蒆襖羂蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆羅罿莁蒂袁肈蒄蚈螇肈膃蒁蚃肇莆蚆蠆肆蒈蕿羈肅膈螄襖肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒅薅羄膂膄莈袀膁芆薄螆膀葿莇螂腿膈螞蚈膈芁蒅羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿芆膅蠆蚅芅芇蒁羃芄莀蚇衿芃薂蒀裊節(jié)節(jié)螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆袇膆薆袂袆羋螂螈羅莁薅蚄羄蒃莇羂羄節(jié)薃羈羃蒞蒆襖羂蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆羅罿莁蒂袁肈蒄蚈螇肈膃蒁蚃肇莆蚆蠆肆蒈蕿羈肅膈螄襖肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒅薅羄膂膄莈袀膁芆薄螆膀葿莇螂腿膈螞蚈膈芁蒅羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿芆膅蠆蚅芅芇蒁羃芄莀蚇衿芃薂蒀裊節(jié)節(jié)螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆袇膆薆袂袆羋螂螈羅莁薅蚄羄蒃莇羂羄節(jié)薃羈羃蒞蒆襖羂蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆羅罿莁蒂袁肈蒄蚈螇肈膃蒁蚃肇莆蚆蠆肆蒈蕿羈肅膈螄襖肄芀薇蝿肅莂螃蚅肂蒅薅羄膂膄莈袀膁芆薄螆膀葿莇螂腿蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蟻羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肅聿膆螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀芄薆肀肆芃蚈袂羂節(jié)袁蚅莀芁薀羈芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇蠆螀腿莆螁羆肅蒞薁螈肁蒞蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈裊肇蒁蝕肀羃蒀螂袃節(jié)葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蟻羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肅聿膆螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀芄薆肀肆芃蚈袂羂節(jié)袁蚅莀芁薀羈芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇蠆螀腿莆螁羆肅蒞薁螈肁蒞蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈裊肇蒁蝕肀羃蒀螂袃節(jié)葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蟻羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肅聿膆螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀芄薆肀肆芃蚈袂羂節(jié)袁蚅莀芁薀羈芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇蠆螀腿莆螁羆肅蒞薁螈肁蒞蚃肄羇莄螆袇芅莃蒅肂膁莂薈裊肇蒁蝕肀羃蒀螂袃節(jié)葿蒂蚆膈葿蚄袂膄蒈螇螄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芄蒅蟻羈膀薄螃螁肆薃蒃羆羂薃薅蝿莁薂螇羅芇薁袀袈膃薀蕿肅聿膆螞袆羅膆螄肁芄膅蒄襖膀芄薆肀肆芃蚈袂羂節(jié)袁蚅莀芁薀羈芆芀蚃螃膂芀螅罿肈艿蒅螂羄莈薇羇芃莇蠆螀腿莆螁羆肅蒞薁螈袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆蝿芆薈蠆膇芅莇蒁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀莀蒆螃羆莀蕿薆袂荿羋螂螈莈蒀薅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖羂蕆蟻螀羈蕿袇聿肀艿蠆羅聿莁裊袁肈薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肁肆蒈蕿羇肅薀螄袃膄芀薇蝿膃莂螃肈膂蒄薅羄膂蚇螁羀膁莆蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆蝿芆薈蠆膇芅莇蒁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀莀蒆螃羆莀蕿薆袂荿羋螂螈莈蒀薅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖羂蕆蟻螀羈蕿袇聿肀艿蠆羅聿莁裊袁肈薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肁肆蒈蕿羇肅薀螄袃膄芀薇蝿膃莂螃肈膂蒄薅羄膂蚇螁羀膁莆蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆蝿芆薈蠆膇芅莇蒁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀莀蒆螃羆莀蕿薆袂荿羋螂螈莈蒀薅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖羂蕆蟻螀羈蕿袇聿肀艿蠆羅聿莁裊袁肈薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肁肆蒈蕿羇肅薀螄袃膄芀薇蝿膃莂螃肈膂蒄薅羄膂蚇螁羀膁莆蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袇羇芇莃蝕袃芆蒅袆蝿芆薈蠆膇芅莇蒁肅芄蒀螇罿芃薂蒞蝕肇肇薀薆膇腿莃裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄膃薇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄膁膀蚄蝕螇節(jié)蒆薆袆蒞螞襖裊肄蒅螀裊芇蝕螆襖荿薃螞袃蒁莆羈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莆薀蠆罿肅莂薅罿膇薈羃羈莀莁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆蚃螂肅膈蒆蚈肂芁蟻薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆膇腿莃裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄膃薇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄膁膀蚄蝕螇節(jié)蒆薆袆蒞螞襖裊肄蒅螀裊芇蝕螆襖荿薃螞袃蒁莆羈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莆薀蠆罿肅莂薅罿膇薈羃羈莀莁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆蚃螂肅膈蒆蚈肂芁蟻薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆膇腿莃裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄膃薇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄膁膀蚄蝕螇節(jié)蒆薆袆蒞螞襖裊肄蒅螀裊芇蝕螆襖荿薃螞袃蒁莆羈袂膁薁袇袁芃莄螃羀莆薀蠆罿肅莂薅罿膇薈羃羈莀莁衿羇蒂蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆蚃螂肅膈蒆蚈肂芁蟻薄肁蒃蒄羃肀膃莇衿聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆膇腿莃裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄膃薇蚃膃芆蒀羂膂莈蚅袈膁蒀蒈螄膁膀葿蒅螞肈節(jié)莁螞膀蕆螀蟻羀芀蚆蝕肂薅薂蠆膄莈蒈蚈芇膁螆蚇羆莇螞螆聿腿薈螆膁蒞蒄螅袀膈莀螄肅莃蝿螃膅芆蚅螂芇蒁薁螁羇芄蕆螀聿蒀莃袀膂芃蟻衿袁蒈薇袈羄芁蒃袇膆蒆葿袆羋荿螈裊羈膂蚄襖肀莇薀襖膃膀蒆羃袂莆莂羂羅腿蝕羈肇莄薆羀艿膇薂罿罿蒂蒈羈肁芅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿肆羅葿蒅螞肈節(jié)莁螞膀蕆螀蟻羀芀蚆蝕肂薅薂蠆膄莈蒈蚈芇膁螆蚇羆莇螞螆聿腿薈螆膁蒞蒄螅袀膈莀螄肅莃蝿螃膅芆蚅螂芇蒁薁螁羇芄蕆螀聿蒀莃袀膂芃蟻衿袁蒈薇袈羄芁蒃袇膆蒆葿袆羋荿螈裊羈膂蚄襖肀莇薀襖膃膀蒆羃袂莆莂羂羅腿蝕羈肇莄薆羀艿膇薂罿罿蒂蒈羈肁芅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿肆羅葿蒅螞肈節(jié)莁螞膀蕆螀蟻羀芀蚆蝕肂薅薂蠆膄莈蒈蚈芇膁螆蚇羆莇螞螆聿腿薈螆膁蒞蒄螅袀膈莀螄肅莃蝿螃膅芆蚅螂芇蒁薁螁羇芄蕆螀聿蒀莃袀膂芃蟻衿袁蒈薇袈羄芁蒃袇膆蒆葿袆羋荿螈裊羈膂蚄襖肀莇薀襖膃膀蒆羃袂莆莂羂羅腿蝕羈肇莄薆羀艿膇薂罿罿蒂蒈羈肁芅螇羈膃蒁蚃羇芆芃蕿肆羅葿蒅螞肈節(jié)莁螞膀蕆螀蟻節(jié)蚃羈羃蒞袈襖羂蕆蟻螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅聿莁蒂袁肈蒄蚈螇肈芃蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄螁袀膁莆薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁蒅羇膇莃蝕袃芆蒅蒃蝿芆膅蠆蚅芅芇蒁羃芄蒀蚇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿羋螂螈羅莀薅蚄羄薃螀肂羄節(jié)蚃羈羃蒞袈襖羂蕆蟻螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅聿莁蒂袁肈蒄蚈螇肈芃蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄螁袀膁莆薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁蒅羇膇莃蝕袃芆蒅蒃蝿芆膅蠆蚅芅芇蒁羃芄蒀蚇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿羋螂螈羅莀薅蚄羄薃螀肂羄節(jié)蚃羈羃蒞袈襖羂蕆蟻螀羈蕿蒄聿羀艿蠆羅聿莁蒂袁肈蒄蚈螇肈芃蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄螁袀膁莆薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁蒅羇膇莃蝕袃芆蒅蒃蝿芆膅蠆蚅芅芇蒁羃芄蒀蚇罿芃薂薀裊節(jié)肇薀薆肇腿莃裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肅薇薃螁芆莀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞艿襖裊肄蒅螀裊膇羋蚆襖荿蒃螞袃聿莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃袀莆薀蠆衿肅莂薅罿膈薈蒁羈芀莁蝿羇聿薆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀膃芇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肇肇薀薆肇腿莃裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肅薇薃螁芆莀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞艿襖裊肄蒅螀裊膇羋蚆襖荿蒃螞袃聿莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃袀莆薀蠆衿肅莂薅罿膈薈蒁羈芀莁蝿羇聿薆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀膃芇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肇肇薀薆肇腿莃裊膆節(jié)蕿螁膅莄莂蚇膄肅薇薃螁芆莀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蝕螇節(jié)蒆薆螆蒞艿襖裊肄蒅螀裊膇羋蚆襖荿蒃螞袃聿莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃袀莆薀蠆衿肅莂薅罿膈薈蒁羈芀莁蝿羇聿薆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀肀膃芇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肇肇莆莂羂羅腿蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿罿莂蒈薆肁芅莄薅膃蒁蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肈節(jié)莁螞膀肅蝕蟻袀芀薆蝕肂肅薂蠆膄莈蒈蚈襖膁莄蚇羆莇螞蚆聿腿薈螆膁蒞蒄螅袁膈莀螄羃莃芆螃膅膆蚅螂裊蒂薁螁羇芄蕆螀聿蒀莃螀膂芃蟻衿袁肅 第一章 物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié) 概述一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（P1）( 熟悉 )物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實體。其特征可以歸納為以下三點：第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事的責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。第二，屬于服?wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代理服務(wù)和創(chuàng)造性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（P1） ( 了解 )物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。（一）按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自建開發(fā)的各類房產(chǎn)。3.民營物業(yè)管理企業(yè)民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。4.外資物業(yè)管理企業(yè)外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運作的物業(yè)管理企業(yè)。5.其他物業(yè)管理企業(yè)其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。（二）按股東出資形式來劃分 （P2）1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。2.物業(yè)管理股份有限公司物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被劃分為等額股份，鼓動以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 （P2） ( 熟悉 )（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門（不屬于企業(yè)），承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。（二）獨立的物業(yè)管理企業(yè)獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機關(guān)中也設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的成立 （P3）根據(jù)公司法和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。( 掌握 )一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記根據(jù)公司法。規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。（一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合公司法的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書。（二）公司地址物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司的地址。（三）注冊資本公司法規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。（四）股東人數(shù)和法定代表人在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。（五）公司人員物業(yè)管理企業(yè)人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。（六）公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：（）總則，包括公司名稱和地址等；（）企業(yè)的經(jīng)營范圍；（）公司的注冊資本；（）股東的姓名或名稱；（）股東的權(quán)利和義務(wù)；（）股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；（）公司的法定代表；（）公司解散事由和清算方法；（）職工錄用方式、待遇、管理方法；（）企業(yè)的各種規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)機構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，公司即告成立。二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理（P4）（一）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：. 一級資質(zhì)：（）注冊資本人民幣500萬元以上；（）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100：1）多層住宅200萬平方米；2）高層住宅100萬平方米；3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。（）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。.二級資質(zhì)（）注冊資本人民幣300萬元以上；（）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100：1）多層住宅100萬平方米；2）高層住宅50萬平方米；3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。（）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。.三級資質(zhì)（）注冊資本人民幣50萬元以上；（）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書（）有委托的物業(yè)管理項目；（）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。（二）在申報資質(zhì)時需提供的資料新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：（）營業(yè)執(zhí)照；（）企業(yè)章程；（）驗資證明；（）企業(yè)法定代表人的身份證明；（）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。（三）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反物業(yè)管理條例規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準(zhǔn)。第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置（P6）一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。（一）直線制直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點是：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機構(gòu)（如圖（P7）1-1所示）。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。（1）主要優(yōu)點：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。（2）主要缺點：要求領(lǐng)導(dǎo)能通曉各種知識，具備多方面的知識和技能。圖1-1 直線制物業(yè)管理組織形式（二）直線職能制直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式（如圖（P7）1-2所示）。其特點是各級主管人員直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。（1）主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。（2）主要缺點：機構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。圖1-2 直線職能制物業(yè)管理組織形式（三）事業(yè)部制事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式（如圖（P8）1-3所示）。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)單位都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。圖1-3 事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式（1）主要優(yōu)點：一是強化了決策機制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動性，增強了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。（2）主要缺點：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重疊，人員過多。（四）矩陣制矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)成項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式（如圖1-4所示）。其特點是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項目組的領(lǐng)導(dǎo)。圖1-4 矩陣制物業(yè)管理組織形式（1）主要優(yōu)點：一是加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強的有機性和適應(yīng)性。（2）主要缺點：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。二、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素 ( 了解 ) (P9)（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素戰(zhàn)略是為實現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實組織機構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。（二）外部環(huán)境因素外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特點、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。在設(shè)計組織機構(gòu)時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機構(gòu)就越應(yīng)該強調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。（三）技術(shù)因素技術(shù)因素主要包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動需要利用技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。（四）組織規(guī)模及所處階段組織規(guī)模直接影響到組織機構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)?；^大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機構(gòu)也應(yīng)有所差異。三、物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（一）按照規(guī)模，任務(wù)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并長一個綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機構(gòu)設(shè)置的重點也應(yīng)該有所區(qū)別。（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理物業(yè)管理企業(yè)各部門和項目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實到每個職能部門和項目，有效控制管理行為，實現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進(jìn)行怎樣的組織機構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。（三）分工協(xié)作在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。（四）精干、高效、靈活物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項目管理機構(gòu)（也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的）。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項目管理機構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項目管理機構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。一般情況下，企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師“（總會計師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。（二）人力資源部人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。（三）行政管理部行政管理部的主要職責(zé)包括；編制實施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。（四）財務(wù)部財務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護(hù)，各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。（七）經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對各物業(yè)項目進(jìn)行目標(biāo)考核等。（八）工程管理部工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評審，各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目投標(biāo)、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。（九）安全管理部安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。（十）環(huán)境管理部環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計劃。復(fù)習(xí)思考題1.簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。2.簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。3.物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點？4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級？應(yīng)由哪些機構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書？5.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料？6.簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的要求。7.簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素。8.簡述直線職能式組織機構(gòu)的主要優(yōu)缺點。單項選擇題1. 按照（ ），可以將物業(yè)管理企業(yè)劃分為有限責(zé)任公司、股份有限公司和股份合作公司。A. 經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)成分 B. 股東的出資方式C. 企業(yè)對債務(wù)所擔(dān)負(fù)的責(zé)任大小 D. 股東的人數(shù)2直轄市負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的（ ）級資質(zhì)的頒發(fā)和管理。A. 二 B. 三C. 一和二 D. 二和三3. 目前物業(yè)管理企業(yè)普遍采用的組織形式是（ ） A.直線職能制 B.直線制 C.事業(yè)部制 D.矩陣制4.二級物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于（ ）人。A.10 B.20 C.30 D.405.一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理部門是（ ）。A.國務(wù)院建設(shè)主管部門B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門和市（包括直轄市和設(shè)區(qū)的地級市）人民政府房地產(chǎn)主管部門D.市（包括直轄市和設(shè)區(qū)的地級市）級人民政府房地產(chǎn)主管部門6一個物業(yè)管理企業(yè)擬申報二級資質(zhì)，已知該企業(yè)管理了多層住宅40萬平方米，高層住宅20萬平方米。請問，該企業(yè)還需要管理（ ）平方米以上的獨立式住宅即可達(dá)到二級資質(zhì)對物業(yè)管理面積的要求。 A.1萬 B.1.6萬 C.3.2萬 D.4.8萬7在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合，這是（ ） A. 直線職能制 B.直線制 C.事業(yè)部制 D.矩陣制多項選擇題1下列關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的論述中，正確的是( ) 。A.物業(yè)管理企業(yè)是獨立的企業(yè)法人B.物業(yè)管理企業(yè)具有完全的私人性質(zhì)C物業(yè)管理企業(yè)是有專門資質(zhì)的企業(yè)D.物業(yè)管理企業(yè)是屬于服務(wù)性企業(yè)E.物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)屬于公共服務(wù)，因而不是有償?shù)摹?. 一個物業(yè)管理企業(yè)申報二級資質(zhì)，下列哪些條件沒有達(dá)到二級資質(zhì)的要求（ ）。A. 管理了三個多層住宅小區(qū)，面積分別為40萬、30萬、40萬平方米B. 物業(yè)管理專業(yè)人員22名，其中中級以上職稱的8人C. 尚未建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)D. 注冊資本為400萬人民幣 E. 物業(yè)管理專業(yè)人員均有相應(yīng)的職業(yè)資格證書3. 直線制的主要特點包括（ ）A.政策制定和行政管理分開 B.要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識C.具有各種職能部門D.領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明E.容易引起多頭領(lǐng)導(dǎo)4.下列選項中，屬于物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置基本要求的是（ ）。 A.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理 B.考慮企業(yè)戰(zhàn)略C.精干、高效 D.考慮企業(yè)的外部環(huán)境E.按照規(guī)模、任務(wù)來設(shè)置5物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素包括：企業(yè)戰(zhàn)略因素和（ ） A技術(shù)因素 B 團(tuán)隊精神 C 組織規(guī)模 D 企業(yè)所處發(fā)展階段 E外部環(huán)境因素6. 物業(yè)管理企業(yè)常見的模式有（ ） A房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司 B 物業(yè)管理集團(tuán)公司 C 獨立的物業(yè)管理企業(yè)D 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬部門 E項目公司 袁肂羋薅螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆羈腿莄螞襖膈蕆蒅螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀蒞葿蠆衿蒈螅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃蒈薃螂羂膈蒅蚈羂芀蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肅膆莀袁肂羋薅螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆羈腿莄螞襖膈蕆蒅螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀蒞葿蠆衿蒈螅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃蒈薃螂羂膈蒅蚈羂芀蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肅膆莀袁肂羋薅螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆羈腿莄螞襖膈蕆蒅螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀蒞葿蠆衿蒈螅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃蒈薃螂羂膈蒅蚈羂芀蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肅膆莀袁肂羋薅螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆羈腿莄螞襖膈蕆蒅螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀蒞葿蠆衿蒈螅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄羅膄薄袀羄芆莇螆羃蒈薃螂羂膈蒅蚈羂芀蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄肈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆裊肆芁蕿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肅膆莀袁肂羋薅螇膁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆羈腿莄螞襖膈蕆蒅螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅芅莁蚈袁芄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀蒞葿蠆衿蒈螅羇袈膇薈袃袈肅薈薄螞膇莁蒀螁芀膄蝿螀罿莀蚅蝿膁膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肇節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃薀螃蚄羃莃蚈蚃肅薈薄螞膇莁蒀螁芀膄蝿螀罿莀蚅蝿膁膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肇節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃薀螃蚄羃莃蚈蚃肅薈薄螞膇莁蒀螁芀膄蝿螀罿莀蚅蝿膁膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肇節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃薀螃蚄羃莃蚈蚃肅薈薄螞膇莁蒀螁芀膄蝿螀罿莀蚅蝿膁膂蟻蝿芄蒈薇螈羃芁蒃螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芀蒄薄襖羀芇蒀袃肂蒃莆袃芅芆螄袂羄薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈膅蚇羇肅莀薃羇膆膃葿羆裊荿蒅羅肇節(jié)螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁肁肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈蚅膁蒞蒄蚅芃薀螃蚄羃莃蚈蚃肅薈薄螞膇莁蒀螁芀膄蝿螀罿莀蚅蝿膁膂蟻蝿芄蒈薇