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雙林鎮(zhèn)80號地塊分析報告

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雙林鎮(zhèn)80號地塊分析報告

雙林鎮(zhèn)2014-80號地塊 分析報告2目 錄第一部分:雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究 一、雙林鎮(zhèn)簡述 二、雙林鎮(zhèn)概貌 三、城市人口發(fā)展 四、經(jīng)濟概況 小結第二部分:雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場研究 一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級市場概述 二、全湖州市在售商業(yè)項目分布圖 三、全湖州市在售商業(yè)項目一覽表 小結第三部分:雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場研究 一、雙林鎮(zhèn)商圈研究 二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點 小結第四部分:雙林鎮(zhèn)項目地塊研究 一、項目地塊情況 二、項目地塊周邊情況 小結目 錄第五部分:項目SWOT分析 一、優(yōu)勢(Strengths) 二、劣勢(Weakness) 三、機會(Opportunity) 四、威脅(Threats) 小結第六部分:項目定位 一、項目定位思路 二、項目主體定位 三、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 四、項目開發(fā)周期預估第七部分:項目成本及收益預估 一、項目整體銷售收益 二、項目成本計算 三、項目稅費及他項計算 四、項目銷售凈利率及內(nèi)部投資收益率總結第一部分:雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究一、雙林鎮(zhèn)簡述中文名稱 雙林鎮(zhèn)地理位置 湖州市中部別 名 雙林面 積 99.6 平方公里行政區(qū)類別 鎮(zhèn)人 口 6.84 萬所屬地區(qū) 浙江省湖州市南潯區(qū)方 言 吳語下轄地區(qū) 33個行政村,5個社區(qū)氣候條件 亞熱帶季風氣候政府駐地 湖州市南潯區(qū)全興路1號著名景點 雙林古鎮(zhèn)、雙林三橋、洪城遺址電話區(qū)號 0572火車站 湖州站 郵政區(qū)碼 313012 車牌代碼 浙E 二、雙林鎮(zhèn)概貌城市區(qū)位:雙林鎮(zhèn)屬湖州市南潯區(qū),地處杭嘉湖平原中部,湖州市中部。東北距南潯鎮(zhèn)約24公里,西北距湖州市約32公里,南距杭州80公里。地貌交通:雙林鎮(zhèn)屬于浙北平原地區(qū),水網(wǎng)密布,水陸交通十分便捷。長湖申航復線、湖嘉申高速公路橫貫東西,交通條件、區(qū)位優(yōu)勢十分突出。行政下轄:雙林縣下轄33個行政村,5個社區(qū),包括:虹橋社區(qū)、愛國路社區(qū)、新街社區(qū)、和睦社區(qū)、板橋社區(qū);顯洪村、跳家山村、東雙林村、后壩村、黃泥兜村、邢窯村、豈山圩村、西陽村、塢仁村、三田洋村、鎮(zhèn)南村、水產(chǎn)村、洋灘村、趙家兜村、新豐兜村、曹橋村、周家兜村、土山村、千畝山村、勤裕村、黃龍兜村、倪家灘村、雉頭村村、吳家莊村、箍桶兜村、七星橋村、花盤兜村、儒林村、花城村、向陽村、俞家埭村、華橋村、蓮花兜村。截止2013年末,鎮(zhèn)內(nèi)共計558個村民小組,68,435人。雙林鎮(zhèn)24 km32 km湖州市南潯鎮(zhèn)80 km杭州市三、城市人口發(fā)展 2014年末,雙林鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總人口為68,435人,環(huán)比2013年減少122人。同比2010年,全鎮(zhèn)人口減少546人,年均降幅0.19%,且該數(shù)據(jù)已連續(xù)5年減少。 隨著城鎮(zhèn)化建設的步伐逐步加快,本鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口數(shù)字卻在增長。根據(jù)南潯區(qū)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù),在2014年的總人口中,非農(nóng)業(yè)人口達16,473人,比2010年的14,530人增長了1,943人,年均增幅為2.67%。 根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件,至2020年,全鎮(zhèn)常駐人口將增加至8.3萬人,非農(nóng)業(yè)人口將達到5萬人,非農(nóng)業(yè)人口的年均增幅將達到33.92%,雙林鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建設勢必迅猛發(fā)展。四、經(jīng)濟概況雙林鎮(zhèn)是浙江省首批小城鎮(zhèn)綜合改革試點單位、湖州市十大經(jīng)濟強鎮(zhèn)之一。雙林鎮(zhèn)2005年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值為27.40億元,環(huán)比增長36%,位列全國綜合實力百強位列全國綜合實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)第鄉(xiāng)鎮(zhèn)第68位。位。后因發(fā)展放緩,排名下滑至全國329位。但時至2014年,全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值已達45.06億元,年均增長6.45%。根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件,至2020年雙林鎮(zhèn)的全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值將達到86.19億元,年均增長率將達到15.21%。 小結 雙林鎮(zhèn)位于杭嘉湖平原中部,地處江浙滬交通樞紐,是湖州市十大經(jīng)濟強鎮(zhèn)之一。在經(jīng)歷了2005年的蓬勃發(fā)展之后,一度沉寂。但在根據(jù)近年數(shù)據(jù)來看,雙林鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的步伐正在逐步加快,未來發(fā)展?jié)摿^大。第二部分:雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場研究一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級市場概述地塊出讓形式成交狀態(tài)成交日期起始價格 成交價格 溢價率位置占地面積規(guī)劃最大建筑面積容積率 出讓年限 綠化率建筑密度規(guī)劃用途雙林鎮(zhèn)2014-90號地塊拍賣已成交2014年12月30日2,740 萬元2,760 萬元0.73%雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)南村20,668 33,069 1.5-1.670年30%/住宅用地雙林鎮(zhèn)2011-01號地塊拍賣已成交2014年3月25日7,750 萬元7,800 萬元0.65%雙林鎮(zhèn)全興路南側34,820 80,086 1.8-2.340年,70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-02號地塊拍賣未成交/1,560 萬元/雙林鎮(zhèn)城管中隊北側,濱河路西側8,560 12,840 1.1-1.540年,70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-03號地塊拍賣已成交2011年8月19日2,880 萬元2,900 萬元0.69%雙林鎮(zhèn)虹鳳路西側、富強路南側6,261 15,653 1.8-2.540年,70年30%40% 商住用地雙林鎮(zhèn)2010-33號地塊拍賣未成交/2,000 萬元/雙林鎮(zhèn)復興路西側、鳳凰路北側地塊13,527 22,996 1.5-1.740年,70年30%35% 商住用地雙林鎮(zhèn)2014-80號地塊拍賣已成交2014年12月16日4,300 萬元4,320 萬元0.47% 雙林鎮(zhèn)跳家扇村19,220 30,752 1.3-1.640年10%50% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-08號地塊拍賣未成交/410 萬元/雙林鎮(zhèn)西陽村3,793 1,897 0.2-0.540年20%30% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-33號地塊拍賣已成交2011年12月9日300 萬元 610 萬元103.33%雙林鎮(zhèn)富強路南側,虹鳳路東側944 2,171 2.0-2.340年10%45% 商業(yè)用地成交地塊總計/18,390萬元2.34%/81,913 161,731 1.97/ 2010年至2014年的5年間,雙林鎮(zhèn)共計推出了30幅地塊。其中工業(yè)用地占了22幅、純住宅用地1幅、商住兩用地4幅、純商業(yè)用地3幅。在僅有的僅有的7幅商住兩用或商業(yè)用地幅商住兩用或商業(yè)用地中,有3幅土地未能成交,整體來看雙林鎮(zhèn)的商品房一級市場較為冷清。已成交之地塊因土地面積、限制條件等因素差異較大不具備可比性。同時,成交的土地溢價率較低,土地溢價率較低,這也印證了雙林鎮(zhèn)的商品房一級市場并沒有受到很多的關注,仍處于初級仍處于初級階段。階段。二、全湖州市在售商業(yè)項目分布圖1. 漁人碼頭2. 星湖廣場3. 達多大都匯4. 百川歐洲印象5. 金瑞大廈6. 江南汽車博覽城7. 湖州蘇寧生活廣場8. 匯德國際廣場9. 景程商業(yè)廣場10.太子灣商業(yè)街11.南方新世界3124576891011三、全湖州市在售商業(yè)項目一覽表序號項目名區(qū)域板塊物業(yè)類型 容積率綠化率總套數(shù)可售套數(shù)總面積可售面積 面積段開盤時間去化率月均去化面積銷售狀態(tài)銷售均價1漁人碼頭南太湖區(qū)域商鋪0.45 40%35 7 6,086 1,007 40-3602009年3月80.00%112.87 在售22,3872星湖廣場南太湖區(qū)域酒店式公寓7.80 15%20 20 9,827 9,827 220-8302014年11月0.00%0.00 在售15,0003達多大都匯湖州市區(qū)酒店式公寓6.00 15% 1,284 1,257 70,000 68,528 38-10002014年5月2.10%210.28 在售11,9214百川歐洲印象湖州市區(qū)酒店式公寓2.49 45%142 101 15,252 9,555 60-1502013年6月28.87%316.50 在售37,2895金瑞大廈湖州市區(qū)商鋪寫字樓3.50 15%171 156 140,000 127,719 110-4302011年12月8.77%331.92 在售16,5916江南汽車博覽城湖州市區(qū)商貿(mào)城0.90 10%110 110 50,850 50,850 65-400待定0.00%0.00 待售07湖州蘇寧生活廣場吳興區(qū)城區(qū)寫字樓公寓6.62 10%331 310 48,777 45,682 60-952013年10月6.34%221.07 在售10,6668匯德國際廣場吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪2.49 20%993 780 100,000 78,550 26-5702014年1月21.45%1,787.50 在售18,5679景程商業(yè)廣場吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.20 30%65 4 10,728 660 40-9002012年7月93.85%419.49 在售13,19610太子灣商業(yè)街吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.98 25%524734,688 31,352 85-5402014年4月9.62%416.92 在售7,86011南方新世界南潯區(qū)城區(qū)商鋪2.00 25%548223100,000 40,693 17-13402014年9月59.31%9,884.43 在售22,601總計3,751 3,015 586,208 464,424 20.77%1,245.54 20,349小結 在2010年至2014年中,雙林鎮(zhèn)推出的工業(yè)用地占到了總量的7成;時至2014年,商業(yè)與住宅地塊供銷都開始放量,成交面積占了5年總成交量的90%以上。由此可以推測出:雙林鎮(zhèn)正處于由工向商轉型的過程中。 通過湖州市范圍內(nèi)所有在售商業(yè)項目來看,整體去化率僅20%左右,且去化速度緩慢,每個項目月均去化面積僅為1,245.54平方米。但商鋪類項目之去化速度卻較為樂觀,各項目月均去化速度達2,524.24平方米。同時商鋪類項目之整體成交均價達到了20,268.54元元/平方米,平方米,也要高于其他商業(yè)項目。 第三部分:雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場研究一、雙林鎮(zhèn)商圈研究雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)劃,目前商業(yè)聚集區(qū)主要如下:u 鎮(zhèn)勝路 內(nèi)環(huán)路 復興路 全興路商圈; 主要商業(yè)體:浙北超市雙林店(5,000,2層)u 愛國路(維多利大道至橫街段)商圈; 主要商業(yè)體:愛尚影院(2個放映廳) 現(xiàn)有商圈主要零售消費區(qū)域,尚無大型成熟一站式購物中心,缺乏各類連鎖品牌,商業(yè)經(jīng)營模式及品牌檔次有待升級。市民消費觀念傳統(tǒng),對基礎生活類商品需求較大,但對品牌的意識也在形成階段中。 目前,大型超市成為了雙林鎮(zhèn)商業(yè)的主要核心。其余商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一,消費規(guī)格普遍不高,缺乏餐飲娛樂集中的場所。二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點肯德基、麥當勞、必勝客、星巴克等西式連鎖餐飲裝修城、汽車城、土特產(chǎn)市場、小商品市場等專業(yè)型市場大型購物、餐飲、娛樂一站式商城品牌服飾、日化百貨商場小結 雙林鎮(zhèn)商業(yè)整體缺乏規(guī)劃,商業(yè)主要分布在愛國路以西至復興路范圍內(nèi),大型的商業(yè)項目和知名品牌缺失。超市引領商業(yè),在商圈中超市扮演著主力商家的角色帶動周邊的零售商業(yè),證明了雙林鎮(zhèn)商業(yè)還處于初級階段。同時,娛樂休閑業(yè)態(tài)缺乏,而且相對分散,導致了大量本地消費力的外流,使得本地商業(yè)發(fā)展后勁更加不足。雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)需要大規(guī)模的結構性發(fā)展。第四部分:項目地塊研究一、項目地塊情況 本項目地塊地處浙江省湖州市南潯區(qū)雙林鎮(zhèn)跳家扇村,位于雙林鎮(zhèn)東南側。項目基本經(jīng)濟指標如下:(1)基地面積: 19,220;(2)容積率:1.3 至 1.6;(3)建筑密度:50%;(4)建筑限高:無硬性規(guī)定;(5)綠地率:10%;(6)用地性質:商業(yè)(批發(fā)零售)用地;(7)建筑面積:24,986 至 30,752(8)限制要求:娛樂建筑設置占比不小于15%(約合3,747.90 至 4,612.80)地形地貌情況: 地塊整體較為平整但過于狹長,南北跨度約為245米,東西跨度約為83米至90米,南寬北窄。東、北兩面沿河,為項目提供了良好的原生態(tài)景觀。南、西兩面臨路,擁有良好的昭示性,有利于市場快速認知項目。因兩面環(huán)水土質較為松散較為松散,存在一定的沉降隱患,同時不利于地下室開挖。目前仍有原住戶未拆遷,屬于生地。四至情況大致如下:u 東:河道,對岸現(xiàn)為農(nóng)居點u 南:全興路,路南側現(xiàn)為農(nóng)田u 西:虹鳳路,路西側為鳳凰文化廣場及雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府u 北:河道,對岸為居民區(qū)及雙林綜合高級中學二、項目地塊周邊情況本項目地塊政府設施(3個)居民小區(qū)(11個)農(nóng)居點(22個)主要道路(3條)次要道路(7條)小結 項目地塊地處雙林鎮(zhèn)政治中心,南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道全興路,交通便捷。地塊整體雖略顯狹長,卻勝在沿街面較長。在項目輻射1公里范圍內(nèi)主要為居民區(qū)與農(nóng)居點,人口基數(shù)占優(yōu)。同時,項目緊鄰鎮(zhèn)政府,能夠給予客戶足夠的信心支持。第五部分:項目SWOT分析一、優(yōu)勢(Strengths)u 開發(fā)商品牌知名度高,“城市客廳” 理念新穎,產(chǎn)品線成熟;u 項目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府,市場認同度高;u 地塊南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道,交通便捷;u 項目西側鳳凰文化廣場為雙林鎮(zhèn)新地標,區(qū)塊認可度高;u 地塊成交價格較低,溢價空間較大。二、劣勢(Weakness)u 項目地塊周邊公交線路較少,輻射范圍較??;u 項目地塊不處于雙林鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域,商業(yè)氛圍較差;u 周邊居住區(qū)大多為農(nóng)居點,消費力較差;u 地塊過于狹長,建筑格局擺布受到限制;u 項目兩面環(huán)水,土質不利于施工建設。三、機會(Opportunity)u 雙林鎮(zhèn)正處于由工業(yè)向商業(yè)轉型的過程,未來發(fā)展空間大;u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)無類似一站式商業(yè)體,競爭力強;u 雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設腳步加快,消費力將逐漸增強;u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)乃至湖州市內(nèi)可售的商業(yè)體稀少,客戶關注度高;u 央行再次降息,客戶投資意愿提升。四、威脅(Threats)u 隨著雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設腳步加快,類似商業(yè)體將越來越多;u 項目周邊多為農(nóng)田與農(nóng)居點,周邊環(huán)境較差;u 雙林鎮(zhèn)很難吸引外來投資客,而本地居民對于房產(chǎn)投資意愿不強;u 現(xiàn)有投資、消費力外流現(xiàn)象嚴重,本地投資、消費市場萎縮;u 項目體量較小,抗風險能力較小。小結 整體而言,本項目地塊優(yōu)勢機會要大于威脅劣勢。如何揚長避短,實現(xiàn)快速去化將成為本項目的最大課題。通過項目新穎科學的理念與成熟的產(chǎn)品設計快速鎖定客戶,通過品牌商家的引進提升客戶信心。同時加大營銷推廣及渠道鋪排的力度,最終實現(xiàn)快速去化。第六部分:項目定位一、項目定位思路 本項目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府,地理位置優(yōu)越。建議以公司“城市客廳”為藍本打造一個集:購物、休閑、娛樂、社交、服務為一體的城鎮(zhèn)生活購物中心。一體的城鎮(zhèn)生活購物中心。引進市政服務中心、西式連鎖餐飲(如肯德基、星巴克)、大型超市、IMAX影院、品牌服飾與日用百貨等業(yè)態(tài)。同時,結合O2O模式,推出“線下展示,線上銷售”的全新經(jīng)營模式,將項目輻射半徑通過網(wǎng)絡放大至全鎮(zhèn)乃至周邊區(qū)縣。二、項目主體定位項目名:嘉凱城 (雙林)城市客廳項目定位:集購物、休閑、娛樂、社交、服務為一體的城鎮(zhèn)生活購物中心輻射區(qū)域:以雙林鎮(zhèn)為核心,擴散至整個南潯區(qū),最終輻射周邊區(qū)縣三、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 占地面積容積率建筑面積建筑密度總層數(shù)建筑高度19,220 1.630,752 50%3層17.40米地下室 地下室開挖綜合成本約為2,000元/,因項目地塊可能存在土質疏松問題其成本可能會更高,同時會拖慢項目工程進度。且地下室不得出售,綜合考慮以上因素,除人防物業(yè)等需求之外,不建議在本項目中大規(guī)模開挖地下室。廣場綠地面積廣場面積停車位1,922 1,000 150個機動車+300個非機動車1層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布9,610 5.80米+0.80米(下沉)市政服務、銀行、西式連鎖餐飲、服裝2層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米服裝、百貨、餐飲、兒童主題樂園3層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米KTV、大型超市、IMAX電影院機動車、非機動車停車場商場(3F)商場(3F)商場(2F,一層挑空)綠地建筑物停車場沿河景觀帶車行動線四、項目開發(fā)周期預估開工2015年6月1日正負零2015年9月1日結構封頂2016年2月1日預售證獲取2015年12月1日交付使用2017年1月1日 項目開發(fā)周期預估為20個月,地下部分3個月,地上土建部分11個月,基礎設施及綠化配套等6個月。第七部分:項目成本及收益預估一、項目整體銷售收益 根據(jù)前述統(tǒng)計之湖州市商業(yè)項目情況,建議將本項目均價定為11,733元/,以確保項目快速去化。整體去化周期預估在12個月左右,項目銷售收入為3.61億元左右。物業(yè)類別物業(yè)類別單價(元單價(元/ /)面積()面積()總銷金額(萬元)總銷金額(萬元)商業(yè)商業(yè)1 1層層20,000 20,000 9,610 9,610 19,220 19,220 商業(yè)商業(yè)2 2層層11,000 11,000 10,571 10,571 11,628 11,628 商業(yè)商業(yè)3 3層層4,950 4,950 10,571 10,571 5,233 5,233 總計總計11,733 11,733 30,752 30,752 36,081 36,081 二、項目成本計算類別計提金額/比例計費基數(shù)總金額(萬元)土地價格2,237 元/平方米19,220 平方米4,300土地滯納金/地上工程成本4,500 元/平方米30,752 平方米13,838地下工程成本2,500 元/平方米1,000 平方米250營銷費用2%36,081 萬元722管理費用1%36,081 萬元361總計19,471注:地上工程成本已包括建安、綠化景觀、設備安裝等費用。項目開發(fā)成本(包括土地出讓金及工程費用),共計19,471萬元。三、項目稅費及他項計算類別計提金額/比例計費基數(shù)總金額(萬元)營業(yè)稅及附加5.55%36,0812,002土地增值稅30%11,7363,521所得稅25%11,0872,772不可預見費用3%36,0811,082資本化利息5.75%19,4711,188總計10,565項目運作所產(chǎn)生的稅費以及其他不可預見之費用,共計10,565萬元。萬元。注:資本化利息按照基準利率,1年期計算,資本化金額為項目總成本19,471萬元。四、項目銷售凈利率及內(nèi)部投資收益率本項目銷售凈利潤為: 6,045萬元本項目銷售凈利率為: 14. 48%(年化); 31.04%(期間)年化IRR為:20.70%(2年期銀行基準利率,到期一次性歸還本息)總結 本項目整體收益情況較為可觀,銷售年化收益達14.48%,IRR收益也高達20.70%。更難能可貴的是項目整體建設、營銷周期較短,資金回流速度快。 目前在本項目區(qū)域內(nèi)并無直接競品項目,但未來推盤量可能會較大。綜合考慮以上因素,建議盡快進入項目前期設計環(huán)節(jié)。感 謝 聆 聽 ! 因時間緊迫未能實地考察,得出之結論不夠嚴謹,同時無法對于數(shù)據(jù)的真實可靠性進行驗證。請多見諒!面試人:投資 周翰 2015年 3月

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