房地產(chǎn)物業(yè)管理 住戶家庭安裝維修標準作業(yè)程序

住戶家庭安裝/維修標準作業(yè)程序一、目的 規(guī)范住戶家庭安裝/維修程序，確保高效率、高質量地完成住戶家庭安裝/維修工作。 二、適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)住戶家庭的安裝/維修工作。 三、職責 1、z工程部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情況。 2、工程部負責住戶家庭安裝/維修工作的組織實施。 3、維修人員具體負責住戶家庭的安裝/維修工作。 四、程序要點 1、工程部員工進住戶家進行安裝/維修時的基本要求 (1)工程部員工進行住戶家庭安裝/維修時，要嚴格遵守物業(yè)部員工服務管理標準作業(yè)程序。 (2)工程部員工進行住戶家庭安裝/維修時，要做到如下兩點： 自覺維護公司及住戶的權益，不做損害公司名譽的事； 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給工程部主管，請求支援解決。 (3)工程部員工進行住戶家庭維修時應征詢住戶意見，盡量恢復維修前的原貌原樣，如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求，則應向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 (4)工程部員工進行住戶家庭安裝/維修前，首先應設計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 (5)工程部員工接到住戶家庭安裝/維修通知單后，應在15分鐘內(nèi)準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。 (6)工程部員工來到住戶家門前，應先按門鈴（3次左右），如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內(nèi)進行安裝/維修。 (7)機電處員工進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 (8)進入住戶家庭，應按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入住戶家庭。 2、家庭維修 (1)日光燈維修： 檢查測量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應檢修開關； 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器； 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應更換同規(guī)格的光管； 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應整修日光管管座，整修后達不到要求的應更換； 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； 維修工作完成后應開燈試驗，日光管閃爍應不超過3次就能點亮，否則應重新檢修，直至故障排除。 (2)開關維修： 計算用電負荷 ，如已超載則要求住戶相應減少負荷，否則應申請增容； 拉下總電源開關，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應先對懷疑點進行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除； 拉下總電源開關，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭“，則表明線路漏電，此時應逐條線路檢查，直至故障排除； 故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關； 試驗開關應開閉正常。 (3)電表維修： 計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容； 對電表加負載試驗，如有下列任意一種情況則應更換一個經(jīng)供電局校驗后合格的電表；電表不轉、電表轉得異常快或慢、電表里面冒煙、電表接線住燒穿； 電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松動，注意進、出線的正確接法； 安裝完畢后進行通電實驗，電表應轉動靈活，無異常噪音； 會同事務部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。 (4)水咀、閘閥維修： 關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥； 擰開水咀或閘閥，加密封膠墊損壞則應更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥； 在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥； 開水試驗，螺牙連接處應不滲水，開關水咀或閘閥應靈活，水咀或閘閥關水后應不漏水。 (5)水表維修： 關閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表； 拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴重應更換一個新水表； 裝回水表，應注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜。 水表安裝完畢后進行通水試驗，接頭處應不滲水，水表應轉動靈活； 會同公共事務部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。 (6)煤氣熱水器維修： 開機時不著火： 檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應更換同規(guī)格的電池； 如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應更換電子打火總成； 檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶內(nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應拆開電磁閥檢修（擦除臟物、加潤滑油）。 開機時有“嘭”的爆炸聲： 先關閉煤氣瓶閥門； 用電風筒吹干高壓打火線； 調整點火間隙； 開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應擰開電磁閥修理（加潤滑油、擦除臟物）； 打開煤氣瓶閥門。開機點火正常，反復試35次。 燃燒火焰為紅色應清除空氣進氣門臟物； 先導閥門控制的煤氣熱火器維修： 開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥； 開機電先導閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應拆修主電磁閥（活動閥芯多次，清除污物）。 (7)煤氣灶維修： 開機不著火： 開機時如點火電機無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時應更換點火器總成； 清除空氣進氣門臟物。 燃燒火焰為紅色： 清潔爐頭管路及爐頭臟物； 清除空氣進氣門臟物。 漏煤氣： 如軟管接頭處漏氣則應整改處理接頭處； 如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。 (8)坐廁水箱維修： 水箱浮球閥漏水： 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應高速浮球閥桿陰位螺釘； 用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應更換換水箱配件總成。 水箱出水膠塞漏水： 調整膠塞位置； 如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。 (9)電熱水器維修： 開關跳制： 電熱棒生銹或老化導致漏電，此時應更換同規(guī)格的電熱棒； 如是開關本身質量問題則應更換同規(guī)格的開關。 電熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時應更換一根同規(guī)格的電熱棒。 (10)抽油煙機維修： 檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如時則應更換統(tǒng)一規(guī)格的電容； 檢查電動機是否漏電，如時則應更換一個同型號規(guī)格的電動機； 檢查電動機軸是否阻滯難轉動，如是則應對波絲加潤滑油； 檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器。 (11)空調器的維修： 詢問住戶關于空調器的故障情況； 檢查空調器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應查找處具體故障部位并進行相應的整改； 觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應進行相應整改； 觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時應將接頭寧緊； 用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調器制冷劑不夠，此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑； 觀察毛細管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，則表明空調器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時應查找除泄漏部位并排除； 用手摸干燥過濾器，正常適應比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時應更換干燥過濾器； 用復合壓力表測量空調器高低壓力，如果低壓低于0.4Mpa，則說明空調器有泄漏，此時應查找出故障部位并排除?？照{器正常時的高低壓為（30時）：低壓為0.490.54 Mpa，高壓為1.171.37 Mpa； 用鉗形表測量運轉電流，比較測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應分析產(chǎn)生的原因，并排除故障； 全部工作完成后，啟動空調器試運轉，仍有故障則應繼續(xù)查找原因直至故障排除。 3、空調器的安裝 (1)窗式空調器安裝： 在窗口或墻壁上開一個孔（如果有預留孔則不用重開），其孔的大小由空調器的外形尺寸決定； 根據(jù)空調器的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個支撐架； 根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架； 將窗式空調器安裝在支撐架上，務必使窗式空調器外殼室內(nèi)側比室外高510mm； 窗式空調器的室外部分的上面應裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調器約20mm； 用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調器四周空隙并在四周打上玻璃膠； 試運轉窗式空調器，確認一切正常。 (2)分體式空調器的安裝： 根據(jù)室外機的外形尺寸，用4040mm的鋁角鋼制作一個支撐架（應考慮室外機距 墻為250mm為宜）； 打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護管為原則，墻洞應向室外側向下傾斜； 室內(nèi)機組的安裝： 用水平儀測量掛板是否平直，如平直則根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應的記號； 根據(jù)記號在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒； 重新用水平儀測定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板； 掛上室內(nèi)機組，務必使室內(nèi)機組平直、牢固。 室外機的安裝： 根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔； 用膨脹螺栓固定支撐架； 把室外機組安裝在支撐架上。 室內(nèi)外機組的管路連接： 喇叭口連接時，一定要交兩管同心對正，然后用手螺母套入，最后用板手緊固。緊固時應一把扳手固定，一把扳手旋轉。緊固時應注意用力力度（16mm銅管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；10mm銅管，如果用20cm扳手，憑臂力就基本上足夠了）； 管路轉彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應盡量減少管路彎曲次數(shù)； 管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。 排除空氣： 用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時松開氣體連接管螺母； 將液體閥的閥桿反時針轉1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r則應迅速擰緊氣體連接螺母； 全部打開液體和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥3圈，裝回液體閥的堵帽。 系統(tǒng)檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應再擰緊螺母，直至不冒氣泡為止； 將管路（包括排水管）整理好，并把墻孔用橡皮泥堵??； 試運轉：開機試驗，過35分鐘后應有涼風吹去，應無異常聲響，各種顯示、指示正常，否則應查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質量問題則應及時請示主管退貨。 4、給水管的安裝 (1)根據(jù)現(xiàn)場情況確定為最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。 (2)安裝水管前的準備工作： 根據(jù)住戶家庭安裝/維修通知單領取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）； 輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等）； 借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機等）。 (3)給水管安裝要領： 整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處； 給水管應盡量貼陰角、陽角或墻壁； 給水管每米垂直偏差應<2mm，橫向偏差應<1mm（吊線尺量）； 冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平等安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應在冷水管面向的左側； 給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定； 刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）； 試水時應整個管路沒有一處滲漏水。 5、安裝/維修工作完成后，維修員工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴透魑锲返脑瓉頎顟B(tài)（位置）。 6、全部工作完成后，工程部員工要實驗安裝/維修后的效果給住戶看，實驗次數(shù)不少于3次；同時要給住戶講解應注意的事項，如果住戶不滿意的地方（合理的要求），則應及時進行整改直至住戶滿意為止。 7、確認一切正常后，機電處員工應禮貌地請住戶在住戶家庭安裝/維修通知單上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議，維修員工應根據(jù)工程維修制作維修項目收費規(guī)定向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。 8、工程部員工離開住戶家時，應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。 9、工程部員工回到工程部后要及時在住戶家庭安裝/維修通知單上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。 10、機電維修部做好住戶家庭安裝/維修通知單登記工作。 11、公共場所及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施，完工后由機電處員工做好維修整改工作單與公共設備設施維修（制作）通知單的記錄，由倉管員做好維修整改工作單登記表與公共設備設施維修（制作）通知單登記表。 五、記錄 1、住戶家庭安裝/維修通知登記單 2、公共設備設施維修（制作）通知單登記表 3、維修整改工作單登記表 六、相關支持文件 管理處員工服務管理標準作業(yè)程序