0323錫林浩特項目市場調(diào)研訪談紀要政府部門規(guī)劃局副局長宋雪飛

訪談紀要（定性表格）Interview Minute項目名稱： 中南集團錫林浩特項目 ；訪談對象：規(guī)劃局副局長宋雪飛記錄整理：譚暢、肖影、徐陽訪談紀要：一、城市定位l 城市定位為資源型城市，要建設(shè)成為區(qū)域中心城市。與周邊的通遼、赤峰共同發(fā)展，l 資源型城市的意思是，從以前的牧業(yè)為主轉(zhuǎn)移到以煤礦等資源礦業(yè)為主，并逐步發(fā)展資源化工產(chǎn)業(yè)。二、城市規(guī)劃1. 城市發(fā)展方向l 城市遠景規(guī)劃為向南、向東南發(fā)展，但在最近的10-20年之內(nèi)，還是向西和向北發(fā)展。主要是在新區(qū)。l 老城與新城是均衡發(fā)展的，沒有特別的側(cè)重點。在城市功能上，新城區(qū)與老城區(qū)也沒有明顯的區(qū)分。新區(qū)的舊城改造項目較多，老區(qū)的新項目建設(shè)也很多。2. 新區(qū)規(guī)劃及發(fā)展l 新區(qū)規(guī)劃面積：南北長約5km，東西長約2km。l 錫林大街北側(cè)沿線為行政中心，再向北為無污染產(chǎn)業(yè)園區(qū)；錫林大街以南規(guī)劃2條商業(yè)街，也就是錫林大街以及與其平行的南側(cè)道路上，會有商業(yè)街以及寫字樓等。南側(cè)其余土地基本都是住宅用地，也有一些公共配套，目前有一所學(xué)校、一個醫(yī)院在建，還要建設(shè)一個體育場和農(nóng)貿(mào)市場。l 新區(qū)的土地去年都基本掛牌出讓完畢，今年4月份基本都要動工。l 新區(qū)目前比較荒涼，項目開發(fā)也不多。但四月初就陸續(xù)開始有項目動工，今年年底就會在錫林大街南側(cè)與錫林大街平行的兩條路上建成商業(yè)金融中心。大業(yè)的麗景花園項目在拿地的時候也計劃好要在2年內(nèi)完工。l 新區(qū)沒有規(guī)劃大型的商業(yè)中心，以社區(qū)底商的形式為主，最大規(guī)模為幾千平米。三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口增長1. 圍封轉(zhuǎn)移l 錫林浩特目前逐漸弱化農(nóng)牧業(yè)的地位，主要發(fā)展資源產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展旅游業(yè)。每年6月開始各個酒店都爆滿，連招待所都住不上，旅游人群主要為京津自駕游，或者來自中東、東南亞、日、韓等地。l 錫林郭勒草原目前土地沙化嚴重，所以現(xiàn)在都在執(zhí)行退牧還草政策，對牧區(qū)人口進行“圍封轉(zhuǎn)移”。進入城市后從事二產(chǎn)、三產(chǎn)。l 圍封轉(zhuǎn)移的牧民收入狀況應(yīng)該都不錯。自己的牧民親戚都很有錢，年收入都是20-30萬，有一家在錫市買了4套（1套住宅、1套商鋪、2套車庫，將個車庫改成了商業(yè)），商鋪就是投資用的。l 牧民買商品房的都是全款，沒有貸款的，他們也不能貸款。2. 礦產(chǎn)資源企業(yè)進入l 煤礦資源政策的放開，華潤、大唐、神華等大型國有集團和協(xié)鑫這樣在香港上市的大公司的進入，將帶來大量的人口轉(zhuǎn)移，他們必然攜家?guī)Э谶^來，會產(chǎn)生大量住房需求。l 大唐的普通職工每月工資能夠達到5000元，與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾仁窍喈?dāng)?shù)母?。l 錫林浩特的煤礦很早就發(fā)現(xiàn)了，但國家不允許開采，去年開始才放開。目前勝利煤礦為國家四大能源基地之一，規(guī)劃至少開采80-100年。煤化工基地就在城市北部19km處（在行政大樓可以直接看見）。l 協(xié)鑫在錫林浩特市的主要業(yè)務(wù)為多晶硅、二甲醚、風(fēng)電。l 個人預(yù)計3-5年內(nèi)人口進入速度非?？?，目前17萬人，5年內(nèi)將增加到25萬人，到2020年將達到30萬人。四、企業(yè)自建房及廉租房等非市場化行為1. 企業(yè)自建房l 神華小區(qū)建的比較早，但神華的小區(qū)很多都用于給還遷的居民了，給職工配套房子的規(guī)模遠遠不能夠與職工數(shù)量匹配。l 大唐有一些自建房，但規(guī)模不大。l 華潤目前還沒有建，以后會不會建不太清楚。l 今后將不會再允許企業(yè)自建房了，對于這些能源企業(yè)進入錫林浩特的優(yōu)惠政策主要在于資源產(chǎn)業(yè)本身，不會是自建房這些。2. 集資建房l 單位現(xiàn)在不允許自建房或者分房，但有單位會進行團購，不過那都屬于市場化中的個別行為。l 新區(qū)這邊財稅局集資建的小區(qū)已經(jīng)4年了，那時比較早，現(xiàn)在集資建房都是嚴格禁止的。3. 廉租房l 廉租房在神華小區(qū)東北側(cè)，規(guī)模很小，并且需要通過房管、民政等多部門審批，很難拿到資格。對于房地產(chǎn)市場影響很小。五、與鄂爾多斯的對比l 鄂爾多斯的煤礦全部為井中開采，而且那個時候開得早，很多私人煤窯；最近國家查得很嚴，小煤窯基本上已經(jīng)不允許了。l 而錫林浩特都是露天大型機械開采，一般人開不起，都是大型企業(yè)來開發(fā)，以后也是，沒有什么小煤窯主。六、個人置業(yè)心理1. 關(guān)于產(chǎn)品形式l 陽光公寓是小高層，個人認為是高端的。小高層舒適度高，不僅僅因為有電梯，景觀和空氣都好很多。l 現(xiàn)在買房的話，如果不考慮價格因素，一定會買小高層。但經(jīng)濟能力還達不到購買小高層的程度，只能住多層。2. 關(guān)于投資觀念l 投資的想法每個人都有，就是看有沒有錢投資了。自己在廣達欣城買了一個商鋪，租給一個賣文具的，49平米，租金每年1萬2。買的時候才2700元/平米，總共13萬多。3. 關(guān)于置業(yè)關(guān)注點l 置業(yè)關(guān)注次序：環(huán)境、物業(yè)、房子本體，最后才是價格。l 環(huán)境包括小區(qū)綠化和周邊環(huán)境、景觀等。錫市人還是很注重景觀的，去年南湖上修了錫市的第一個噴泉，頭一天試噴，第二天邊上有個小區(qū)就漲了100元/平米，而且賣得不錯。因為錫市的人都喜歡吃完飯出來散散步l 關(guān)心物業(yè)管理，主要包括安全管理、衛(wèi)生、社區(qū)活動設(shè)施等等。l 其他的還關(guān)注醫(yī)療、配套、學(xué)校。七、其他l （問：關(guān)于新區(qū)的謠言）前兩年剛建新區(qū)的時候，有些人因為不希望在這個地方開發(fā)新區(qū)，因此散播一些謠言，說新區(qū)是沼澤地，政府大樓已經(jīng)塌陷了。不過其實新區(qū)建的時候這邊早已經(jīng)沒有水了，都是鹽堿地。l （問：城市發(fā)展方向會不會隨新任領(lǐng)導(dǎo)的意志而發(fā)生變化）市長39歲，很能干。是去年剛剛換屆上任的，任期5年。城市發(fā)展規(guī)劃確定是有一個專門的城市發(fā)展規(guī)劃委員會集體討論確定的。l （問：關(guān)于大業(yè)集團的情況）大業(yè)集團是鄂爾多斯的企業(yè)，是前年進入的，目前為錫市拿地規(guī)模最大的開發(fā)商。l （問：對于容積率的限制）住宅容積率基本都在1.2-1.3，蓋高層的話容積率按多層算，只要建筑排布符合其他規(guī)劃設(shè)計要求，6層以上的建筑面積是不算的。l （問：錫市私家車保有量）曾有人做過統(tǒng)計，錫林浩特市的人均私家車保有量在全內(nèi)蒙排第二或者第三位。錫林浩特的人還是挺有錢的。