樓市總結(jié)及市場預(yù)測

2010樓市年度總結(jié)及2011市場預(yù)測 第一部分：2010年政策回顧及2011年預(yù)測 自2009年年底以來，調(diào)控政策密集出臺(tái)。從已出臺(tái)的政策來看，新一輪調(diào)控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集連發(fā)、狠抓政策落實(shí)，具有明確的目的和針對性，凸顯中央政府全面調(diào)控的決心。新一輪調(diào)控比2007年的調(diào)控要嚴(yán)厲得多。 從調(diào)控效果來看，盡管今年的調(diào)控一波緊似一波，但從十月份樓市的發(fā)展態(tài)勢來看，今年的調(diào)控尚未對開發(fā)商造成明顯的消極影響。 注：數(shù)據(jù)來源于動(dòng)力機(jī)構(gòu)監(jiān)測系統(tǒng) 本圖中均為商品住宅交易數(shù)據(jù)，不含別墅交易 上圖顯示，始于4月份的年度調(diào)控對樓市產(chǎn)生以下影響： 首次調(diào)控立竿見影，效果卻曇花一現(xiàn)。隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，5、6月份，樓市成交面積大幅下降，但成交價(jià)格依然強(qiáng)勢上揚(yáng)。成交金額也跌至谷底，開發(fā)商資金鏈遭受嚴(yán)重考驗(yàn)。 就在7、8月份，調(diào)控已呈強(qiáng)弩之末的態(tài)勢。房價(jià)持續(xù)上漲，成交量大幅增加。到了9月份，成交金額已經(jīng)與2009年樓市最為火爆時(shí)期持平。經(jīng)過幾個(gè)月的持續(xù)上漲，開發(fā)商資金鏈非常充裕。 10月份，隨著二次調(diào)控落地，房價(jià)終于出現(xiàn)回落跡象。成交面積和成交金額也環(huán)比大幅下降。 整體來看，房企經(jīng)營業(yè)績依然喜人。即使與2009年相比，也算不上處于逆境。但在政策調(diào)控之下，市場波動(dòng)明顯，尤其是成交量。而房價(jià)依然高位震蕩。10月份漲勢有所減緩。由于開發(fā)商資金充裕，預(yù)計(jì)2011年出現(xiàn)全面大幅回落的概率很小。 對于2011年政策走勢，各方均有不同預(yù)期。我機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)如下：第二部分：2010年供應(yīng)回顧及2011年預(yù)測 一、土地市場供應(yīng)分析 從近兩年土地成交情況來看，2009年6月份開始土地市場進(jìn)入活躍期。2010年第一季度由于慣性，土地市場表現(xiàn)尚可，隨后在一波緊似一波的調(diào)控之下，土地市場逐漸低迷。二商業(yè)用地成交量開始顯露。 2010年前10月份共成交商業(yè)用地99.3萬平方米，住宅用地72.5萬平方米。而2009年同時(shí)期成交商業(yè)用地47.5萬平方米，住宅用地154.6萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2010年住宅用地成交僅為去年同期的50%。商業(yè)用地則大幅增加，是去年同期的2倍。 二、商品房市場供應(yīng)分析 從住宅和商業(yè)可售面積的變動(dòng)來看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為平穩(wěn)。住宅類可售面積呈現(xiàn)明顯的“V”型軌跡。2009年由于住宅市場異?；鸨瑢?dǎo)致住宅可售面積急劇下滑，到了2009年年底，住宅可售面積僅為74.9萬平方米。從2010年5月份開始，受到調(diào)控影響，處于對未來不確定因素的考慮，很多開發(fā)商開始大力推盤，使得住宅可售面積在10月份突破200萬平方米。這與2009年3月份基本持平。 三、2011年商品房市場供應(yīng)預(yù)測 從土地市場對商品房市場的轉(zhuǎn)化來看，2011年市場供應(yīng)將不斷放量。2009年大量成交的住宅用地將以商品房形式投放市場。這部分供應(yīng)量高達(dá)313.8萬平方米，加上目前的200萬平方米的存量房，明年總供應(yīng)量將超過500萬平方米。而住宅市場井噴的2009年全年銷售量是620萬平方米。數(shù)據(jù)對比顯示，市場后期壓力較大。 2009年商業(yè)用地成交量為72萬平方米，加上目前的62萬存量房，總供應(yīng)為134萬平方米。2009年商業(yè)類物業(yè)銷售量不足12萬平方米。市場銷售壓力非常明顯。第三部分：2010年銷售回顧及2011年預(yù)測 2010年前10個(gè)月共銷售住宅36047套，商業(yè)銷售975套。而2009年同期分別是71259套和1419套。 預(yù)計(jì)2011年在國家強(qiáng)勢調(diào)控的背景下，住宅銷售將會(huì)回落到2008年的水平。全年預(yù)計(jì)銷售住宅約3萬套。2008年成交量走勢如下所示：第四部分：2010年價(jià)格回顧及2011年預(yù)測 2010年商品房價(jià)格走勢如下： 在密集調(diào)控之下，杭州樓市價(jià)格依然表現(xiàn)出強(qiáng)烈的上揚(yáng)趨勢。盡管10月份有所回落，但依然保持高位。預(yù)計(jì)2011年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅回落： 第一、樓市成交量已保持1年多的旺盛態(tài)勢，開發(fā)商資金充裕，短期不會(huì)全面降價(jià)。 第二、土地市場盡管較2009年有所趨緩，但樓面價(jià)格依然居高不下。在土地價(jià)格不斷上漲之下，商品房價(jià)格下行的空間有限。 第三、通貨膨脹凸顯，大宗商品價(jià)格持續(xù)攀升。帶動(dòng)上下游行業(yè)紛紛提價(jià)。在這樣的背景之下，房價(jià)難以出現(xiàn)全面下降的趨勢。 但是在強(qiáng)勢調(diào)控之下，房價(jià)上行壓力也將持續(xù)增加。截至目前，調(diào)控雖未對開發(fā)商造成實(shí)質(zhì)性壓制。但此次調(diào)控與以往不同，主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)： (一)調(diào)控力度最強(qiáng)。2010年之前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過好多次宏觀調(diào)控，包括出臺(tái)國八條、國六條、新國四條等等，但是這些政策出臺(tái)后，開發(fā)商往往看不清方向。而這一次的新國十條，不僅嚴(yán)厲，而且方向明確，就是要把房價(jià)降下來,降低樓市風(fēng)險(xiǎn)。此次政策出臺(tái)密集程度、力度都是空前的。 (二)調(diào)控周期最長。此次調(diào)控自出臺(tái)以來，就遭受到一片質(zhì)疑。無論是普通購房者還是業(yè)內(nèi)人士，都質(zhì)疑此次調(diào)控難以為繼。但隨后中央和各部委的表態(tài)和行動(dòng)，顯示了對于調(diào)控的決心。早在今年8月份，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)就曾經(jīng)在8天內(nèi)兩次提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。從講話釋放的信號來看，此次房地產(chǎn)調(diào)控不達(dá)目的不會(huì)罷休。此輪調(diào)控有可能成為史上最長的調(diào)控。 因此，如果房企不能適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，后期所面對的調(diào)控壓力非常大，對企業(yè)長期發(fā)展非常不利。如果不能當(dāng)機(jī)立斷，一旦態(tài)勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，那時(shí)將亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)已晚。筆者建議開發(fā)商轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”，在基于宏觀形勢判斷下，快速調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)需要主動(dòng)配合政府的宏觀調(diào)控，正如王石(微博 博客)所言“這次調(diào)控不是嚴(yán)厲打擊的開始，而是重新建設(shè)的開始，市場格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化，發(fā)展商必須主動(dòng)配合這種趨勢?！边@就需要開發(fā)商做到以下幾點(diǎn)： 首先，要樹立對樓市調(diào)控和樓市發(fā)展的正確認(rèn)識。要充分認(rèn)識到調(diào)控的目標(biāo)是要建設(shè)一個(gè)更加健全的多層次的住房供應(yīng)體系，而不是要徹底摧毀1998年住房貨幣化改革的根基。這種涵蓋社會(huì)各個(gè)層面居住需求的住房供應(yīng)體系，需要政府和企業(yè)的共同努力。因此，理性、建設(shè)性才具有現(xiàn)實(shí)意義。 其次，要向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。從全國范圍看，部分房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸從地方走向區(qū)域、走向全國、實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?。一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實(shí)力小而又缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。 第三，要轉(zhuǎn)變單一模式的投資戰(zhàn)略。由于近幾年住宅市場發(fā)展快速，房企都蜂擁而入。形成了住宅市場一枝獨(dú)秀的不均衡格局。對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為不利。房企應(yīng)該以此次調(diào)控為契機(jī)，將多元化經(jīng)營納入戰(zhàn)略規(guī)劃。爭取在商業(yè)、物業(yè)、酒店、高爾夫多重領(lǐng)域的拓展中嶄露頭角。這些都將有利于降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和抵御地產(chǎn)行業(yè)的周期性震蕩。 第四，要樹立以人為本，以市場為導(dǎo)向的經(jīng)營準(zhǔn)則。這就要求房企一方面要加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化工作流程，保障工期，保證質(zhì)量，一如既往打造高品質(zhì)產(chǎn)品；另一方面要認(rèn)真分析政策導(dǎo)向和市場發(fā)展趨勢，尊重市場客觀規(guī)律，深入了解購房者的消費(fèi)習(xí)慣。制定正確的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化品牌優(yōu)勢，拓寬營銷思路及渠道。