我國城市住房價(jià)格過高的不利影響與對策

我國城市住房價(jià)格過高的不利影響與對策 我國城市住房價(jià)格過高的不利影響與對策 摘 要：目前，我國城市住房價(jià)格持續(xù)上漲，不僅加重了民眾購房負(fù)擔(dān)，阻礙了城市化開展，還抑制了內(nèi)需、增加了經(jīng)濟(jì)泡沫，影響我國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與持續(xù)穩(wěn)定的增長。我國城市住房價(jià)格過高的原因，不外乎供給較少，而需求旺盛。因此，要有效降低住房價(jià)格，必須在增加城市住房供給的根底上，減少住房的投機(jī)性需求。 關(guān)鍵詞：高房價(jià) 泡沫 限購 增長 自1993年我國政府第一次出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策至今，已有整整20年。20年來，我國政府陸續(xù)出臺(tái)了國十六條等重要政策。1993年出現(xiàn)第一次房地產(chǎn)熱，政府出臺(tái)“國十六條遏制其勢頭；1997年爆發(fā)亞洲金融危機(jī)，政府公布23號(hào)文件刺激消費(fèi)以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；2005至2007年為了穩(wěn)定房價(jià)和開展經(jīng)濟(jì)適用房，“國八條、“國六條相繼出臺(tái)；2021年，國家出臺(tái)的政策是穩(wěn)定房價(jià)最為劇烈的一次政策。 房地產(chǎn)業(yè)涉及生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)鏈長。作為國家的根底性產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，可謂是國家經(jīng)濟(jì)的頂梁支柱。1999年，房地產(chǎn)的投資金額占全社會(huì)各界投資金額的13.74%，到了2021年到達(dá)19.84%，將近總投資的1/5?？梢姺康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)投資占了全社會(huì)投資很大一局部，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的奉獻(xiàn)也越來越大。房地產(chǎn)業(yè)的快速開展一方面促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的增長，另一方面也帶來了一些問題。 一、我國城市居民住房價(jià)格過高的現(xiàn)狀與不利影響 我國城市居民住房價(jià)格過高的現(xiàn)狀 目前，在全國我們都可以看到這樣一種奇怪的現(xiàn)象，工地圍起高墻卻不蓋房，或者樓盤建成卻不銷售，這是開發(fā)商鉆不完善的調(diào)控政策的漏洞的結(jié)果。伴隨著房地產(chǎn)越炒越熱，炒房者尋租者層出不窮，房價(jià)也被人們推到了一個(gè)極高點(diǎn)，缺房者憂愁購不到房，政府擔(dān)憂房地產(chǎn)泡沫愈加嚴(yán)重。 國際上住房價(jià)格過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：住宅價(jià)格和居民家庭年收入的比率上下。開展中國家正常的房價(jià)收入比應(yīng)該為3-6倍，比率如果越大，說明居民承受房價(jià)的能力越低。我國全國的平均房價(jià)收入比根本上在合理區(qū)間之外，而一些一線城市的房價(jià)收入如北京、上海等甚至到達(dá)十幾倍。 我國城市居民住房價(jià)格過高的不利影響 1.抑制國內(nèi)消費(fèi)需求，不利于我國經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)變與經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)開展 國際上規(guī)定，居民購房計(jì)入投資，因?yàn)榉慨a(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，我國也一直按照這一規(guī)定處理數(shù)據(jù)。近幾年來，我國的經(jīng)濟(jì)增長對投資的依賴過高。在2000年的時(shí)候，投資對經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)僅為22.4%，而到了2021年，投資的奉獻(xiàn)率已上升為52.9%。國內(nèi)消費(fèi)占GDP的比重逐漸偏低，由2000年的65.1%降為2021年的43.13%。而房價(jià)上漲過高，會(huì)加劇這種局面，阻礙我國經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)型。 消費(fèi)、投資、凈出口對國家經(jīng)濟(jì)有著重要的拉動(dòng)作用。在外需不振的外界環(huán)境下，我們需要擴(kuò)大內(nèi)需以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展。但是每個(gè)月的還貸壓力讓購房者不得不抑制其他消費(fèi)的欲望。高房價(jià)對購房者的現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力和未來消費(fèi)能力產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)。在外需不振，同時(shí)不能刺激消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的情況下，我國經(jīng)濟(jì)開展會(huì)受到巨大影響。 2.易形成房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī) 房地產(chǎn)泡沫指房價(jià)的不斷上漲會(huì)讓人們產(chǎn)生一種心理預(yù)期，這種心理預(yù)期引導(dǎo)人們不斷購置房產(chǎn)，投入更多資本，從而越發(fā)推高房價(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格升高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)格時(shí)，便導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫。 假設(shè)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格急劇縮水，企業(yè)無力承當(dāng)巨額不良資產(chǎn)，那么與房地產(chǎn)業(yè)有密切關(guān)系及為購房者提供貸款的銀行將成為最大的買單者。由于金融機(jī)構(gòu)的不良貸款大量增加，危及金融業(yè)流動(dòng)性，破壞了金融機(jī)構(gòu)的信貸系統(tǒng)，那么會(huì)引起金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)人對其信心缺乏而發(fā)生銀行擠兌，使金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，最終危及金融業(yè)的穩(wěn)定。更有甚者，經(jīng)濟(jì)危時(shí)機(jī)引發(fā)社會(huì)和政治危機(jī)。 3.阻礙我國的城市化開展 高房價(jià)提高了農(nóng)村居民進(jìn)城居住的工作與生活本錢，同時(shí)，增加了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的心理負(fù)擔(dān)，制約了我國農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市的轉(zhuǎn)移。對于房價(jià)高的一些城市，房價(jià)門檻導(dǎo)致人才流失。一些中小企業(yè)承當(dāng)不起以提高工資為代價(jià)與大型企業(yè)競爭人力資源，開展必然受到阻礙甚至倒退。因此，過高的房價(jià)阻礙了我國城市化開展。 二、我國城市房價(jià)高的原因 供給方面的原因 1.城市土地供給本身有限 國家為了保障糧食平安規(guī)定了18億畝耕地紅線，大約占了國土面積的12%。而農(nóng)村用地約占國土面積的1.75%。我國城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積為3.84萬平方公里，大概是我國土地面積的0.36%，但是卻居住了6.02億人口。可見，國家安排給城市的土地資源實(shí)在有限。 2.政府對土地供給的控制，減少了土地供給與城市住房供給 我國如今實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，雖然土地所有權(quán)無法轉(zhuǎn)讓和買賣，但是它的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。政府通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，每年由轉(zhuǎn)讓土地獲得的收入是政府財(cái)政收入的主要來源之一。 由于土地受地方政府掌控，為了追求政績和利益，一些地方政府會(huì)選擇出價(jià)高的人供給土地。因此，土地價(jià)格越來越高，有利于地方政府。政府為了保證土地價(jià)格保持在較高的水平，必須控制土地供給，導(dǎo)致土地供給增加小于居民需求的增加，因此房價(jià)持續(xù)上漲。 3.房產(chǎn)開發(fā)過程產(chǎn)生的費(fèi)用 房地產(chǎn)市場參與者包括買賣雙方、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)與中介機(jī)構(gòu)，等等，他們提供效勞都會(huì)產(chǎn)生一定費(fèi)用。有些費(fèi)用，比方城市根底設(shè)施配套費(fèi)等稅費(fèi)人們異議頗多；工程審批環(huán)節(jié)過多和招投標(biāo)過程容易滋生腐敗；工程造價(jià)管理存在漏洞導(dǎo)致與實(shí)際造價(jià)有出入；開發(fā)商花費(fèi)巨額廣告費(fèi)宣傳促銷。這些不合理的費(fèi)用都納入房地產(chǎn)價(jià)格，自然拉高了房價(jià)。 需求方面的原因 1.貨幣供給量 一般來說，短期貨幣供給的增加，會(huì)增加總需求，進(jìn)而推動(dòng)物價(jià)上升。從需求方面考慮，貨幣供給量影響著居民的購置水平，增加貨幣供給量能刺激購房需求，拉升房地產(chǎn)價(jià)格。從供給考慮，貨幣供給量影響房地產(chǎn)信貸規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)刺激供給，降低房地產(chǎn)價(jià)格。但是短期的房地產(chǎn)市場的供給是無彈性的，其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響小于購房需求的影響。所以，房地產(chǎn)價(jià)格和貨幣供給量成正相關(guān)關(guān)系。因此，隨著近年來我國貨幣供給量的不斷增加，房地產(chǎn)價(jià)格必然被推高。 2.國內(nèi)投資渠道很少 隨著經(jīng)濟(jì)知識(shí)的普及，“投資這個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開始被人們關(guān)注，但普通民眾對投資的渠道還是不甚了解。目前對房價(jià)的心里預(yù)期和“羊群效應(yīng)這兩個(gè)心理活動(dòng)引導(dǎo)著人們的投資方向。近年來，商品房價(jià)格一直處于上升趨勢，房地產(chǎn)越炒越熱，使人們產(chǎn)生了這樣一個(gè)心理預(yù)期：房價(jià)一定會(huì)漲?！把蛉盒?yīng)即“從眾效應(yīng)，國民想要投資而又擔(dān)憂投資風(fēng)險(xiǎn)，看到其他人都投資房地產(chǎn)，于是隨大流投資房地產(chǎn)。 投機(jī)需求的產(chǎn)生暴露了國民投資渠道的短缺，國民投資資金大量用來購置商品房，商品房價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。 3.農(nóng)民進(jìn)城工作與生活對住房需求的增加 城市化過程中，大量的農(nóng)民選擇進(jìn)城打工，但是他們沒有固定的職業(yè)和住所，每年只有春節(jié)十幾天回家探親。他們也希望有個(gè)穩(wěn)定的住所，家人天天團(tuán)聚，在城市有一套自己的房子是他們迫切的需求。由于本身收入較少和高房價(jià)的限制，大局部農(nóng)民工都是居無定所。 4.收入增加，城市原住民購房以改善生活條件 很多城市原住民的住房都是幾十年前建造的，房屋面積較小。隨著家庭人口增加，比方很多三代同堂的情況，居住條件就十分的差?；蛘咭恍┰慨a(chǎn)處于城市郊區(qū)，交通落后堵塞，嚴(yán)重阻礙了正常的生活工作。因此，眾多原住民為了改善生活而購房的欲望日益增加。 三、我國城市住房價(jià)格過高的對策 供給方面的措施 1. 改革土地供給制度 像美國一些土地私有制的國家，土地市場是完全市場特征。政府可以通過貨幣和稅收政策來調(diào)節(jié)土地和房地產(chǎn)的供求，使房地產(chǎn)價(jià)格到達(dá)一個(gè)合理的均衡狀態(tài)。我們可以改革土地供給制度，淡化土地的非市場特征。比方增強(qiáng)土地一級(jí)市場的透明度，增加建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，建立公開透明的土地競爭制度 。 2.加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 國家應(yīng)該以保證中低收入者居者有其屋為目的，大力開展經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)注重人文關(guān)心，住房結(jié)構(gòu)不區(qū)別于商品房，給居無定所的人們一個(gè)溫暖的家。經(jīng)濟(jì)適用房也有很多問題，比方總量缺乏。對此，政府可以通過補(bǔ)貼政策將一些空置的滯銷的商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。如果政府大力推行經(jīng)濟(jì)適用房政策，杜絕腐敗現(xiàn)象，防止商人鉆漏洞，市場上住房供給的增加可以稍稍降低房地產(chǎn)價(jià)格增長過猛的勢頭。 3.減少政府對房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)，即減少交易費(fèi)用 要減少交易費(fèi)用可以從建房的不同對象分別考慮個(gè)人和房地產(chǎn)開發(fā)商。第一，我國可以參考西方國家的住宅自有自用化，即政府鼓勵(lì)個(gè)人建房購房，減免局部稅費(fèi)，進(jìn)行住宅補(bǔ)貼，從而減少交易費(fèi)用，使購房本錢控制在欲購房者的接受范圍。第二，政府減少對房地產(chǎn)開發(fā)的征稅額，同時(shí)精簡工程審批環(huán)節(jié)，減少不必要的費(fèi)用參加房地產(chǎn)價(jià)格中。 需求方面的措施 1.抑制貨幣供給量 實(shí)踐證明，貨幣超發(fā)會(huì)帶來通脹風(fēng)險(xiǎn)，它帶來的GDP增長也是不可持續(xù)的，因此，政府應(yīng)該嚴(yán)格控制貨幣供給量。根據(jù)貨幣流通規(guī)律我們可以知道，市場上所需要的貨幣量由商品價(jià)格和貨幣流通速度共同決定。中央銀行應(yīng)該根據(jù)這個(gè)規(guī)律得到貨幣量，依據(jù)國家實(shí)際需要的貨幣量，綜合考慮信貸方案，不發(fā)行多的貨幣。 2.擴(kuò)大居民投資渠道，減少居民在房地產(chǎn)上的投機(jī)行為 一方面，政府給公眾宣傳其他投資渠道，如股票、期貨、基金、貴金屬、商品投資、保險(xiǎn)、外匯、古玩字畫，等等；另一方面，政府需要制定一些政策來減少投機(jī)行為：如建立房地產(chǎn)市場監(jiān)督體系，約束一級(jí)市場和二級(jí)市場的開發(fā)商行為；加強(qiáng)輿論監(jiān)督，大力揭露投機(jī)者不法行為；減少信貸量，加強(qiáng)信貸監(jiān)管。 2021年以來，由于政府的調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格稍有回落，說明政府的宏觀調(diào)控還是有效果的。但是國家宏觀調(diào)控政策是一把雙刃劍，我們不能完全依靠行政手段去調(diào)整房地產(chǎn)市場。畢竟宏觀調(diào)控政策只能協(xié)調(diào)一時(shí)的供求關(guān)系，無法滿足市場長期需求。一個(gè)穩(wěn)定積極的房地產(chǎn)市場能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，而經(jīng)濟(jì)增長反過來為房地產(chǎn)市場長期良好的開展提供前提條件。房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)今和未來都將是我國的支柱性行業(yè)，一旦它開展不穩(wěn)定，將給我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來巨大的打擊。因此我們必須嚴(yán)肅對待這個(gè)問題，而合理穩(wěn)定的房價(jià)是房地產(chǎn)業(yè)健康迅速開展的主要因素。 為了我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)開展，政府應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，防止房地產(chǎn)調(diào)控遭遇反彈。治理房地產(chǎn)問題是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，需要政府實(shí)施有效政策和國民配合政府政策，雙方協(xié)調(diào)合作，共同治理。 參考文獻(xiàn)： 【1】楊萍.房地產(chǎn)：10年調(diào)控與未來趨勢J.中國投資，2021 . 【2】周景彤.外部沖擊與我國房地產(chǎn)政策調(diào)整J.經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2021 . 【3】陸磊，李世宏.微觀決策與經(jīng)濟(jì)體制：房地產(chǎn)泡沫下的居民金融部門破產(chǎn)J.金融研究，2004 . 【4】呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量J.經(jīng)濟(jì)研究，2021 . 【5】丁曉欽.論世界金融危機(jī)中的政府與市場J.經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2021 . ：曉途