河南房地產(chǎn)計劃運(yùn)營管理體系培訓(xùn)(很實(shí)用)

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,北方君威投資運(yùn)營部,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,房地產(chǎn)計劃運(yùn)營管理體系分享,2012,年,07,月,21,日,賽普簡介,一,：,專注房地產(chǎn)行業(yè),十,：,10,年專注：為萬科持續(xù)提供管理咨詢服務(wù),10,年，建立了長期戰(zhàn)略合作,伙伴關(guān)系；為中國地產(chǎn)前,30,強(qiáng)中的,60%,提供了全過程管理或?qū)ｍ?xiàng)咨詢服務(wù)。,百,：,百余名專業(yè)人士的咨詢團(tuán)隊(duì),一,賽普管理咨詢公司為中國,500,多家房地產(chǎn)企業(yè)提供了,1500,多個項(xiàng)目的管理咨詢服務(wù)，是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)。作為房地產(chǎn)管理咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者，一直以卓越的管理咨詢效果，高度的客戶滿意度和客戶忠誠度，良好的口碑獲得客戶的高度信賴，以尊重、與業(yè)、責(zé)仸、分享、價值的理念獲得內(nèi)部員工和外部同行的尊重。賽普不超過,80,的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)有過良好的咨詢或培訓(xùn)合作，是萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、仁恒置地（新加坡）、華潤置地集團(tuán)、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團(tuán)、富力集團(tuán)、中建地產(chǎn)、中國水申地產(chǎn)、金融街控股、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團(tuán)、江蘇新城房產(chǎn)、,寶龍地產(chǎn)等知名企業(yè)的管理咨詢機(jī)構(gòu)。,賽普簡介,一,【,賽普地產(chǎn)學(xué)院,】,為了持續(xù)促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營績效提升，賽普在原有培訓(xùn)事業(yè)部基礎(chǔ)上，于,2011,年成立賽普地產(chǎn)學(xué)院，致力于推動中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)。賽普地產(chǎn)學(xué)院以賽普對標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營管理實(shí)踐的深入、系統(tǒng)研究和咨詢?yōu)榛A(chǔ)，充分整合內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)學(xué)習(xí)資源，運(yùn)用公開課、內(nèi)訓(xùn)、研討會、行動學(xué)習(xí)、參觀考察等多種形式，為客戶提供高價值的培訓(xùn)產(chǎn)品和服務(wù)，并基于賽普豐富的咨詢經(jīng)驗(yàn)，為客戶提供人才加速培養(yǎng)體系建設(shè)與優(yōu)化等咨詢服務(wù)。,賽普地產(chǎn)學(xué)院的使命：,致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才發(fā)展,賽普地產(chǎn)學(xué)院的愿景：,成為最受客戶信賴的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與發(fā)展機(jī)構(gòu),賽普簡介,一,應(yīng)用形式及方法,內(nèi)容,概念,計劃運(yùn)營管理體系,計劃運(yùn)營管理是什么？,為什么需要計劃運(yùn)營管理？,計劃運(yùn)營管理應(yīng)該管些什么？,計劃體系,房地產(chǎn)計劃運(yùn)營管理體系邏輯圖,歸結(jié)起來三句話：是個啥？有些啥？怎么個用法？,運(yùn)營體系,計劃管理體系,成果管理體系,流程管理體系,決策會議體系,績效評價體系,信息管理體系,1.,階段定義及劃分,2.,工具（,WBS,分解 、,BSC),3.,模板,第一部分：房地產(chǎn)計劃運(yùn)營體系概述,運(yùn)營,西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “,production”,或“,manufacturing”,，而將提供服務(wù)的活動稱為“,operations”,；現(xiàn)在的趨勢是將 兩者均稱為 “,operations,，即運(yùn)營”,運(yùn)營計劃管理,就是對“運(yùn)營活動” 的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。,輸入,輸出,資源,(,社會規(guī)則,),許可,有形產(chǎn)品,服務(wù),運(yùn)營活動,運(yùn)營管理,運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù),規(guī)劃,/,控制和評估,運(yùn)營,運(yùn)營計劃的定義：,為什么需要關(guān)注運(yùn)營計劃管理？,項(xiàng)目計劃的現(xiàn)實(shí)表象,計劃制定,計劃執(zhí)行,1.,走一步看一步；,1.,計劃沒有用，計劃跟,2.,三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯,不上變化,、拍大腿）；,2.,計劃達(dá)成率很低基本,3.,你做你的計劃，我做我的計,都是外部的原因,劃，誰影響自己不知道，,自,己影響誰也不知道；,3.,做得很快，質(zhì)量很差,4.,不給別人空間，給自己留足 空間；,計劃管理中常見的錯誤認(rèn)識：,1,、不讓具體執(zhí)行計劃的人參與計劃的制訂；,2,、準(zhǔn)備,-,開始,-,瞄準(zhǔn)：我們常聽到我們來不及做計劃了，必須馬上把工作做完。時間底線越嚴(yán)格，就越要制定計劃；,3,、大刷子計劃，經(jīng)理要求至少提供一個條形圖給他，他們卻給一個,26,周的工作計劃；,4,、太多細(xì)節(jié)的計劃：計劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項(xiàng)目延期的高昂成本，你就會覺得好的計劃是必要的；,5,、忽視風(fēng)險：忽視潛在風(fēng)險并不等于能行，相反，它是魯莽的項(xiàng)目管理方法。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會變壞。,房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點(diǎn)：,利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險從前端向后端逐級遞減,投資策劃,土地獲取,項(xiàng)目策劃,設(shè)計管理,采購管理,工程管理,銷售管理,售后服務(wù),物業(yè)管理,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程,越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高，流程中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設(shè)計流程）,價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小，重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）,越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）,價值鏈：,房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點(diǎn)：,1,、運(yùn)作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度；,2,、內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度；,3,、以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）；,4,、并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計劃控制難度；,5,、一次性：糾錯的成本高難度大（風(fēng)險：一失足成千古恨）,房地產(chǎn)流程特點(diǎn),1,、周期：運(yùn)作時間長,2,、復(fù)雜性：外部接口多,3,、對象：以人為主,4,、方式：并行運(yùn)作多,5,、結(jié)果：一次性,構(gòu)成,流程特點(diǎn)：,計劃運(yùn)營管理的價值（例一）：,恒大管理模式啟示,1,、融資能力強(qiáng)，數(shù)額高；,2,、一線城市機(jī)會進(jìn)入，二三線城市合理地價大規(guī)模進(jìn)入；,3,、土地儲備量最大，進(jìn)入城市最多；,4,、戰(zhàn)略布局以二三線為主。,1,、定位主要基于土地屬性，以中低端為主；,2,、產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化，注重大面積水景規(guī)劃；,3,、戶型全明設(shè)計，注重贈送空間，標(biāo)準(zhǔn)化；,4,、裝修注重名牌，通過規(guī)模降成本。,1,、規(guī)模造勢，大手筆投資排球、足球；,2,、以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)；,3,、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)案例規(guī)范營銷動作；,4,、實(shí)景呈現(xiàn)營造震撼視覺效果；,5,、高性價比策略入市。,投資擴(kuò)張,項(xiàng)目開發(fā),營銷策略,例二：萬科公司通過計劃管理產(chǎn)生的價值,1,、通過工作前置，改變關(guān)鍵流程；,2,、通過標(biāo)準(zhǔn)化、集中決策等，縮短決策周期。,運(yùn)營策略,1,、高層（金色系列）：從,14,個月縮短到,12,個月內(nèi)；,2,、多層（四季花城系列）：從,15,個月縮短到,9,個月內(nèi)。,開發(fā)周期,財務(wù)收益,1,、內(nèi)部收益率提高,5,個百分點(diǎn)，銷售凈利率提高,0.7,個百分點(diǎn)；,2,、集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn),0.2,次，凈資產(chǎn)收益率提高,3%,；,3,、同等資金峰值下，平均開發(fā)規(guī)模提高,20%,；,4,、項(xiàng)目平均占用資金降低,25%,，資金成本降低,60,元,/,平米,計劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點(diǎn)：,加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn),多項(xiàng)目運(yùn)作,規(guī)范,/,標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財務(wù)杠桿，而項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響重大,多項(xiàng)目同時運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計劃體系作為監(jiān)控和支持手段。其次，項(xiàng)目計劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證,項(xiàng)目開發(fā)過程中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項(xiàng)目計劃實(shí)現(xiàn)有效組織和協(xié)同。同時，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計劃實(shí)現(xiàn),項(xiàng)目計劃管理體系的價值,資源聚合,：需要對外部供方資源和內(nèi)部能力資源進(jìn)行系統(tǒng)管理和配置；,協(xié)同運(yùn)作,：總部,-,區(qū)域公司、公司,-,部門、部門,-,項(xiàng)目之間密切協(xié)作；,統(tǒng)籌推進(jìn),：統(tǒng)籌考慮各項(xiàng)目開發(fā)，合理設(shè)置經(jīng)營目標(biāo)和開發(fā)節(jié)奏；,適時調(diào)整,：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適時調(diào)整開發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏。,通過,從營銷只關(guān)注市場、設(shè)計只關(guān)注產(chǎn)品、成本只關(guān)注費(fèi)用、工程只關(guān)注進(jìn)度，轉(zhuǎn)向在項(xiàng)目總經(jīng)理統(tǒng)籌下的四位一體, 做事目標(biāo)明確,更效率, 做事重點(diǎn)明確,更聚焦, 做事標(biāo)準(zhǔn)明確,更公平,實(shí)現(xiàn),什么是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營管理體系？,房地產(chǎn)企業(yè)的,”,運(yùn)營管理,”,，主要是對項(xiàng)目開發(fā)活動的規(guī)劃、控制和評估,住宅,/,寫字樓,/,商鋪,/,物業(yè)服務(wù),/,管理服務(wù),/,生活服務(wù),運(yùn)營活動,運(yùn)營管理,經(jīng)營權(quán),取得,產(chǎn)品計劃,產(chǎn)品設(shè)計,產(chǎn)品,生產(chǎn),產(chǎn)品,銷售,產(chǎn)品交付,與服務(wù),一般意義的運(yùn)營活動,房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營活動,項(xiàng)目取得,項(xiàng)目策劃,項(xiàng)目實(shí)施,營銷管理,產(chǎn)品交付,為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本,/,采購,/,外部程序,人力,/,資金,/,土地開發(fā)經(jīng)營權(quán),運(yùn)營管理,究竟包含哪些內(nèi)容？,輸入,輸出,運(yùn)營,方案,設(shè)計,施工圖,設(shè)計,例：龍湖運(yùn)營管理中心的,7,項(xiàng)內(nèi)容（七巧板）,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的內(nèi)容：,“,計劃運(yùn)營管理,”,有別與,“,項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動,”,和相關(guān)的,“,專業(yè)活動,”,，主要表現(xiàn)為對各個項(xiàng)目活動的規(guī)劃、控制和評估,規(guī) 劃,控 制,評 估,Q,C,T,P,A,計劃管理體系,成果管理體系,決策會議體系,流程管理體系,績效評估體系,表現(xiàn)形式為：三大功能、六大體系,信息管理體系（平臺）,支持活動,主要活動,公司基礎(chǔ)建設(shè),（一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃）,人力資源管理,（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）,技術(shù)開發(fā),（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究,）,采購、報建,（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供,）,立項(xiàng),策劃,設(shè)計,施工,竣工,銷售,服務(wù),利潤,傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈系統(tǒng),支持活動,主要活動,平衡計分卡所描述包含愿景、戰(zhàn)略指引下的財務(wù)、內(nèi)部運(yùn)營、客戶,/,市場、學(xué)習(xí)成長等發(fā)展性指標(biāo),依據(jù)賽普理念房地產(chǎn)運(yùn)營計劃新的價值鏈系統(tǒng),項(xiàng)目成功項(xiàng)目管理成功公司成功,階段性成果管理體系（體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想）,項(xiàng)目一、二級計劃（項(xiàng)目綜合經(jīng)營計劃及項(xiàng)目年度、季度、月度經(jīng)營計劃）,各職能管理計劃及員工三級計劃,流程管理體系,決策會議管理體系,營運(yùn)績效,評估體系,信息與知識管理體系,（間接價值,的運(yùn)營管理,體系）,（直接價值,的計劃管理,體系,）,進(jìn)度指標(biāo)、銷售指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、成本指標(biāo),.,設(shè)計管理,規(guī)定,成本管理,規(guī)定,工程管理,規(guī)定,采購管理,規(guī)定,項(xiàng)目發(fā)展,管理規(guī)定,財務(wù)管理,規(guī)定,營銷管理,規(guī)定,客服管理,規(guī)定,賽普的總結(jié)歸納是一種,從模塊管理到協(xié)同管理的跨越,企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開始的，解決,“,從無序到有序,”,的基本問題，賽普的總結(jié)歸納充分反映了：,縱深發(fā)展,流程規(guī)范化和精細(xì)化,橫向發(fā)展,強(qiáng)調(diào)專業(yè)協(xié)同,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn),內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高,決策風(fēng)險高，需多專業(yè)綜合決策,并行運(yùn)作始終貫穿,快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合,專業(yè)耦合，相互制約影響,模塊管理最大的問題在于,沒有系統(tǒng)解決專業(yè)與專業(yè)之間的協(xié)作,核心是：職能導(dǎo)向向流程導(dǎo)向的改變,運(yùn)營管理體系整體框架,強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺，策劃項(xiàng)目運(yùn)營管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營管理的方法論和工具,目標(biāo),原則,方法,戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 流程驅(qū)動原則 分級管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則,組織保證，搭建平臺,基于流程活動的深入分析，系統(tǒng)詳細(xì)的劃分項(xiàng)目階段規(guī)，設(shè)定計劃各級節(jié)點(diǎn)搭建有序的計劃管理體系，設(shè)計規(guī)范的執(zhí)行制度保障體系,流程,管理,計劃管理,會議管理,信息管理,項(xiàng)目評估,成果管理,基于流程活動分析,體系策劃（計劃與運(yùn)營）,執(zhí)行保障體系,第二部分：房地產(chǎn)運(yùn)營體系詳述,一、進(jìn)度計劃體系：,例：城市型公司完整的三級計劃體系,公司戰(zhàn)略規(guī)劃,（三年經(jīng)營規(guī)劃）,一級計劃,年度經(jīng)營計劃,（一級節(jié)點(diǎn)計劃）,公司管理計劃,二級計劃,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書,二級節(jié)點(diǎn)計劃,各部門年度職能計劃,部門季度,/,月度工作計劃,三級計劃,三級節(jié)點(diǎn)計劃（專項(xiàng)計劃）,崗位季度,/,月度工作計劃,設(shè)計出圖計劃,-,設(shè)計、,報建計劃,-,報建,配套計劃,-,項(xiàng)目事務(wù)、,采購計劃,-,采購,工程進(jìn)度計劃,-,工程、,營銷作業(yè)計劃,-,營銷,開放區(qū)開盤專項(xiàng)計劃,-,營銷、,竣工驗(yàn)收專項(xiàng) 計劃,-,工程、,產(chǎn)品交付專項(xiàng)計劃,-,客戶服務(wù),為什么要編制三年經(jīng)營計劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動,-,設(shè)計,-,開工,-,開盤,-,交房大約,2-3,年周期，要保證每年關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)（銷售額、收入、利潤）呈健康增長，必須合理調(diào)配和安排三年的項(xiàng)目資源開發(fā)。,三年經(jīng)營規(guī)劃就是“吃著嘴里的、看著碗里的、想著鍋里的”,計劃編制的目標(biāo),1,、體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和管理意圖；,2,、與管控模式相匹配；,3,、與管理水平、人員素質(zhì)相匹配。,1,、覆蓋中期規(guī)劃、年度計劃、季度,/,月度計劃；,2,、全面覆蓋項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)和職能管理；,3,、全員覆蓋。,1,、自上而下；,2,、逐級細(xì)分。,完整性,層次性,匹配性,1,、標(biāo)準(zhǔn)模板；,2,、標(biāo)準(zhǔn)工作周期。,可控性,計劃體系策劃,計劃編制特點(diǎn)及方法,特點(diǎn)：,1,個目標(biāo),-,戰(zhàn)略導(dǎo)向,2,個維度,-,項(xiàng)目開發(fā)與職能管理,N,個層級,-,分級計劃管理,方法：,-,戰(zhàn)略導(dǎo)向,-,自上而下,-,分層分工,-,關(guān)注接口,-,兩線同步,案例,:,龍湖的成果標(biāo)準(zhǔn)管理,二、階段性成果管理體系,：,龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點(diǎn),為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險，集團(tuán)制定了項(xiàng)目從拿地開始到項(xiàng)目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了,35,個,項(xiàng)目階段性成果；,各項(xiàng)目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項(xiàng)目實(shí)施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該項(xiàng)目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。,明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人,隨公司發(fā)展，集團(tuán)會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進(jìn)行更新,通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成,項(xiàng)目階段性成果參考模板,，作為各成果的參考標(biāo)準(zhǔn),階段性成果管控定義表,為什么要關(guān)注“成果標(biāo)準(zhǔn)”,成果標(biāo)準(zhǔn),就是對開發(fā)各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點(diǎn)規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。,成果標(biāo)準(zhǔn)管理體系,非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,對人的依賴性比較高,企業(yè)差異大，管理要求各異,基礎(chǔ)教育不足,內(nèi)部培養(yǎng),決策所需信息多樣復(fù)雜,一次性，風(fēng)險高,龍湖的會議體系（賽普書籍中會議決策體系會議要素形式更便于操作與理解）,三、會議決策管理體系：,項(xiàng)目啟動會管理要求,萬科城市公司的,10,級會議,會議的有效的管理,某著名地產(chǎn)集團(tuán)對會議管理的總結(jié),如何開好會,一個會議成功的關(guān)鍵在于：會議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理；,沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會的議程之內(nèi)，只宜放在專題會中的“頭腦風(fēng)暴會”之中；,若某種會議較多的時間總在通報某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送；,在會上傳送或者展示的信息如果較多，盡量采用,PPT,的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場景意境感，則請盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等；,各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議議題的上會資料給出定義、提出要求；,主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會議；會議可以連續(xù)開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會議通知時召集人應(yīng)給出預(yù)告；,主持人對突發(fā)的占用太多時間的議題，應(yīng)有權(quán)及時打斷、中止；對一時難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會議，且指定反饋時間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者；,各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議的紀(jì)要定義出模版，給出明確要求對會議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動成為約定的跟蹤檢查者；,會議紀(jì)要通常要在會上宣讀一次（特殊情況除外），會后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會簽）；,績效評價指標(biāo)舉例（平衡計分卡模式）：,收益類指標(biāo)：,銷售利潤,/,結(jié)轉(zhuǎn)收入,/,結(jié)轉(zhuǎn)成本,效率類指標(biāo)：,銷售利潤率,/,投資回報率,/IRR,資金類指標(biāo)：,經(jīng)營性現(xiàn)金流,/,資金平衡時間,資產(chǎn)類指標(biāo)：,NPV,項(xiàng)目品牌：,知名度,/,認(rèn)知度,/,美譽(yù)度等,客戶滿意度：,滿意度（規(guī)劃設(shè)計,/,銷售服務(wù),/,工程質(zhì)量,/,物業(yè)服務(wù)）,運(yùn)營視角,進(jìn)度指標(biāo),質(zhì)量目標(biāo),專業(yè)管理目標(biāo),:,如目標(biāo)成本變動率,標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率,戰(zhàn)略采購比例,安全控制目標(biāo),學(xué)習(xí)視角,人員培養(yǎng),知識管理,財務(wù)視角,客戶視角,項(xiàng)目評價指標(biāo),四、績效評價體系：,項(xiàng)目評價的層次及方式,項(xiàng)目投資評價體系,經(jīng)營目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo),成本目標(biāo),資金目標(biāo),其他目標(biāo)評價指標(biāo),客戶目標(biāo),運(yùn)營目標(biāo),學(xué)習(xí)目標(biāo),不包含進(jìn)度,項(xiàng)目評價指標(biāo)（,KPI,模式）,全周期,(,運(yùn)營策劃,/,成功標(biāo)尺,),年度,季度,/,月度,各階段投資測算,年度計劃與全周期計劃對標(biāo),項(xiàng)目后,評估,年度計劃與全周期計劃對標(biāo),項(xiàng)目后,評估,項(xiàng)目投資動態(tài)評價,(,年度,),項(xiàng)目非財務(wù)類,KPI(,年度,),項(xiàng)目投資動態(tài)評價,(,月度,),專項(xiàng)流程,KPI(,年度,),三大工具：投資評價模型、項(xiàng)目,KPI,、流程,KPI,項(xiàng)目財務(wù)類,KPI(,年度,),五、投資評價體系,龍湖的投資分析模型,六、流程管理體系,萬科基于項(xiàng)目加速需求的流程改造（宏觀）,支持項(xiàng)目加速的三大工具,案例,:,減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程“效能” （微觀）,對流程進(jìn)行分析，提出修改意見,委員會決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時間,改為總經(jīng)理確認(rèn),委員會調(diào)整為審批預(yù)可研報告,應(yīng)前置,與項(xiàng)目拓展部信息收集同步,且應(yīng)早于其定位策劃,調(diào)整流程次序,靜態(tài)測算并非一定要財務(wù)資金部完成,加快效率,由項(xiàng)目拓展部完成,信息管理體系（詳見,0A,模板或信息管理專項(xiàng)培訓(xùn)）,成果固化,提升效率,第三部分：計劃管理體系詳述,計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理尤其項(xiàng)目運(yùn)營管理中的重點(diǎn)，也是難點(diǎn),計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點(diǎn),加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需求,多項(xiàng)目運(yùn)作需求,規(guī)范化,/,標(biāo)準(zhǔn)化管理需求,房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率，主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財務(wù)杠桿，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要取決于項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度,好的項(xiàng)目計劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段,多項(xiàng)目同時運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計劃體系為主要監(jiān)控手段支持,項(xiàng)目計劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口多等特點(diǎn)，需要項(xiàng)目計劃來實(shí)現(xiàn)有效的組織和協(xié)同,隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計劃管理實(shí)現(xiàn),從人盯人的個人行為，向基于計劃的目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運(yùn)作的項(xiàng)目計劃管理體系,現(xiàn)實(shí)中常見的問題,體現(xiàn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目運(yùn)作思路,協(xié)調(diào)各專業(yè)和各維度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目績效最優(yōu),準(zhǔn)確反映項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況,過程預(yù)警功能,考核激勵的主要依據(jù),僅有關(guān)注進(jìn)度，與資金計劃、財務(wù)預(yù)算銜接不緊密,各自為政，可執(zhí)行性差，難以考核,缺乏分級管理原則，操作復(fù)雜，無效計劃多,缺乏預(yù)警計劃,過程監(jiān)控和評估不嚴(yán)格,賽普對標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目計劃管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),S:,計劃體系管理架構(gòu)設(shè)計,P:,計劃體系的策劃,計劃運(yùn)營管理體系整體框架,D:,計劃實(shí)施與落實(shí) ,C:,計劃監(jiān)控與預(yù)警 ,A:,計劃執(zhí)行評估考核,A-,評估,P-,策劃,S-,結(jié)構(gòu),C-,檢查,計劃的分級管理,項(xiàng)目計劃的策劃：節(jié)點(diǎn)策劃、標(biāo)準(zhǔn),工作周期研究 成果管理,項(xiàng)目運(yùn)營策劃,D-,編制,分級管理、滾動編制,項(xiàng)目計劃編制：三位,一體的項(xiàng)目計劃,計劃實(shí)施,的檢查 與跟蹤 計劃的動態(tài)預(yù)警機(jī)制,21,計劃評估考核,計劃改進(jìn)和調(diào)整,一個典型的集團(tuán)公司計劃管理架構(gòu),集團(tuán),城市公司,項(xiàng)目部,項(xiàng)目投資指導(dǎo)書（全周期計劃）,項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計劃,一級計劃,(35,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),),監(jiān)控報告,項(xiàng)目季度經(jīng)營開發(fā)計劃,項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計劃,二級計劃,(108,關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),),監(jiān)控報告,項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計劃,項(xiàng)目周計劃,編制、調(diào)整,三級計劃,編制、調(diào)整,專項(xiàng)計劃,WHY ,評估風(fēng)險、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書）,重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流,WHAT,編制全周期、審批年度計劃（一般都僅到一級節(jié)點(diǎn)）,HOW ,全周期計劃主導(dǎo)、年度計劃審批、過程計劃督促,WHY ,保證完成對集團(tuán)的承諾,重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整,WHAT,編制年度計劃、審批月度計劃,HOW ,全周期計劃參與、年度計劃主導(dǎo)、過程計劃審批,/,監(jiān)控,WHY ,保證完成對公司的承諾,形成具體的作業(yè)計劃，指導(dǎo)實(shí)際工作,WHAT,參與細(xì)化年度計劃、編制月度,/,周計劃,HOW ,年度計劃參與、過程計劃編制,/,動態(tài)調(diào)整,一、年度經(jīng)營計劃制定,編制經(jīng)營計劃的五個原則,:,一：總體,-,長期短期相結(jié)合，走一步看兩步,-BSC,；,二：縱向,-,上下結(jié)合，經(jīng)營目標(biāo),+,重點(diǎn)工作逐級分解；,三：橫向,-,協(xié)調(diào)一致，以銷售為龍頭，綜合平衡財務(wù)要求；,四：剛性彈性結(jié)合，一般不調(diào)整或半年度進(jìn)行調(diào)整；,五：考核激勵相匹配，分層考核，落實(shí)責(zé)任。,項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計劃三要素,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書,-,策劃階段：將項(xiàng)目目標(biāo)固化，形成系,統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)策略,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書,體現(xiàn)公司在項(xiàng)目獲取后的投資戰(zhàn)略意圖和最初意愿，對整體運(yùn)營策 略及經(jīng)營開發(fā)計劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，是項(xiàng)目經(jīng)營計劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱,目,錄,運(yùn)營指導(dǎo),策略、經(jīng),營目標(biāo)、,開發(fā)進(jìn)度 目標(biāo)是必 備內(nèi)容； 成本管理 目標(biāo)因?yàn)?其敏感性， 也會被關(guān) 注,1.,項(xiàng)目經(jīng)營決策指導(dǎo)意見,2.,項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo),3.,項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度目標(biāo),4.,項(xiàng)目開發(fā)成本管理目標(biāo),5.,質(zhì)量管理目標(biāo),6.,項(xiàng)目風(fēng)險提示,42,從細(xì)化版本的項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書看其指導(dǎo)作用：,定性的指導(dǎo)策略,+,定量的控制指標(biāo),集團(tuán)和一線公司,之間就項(xiàng)目經(jīng)營,目標(biāo)形成的,“,契 約,”,公司整體經(jīng)營目,標(biāo)的預(yù)測依據(jù),運(yùn)營目標(biāo)書并非針,對項(xiàng)目考核,43,項(xiàng)目目標(biāo)的落地支撐：對項(xiàng)目經(jīng)營的規(guī)劃,&,項(xiàng)目經(jīng),營計劃的總綱,項(xiàng)目后續(xù)方案設(shè)計工作的指導(dǎo),和后續(xù)方案經(jīng)濟(jì)測算的比較和 調(diào)整依據(jù),44,項(xiàng)目目標(biāo)的落地支撐：,項(xiàng)目開發(fā)和資金管理的規(guī)劃,&,項(xiàng)目開發(fā)計劃和資金計劃的總綱,項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)度和資金管理的,指導(dǎo)和調(diào)整依據(jù),45,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書也會承載公司管理的目標(biāo)或戰(zhàn)略類的,目標(biāo),如：質(zhì)量管理、,客戶滿意度提升,集團(tuán)產(chǎn)品戰(zhàn)略的要求,46,項(xiàng)目目標(biāo),/,項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書的啟發(fā),關(guān)鍵詞：,三個思想，承載公司要求、總綱、契約、調(diào)整基準(zhǔn),不一定要有復(fù)雜的項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書，但是必須要有清晰的項(xiàng)目目標(biāo)和運(yùn)營指導(dǎo)策略，,才能清楚的承載公司對項(xiàng)目的經(jīng)營管理要求,項(xiàng)目目標(biāo)和策略既是項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)規(guī)劃或計劃的總綱，又必須要有細(xì)化的規(guī)劃或計,劃作為執(zhí)行支撐，形成完整的項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)邏輯,項(xiàng)目目標(biāo),/,運(yùn)營目標(biāo)書是公司管理層和項(xiàng)目經(jīng)營（操作）層就項(xiàng)目運(yùn)營達(dá)成的（初步）契約，對于項(xiàng)目運(yùn)作成熟的公司可以成為績效的依據(jù)，對于欠成熟的公司可以作為后續(xù)工作的指導(dǎo)或調(diào)整基準(zhǔn),47,制定項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計劃流程,以城市型公司為例,管理層,提出項(xiàng)目年度經(jīng)營設(shè)想,計劃運(yùn),營部門,提出項(xiàng)目年度經(jīng)營設(shè)想,各業(yè)務(wù)部門,參與資源盤點(diǎn)：,營銷：銷售資源和營銷作業(yè)節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)；,工程：開竣工資源和關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)；,設(shè)計：設(shè)計出圖時間節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)：,驗(yàn)證或修改設(shè)想，提出目標(biāo),明確已有項(xiàng)目的年度資源,審批計劃,組織項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計劃編制,參與編制,二、項(xiàng)目計劃管理體系,項(xiàng)目開發(fā)計劃是集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)管理的基本工具，是多項(xiàng)目運(yùn)營管理的基礎(chǔ)。項(xiàng)目計劃管理的成熟度決定了項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的效率。它的本質(zhì)是透過計劃管理體系將公司流程和項(xiàng)目運(yùn)作步驟有機(jī)的結(jié)合起來。項(xiàng)目計劃管理體現(xiàn)的原則是：,分級分層：項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)計劃、一級計劃、二級計劃、三級計劃,抓一級、控一級、看一級,逐步推進(jìn),項(xiàng)目開發(fā)計劃（節(jié)點(diǎn)計劃）分解的一般經(jīng)驗(yàn),方法：,基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,一級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,二級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,三級節(jié)點(diǎn),關(guān)于,WBS(,工作分解結(jié)構(gòu),),注,:,嚴(yán)格來講，,WBS,work breakdown structure,分解的結(jié)果是,“,任務(wù)包,”,或者,“,活動,”,，每個任 務(wù)包或活動都對應(yīng)其里程碑，這個里程碑被稱為,“,節(jié)點(diǎn),”,49,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu),WBS,表示,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營,1.,項(xiàng)目獲取,2.,項(xiàng)目策劃,3.,設(shè)計管理,4.,采購管理,5.,工程管理,6.,營銷管理,7.,產(chǎn)品交付,營 銷 輸 入 條 件,概 念 設(shè) 計 任 務(wù) 書,橫向到邊：按開發(fā)階段和順序分解,縱,向 到 底 ： 按 專 業(yè) 細(xì) 分 事 項(xiàng) ， 責(zé) 任 明 確,51,初步運(yùn)營策劃,項(xiàng)目定位策劃,概念設(shè)計,項(xiàng)目運(yùn)營策劃,項(xiàng)目啟動會,方案招標(biāo),概念深化方案,概念方案成本測算,概念方案評審,項(xiàng)目發(fā)展,設(shè)計,工程,成本,營銷,客服,戰(zhàn)略（財務(wù),/,計劃）,項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)計劃,方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié),點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,又多被稱為,“,里程碑,”,，一般是對項(xiàng)目整體進(jìn)度影響,一級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,二級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,三級節(jié)點(diǎn),最為明顯或最為重要（如對現(xiàn)金流影響、對企業(yè)管理,要求影響）的節(jié)點(diǎn),一般用于項(xiàng)目運(yùn)營策劃和年度項(xiàng)目開發(fā)計劃，是公司 管理層對項(xiàng)目開發(fā)決策的判斷依據(jù),一般經(jīng)驗(yàn)在,20-40,個,項(xiàng)目開發(fā)流程素描,12,個項(xiàng)目里程碑,項(xiàng)目開發(fā)及商品化,1.,項(xiàng)目獲取,2.,項(xiàng)目策劃,3.,方案設(shè)計,4.,初設(shè),-,開工,5.,項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施,6.,項(xiàng)目銷售,7.,產(chǎn)品交付,拓展,報建,營銷,設(shè)計,工程采購,成本,客服,運(yùn)營,項(xiàng)目定位,規(guī)劃方案,單體方案,初步設(shè)計,施工圖設(shè)計,總包監(jiān)理確定,開工,達(dá)預(yù)售條件,結(jié)構(gòu)封頂,竣工備案,集中入住,開盤,關(guān)注點(diǎn),:,進(jìn)度,!,（關(guān)鍵路徑）,立項(xiàng),可研報告,項(xiàng)目取得,單體方案,施工圖設(shè)計,總包,/,監(jiān)理,開工,達(dá)預(yù)售條件,竣工,開盤,結(jié)案（非時間敏感點(diǎn)）,集中入住,項(xiàng)目定位,規(guī)劃方案,結(jié)構(gòu)封頂,初步設(shè)計,集中入住,增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目二級節(jié)點(diǎn),方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,一級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,是對項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo),“,部門級,”,的工作,二級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,三級節(jié)點(diǎn),一般用于部門的年度和季度項(xiàng)目開發(fā)計劃（年度編 制，季度調(diào)整），實(shí)現(xiàn)在計劃編制環(huán)節(jié)各專業(yè)部門,的主要工作協(xié)調(diào),一般經(jīng)驗(yàn)在,80-200,個,58,項(xiàng)目三級節(jié)點(diǎn)計劃,方法：基于項(xiàng)目敏感點(diǎn)、關(guān),鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管理要求確定,一級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,二級節(jié)點(diǎn),方法：,WBS,分解,是對項(xiàng)目二級節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo),“,崗位級,”,的工作,三級節(jié)點(diǎn),一般用于崗位的季度,/,月度項(xiàng)目開發(fā)計劃（較多為月度編制）,300,600,較常見,66,節(jié)點(diǎn)計劃的分級管理職責(zé),“抓一級、控一級、看一級,”,集團(tuán),城市公司,項(xiàng)目部,項(xiàng)目月度計劃,全周期計劃,項(xiàng)目年度計劃,編制（至各分期五大節(jié)點(diǎn)）,參與,參與,控制意見（確定五大節(jié)點(diǎn)）,組織編制一級節(jié)點(diǎn)（,35,個節(jié)點(diǎn)）,參與一級節(jié)點(diǎn)編制,細(xì)化到二級節(jié)點(diǎn)（,99,個）,審批二級節(jié)點(diǎn)（上報一級節(jié)點(diǎn)）,審批一級節(jié)點(diǎn),動態(tài)調(diào)整二級計劃，滾動編制三級計劃,（審批二級節(jié)點(diǎn)，上報一級節(jié)點(diǎn)執(zhí)行報告）三級備案,（考核一級節(jié)點(diǎn)）二級節(jié)點(diǎn)備案,抓一級,主導(dǎo),控一級,審批,看一級,知情,/,原因分析,工具介紹之模板系列：標(biāo)準(zhǔn)化的計劃管理模版，提高計劃編制效率，保證計劃質(zhì)量,三級節(jié)點(diǎn)計劃按照專業(yè)類型,/,部門進(jìn)行編制：,報批報建類計劃，前期部組織編制；,設(shè)計出圖計劃，設(shè)計管理部組織編制；,營銷作業(yè)計劃，營銷部組織編制；,工程進(jìn)度計劃，項(xiàng)目部組織編制；,招標(biāo)采購計劃，采購部依據(jù)項(xiàng)目部提出的進(jìn)場計劃要求，組織編制，工程管理部重點(diǎn)配合,產(chǎn)品交付計劃，客戶服務(wù)部組織編制。,通過標(biāo)準(zhǔn)工作周期的研究，規(guī)劃項(xiàng)目的整體進(jìn)度，同時也可以降低溝通成本,案例,沿海集團(tuán)的開發(fā)周期規(guī)劃“,16361,”,謝謝！,