090619大興區(qū)16地塊投資評審報(bào)告

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,Gemdale Corporation,科學(xué)筑家,The Science of Living,Gemdale Corporation,大興區(qū)16#地塊投資評審,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀分析,近五年北京市商品住宅銷售分析,近三年北京市商品住宅按月銷售分析,09年以來北京市商品住宅銷售分析,近期房地產(chǎn)政策分析,Gemdale Corporation,北京市整體市場分析,近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀分析,受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，從08年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資首次出現(xiàn)負(fù)增長，反映出開發(fā)商投資相對謹(jǐn)慎。,商品住宅的新開工面積、施工面積以及竣工面積近三年都表現(xiàn)出下降的態(tài)勢，預(yù)計(jì)將對未來商品住宅的供應(yīng)產(chǎn)生影響。,房地產(chǎn)開發(fā)投資額,商品住宅新開工面積,商品住宅施工面積,商品住宅竣工面積,年度,億元,同比增長,萬平米,同比增長,萬平米,同比增長,萬平米,同比增長,2003,1202.5,21.5%,3433.7,6352.9,2080.7,2004,1473.3,22.5%,3054.3,-11.1%,6759.4,6.4%,2344.0,13%,2005,1525.0,3.5%,2965.9,-2.9%,7283.4,7.8%,2841.4,21%,2006,1719.9,12.8%,3179.4,7.2%,6311.3,-13.3%,2193.3,-23%,2007,1995.8,16.0%,2557.4,-19.6%,5914.5,-6.3%,1854.0,-15%,2008,1908.7,-4.4%,2337.2,-8.6%,5538.2,-6.4%,1399.3,-25%,2009年1-4月,338.2,-26.5,269.9,-51.60%,4216.1,2.1%,270.4,7.90%,近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀,北京市整體市場分析,近五年北京市商品住宅銷售分析,從上市量來看，,從03年至今有較大的下降，這與一級土地轉(zhuǎn)讓方式公開化密不可分，從04年8月31日開始土地轉(zhuǎn)讓不再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，因此從05年開始對住宅上市量產(chǎn)生了較大的影響；,從成交量來看，,06年年度銷售量為近幾年最為強(qiáng)勁的，之后07年略有回調(diào)，08年由于宏觀政策的緊縮以及整體的市場環(huán)境影響，導(dǎo)致成交量有較大的降幅。,從成交的價格看，,每年的價格均保持著較快的增長速度，最為顯著的是06年全年的價格漲幅達(dá)到41%。08年市場出現(xiàn)比較明顯的低迷狀況但是全年仍然保持著12%的速度增長。,年份,上市量,成交量,銷售均價,2003年,2327,937,4456,2004年,3460,1926,4747,7%,2005年,2883,1790,5853,23%,2006年,1758,1943,8279,41%,2007年,1354,1693,11418,38%,2008年,1272,798,12749,12%,注：由于05年才開始進(jìn)行網(wǎng)上簽約，因此03、04年為后期補(bǔ)簽數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)存在較大偏差。,北京市整體市場分析,近三年北京市商品住宅按月銷售分析,07年北京市場顯示出強(qiáng)大的供不應(yīng)求，整體的供銷比例在0.8：1，全年新增商品住宅供應(yīng)量1354.2萬平米，全年實(shí)現(xiàn)銷售量1693.3萬平米，是北京房地產(chǎn)市場熱銷最為典型的一年。,08年北京市場受到宏觀政策以及金融大勢的影響，供需比達(dá)到了1.41：1，全年新增供應(yīng)量為1272萬平米，但成交量近下跌近五成，使08年的銷售情況非常嚴(yán)峻。,進(jìn)入09年后，市場銷售量大幅增加，2月份開始，各月都已經(jīng)明顯的高于前兩年同期銷售量開始明顯消耗歷史存量。,北京市整體市場分析,近三年北京市商品住宅按月銷售分析,2007年到2008年上半年北京商品住宅價格一直維持較平穩(wěn)的增長，07年全年價格增幅達(dá)44.7%，08年的上半年也保持著平穩(wěn)高價位的運(yùn)行，但是在08年下半年受市場低迷影響價格出現(xiàn)較為明顯的松動；雖然在奧運(yùn)期間借奧運(yùn)商機(jī)價格小幅反彈，但是之后卻呈現(xiàn)了明顯的下降趨勢；,在整個08年下半年，北京市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了全面的調(diào)整期，各項(xiàng)目通過打折、精裝改毛坯等各種方式進(jìn)行著價格的調(diào)整；,進(jìn)入09年之后，價格從08年以來的最低點(diǎn)10416元/平米，以月均5%的漲幅開始強(qiáng)有力的反彈，09年5月份成交價格已經(jīng)達(dá)到13021元/平米，價格反彈同時伴隨著銷售量的增加。,從上市量來看,，除二月份由于春節(jié)的緣故各項(xiàng)目都推遲或者提前了項(xiàng)目入市時間，當(dāng)月上市量隨之減少，其余各月份的上市量都體現(xiàn)了明顯的增長。,從成交量來看，,各月份成交量保持著強(qiáng)勁的增長勢頭，3月份開始銷售量逐漸突破了150萬平米，全面超過了同期市場旺盛期的07年銷售量，同時09年高消化量也表明了市場開始大量的消化歷史存量，前五個月已經(jīng)消化盡300萬平米；,從銷售價格來看，,表現(xiàn)出強(qiáng)勁的漲幅，2月份單月漲幅達(dá)到9%，5月份相對1月份的價格漲幅已經(jīng)突破20%。,通過與07年、08年同期進(jìn)行對比，09年前五個月的銷售量突破650萬平米，超過07年高點(diǎn)的銷售總額，接近08年的銷售量1.9倍。,北京市整體市場分析, 09年以來北京市商品住宅銷售分析,2009年,月份,上市量,（萬平米）,銷售量,（萬平米）,銷售均價,（元/平米）,環(huán)比增長,1月份,36.7,60.1,10416,2月份,11.5,82.2,11423,9%,3月份,99.0,149.9,11760,3%,4月份,112.1,189.8,12311,4%,5月份,115.8,172.9,13021,5%,09年1-5月合計(jì),375.1,654.9,12086,08年1-5月合計(jì),504.1,345.3,12891,07年1-5月合計(jì),473.0,621.5,9689,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,大興區(qū)域市場發(fā)展分析,競爭區(qū)域整體市場分析,區(qū)域代表項(xiàng)目分析,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,大興區(qū)域市場發(fā)展分析,大興，地處北京南郊平原，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。大興是北京市唯一一個擁有兩個新興衛(wèi)星城的郊區(qū)縣。其中，區(qū)政府所在地黃村衛(wèi)星城距市區(qū)南三環(huán)僅13公里，它是1984年國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的首都第一批重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城之一；北京新城亦莊，即北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是在北京跨入國際化大都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架和戰(zhàn)略選擇中，在大興亦莊鎮(zhèn)內(nèi)迅速崛起的又一座新興衛(wèi)星城。,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,大興區(qū)域市場發(fā)展分析,大興區(qū)近三年商品住宅發(fā)展情況：,年份,上市面積,(萬平米),銷售面積,(萬平米),銷售價格（元/平米）,環(huán)比增長,06年,95,93,5356,07年,59,94,6928,29%,08年,63,30,6762,-2%,09年,21,25,8102,20%,大興近幾年的房地產(chǎn)除08年外均保持著良好的銷售情況，正常銷售期區(qū)域的銷售面積接近100萬平米，同時價格也保持了良好的增長形勢，08年市場穩(wěn)中略降，但是在09年前五個月即有約20%的漲幅。,大興地塊所處區(qū)域界定：,大興區(qū)轄3個街道14個鎮(zhèn)，分布非常廣泛，因此按照目標(biāo)地塊所處的位置以及大興經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展中心，,因此在項(xiàng)目競爭片區(qū)的考慮中，僅考慮大興區(qū)域內(nèi)西紅門鎮(zhèn)和黃村鎮(zhèn)為主大興政府所在的核心片區(qū)。,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,大興區(qū)域市場發(fā)展分析,大興核心去區(qū)域概況,大興黃村為北京最早發(fā)展的衛(wèi)星城之一，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和京津塘產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點(diǎn)，獨(dú)有的地緣優(yōu)勢使它成為北京經(jīng)濟(jì)文化向華北地區(qū)輻射的前沿。黃村北區(qū)是大興區(qū)政府規(guī)劃中的新型住宅集中區(qū)域，大興區(qū)政府把這里規(guī)劃成為時尚住宅區(qū)和城市副中心，未來將建成環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、設(shè)施一流的魅力居住區(qū)。,1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢,根據(jù)北京市總體定位，大興區(qū)將圍繞地鐵沿線，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。未來將打造成商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意服務(wù)、綜合服務(wù)、研發(fā)服務(wù)、物流服務(wù)集聚區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流、金融后臺服務(wù)及技術(shù)服務(wù)業(yè),;,2、交通發(fā)展優(yōu)勢,四條公路一條地鐵緊密連接.,地鐵：,4號線地鐵大興線于2010年底使用；,正在修建公路：,萬壽路南延線建成后連通了長安街到南五環(huán)；,郭公莊路南延線建成后可由南四環(huán)花鄉(xiāng)直達(dá)南五環(huán)欣羊橋；,馬西路南延線可從南三環(huán)右安門南橋直達(dá)南五環(huán)；,蒲黃榆路南延線修通后可由方莊便捷到達(dá)南五環(huán)德茂橋，從而到達(dá)舊宮及亦莊。,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,大興核心區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征,（1）區(qū)域內(nèi)僅有少量品牌開發(fā)商進(jìn)入，整體地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢,區(qū)域內(nèi)僅有華潤和順馳兩家國內(nèi)相對知名品牌開發(fā)商，華潤翡翠城前四期已開發(fā)完成并入住，目前在進(jìn)行五期開發(fā)，對大興的地產(chǎn)市場起到一定帶動作用。但是，目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目為中小型開發(fā)商開發(fā)，品質(zhì)相對較低。,（2）區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，未來將以小高層和高層為主,區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型供應(yīng)豐富，早期低密度產(chǎn)品相對較多，涵蓋了小獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、花園洋房、多層等各種物業(yè)類型，隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的緊張，新項(xiàng)目容積率不斷提高，區(qū)域后期主要供應(yīng)物業(yè)類型為高層和小高層。,（3）隨著區(qū)域交通及配套的不斷完善發(fā)展，來自西南部城區(qū)置業(yè)客戶不斷增加,目前大興在售項(xiàng)目成交客戶仍以本地客戶為主，如大興區(qū)政府高級公務(wù)人員、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)白領(lǐng)、大興本地私營企業(yè)主。隨著大興段地鐵興建帶來的交通改善，來自北京西部及西南部（西二環(huán)三里河、金融街區(qū)域、西南三四環(huán)的總部基地、花鄉(xiāng)、西南四環(huán)外新發(fā)地等區(qū)域）的置業(yè)人群不斷增加,（4）片區(qū)項(xiàng)目整體去化速度較快,在2007年北京整體市場價格快速上升階段，大興片區(qū)市場亦呈現(xiàn)了較好的銷售態(tài)勢，多數(shù)項(xiàng)目銷售速度均保持了5070套/月，2009年，順馳領(lǐng)海在價格大幅提升的同時仍取得了月均41套的銷售業(yè)績。,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,大興區(qū)域市場發(fā)展分析,競爭區(qū)域整體市場分析,區(qū)域代表項(xiàng)目分析,按照該區(qū)域客戶的流向以及未來項(xiàng)目的發(fā)展趨勢特將,西至京石沿線、東至京開沿線、北至西南三環(huán)、南至大興核心區(qū)作為大的競爭板塊,，其中，京開沿線按照地理位置和項(xiàng)目的集中程度，,分為馬家樓片區(qū)、西紅門片區(qū)及大興核心區(qū)。,地塊區(qū)域市場分析,競爭片區(qū)設(shè)定,京石沿線西南五環(huán)內(nèi)片區(qū),馬家樓以北片區(qū),西紅門片區(qū),大興核心區(qū),南三環(huán),南四 環(huán),南五環(huán),地塊區(qū)域市場分析,競爭片區(qū)特征,馬家樓片區(qū),是北京西南項(xiàng)目集中代表的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)百萬平米的大盤萬年花城和星河城兩個項(xiàng)目是該片區(qū)的核心代表項(xiàng)目，客戶主要來自于豐臺區(qū)，部分來自于西城、海淀。,西紅門板塊,：板塊臨近西南四環(huán)，自2006年起，板塊在世嘉博客、理想城等項(xiàng)目的帶動下，板塊發(fā)展日益加速，尤其是總規(guī)模140萬平米的理想城成為拉動區(qū)域住宅發(fā)展的典型代表項(xiàng)目，客戶主要來自豐臺、大興，還有部分城區(qū)客戶。,大興核心區(qū),：黃村作為,北京市的衛(wèi)星城之一，是大興區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，,交通較為發(fā)達(dá)，配套完善。早期開發(fā)的項(xiàng)目以低密度住宅為主，如翡翠城、原生墅、清城等，在市場樹立了郊區(qū)低密度住宅區(qū)的形象。近期典型項(xiàng)目如彩虹新城、順馳領(lǐng)海，物業(yè)類型主要為高層、小高層產(chǎn)品，客戶主要來自大興本地、豐臺，以及部分城區(qū)客戶。,京石沿線：,本片區(qū)依托京石高速及兩廣路，可直接連接西二環(huán)至西四環(huán)，吸引了大量城區(qū)中高端置業(yè)群體，代表項(xiàng)目有萬科假日風(fēng)景、保利百合。物業(yè)類型以高層、小高層?？蛻糁饕獊碜载S臺、石景山、西城等區(qū)域。,地塊區(qū)域市場分析,競爭項(xiàng)目劃定,競爭區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的分布情況如下,麗園陽光,螞蟻工房,藝苑桐城,萬年花城,萬科假日風(fēng)景,保利百合,京石沿線西南五環(huán)內(nèi)片區(qū),馬家樓以北片區(qū),西紅門片區(qū),大興核心區(qū),彩虹新城,原生墅,領(lǐng)海淺水灣,理想城,城南大道,星河城,本地快,地塊區(qū)域市場分析,典型項(xiàng)目分析,板塊,項(xiàng)目,名稱,住宅,規(guī)模,容積率,建筑類型,裝修情況,主力戶型,開盤,時間,備 注,西南片區(qū),假日風(fēng)景,34.96萬,1.94,15層、9層板樓,毛坯精裝,三居150-170,07.5,先毛坯、后改精裝銷售,保利百合,13.2萬,2.93,高層,精裝,二居90-100,三居140-160,08.6,馬家樓片區(qū),萬年花城,160萬,2.26,9層板樓、1梯2戶,毛坯,3居127、135,09.5,前三期均已銷售完成，目前在售四期的尾房,城南大道,9萬,2.5,14層三棟塔樓,精裝,40-120,07.12,星河城,璽萌公館,左右坊,100萬,9萬,50萬,2.7,6層1梯2戶,16層6梯18、30戶,毛坯,璽萌公館110-32 、左右坊30-90,09.03,09.06,三期左右坊小戶型,五期璽萌公館大戶型,西紅門,理想城,三期,36萬,2.26,高層,毛坯,1居60 2居95 3居126,07.11,總規(guī)劃140萬平米大盤，其中20萬為商業(yè)配套,大興核心區(qū),領(lǐng)海淺水灣,44萬,2,小高層,毛坯,2居92-121,3居170-180,04.6,前期僅剩2套，6月份即將開盤位于項(xiàng)目西南角的三期約8萬平米,原生墅三期,10萬,0.82,花園洋房,毛坯,躍層140,聯(lián)排217-230,06.8,最后1棟4層的花園洋房和聯(lián)排尾房,麗園陽光,4萬,1.55,6-10層2梯3戶,毛坯,1居602居106,08.01,剩余尾房銷售中,彩虹新城,30萬,2.37,板樓、高層,毛坯,2居90、3居120,06.12,僅剩幾套尾房,螞蟻工房,2萬,2.4,高層,毛坯,1居602居90,3居110,08.07,全部售罄,藝苑桐城,7.9萬,2.5,16-18層板樓,毛坯,1居45-70,2居90,3居120,09.5,商品房769戶，限價房140戶，開盤所有樓棟全部推出,地塊區(qū)域市場分析,在售項(xiàng)目戶型分析,零居60平米以下,一居,60-75,小兩居,80-100,大兩居,100-120,小三居120-140,大三居140-180,180平米以上,項(xiàng)目名稱,取證套數(shù),銷售套數(shù),取證套數(shù),銷售套數(shù),取證套數(shù),銷售套數(shù),取證套數(shù),銷售套數(shù),取證套數(shù),銷售套數(shù),取證套數(shù),銷售套數(shù),取證套數(shù),銷售套數(shù),假日風(fēng)景,/,/,54,53,675,573,173,151,481,470,692,516,16,0,保利百合,/,/,265,263,808,806,/,/,42,41,230,219,/,/,總計(jì),0,0,319,316,1483,1379,173,151,523,511,922,735,16,0,銷售率,/,99%,93%,87%,98%,80%,/,萬年花城,885,885,692,689,2600,2600,1066,1059,2081,2064,214,213,8,8,星河城,807,745,809,765,760,683,1462,1448,1290,1235,256,211,170,110,城南大道,305,210,183,74,10,8,/,/,17,13,/,/,/,/,總計(jì),1997,1840,1684,1528,3370,3291,2528,2507,3388,3312,470,424,178,118,銷售率,92%,93%,98%,99%,98%,90%,63%,理想城,65,11,794,334,689,659,41,38,88,88,82,47,/,/,銷售率,20%,42%,96%,93%,100%,57%,/,順馳領(lǐng)海,16,16,92,92,309,309,927,929,297,300,368,357,148,141,原生墅,0,0,92,92,0,0,9,9,80,79,615,601,466,415,彩虹新城,86,80,365,361,2164,2141,346,335,244,238,14,12,12,10,麗園陽光,14,31,275,217,602,562,563,500,475,432,292,260,83,70,螞蟻工房,28,28,16,15,87,83,37,31,11,10,5,4,0,0,時代龍和大道,0,0,98,98,0,0,923,922,492,490,327,325,56,53,藝苑桐城,45,12,30,9,364,90,/,/,206,43,/,/,/,/,總計(jì),189,150,968,884,3526,3185,2805,2726,1805,1592,1621,1559,765,689,銷售率,79%,91%,90%,97%,98%,96%,90%,地塊區(qū)域市場分析,在售項(xiàng)目戶型分析,從對戶型的上市和銷售的情況來看：,馬家樓片區(qū),:主要以小兩居和小三居作為主要的供應(yīng)產(chǎn)品，各戶型銷售速度都較快。,京石沿線片區(qū):,戶型主要集中在90平米左右的小兩居、140-160平米大三居及120-140平米的小三居。其中，90平米左右小兩居及120-140平米小三居都實(shí)現(xiàn)了很高的銷售率。,大興核心區(qū),則以小兩居、大兩居以及小三居作為主要的供應(yīng)產(chǎn)品。兩居的銷售速度相對較快。,西紅門片區(qū),的理想城供應(yīng)主要集中在80平米以下的一居以及80-100平米的小兩居。從銷售結(jié)果看，小兩居接受度更高。,地塊區(qū)域市場分析,在售項(xiàng)目銷售情況,片區(qū)名稱,項(xiàng)目名稱,07年,08年,09年,銷售速度,（套/月）,銷售價格,元/平米,銷售速度,（套/月）,銷售價格,元/平米,銷售速度,（套/月）,銷售價格,元/平米,西南片區(qū),假日風(fēng)景,124,11782,31,13755,77,14230,保利百合,/,/,106,15206,130,15770,馬家樓片區(qū),萬年花城,105,9619,47,10731,71,11438,星河城,15,13457,46,13086,22,13342,城南大道,0,0,18,16887,20,13877,西紅門片區(qū),理想城,51,8867,30,8729,149,8942,大興核心區(qū),順馳領(lǐng)海,61,7812,15,8889,41,8582,原生墅,26,7270,5,10677,5,9851,彩虹新城,159,6713,72,6687,4,6949,麗園陽光,54,6076,20,7192,18,7827,螞蟻工房,0,0,23,9207,3,8574,時代龍和大道,43,6503,1,7501,/,/,藝苑桐城,/,/,/,/,154,8726,銷售,價格,呈現(xiàn),明顯,梯隊(duì),銷售速度70-100套/月,銷售速度70套/月,09年銷售速度150套/月,銷售速度70套/月（普通住宅）,銷售速度40套/月（低密度）,銷售速度：,西南片區(qū)由于西部供應(yīng)量的減少，均保持著較高速度的銷售，在正常的銷售期速度可實(shí)現(xiàn),70-100套/月,以上，可見該片區(qū)對于核心區(qū)客戶的吸引力較強(qiáng)；,馬家樓片區(qū)最具參考的為萬年花城，銷售速度09年保持在,70套/月 ；,西紅門片區(qū)的理想城在09年推出房源基本面市即售罄，速度在,150套/月,左右；,大興核心區(qū)的項(xiàng)目由于大多數(shù)均處于尾房銷售期，但是以08年正常銷售的彩虹新城為例，銷售速度也保持在,70套/月,以上，順馳領(lǐng)海在區(qū)域內(nèi)售價相對偏高，09年亦達(dá)到,40套/月,以上。,綜上所述：區(qū)域整體銷售狀況良好，保持著較強(qiáng)的市場吸納力及較高的銷售速度！,銷售價格：,從西南片區(qū)到馬家堡以北直到大興的核心區(qū)存在明顯的價格階梯，09年的銷售價格為例，西南片區(qū)的價格平臺為,14000-15000元/平米,，馬家樓片區(qū)成交價格在,12000-13500元/,平米左右，西紅門片區(qū)在,8500-9000元/平米,右，在大興的核心區(qū)低密度產(chǎn)品的價格在11000元/平米，其余住宅的價格約為,8500-9000元/平米,。,項(xiàng)目市場細(xì)分,競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析,競爭區(qū)域未來供應(yīng)主要來源于三方面：,在售項(xiàng)目已推未售量，在售項(xiàng)目的后期推出量、已成交住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量以及周邊潛在住宅規(guī)劃用地供應(yīng)量。,在售項(xiàng)目已推未售量,在售項(xiàng)目的已推未售量大約在,22.3萬,平米，其中主要集中在星河城、城南大道和理想城三個項(xiàng)目，主要集中的產(chǎn)品在于80平米以下的一居室和大三居戶型(集中于假日風(fēng)景和星河城兩個項(xiàng)目)。,項(xiàng)目名稱,已推出未售量,零居60平米以下,一居60-80平米,小兩居80-100,大兩居100-120,小三居120-140,大三居140-180,180平米以上,假日風(fēng)景,4.6,0,1,102,22,11,176,16,保利百合,0.2,0,2,2,/,1,11,/,萬年花城,0.3,0,3,0,7,17,1,0,星河城,6.7,62,44,77,14,55,149,60,城南大道,1.3,95,109,2,/,4,/,/,理想城,4.1,54,460,30,3,0,35,/,順馳領(lǐng)海,0.4,0,0,0,0,0,11,7,原生墅,1.4,0,0,0,0,1,15,51,彩虹新城,0.5,6,4,23,11,6,2,2,麗園陽光,2.6,0,58,40,63,43,32,13,螞蟻工房,0.1,0,1,0,6,1,1,0,時代龍和,0.1,0,0,0,1,2,2,3,總計(jì),22.3,217,682,276,127,141,435,152,項(xiàng)目市場細(xì)分,競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析,在售項(xiàng)目后期推出量,在售項(xiàng)目的后期供應(yīng)為202萬平、總未售量為224。2萬米，主要集中在理想城62萬平和萬年花城85萬平米,項(xiàng)目住宅規(guī)模,項(xiàng)目已推出,后期供應(yīng)量,剩余總量,假日風(fēng)景,34.96,26.8,8.2,128,保利百合,14,14.0,0.0,02,萬年花城,160,75,85,853,星河城,100,71,29,357,城南大道,3,3.0,0.0,13,理想城,100,38,62,661,順馳領(lǐng)海,44,26.3,17.7,181,原生墅,20.5,20.5,0.0,14,彩虹新城,30,30.0,0.0,05,麗園陽光,26,26.0,0.0,26,螞蟻工房,2,2.0,0.0,01,時代龍和大道,23,23.0,0.0,01,總計(jì),202,2242,項(xiàng)目市場細(xì)分,競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析,潛在住宅用地的住宅供應(yīng)量,09年大興土地市場較為活躍，從上述分析可見，未來約有,154萬,平米的潛在供應(yīng)，,存在近兩年同一時間入市的可能，形成市場有效供應(yīng)。,地塊名稱,用地性質(zhì),土地面積,住宅建面,容積率,地塊現(xiàn)狀,（公頃）,（萬）,黃村核心區(qū),黃村衛(wèi)星城10#地,住宅配套,6.99,12.72,2,已推出,黃村衛(wèi)星城16#地,住宅配套,15.21,24.8,2.2/1.8,已推出,黃村衛(wèi)星城2#地,住宅配套,9.1,16.66,2.5,即將推出,黃村衛(wèi)星城22#地,住宅配套,10.47,17.84,2.1,已推出,黃村衛(wèi)星城23#地,住宅配套,2.6,3.95,1.5,已推出,黃村衛(wèi)星城17#地(華潤),住宅配套,12.4,23,1.6-2.1,華潤地產(chǎn),09年年中計(jì)劃推出,黃村衛(wèi)星城15#地（華潤）,住宅配套,11,13,1.2,華潤地產(chǎn)07年12月取得,黃村衛(wèi)星城20#地,住宅配套,24.41,31.67,2.5,已推出,大興康莊四期,住宅配套,10,2.16,已推出,92.18,153.64,項(xiàng)目市場細(xì)分,競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析,整個區(qū)域后期的總體供應(yīng)大約有,22+202+154=378,萬平米，,其中前期已推未售的22萬平米預(yù)計(jì)在2009年內(nèi)全部消化完,，自2010年起總體供應(yīng)量約為356萬平米，預(yù)測2010起各年度推出量為：,因此推算出區(qū)域,總體2010-2012年的每年供應(yīng)量并不大，可預(yù)見的上市量集中在2011年，供應(yīng)量預(yù)計(jì)為96萬，進(jìn)入2013年競爭片區(qū)供應(yīng)量開始下降，整體供應(yīng)不大,。,片區(qū),項(xiàng)目,未推面積,2010年,2011年,2012年,2013年,西南,假日風(fēng)景,8.2,4.2,4,0,0,馬家樓,萬年花城,85,12,12,12,12,星河城,29,10,10,9,0,西紅門,理想城,62,10,10,10,10,黃村核心區(qū),順馳領(lǐng)海,17.7,8,6,3.7,0,黃村衛(wèi)星城10#地,12.72,2.8,7.65,2.27,0,黃村衛(wèi)星城16#地,24.8,3.5,8.2,7.6,5.5,黃村衛(wèi)星城2#地,16.66,2.86,5.2,6,3,黃村衛(wèi)星城22#地,17.84,2.8,7.5,7.54,0,黃村衛(wèi)星城23#地,3.95,1.5,2.45,0,0,黃村衛(wèi)星城17#地(華潤),23,5,5,7,6,黃村衛(wèi)星城15#地（華潤）,13,5,5,3,0,黃村衛(wèi)星城20#地,31.67,5,8,8,8,大興康莊四期,10,5,5,合計(jì),355.54,77.66,96,76.11,44.5,項(xiàng)目市場細(xì)分,板塊未來需求變化,項(xiàng)目名稱,07年,08年,09年1-5月,上市量,銷售量,上市量,銷售量,上市量,銷售量,假日風(fēng)景,12.7,11.1,9.3,5.6,4.8,5.5,保利百合,0.0,0.0,13.2,7.1,0.0,5.9,萬年花城,12.2,12.8,6.1,4.9,0.0,3.3,星河城,4.2,2.4,5.6,5.4,1.0,1.4,城南大道,0.0,0.0,3.0,1.2,0.0,0.5,理想城,1.7,1.4,9.8,3.2,3.2,6.0,順馳領(lǐng)海,8.8,8.6,2.6,2.2,0.0,2.5,原生墅,0.3,5.2,0.0,1.0,0.0,0.4,彩虹新城,16.2,17.5,7.8,8.0,0.0,0.6,麗園陽光,5.6,17.5,7.8,8.0,0.0,0.8,螞蟻工房,0.0,0.0,1.7,1.2,0.0,0.4,時代龍和大道,0.0,7.1,0.0,0.1,0.0,0.0,合計(jì),61.6,83.6,66.9,48.0,9.1,27.3,競爭片區(qū)2007-2009年銷售情況分析,項(xiàng)目市場細(xì)分,板塊未來需求變化,按照去化率分析：,年度,07年,08年,09年,去化率,136%,72%,305%,按照年度的消化量分析,由于07年的競爭片區(qū)各項(xiàng)目在價格快速上漲的情況下仍取得了較好的銷售業(yè)績，而08年區(qū)域在售項(xiàng)目受市場整體大勢影響以及多數(shù)項(xiàng)目處于尾盤銷售階段的雙重影響，片區(qū)市場消化量出現(xiàn)下滑。因此按照09年市場趨于理性進(jìn)行判斷，目前數(shù)據(jù)更新至5月中旬市場的吸納總量僅為27.3萬平米，而大興核心區(qū)內(nèi)消化量僅為4.7萬平米，除順馳領(lǐng)海外多數(shù)項(xiàng)目處于尾房銷售,競爭片區(qū)在售項(xiàng)目在07年年度的消化量高于當(dāng)年的上市量，08年由于受到大勢的影響使得消化量下降，但是09年初到5月中旬的良好的銷售情況，將表現(xiàn)出該片區(qū)良好的市場去化率。,07年在大興核心區(qū)年度總銷售量為50.2萬平米，折算1至5月的銷售量約為20.9萬平米，假定09年大興區(qū)仍有項(xiàng)目正常銷售而非尾房，,保守預(yù)測09年1至5月份該片區(qū)需求量為07年同期的50%約10萬平米,項(xiàng)目市場細(xì)分,板塊未來需求變化,可見未來幾年內(nèi)，,市場供應(yīng)吻合，供需基本平衡,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,供應(yīng)量,僅消化已推未售的22.3萬平,77.66,96,76.11,44.5,需求,869,869,869,869,保守估計(jì)09年區(qū)域市場的吸納總量為：（27.3-4.7+10）/4.5*12=86.9萬平米,交通改善對未來需求提升形成巨大影響：,地鐵大興路段的開通以及萬壽路南延線、郭公莊路南延線等幾條主要貫通南北、直達(dá)南五環(huán)的道路通車，而西南部土地供應(yīng)稀缺、城區(qū)房價的不斷上漲，將吸引來自西部中關(guān)村、金融街、西南部豐臺總部基地、花鄉(xiāng)、新發(fā)地等的客群，成為未來大興區(qū)域購房的重要客戶來源，可以預(yù)見市場需求量會在09年的基礎(chǔ)上不斷上升；,大興核心區(qū)生活配套的不斷成熟：,大興黃村核心區(qū)未來仍要建設(shè)諸多教育、醫(yī)療、商業(yè)等大型配套設(shè)施，從而使大興區(qū)內(nèi)生活配套日漸完善，帶動區(qū)內(nèi)發(fā)展,;,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,大興區(qū)域市場發(fā)展分析,競爭區(qū)域整體市場分析,區(qū)域代表項(xiàng)目分析,項(xiàng)目市場細(xì)分,代表項(xiàng)目分析理想城,理想城共120萬平米住宅，由高層、小高層、多層板式公寓組成。2007年10月份開盤銷售，項(xiàng)目主力戶型為90平米左右兩居，120-130平米三居。目前在售主力戶型為91-94平米兩居，均價9500元/平米，一次性付款97折；首付款50以上（含50）98折；首付款50以下99折,理想城07年10月份開盤取得了較好的銷售；,08年上半年通過兩次開盤，取得了一定的銷售業(yè)績，但受奧運(yùn)會和房地產(chǎn)市場低迷的雙重影響銷售情況很不理想。08年年底推出小戶型房源起價6880元/平米，均價7500元/平米，以低價策略取得了較好的銷售業(yè)績；,09年年初銷售情況異常火爆，且價格也一路攀升至9500元/平米。,基本情況,銷售情況,已售罄,在售樓棟,項(xiàng)目市場細(xì)分,代表項(xiàng)目分析理想城,客戶情況,年齡特征：,25-40歲的人群,學(xué)歷特征：,大學(xué)?？埔陨?，也有部分高中以下客戶,區(qū)域特征：,北京、外地客群,工作區(qū)域,：西三環(huán)六里橋、金融街、麗澤商圈等區(qū)域；當(dāng)?shù)氐鼐壭钥蛻簦徊糠种嘘P(guān)村客戶。,職業(yè)特征,：西部政府部門公務(wù)員；西部醫(yī)院、航天、設(shè)計(jì)院等事業(yè)單位工作人員；,六里橋、麗澤等商圈的小白領(lǐng)；金融街從事金融、保險、證券等行業(yè)的白領(lǐng)；新發(fā)地從事果品批發(fā)的個體老板；父母為子女在北京購房客戶。,置業(yè)心理：,畢業(yè)時間不長，想在北京擁有一套住居，無法接受市里高昂的房價；,收入特征：,家庭年收入8萬元以上,交通工具：,以公共交通為主；,購買特征：,以自住為主，也有一定比例的投資客戶；首次置業(yè)為主；有一部分是父母出首付自己還月供的畢婚族，單身族和兩口之家較多。在市區(qū)西部區(qū)域的上班族較多。,項(xiàng)目市場細(xì)分,代表項(xiàng)目分析順馳領(lǐng)海,順馳領(lǐng)海住宅總建面為44萬平米，項(xiàng)目于2004年6月開盤銷售，以多層，小高層為主，主力戶型以100平米左右兩居和130左右三居為主。目前該項(xiàng)目已售約32萬平米，后期供量約12萬平米。預(yù)計(jì)7月份五期開盤，均價10000-11000元/平米，以80-100平米兩居和120-160平米三居為主,順馳領(lǐng)海項(xiàng)目08年受房地產(chǎn)大勢影響，總體銷售情況較差。08年6月通過開盤取得了一定的銷售，隨后便推出特價房，成交均價最低達(dá)到7165元/平米，成交量一直較為低迷；,09年年初，隨著房地產(chǎn)形勢的轉(zhuǎn)好，該項(xiàng)目取得了較好的銷售業(yè)績，且價格也有所攀升。后期預(yù)計(jì)開盤價格也漲至9500-10000元/平米。,基本情況,銷售情況,項(xiàng)目市場細(xì)分,代表項(xiàng)目分析順馳領(lǐng)海,客戶情況,年齡特征：,25-45歲,學(xué)歷特征,：以大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷為主,區(qū)域特征,：北京和外地區(qū)域客戶,職業(yè)特征：,西三環(huán)政府機(jī)關(guān)單位公務(wù)員；金融街、六里橋區(qū)域企業(yè)單位白領(lǐng)；大興區(qū)個體小老板； 新發(fā)地果品批發(fā)市場個體老板；大興區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作的公務(wù)員；部分房地產(chǎn)投資客。,收入特征：,家庭年收入10萬以上,交通工具：,公共交通為主，部分靠私家車出行。,購買特征：,以自主為主兼有部分投資客，客戶首次置業(yè)為主，兩口之家較多。大興區(qū)域內(nèi)的個體老板及企事業(yè)單位的地緣性客戶較多。,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,項(xiàng)目的SWOT分析,項(xiàng)目定位分析,項(xiàng)目價格以及漲幅判斷,地塊規(guī)劃定位分析,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢：,地塊所屬的大興核心區(qū)北部新區(qū)，自然條件較好，道路、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施正在建設(shè)和完善當(dāng)中，具備開發(fā)建設(shè)中高檔項(xiàng)目的條件。,地塊資源相對較好，西側(cè)地塊容積率2.2、東側(cè)相對較低為1.8，可以打造市場稀缺的中低密度、成熟社區(qū)；,交通優(yōu)勢由五環(huán)路和京開高速組織的交通網(wǎng)可以快速地和市區(qū)連接。它距離南三環(huán)玉泉營環(huán)島僅8公里，距市中心13公里，興華、興業(yè)大街貫穿城區(qū)南北，興華大街向北直達(dá)京開公路。興業(yè)大街更可直接連通南五環(huán)。,西側(cè)臨西旺路及京九鐵路，噪聲帶來的居住質(zhì)量下降；,東側(cè)及南側(cè)為已建成及在建的普通住宅小區(qū)及限價房，不利于項(xiàng)目形象提升；,政府規(guī)劃利好因素多，區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃向好，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。一個低密度、高綠化、親自然、重配套的大型高檔生活社區(qū)，已經(jīng)在黃村初具規(guī)模。,京開高速、地鐵4號線延長線等交通條件不斷完善和發(fā)展，西南四環(huán)內(nèi)不斷上漲的房價，為本項(xiàng)目吸引大興區(qū)域外的城區(qū)客戶帶來可能；,黃村周邊開發(fā)建設(shè)的快速啟動、工業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)基地帶來強(qiáng)勁需求；,月日，北京市投資600億元規(guī)劃麗澤金融商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)全面啟動。麗澤商務(wù)區(qū)的發(fā)展能夠帶動整個西南地區(qū)的發(fā)展,金地·格林小鎮(zhèn)以及近期金地·格林小鎮(zhèn)6項(xiàng)目通過自身的產(chǎn)品能力在南城樹立了良好的口碑及品牌影響力；,劣勢：,機(jī)會：,威脅,：,地塊規(guī)劃定位分析,項(xiàng)目SWOT分析,劣勢：,區(qū)域內(nèi)同一時期大量住宅用地集中供應(yīng)，加劇了同期的競爭，形成客戶分流,應(yīng)對策略：,本項(xiàng)目規(guī)模適中，其中西區(qū)密度在近期供應(yīng)地塊中容積率最低，可打造成為高品質(zhì)低密度住宅，在項(xiàng)目開發(fā)中需充分挖掘其價值，帶動項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升。同時，在產(chǎn)品研發(fā)上，通過增設(shè)大面積落地飄窗、開敞陽臺改封閉陽臺等方式創(chuàng)造附加價值。借鑒龍湖的做法，強(qiáng)化小區(qū)內(nèi)部景觀的打造，成為大興最好的景觀社區(qū)。,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,項(xiàng)目的SWOT分析,項(xiàng)目定位分析,項(xiàng)目價格以及漲幅判斷,地塊規(guī)劃定位分析,項(xiàng)目客戶定位,追求安靜、私密、現(xiàn)代的財(cái)富新貴階層,核心客戶（60%）,大興鎮(zhèn)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、企事業(yè)單位中層以上職員及年輕白領(lǐng)；,大興開發(fā)區(qū)、生物醫(yī)藥基地以及北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)的中高層管理者及年輕白領(lǐng)；,大興區(qū)內(nèi)私營業(yè)主,。,重要客戶（30%）,南三四環(huán)花鄉(xiāng)、玉泉營等豐臺科學(xué)城、總部基地內(nèi)的專業(yè)人員，政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，為改善居住品質(zhì)需求的客戶；,金融街為核心的西部銀行、證券等行業(yè)中高級白領(lǐng)；,西南三環(huán)至四環(huán)麗澤、玉泉營、新發(fā)地等商圈生意人等；,游離客戶（10%）,中關(guān)村西北部區(qū)域IT、傳媒、咨詢等行業(yè)的高級白領(lǐng)、中高端管理者；,外地購房者,自由職業(yè)者,地塊規(guī)劃定位分析,地塊規(guī)劃指標(biāo)以及布局建議,地塊指標(biāo)以及住宅分布原則：,西區(qū)地塊容積率2.2相對較高，且西臨西旺路及京九鐵路、環(huán)境較差，建議布置兩梯四戶板式塔樓，布局兩居及小三居，其余盡可能布局為一梯兩戶、可接受兩梯三戶設(shè)計(jì)，社區(qū)中央景觀環(huán)境最好的位置設(shè)置一梯兩戶大三居；,東區(qū)地塊容積率低1.8，產(chǎn)品上可以適度舒適，三居比例較西區(qū)加大，盡量布局一梯兩戶，地塊內(nèi)東側(cè)臨中學(xué)及幼兒園處布置一梯三戶兩居；大戶型部分盡可能在社區(qū)內(nèi)部景觀資源優(yōu)勢處布置一梯兩戶；,營造大興區(qū)域中高檔、中低密度社區(qū)，延續(xù)金地格林小鎮(zhèn)的歐洲小鎮(zhèn)品牌形象,格林系列,歐洲小鎮(zhèn),地塊規(guī)劃定位分析,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,戶型建議：,商業(yè)部分建議,：,建議設(shè)置社區(qū)配套商業(yè)，由于東西兩區(qū)均要分別設(shè)置主入口，考慮到東、西兩地塊中間人流量相對較大，因此在西側(cè)地塊主入口處設(shè)置商業(yè)，服務(wù)于本小區(qū)居民生活，規(guī)劃建筑面積1029平，為底商形式，層高4.2米,在戶型的設(shè)計(jì)上盡可能通過陽臺由開敞變?yōu)榉忾]，或者通過飄窗等創(chuàng)造盡量多的價值。,產(chǎn)品構(gòu)成,建筑面積,產(chǎn)品比例,戶型,面積,套數(shù),合計(jì)套數(shù),戶均面積,套數(shù)比,西區(qū),141440,50%,二居,85,824,824,5%,35%,39%,三居,115,480,600,20%,11%,135,120,東區(qū),105280,68%,二居,85,400,400,113,22%,32%,三居,135,528,528,17%,合計(jì),246720,2352,100%,其它建議：,裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房交房,車位配比：車位為全地下，90平米以上1：1；90平米以下1：0.5,會所部分建議,：,設(shè)置主要集中在地下的1500平米左右會所（地上部分僅為接待200平米左右），會所主要功能定位為運(yùn)動健身場所（設(shè)置游泳池、健身房、跳操室、棋牌室等）,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,項(xiàng)目的SWOT分析,項(xiàng)目定位分析,項(xiàng)目價格以及漲幅判斷,地塊規(guī)劃定位分析,價格說明,競品項(xiàng)目,翡翠城福提島,藝苑桐城,順馳領(lǐng)海,原生墅,09年5月價格,11500,8800,9400,11000,權(quán)重,30%,20%,30%,20%,本項(xiàng)目現(xiàn)價,11996,住宅部分現(xiàn)時點(diǎn)價格：,奧運(yùn)鄉(xiāng)地塊定位分析,價格說明,項(xiàng)目選擇由于本地塊西區(qū)地塊為7層、11層、15層小高層中高層產(chǎn)品，而東區(qū)為8層的小高層產(chǎn)品，所以重點(diǎn)選取大興核心區(qū)內(nèi)相類似的項(xiàng)目。福提島及順馳領(lǐng)海與本項(xiàng)目較為接近，故采取權(quán)重較高，而藝苑桐城距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，原生墅整體容積率較低，故采用權(quán)重相對低；,溢價能力說明：,品牌價值,：大興區(qū)內(nèi)目前除華潤、順馳外，無品牌開發(fā)商，金地品牌價值突顯；,產(chǎn)品打造能力：,大興區(qū)內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)水平一般，金地產(chǎn)品打造能力相對較強(qiáng)，在本項(xiàng)目整體社區(qū)規(guī)劃當(dāng)中東區(qū)規(guī)劃為一梯兩戶8層的小高層，優(yōu)于區(qū)內(nèi)其它項(xiàng)目，而東、西兩區(qū)可通過大尺度樓間距營造豐富的自然景觀，戶型設(shè)計(jì)上利用飄窗、開敞陽臺變封閉等最大限度提升價值，可做出優(yōu)于其它項(xiàng)目的產(chǎn)品。,物業(yè)管理：,金地物業(yè)的管理服務(wù)多年來已形成良好的市場口碑；,本項(xiàng)目北側(cè)為10號地，東北側(cè)為公園，居住環(huán)境良好。東側(cè)為華潤17號地，根據(jù)其地價分析，未來定位必然是高端中低密度住宅產(chǎn)品。為項(xiàng)目的中高端定位可以提供有力的支撐。,項(xiàng)目配建,幼兒園、醫(yī)療及中學(xué)?？梢酝ㄟ^引入知名學(xué)校，提升項(xiàng)目的價格。,競品項(xiàng)目,翡翠城福提島,藝苑桐城,順馳領(lǐng)海,原生墅,09年5月價格,11500,8800,9400,11000,權(quán)重,30%,20%,30%,20%,本項(xiàng)目現(xiàn)價,12000,住宅部分價格說明：,奧運(yùn)鄉(xiāng)地塊定位分析,價格說明,商業(yè)部分價格說明：,1、大興核心區(qū)商業(yè)市場簡析,經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)，大興區(qū)一些規(guī)模較大的項(xiàng)目，如翡翠城、那爾·水晶城、順馳·領(lǐng)海皆有大量商業(yè)面市。加之09年黃村核心區(qū)輻射兩公里范圍內(nèi)的土地即將放量，地鐵4號線延伸至黃村等諸多利好因素，,大興商業(yè)地產(chǎn)正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。,但由于位置較為偏遠(yuǎn)，大興商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度與市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域相比還有不小的差距。,從目前已推出項(xiàng)目看，諸多項(xiàng)目已在住宅開發(fā)的同時建設(shè)配套型商業(yè)并已投入使用。,如順馳·領(lǐng)海推出的商業(yè)項(xiàng)目建筑面積約為1.7萬平方米，另外還配套建設(shè)了一條蒙特卡洛風(fēng)情商業(yè)街，銷售均價在1.3萬元/平方米左右。華潤置地開發(fā)的翡翠城商業(yè)街，共開設(shè)有50間業(yè)態(tài)齊全的店鋪。清城商業(yè)街總規(guī)模達(dá)3萬平米，而該商業(yè)街一端的百聯(lián)購物中心面積為5萬平方米。與清城相鄰的時代·龍和大道也規(guī)劃了3萬平方米商業(yè)項(xiàng)目。這表明大興黃村商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模效應(yīng)已凸顯，隨著時間的推移，今后大興人休閑購物將十分便利。,目前，大興房地產(chǎn)開發(fā)也開始加速，新建項(xiàng)目從09年起層出不窮,，未來會吸引大量城里人來此居住，本地人的收入水平也不斷提高，消費(fèi)需求逐步升級。,地塊規(guī)劃定位分析,價格說明,2、典型項(xiàng)目商業(yè)的租售價格,項(xiàng)目名稱,商業(yè)規(guī)模,單元面積,價格,租金,備注,順馳領(lǐng)海,17000m,2,12850,￥4.2/天/平,商業(yè)街,清城,30000 m,2,250,7800,￥3.54.5/天/平,商業(yè)街，純底商,彩虹新城,26000 m,2,265/365,成交14596,報(bào)價17000,臨街商鋪、2層,翡翠城,20000 m,2,8000-10000,臨街底商,那爾水晶城,3000 m,2,￥5/天/平,臨街底商,藝苑桐城,2200 m,2,57-145,18000,臨街底商、單層3.6米層高,大興核心區(qū)已建成項(xiàng)目商鋪在20052006年銷售時由于區(qū)內(nèi)項(xiàng)目入住率低、商業(yè)較不成熟而售價較低,，而,2007年后銷售的商業(yè)實(shí)際成交價集中于1280015000/平（部分為雙層商鋪），進(jìn)入2009年，由于區(qū)域建設(shè)不斷成熟，目前報(bào)價均在17000/平以上。,地塊規(guī)劃定位分析,價格說明,3、,商業(yè)定價建議,考慮本地塊距黃村核心區(qū)商業(yè)中心尚有一定距離，且目前周邊人流量較小，規(guī)劃商業(yè)僅為服務(wù)于本社區(qū)的商業(yè)，因此現(xiàn)時點(diǎn)單層商鋪價格應(yīng)低于核心區(qū)商業(yè)價格10%左右，即,17000*90%=15300,。,租金反推法：考慮一般商業(yè)回報(bào)率在810%，取10%進(jìn)行估計(jì)，考慮順馳領(lǐng)海距離黃村核心距離相對較遠(yuǎn)，其建成商業(yè)僅為服務(wù)于本小區(qū)的配套型商業(yè)，與本項(xiàng)目情況類似，因此取其租金進(jìn)行價格預(yù)測：,4.2元/天/平*365天/10%=15330,商業(yè)現(xiàn)時點(diǎn)綜合定價：15000元/平,考慮16號地總規(guī)劃建筑面積約24.5萬平米、近2350戶，建成后未來3-5年內(nèi)將新增人口近萬人，區(qū)域消費(fèi)能力將急劇增加，商業(yè)需求也將快速提升。,目前項(xiàng)目周邊已建成的康盛園小區(qū)商業(yè)配套潰乏，本項(xiàng)目商業(yè)建成后，除服務(wù)于本社區(qū)外更更使周邊其它小區(qū)生活更加便利，區(qū)域商業(yè)價值將得到普遍提升。,本項(xiàng)目商業(yè)預(yù)計(jì)于2012年2季度左右開售。,車位價格：,本項(xiàng)目為郊區(qū)住宅，郊區(qū)樓盤車位銷售價格集中于4.5萬-6萬/個，本地塊位置相對離黃村核,心區(qū)較遠(yuǎn)，車位數(shù)量配比雖不高，但按80%銷售率進(jìn)行考慮，定價預(yù)測為60000元/個。,地塊規(guī)劃定位分析,漲幅分析（1）,全國GDP,北京GDP,CPI,商品住宅價格,年度,億元,同比增長,億元,同比增長,同比增長,元/平米,同比增長,2003,135822.8,9.1%,5023.8,10.7%,0.2%,4456,8.9%,2004,159878.3,9.5%,6060.3,13.2%,1.0%,4747,6.5%,2005,183217.4,9.9%,6886.3,11.1%,1.5%,5853,23.3%,2006,211923.5,10.7%,7861,12.0%,0.9%,8279,41.4%,2007,249529.9,11.4%,9353.3,12.3%,2.4%,11418,37.9%,2008,300670,9.0%,10488.03,9.0%,5.1%,12749,11.7%,(1) 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析,歷史數(shù)據(jù)表明，,北京市的GDP漲幅均高于全國平均水平1%-2%,。2008年受奧運(yùn)影響，重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、生產(chǎn)型企業(yè)在奧運(yùn)期間被迫停工，造成08年的GDP漲幅與全國漲幅持平。在2009年世界經(jīng)濟(jì)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨大幅下滑的局面下，,北京市仍然提出GDP保持9.5%的目標(biāo)；,從2006年開始，,北京市整體商品住宅價格的漲幅均高于GDP的漲幅；,政府4萬億刺激計(jì)劃，將促進(jìn)全國GDP在2009年實(shí)現(xiàn)8%的漲幅。從發(fā)改委對未來幾年的GDP增長的預(yù)測可以看出，,2010-2012年全國GDP的增長將不會低于6.5%,。與全國情況相比，北京市具有其他城市所不具備的先天優(yōu)勢，,預(yù)計(jì)2010年至2012年的全市GDP漲幅預(yù)計(jì)仍將維持在9%-9.5%左右的水平；,地塊規(guī)劃定位分析,漲幅分析（2）（3）,（2）來自集團(tuán)的研究成果：,根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略管理部的研究成果，,未來中國經(jīng)濟(jì)成W形走勢的可能性較大,，因此對,2012年之后的經(jīng)濟(jì)走勢保持相對謹(jǐn)慎的判斷,?？紤]到房價的波動與經(jīng)濟(jì)走勢的相關(guān)性，對2012年之后北京房價的上漲也將趨于平穩(wěn),（3）過去幾年北京市房地產(chǎn)變化：,年度,1季度（環(huán)比）,2季度,（環(huán)比）,3季度（環(huán)比）,4季度（環(huán)比）,05年,6%,3%,2%,06年,3%,7%,3%,11%,07年,6%,13%,17%,7%,08年,-5%,4%,2%,-9%,09年,-6%,11%,從上述近幾年的北京市場商品房的表現(xiàn)來看：正常年份中2、3季度的銷售旺季價格漲幅會高于1、4季度的漲幅；,綜上：我們預(yù)測北京市未來房價的漲幅如下：,時間,09年下半年,2010年,2011年,2012年,2013年,全年漲幅,5%,10%,10%,5%,5%,地塊規(guī)劃定位分析,漲幅分析（4）,（4）項(xiàng)目所在區(qū)域典型項(xiàng)目的市場表現(xiàn)：,項(xiàng)目價格在07年都表現(xiàn)出非常強(qiáng)勁的增長趨勢，但是在08年表現(xiàn)出一定的降幅，尤其表現(xiàn)在市場最為低迷的08年三季度，,總體看價格雖有波動但未大幅下跌，09年市場出現(xiàn)了較大的價格反彈,，兩個項(xiàng)目全程平均季度漲幅都超過了4.5%，前兩個季度的成交均價漲幅保持在15%左右，展現(xiàn)了良好的市場銷售趨勢。,項(xiàng)目,名稱,07年,1季度,07年,2季度,07年,3季度,07年,4季度,08年,1季度,08年,2季度,08年,3季度,08年,4季度,09年,1季度,09年,2季度,備注,假日風(fēng)景,（按1500/平精裝標(biāo)準(zhǔn)扣除）,9671,13177,13948,13266,14848,13945,13111,13286,14852,銷售價格,9671,11677,12448,11766,13348,12445,11611,11786,13352,毛坯價格,環(huán)比增長,20.7%,6.6%,-5.5%,13.4%,-6.8%,-6.7%,1.5%,13.3%,4.56%,順馳領(lǐng)海,6095,6979,7705,9147,9631,9567,8357,7944,8283,9359,環(huán)比增長,14.5%,10.4%,18.7%,5.3%,-0.7%,-12.7%,-4.9%,4.3%,13.0%,5.3%,考慮到大興核心區(qū)域未來23年內(nèi)大批項(xiàng)目集中入市，一定程度影響價格上漲，但隨著地鐵大興線開通及未來萬壽路、郭公莊路、馬西路等幾條道路南延線的開通，縮短了市區(qū)與大興的距離，同時大興核心區(qū)內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療等生活配套設(shè)施的不斷完善，會給區(qū)域價格帶來較大的提升動力，綜合考慮以上兩方面原因，,本項(xiàng)目價格漲幅與全市的價格漲幅持平,地塊規(guī)劃定位分析,銷售速度判斷,典型項(xiàng)目銷售速度,彩虹新城在2008年市場低迷且進(jìn)入銷售中后期時銷售速度可達(dá)70套/月，而2009年順馳順海項(xiàng)目處于房源量有限的情況下仍有41套/月的銷售業(yè)績,考慮本項(xiàng)目主低密度大戶型產(chǎn)品，總價相對較高，,故銷售速度預(yù)測月均40套左右為市場正常水平。,片區(qū)名稱,項(xiàng)目名稱,07年,08年,09年,銷售速度,銷售速度,銷售速度,（套/月）,（套/月）,（套/月）,京石沿線片區(qū),假日風(fēng)景,124,31,77,保利百合,/,106,130,馬家樓片區(qū),萬年花城,105,47,71,星河城,15,46,22,城南大道,0,18,20,西紅門片區(qū),理想城,51,30,149,大興核心區(qū),順馳領(lǐng)海,61,15,41,原生墅,26,5,5,彩虹新城,159,72,4,麗園陽光,54,20,18,螞蟻工房,0,23,3,時代龍和大道,43,1,/,藝苑桐城,/,/,229,Gemdale Corporation,CONTENTS,項(xiàng)目細(xì)分市場分析,地塊規(guī)劃定位分析,北京市整體市場分析,地塊銷售情況預(yù)測,項(xiàng)目的整體測算,根據(jù)分析，本項(xiàng)目最終測算的結(jié)果為：,全程銷售總額,383496萬,住宅均價,15277元/平,住宅銷售速度,63套/月,商業(yè)均價,17547元/平,EndThank you,演講完畢，謝謝觀看！,