[法律資料]深圳房地產(chǎn)律師精彩講義-房屋買賣合同糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范

房屋買賣糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范北京市隆安(深圳)律師事務(wù)所深圳方俊律師 目錄一、商品房(一手房)買賣（二級(jí)市場）糾紛二、存量房(二手房)買賣（三級(jí)市場）糾紛三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛（結(jié)合婚姻法解釋三） 典型糾紛1、深圳購房者惠州大亞灣購房，簽了認(rèn)購書，交了定金，發(fā)現(xiàn)不能獲得銀行貸款要求退房，開發(fā)商拒絕退定金。2、買方購買一套二手房，成交價(jià)約定為業(yè)主實(shí)收100萬，同時(shí)約定按原價(jià)（評(píng)估價(jià)）過戶。臨近過戶時(shí)，業(yè)主眼看房價(jià)上漲，要求以實(shí)際成交價(jià)過戶，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅都要買方承擔(dān)，逼買方放棄購買。3、為規(guī)避“限購令”，A借B之名購房，房產(chǎn)證登記在B名下?，F(xiàn)B反悔，說房子是他的。 一、商品房(一手房)買賣（二級(jí)市場）糾紛 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2、認(rèn)購書的性質(zhì)及有關(guān)問題 3、價(jià)款支付及貸款的有關(guān)問題 4、延期交房、延期辦證的問題 5、購買商品房的注意事項(xiàng) 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2011年11月深圳寶安某樓盤業(yè)主“維權(quán)”事件 寶安某樓盤在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀，在業(yè)主提供的售房宣傳冊(cè)上記者看到，一、二、三棟樓戶型點(diǎn)評(píng)標(biāo)明，高爾夫美景一覽無余。但根據(jù)設(shè)計(jì)院的規(guī)劃方案顯示，該樓盤和碧海灣高爾夫之間的規(guī)劃用地將建32層的商品房，高爾夫景觀將不復(fù)存在。 針對(duì)業(yè)主的維權(quán)，在該樓盤針對(duì)客戶聯(lián)合聲明的答復(fù)中，開發(fā)商稱，對(duì)于項(xiàng)目西南方向的建筑規(guī)劃用地，開發(fā)商表示無權(quán)對(duì)紅線外的規(guī)劃做出任何承諾，且不存在虛假宣傳。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 “價(jià)格欺詐”？ 在開盤當(dāng)天，購房者交付三萬元訂金，可享受減十萬后打九五折的優(yōu)惠政策。然而，有內(nèi)部消息顯示，有一家公司正在進(jìn)行團(tuán)購，團(tuán)購價(jià)格在此基礎(chǔ)上是打九五折，再打九五折。對(duì)此，業(yè)主們紛紛表示，開發(fā)商既然有更大的優(yōu)惠，且該樓盤是可以團(tuán)購的，那購房者在開盤之前就已經(jīng)形成了一個(gè)整體，差不多九十多人，為什么就不可以團(tuán)購呢？購房者表示，購房當(dāng)天大家就想團(tuán)購，讓開發(fā)商給個(gè)便宜的價(jià)格，但是開發(fā)商方面表示，從來沒有團(tuán)購一說。 警惕售房廣告的誤導(dǎo) “7500平方米綠地”-“超大綠地” “二層以下采用防花崗巖面磚，首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面” -“精裝修” “本圖片僅供參考”、“具體以現(xiàn)場實(shí)物為準(zhǔn)”、“以雙方簽署的房地產(chǎn)買賣合同為準(zhǔn)”的救濟(jì)性用語 深圳東、羅湖北、30分鐘車程 2、認(rèn)購書的性質(zhì)及有關(guān)問題認(rèn)購書的性質(zhì)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 購房者簽署認(rèn)購書后反悔的問題 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 補(bǔ)充協(xié)議或附件五 開發(fā)商在認(rèn)購書上標(biāo)注“已閱讀并接受購房合同，對(duì)合同條款無異議” 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二） 第九條提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。 第六條提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。 提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。 3、價(jià)款支付及貸款的有關(guān)問題 買方無法取得貸款是否有權(quán)退房退款？ 限貸、停貸、政策變化、購房者信用問題、違規(guī)補(bǔ)社保補(bǔ)稅不成、開發(fā)商承諾貸款 貸款額度和層數(shù)有變化時(shí)能否退房退款？ “補(bǔ)足約定”是否有效？ “當(dāng)買方選擇銀行按揭方式支付購房款時(shí)，無論何種原因?qū)е沦I方按揭貸款申請(qǐng)不為按揭銀行所接受，買方必須采用一次性付款方式支付購房款。否則賣方有權(quán)終止本合同，買方按總價(jià)款的10%向賣方支付違約金，買方不得持有異議” 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 4、延期交房、延期辦證的問題注意退房期限 第十五條 根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在 違約金標(biāo)準(zhǔn)？過高 過低 開發(fā)商規(guī)定買方逾期付款需按日支付違約金（無上限），開發(fā)商遲延交房的最多只承擔(dān)房屋總價(jià)2%的違約金 房管部門登記辦證時(shí)間是否應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任？ 收樓異議書 5、購買商品房的注意事項(xiàng) 實(shí)地考察，不要盲目相信廣告 提前收集信息 規(guī)劃與國土資源委員會(huì)房地產(chǎn)成交公示 充分評(píng)估購房能力，提前了解和咨詢貸款事宜 凡涉及簽字的文件應(yīng)審核，有異議以書面方式提出 二、存量房(二手房)買賣（三級(jí)市場）糾紛 1、未辦出房產(chǎn)證時(shí)房屋買賣合同的效力 2、經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣合同的效力 4、一般違約和根本違約的區(qū)分 5、違約案件訴訟請(qǐng)求的選擇 6、解約定金的問題 7、陰陽合同的問題 1、未辦出房產(chǎn)證時(shí)房屋買賣合同的效力廣州案例：“房價(jià)猛漲賣主想反悔借未辦房產(chǎn)證欲毀約” 業(yè)主訴稱，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因此，合同無效。 法院認(rèn)為，當(dāng)事人通過簽訂買賣合同確定在條件成熟（辦出房產(chǎn)證）時(shí)辦理交易，并不存在中華人民共和國合同法所規(guī)定的合同無效的情形。 法院認(rèn)為，本案涉訟物業(yè)既然已在審理過程中辦理過戶，并且本案當(dāng)事人就原告出賣其預(yù)期可取得的房產(chǎn)達(dá)成一致的意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，原告主張涉案合同無效的理由不成立，該合同為有效合同。 2、經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）買賣合同（約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過戶登記）的效力 羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)均清楚房屋的性質(zhì)屬安居房，并約定在取得紅本房產(chǎn)證后辦理過戶手續(xù)。因此，只要雙方遵循誠實(shí)信用的原則履行協(xié)議，是完全可以達(dá)到合同目的的，因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續(xù)履行合同。 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣合同的效力 登記在丈夫名下，丈夫簽合同賣房，妻子站出來說不同意； 登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下，另簽合同賣房，妻子（丈夫）站出來說不同意； 第一種情況，有證據(jù)證明已征得該方同意或默認(rèn) 第二種情況，一方擅自出售 最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。 出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 親戚或姘居情侶賣房 “賣方保證已取得產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，產(chǎn)權(quán)人須于本合同簽訂之日七日內(nèi)補(bǔ)簽本合同，因產(chǎn)權(quán)人不能簽署或不同意交易造成合同無法履行的，由賣方按照本合同第九條向買方承擔(dān)違約責(zé)任。” 4、區(qū)分一般違約和根本違約 “任何一方不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致交易無法完成的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任” 定金未付清是否已經(jīng)違約？ 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋 第一百一十九條 實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同 7月15日之前辦理首期款監(jiān)管 “買賣雙方任何一方逾期履行義務(wù)達(dá)7日，守約方可解除合同，違約方應(yīng)當(dāng)按照房屋成交價(jià)的20%向守約方支付違約金”合同法第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； 5、違約時(shí)訴訟請(qǐng)求的選擇 “如賣方收取定金后違約，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之二十的違約金。” 假設(shè)定金5萬，房價(jià)100萬（1）請(qǐng)求被告雙倍返還定金10萬元；（2）請(qǐng)求被告賠償違約金20萬元；（3）請(qǐng)求被告返還定金5萬元，賠償違約金20萬元；（4）請(qǐng)求被告雙倍返還定金10萬元，賠償違約金20萬元； 6、解約定金的問題 “如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須雙倍返還定金予以買方，唯買方不可要求進(jìn)一步賠償或者逼使賣方履行此合同” 深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（征求意見稿） 17、房屋買賣合同約定，一方違約時(shí)，對(duì)方可要求違約方承擔(dān)支付違約金或賠償損失等違約責(zé)任，但不得要求對(duì)方繼續(xù)履行合同的，從其約定。 7、陰陽合同的問題 什么是陰陽合同？ 所謂“陰陽合同”，是指二手房交易雙方為逃避稅收，在按實(shí)際價(jià)格簽訂合同的同時(shí)，還簽訂一個(gè)低于實(shí)際價(jià)格的假合同，作為申報(bào)納稅的依據(jù)。 陰陽合同是否導(dǎo)致合同無效 規(guī)避的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān) 謹(jǐn)防借口陰陽合同毀約的風(fēng)險(xiǎn) 二手房交易風(fēng)險(xiǎn) ABC單 炒房吃差價(jià) 買方主體變更確認(rèn)書（賣方、原買方、新買方三方簽署） 賣方警惕買家炒房吃差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn) 公證委托書的風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛（結(jié)合婚姻法解釋三） 1、借名買房的問題 2、涉及戀愛的權(quán)屬糾紛 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三） 1、借名買房的問題 以他人名義買房的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)真正的購房人的風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬、他人債務(wù)查封 對(duì)被借名人的風(fēng)險(xiǎn)：斷供、信用、購房及貸款優(yōu)惠政策的影響 物權(quán)法 第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。 第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 能否通過簽署協(xié)議，并辦理公證或律師見證？ 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行） 當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。 2、涉及戀愛的權(quán)屬糾紛 登記在雙方名下，則為共同財(cái)產(chǎn) 登記在一方名下，則為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方出資的，按債務(wù)關(guān)系處理（注意舉證的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘J款合同、房款收據(jù)等均是他人名義） 3、涉及婚姻的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻法解釋三） 一方婚前買房，房產(chǎn)證在婚后取得，登記在一方名下，婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸 婚姻法解釋三 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）答記者問 如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時(shí)間作為劃分按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯失公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得與房屋實(shí)際交付的時(shí)間往往不同步，許多購房人由于其自身以外的原因，遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。 一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即在婚前就取得了購房合同中購房者一方的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。 婚后父母出資購房 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二） 當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三） 婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 按照國人的習(xí)慣，一般也不會(huì)與子女簽署書面協(xié)議，如果離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢(shì)必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實(shí)際上也侵害了出資父母的利益。故房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資父母子女名下的，視為父母明確只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與比較合情合理；如果由雙方父母出資購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，可能更符合實(shí)際情況。 律師聯(lián)系方式： TEL: 13510763176E-mail:主頁： www.law-深圳方俊律師網(wǎng) 謝謝!