《物業(yè)服務(wù)企業(yè)》PPT課件

第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè) 學(xué)習(xí)目標(biāo)了解:物業(yè)服務(wù)企業(yè),資質(zhì)的概念掌握:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征,指導(dǎo)思想,設(shè)立條件,職責(zé)范圍應(yīng)用:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理制度 第 一 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 設(shè) 立 和 組 織 運(yùn) 行案 例 5-1：劉 女 士 于 1999年 2月 入 住 某 小 區(qū) 一 樓 ， 常 年 在 外 工 作 ， 很 少 回 來(lái) 居住 。 該 小 區(qū) 的 物 業(yè) 管 理 工 作 由 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 組 建 的 物 業(yè) 管 理 單位 負(fù) 責(zé) ， 該 物 業(yè) 管 理 單 位 于 業(yè) 主 簽 有 物 業(yè) 管 理 協(xié) 議 。 由 于 該 樓 某業(yè) 主 進(jìn) 行 裝 修 ， 施 工 人 員 違 反 規(guī) 定 偷 偷 將 裝 修 殘 余 膩 子 、 油 漆 等倒 入 地 漏 ， 形 成 堵 塞 ， 同 時(shí) 該 小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 沒(méi) 有 例 行 每 三 周 對(duì) 污水 管 道 進(jìn) 行 疏 通 ， 導(dǎo) 致 污 水 不 能 流 出 。 5月 13日 劉 女 士 屋 內(nèi) 新 鋪木 地 板 全 部 被 水 浸 泡 。劉 女 士 認(rèn) 為 裝 修 公 司 違 規(guī) 操 作 ， 物 業(yè) 管 理 單 位 未 盡 到 管 理 職 責(zé) ， 在調(diào) 解 未 果 情 況 下 委 托 代 理 人 對(duì) 二 者 提 起 訴 訟 要 求 二 者 賠 償 損 失 。這 是 一 個(gè) 關(guān) 于 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 法 律 責(zé) 任 的 案 例 考 慮 法 律 責(zé) 任 的 構(gòu) 成 ， 但 首 要 的 是 責(zé) 任 主 體 的 界 定 。 一 . 概 念 和 特 征 （ 一 ） 依 法 設(shè) 立 、 具 有 獨(dú) 立 法 人 資 格 ， 從 事物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 活 動(dòng) 的 企 業(yè) 。1、 依 法 成 立 、 獨(dú) 立 承 擔(dān) 民 事 責(zé) 任 法 人 ；2、 公 司 法 和 物 業(yè) 管 理 相 關(guān) 規(guī) 定3、 服 務(wù) 性 企 業(yè) 分 析 案 例 4-1物 業(yè) 管 理 單 位 不 能 作 為 被 告依 據(jù) 公 司 法 及 相 關(guān) 規(guī) 定 ， 不 具 備 法 人 資 格的 物 業(yè) 管 理 單 位 的 民 事 責(zé) 任 應(yīng) 由 房 地 產(chǎn) 企 業(yè)承 擔(dān) （ 二 ） 特 征1、 營(yíng) 利 性2、 專 業(yè) 性3、 服 務(wù) 的 多 樣 性 和 社 會(huì) 性4、 依 據(jù) 單 一 化 二 . 類 型1、 按 組 建 和 形 成 方 式2、 企 業(yè) 內(nèi) 部 運(yùn) 作3、 按 產(chǎn) 權(quán) 方 式 （ 二 ） 物 業(yè) 服 務(wù) 公 司 的 設(shè) 立 條 件1、 企 業(yè) 名 稱 ： 一 個(gè) 企 業(yè) 只 能 一 個(gè) 名 稱 ，構(gòu) 成 ： 所 在 地 、 具 體 名 稱 、 經(jīng) 營(yíng) 類 別 、 企 業(yè) 種 類 。 例 如 ： 湖 北 億 優(yōu) 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司 中 國(guó) 、 中 華 、 國(guó) 際 的 使 用 “ 總 ” 的 使 用 ： 至 少 3個(gè) 以 上 的 分 支 機(jī) 構(gòu)2、 公 司 住 所 ： 主 要 辦 事 機(jī) 構(gòu) 所 在 地 租 賃 房 屋 ： 期 限 一 年 以 上3、 有 法 定 代 表 人 4、 有 注 冊(cè) 資 本5、 公 司 章 程 6、 相 應(yīng) 的 公 司 人 員 三 、 注 冊(cè) 登 記 流 程 第 二 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 管 理案 例 5-2P66一 、 管 理 部 門1. 國(guó) 務(wù) 院 建 設(shè) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 一 級(jí) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管 理2. 省 、 自 治 區(qū) 人 民 政 府 建 設(shè) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 二 級(jí) 資 質(zhì) 證 書 的 頒發(fā) 和 管 理3. 直 轄 市 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 二 級(jí) 、 三 級(jí) 資 質(zhì) 證 書的 頒 發(fā) 和 管 理4. 設(shè) 區(qū) 的 市 的 人 民 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 三 級(jí) 資 質(zhì) 證 書 的 頒 發(fā) 和 管 理 第 二 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 管 理二 、 申 請(qǐng) 和 審 批（ 一 ） 申 請(qǐng) 和 審 批申 請(qǐng) 提 交 材 料審 批 ： 分 級(jí) 審 批 一 級(jí) 由 省 、 自 治 區(qū) 建 委 、 直 轄 市 房 地 產(chǎn) 局 初 審 ， 報(bào) 建 設(shè) 部二 級(jí) 由 省 、 自 治 區(qū) 建 委 頒 發(fā) 和 管 理直 轄 市 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 二 級(jí) 、 三 級(jí) 資 質(zhì) 證 書 的 頒發(fā) 和 管 理設(shè) 區(qū) 的 市 人 民 人 民 政 府 房 地 產(chǎn) 主 管 部 門 負(fù) 責(zé) 三 級(jí) 資 質(zhì) 證 書 的 頒發(fā) 和 管 理 第 二 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 管 理 需 要 提 交 的 資 料1.資 質(zhì) 等 級(jí) 申 報(bào) 表2.營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照3.資 質(zhì) 證 書 正 、 副 本4.職 業(yè) 資 格 證 書 和 勞 動(dòng) 合 同5.物 業(yè) 服 務(wù) 合 同 復(fù) 印 件6.物 業(yè) 管 理 業(yè) 績(jī) 材 料 第 二 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 管 理（ 二 ） 不 予 審 批 的 情 形 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 資 質(zhì) 管 理 辦 法 13條 規(guī) 定 第 二 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 管 理三 、 資 質(zhì) 的 等 級(jí) 和 標(biāo) 準(zhǔn)1.一 級(jí) 資 質(zhì)2.二 級(jí) 資 質(zhì)3.三 級(jí) 資 質(zhì)4.臨 時(shí) 資 質(zhì) ： 有 效 期 一 年 ， 期 滿 可 申 請(qǐng) 三 級(jí) ， 未 獲 通 過(guò) ， 則 取 消 第 二 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 資 質(zhì) 管 理 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)案 例 5-3業(yè) 主 王 某 樓 下 的 住 戶 向 物 業(yè) 服 務(wù) 公 司 投 訴 頂 棚 滲 水 現(xiàn) 象 ， 要 求物 業(yè) 公 司 維 修 ， 物 業(yè) 公 司 遂 派 人 將 王 某 家 的 浴 缸 撬 開 查 找 原因 ， 之 后 回 復(fù) 原 裝 。 一 個(gè) 月 后 ， 衛(wèi) 生 間 仍 是 漏 水 ， 物 業(yè) 公 司再 次 派 人 維 修 ， 兩 次 維 修 費(fèi) 用 均 由 王 某 承 擔(dān) ， 并 要 王 某 家 人到 鄰 居 家 上 廁 所 。 鑒 于 兩 次 維 修 均 未 解 決 問(wèn) 題 ， 在 王 某 提 出簽 約 的 情 況 下 ， 物 業(yè) 公 司 人 員 仍 不 顧 王 某 家 人 阻 攔 ， 闖 進(jìn) 王家 衛(wèi) 生 家 撬 開 地 磚 ， 卸 下 面 盆 和 座 便 器 。 王 的 家 人 急 忙 打 電 話 叫 回 王 某 ， 才 制 止 了 物 業(yè) 公 司 的 強(qiáng) 制 維 修 行 為 。 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)事 后 ， 王 某 以 物 業(yè) 公 司 沒(méi) 有 強(qiáng) 制 維 修 的 權(quán) 利 將 物 業(yè) 公 司 告 上 法 庭并 要 求 承 擔(dān) 賠 償 責(zé) 任 。 物 業(yè) 公 司 辯 稱 ， 物 業(yè) 公 司 對(duì) 管 轄 的 房 屋有 管 理 服 務(wù) 的 權(quán) 利 和 義 務(wù) ， 而 且 物 業(yè) 公 司 和 住 戶 之 間 簽 訂 的 “小 區(qū) 入 住 合 約 ”第 8條 明 確 規(guī) 定 ： “本 住 宅 區(qū) 物 管 人 員 在 出 示 工 作正 或 有 關(guān) 證 明 后 ， 有 權(quán) 進(jìn) 入 本 住 宅 區(qū) 任 何 家 庭 及 其 公 共 部 位 進(jìn)行 檢 查 維 修 ， 業(yè) 主 應(yīng) 提 供 方 便 ， 不 得 拒 絕 或 阻 撓 。 ”本 案 中 ，業(yè) 主 擅 自 在 衛(wèi) 生 家 挖 槽 ， 破 壞 原 有 地 板 ， 致 使 衛(wèi) 生 間 下 水 道 滲漏 ， 影 響 到 樓 下 房 屋 的 使 用 ， 損 害 了 相 關(guān) 業(yè) 主 的 利 益 。 根 據(jù) 約定 ， 公 司 有 權(quán) 采 取 措 施 對(duì) 王 某 的 衛(wèi) 生 間 進(jìn) 行 補(bǔ) 漏 維 修 。 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)案 例 涉 及 到 這 樣 幾 個(gè) 問(wèn) 題 ：1.強(qiáng) 制 維 修2.“小 區(qū) 入 住 公 約 ”約 定3.業(yè) 主 之 間 的 相 鄰 關(guān) 系一 .先 分 析 案 例 中 反 映 的 法 律 關(guān) 系 是 怎 樣 的 ？ 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)一 、 權(quán) 利（ 一 ） 法 律 賦 予 的 權(quán) 利1.根 據(jù) 有 關(guān) 法 規(guī) ， 并 結(jié) 合 實(shí) 際 制 定 管 理 辦 法 ；2.依 照 物 業(yè) 管 理 委 托 合 同 和 管 理 辦 法 對(duì) 物 業(yè) 實(shí) 施 管 理 ；3.依 照 物 業(yè) 管 理 委 托 合 同 和 有 關(guān) 規(guī) 定 收 取 管 理 費(fèi) 用 ；4.有 權(quán) 制 止 違 反 規(guī) 章 制 度 的 行 為 ；5.有 權(quán) 要 求 業(yè) 主 委 員 會(huì) 協(xié) 助 管 理 ；6.有 權(quán) 選 聘 專 業(yè) 公 司 承 擔(dān) 專 項(xiàng) 管 理 業(yè) 務(wù) ；7.可 以 實(shí) 行 多 種 經(jīng) 營(yíng) ， 以 其 收 益 補(bǔ) 充 管 理 經(jīng) 費(fèi) 。 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)（ 二 ） 合 同 賦 予 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 的 權(quán) 利1.委 托 權(quán) 利2.物 業(yè) 使 用 中 的 各 種 禁 止 行 為3.聘 請(qǐng) 專 業(yè) 公 司 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)二 、 案 例 中 物 業(yè) 公 司 的 行 為 是 否 反 映 了 物 業(yè) 公 司 的 權(quán) 利 和 義 務(wù) ？1.法 律 方 面2.合 同 方 面 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)二 、 義 務(wù)1.履 行 物 業(yè) 管 理 合 同 ， 依 法 經(jīng) 營(yíng)2.接 受 管 委 會(huì) 和 住 宅 小 區(qū) 內(nèi) 居 民 的 監(jiān) 督3.重 大 管 理 措 施 應(yīng) 當(dāng) 交 管 委 會(huì) 審 議 ， 并 經(jīng) 管 委 會(huì) 認(rèn) 可4.接 受 房 地 產(chǎn) 行 政 主 管 部 門 、 有 關(guān) 行 政 主 管 部 門 及 住 宅 小 區(qū) 所 在地 人 民 政 府 的 監(jiān) 督 指 導(dǎo) 工 商 行 業(yè) 價(jià) 格 第 三 節(jié) 物 業(yè) 服 務(wù) 企 業(yè) 的 權(quán) 利 義 務(wù)案 例 5-3分 析1.物 業(yè) 公 司 無(wú) 權(quán) 對(duì) 頂 棚 進(jìn) 行 強(qiáng) 制 維 修原 因 ： 專 有 部 分2.“ 小 區(qū) 入 住 合 約 ” 第 8條 無(wú) 效原 因 ： 不 符 合 法 律 規(guī) 定3.如 何 界 定 頂 棚 維 修 責(zé) 任 ？ 作 業(yè)P69本 章 案 例 。