河南鄭州亞星江南小鎮(zhèn)項(xiàng)目考察報(bào)告

項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩?區(qū)域簡(jiǎn)介區(qū)位及與城市關(guān)系利好：項(xiàng)目坐落在1.6公里的地貌公園之上，坐擁17萬平米A級(jí)園林景觀社區(qū)。區(qū)位：上街區(qū)許昌路與淮陽路交匯處東100米，南鄰上街宜居職教城，北接左照公園。定位：n 著力打造具有中國(guó)特色的小區(qū)建筑。定位于再現(xiàn)江南小鎮(zhèn)風(fēng)光。 n占地面積365畝，總建面60萬平米。項(xiàng)目業(yè)態(tài)有 高層、洋房、多層、主題商街等，與城市關(guān)系： n 距離鄭州市直線距離車程20MIN； 交通概述公路交通n 主要公路：金華路、淮陽路、丹江路、許昌路以及目前正在施工的中原西路。軌道交通n 輕軌交通1號(hào)線 向西延伸至上街?！绢A(yù)計(jì)2019年年底】 配套設(shè)施N 項(xiàng)目建在左照公園內(nèi)，周邊緊鄰區(qū)政府、人民廣場(chǎng)、圖書館、青少年活動(dòng)中心、外國(guó)語小學(xué)等，周邊有完善的商場(chǎng)、超市、酒店、醫(yī)院等生活設(shè)施，緊鄰在建宜居職教城，鄭上路、中原西路、310國(guó) 道直通鄭州。 項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩孕〗Y(jié)優(yōu)勢(shì)：n 在上街區(qū)目前城區(qū)中心的轉(zhuǎn)移下，地處鄭上交匯處，戰(zhàn)略地位顯著；n 項(xiàng)目規(guī)劃定位新穎，突出中式建筑風(fēng)格。n 未來交通規(guī)劃打造區(qū)域立體交通模式，提升生活效率。n 周邊生活配套成熟健全。劣勢(shì)： n 項(xiàng)目建筑垃圾較多，且堆積在左照公園兩邊。小區(qū)的主打賣點(diǎn)成為建筑 垃圾的堆積地，且引發(fā)業(yè)主哀聲載道。 n 項(xiàng)目周邊飯店較多，夜晚噪音較大。 n 目前入住率太低，配套不會(huì)全部開放。 項(xiàng)目屬性分析產(chǎn)品分析/戶型分析景觀分析/產(chǎn)品綜述 產(chǎn)品概況： 售樓部 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7B8 B9B10B11B12 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7A12A13A14A15 123 456 789 1011 121314 15161718 n 項(xiàng)目占地365畝，總建筑面積約60萬； 目前主要推出的為三期瀾亭。為多層電梯洋房。1期3期2期 項(xiàng)目指標(biāo)：行政區(qū)域：上街區(qū)域板塊：東北板塊項(xiàng)目位置：上街區(qū)許昌路與淮陽路交匯處東100米建筑類型：多層、高層物業(yè)類別：住宅、花園洋房、獨(dú)立洋房、疊拼戶型面積：40-300平米 開發(fā)商：河南亞星置業(yè)集團(tuán)物業(yè)公司：盛世物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費(fèi)：1.15元/月/平方米容積率：2.80綠化率：40%總戶數(shù)：900建筑面積：600000平方米占地面積：243455平方米建筑單位:河南亞星建筑安裝工程有限公司代理商:凌峻(中國(guó))按揭銀行:交通銀行,上海浦東發(fā)展銀行 裝修：毛坯外墻風(fēng)格：中式風(fēng)格大堂：混合砂漿打底，白水泥加膠批平走廊：防滑地磚衛(wèi)生間：內(nèi)墻水泥砂漿毛面；樓地面水泥砂漿毛面；頂棚不做處理消防設(shè)施：消防水池、泵房、消火栓、噴淋、火災(zāi)報(bào)警、防排煙系統(tǒng) 樓盤特色： 低密居所 產(chǎn)品分析 外立面細(xì)節(jié)中式江南建筑風(fēng)格，水墨畫般灰色外立面，極具江南風(fēng)情 項(xiàng)目采用新中式建筑風(fēng)格，沿襲中國(guó)古典建筑風(fēng)格，將自然生態(tài)和江南小鎮(zhèn)有機(jī)結(jié)合 層樓疊院 鏤空雕花圍欄 中式古典造型街燈 灰色墻磚 深紅色房檐1 2 3 4 5 產(chǎn)品分析 現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用大面積水系與外界做區(qū)隔，提高產(chǎn)品私密性與獨(dú)特之處 棟與棟之間的距離約為20米通過大面積水系運(yùn)用弱化周邊對(duì)項(xiàng)目的影響n 產(chǎn)品排布過于緊密，棟與棟之間的距離約為20米，距離過近容易發(fā)生對(duì)視問題，降低了別墅的私密性；n 通過綠化 植被的遮擋效果提高私密性和安全感。 戶型分析戶型指標(biāo)【多層洋房】 戶型：YFA-12# 面積：約149.19戶型類型：三室兩廳兩衛(wèi) 戶型分布：12#樓東邊戶 優(yōu)惠后均價(jià)：8000元/ 優(yōu)惠措施：多層洋房不能進(jìn)行首付分期，單價(jià)較高，最低價(jià)二層6000元/左右，其余樓層 為80009000元/。 按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。交房時(shí)間：預(yù)計(jì)明年。 戶型分析戶型指標(biāo)【多層洋房】 戶型：YFC-15# 面積：約168.29 戶型類型：頂層復(fù)式 戶型分布：15#樓東單元西戶價(jià)格措施：多層洋房不能進(jìn)行首付分期，單價(jià)較高，最低價(jià)二層6000元/左右， 其余樓層為80009000元/，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。 戶型分析戶型指標(biāo)【多層洋房】 戶型：YFB-3# 面積：約297.41 戶型類型：1層復(fù)式 戶型分布：3#樓1樓價(jià)格措施：多層洋房不能進(jìn)行首付分期，單價(jià)較高，最低價(jià)二層6000元/左右， 其余樓層為80009000元/，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。 戶型分析戶型指標(biāo)【高層塔樓】 面積：約92.09 戶型類型：兩室兩廳一衛(wèi) 戶型分布：B9樓中間戶 優(yōu)惠后均價(jià)：4300元/ 優(yōu)惠措施：首付分期，即交首付的1/3，其余的兩部分分別為明年的3月份和明年12月份結(jié)清。 按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。 交房時(shí)間：明年12月底。 戶型分析 小結(jié)優(yōu)勢(shì)n 產(chǎn)品的附加值較高，弱化了產(chǎn)品列連方式上的缺陷；n 在偷面積已成“過去時(shí)”的情形下，本案附贈(zèng)面積的優(yōu)勢(shì)成為最大的亮點(diǎn)；n 對(duì)可改造區(qū)域的設(shè)置增強(qiáng)了現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力，對(duì)細(xì)節(jié)上的把控較好；劣勢(shì)n 大面積水系，維護(hù)困難，控制成本較高； n 多層花園洋房單價(jià)過高，總價(jià)過于本區(qū)域周邊產(chǎn)品， 致使許多客戶望洋興嘆，流失剛性需求的客戶。 項(xiàng)目自身屬性小結(jié)優(yōu)勢(shì)n 位于上街區(qū)區(qū)域中心，臨近重要公路，出行方便；n 精心打造產(chǎn)品外觀和社區(qū)景觀，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品質(zhì)；n 戶型設(shè)計(jì)上，可自行改造的面積較多，附加值較高。劣勢(shì)n 建筑風(fēng)格較單一，易產(chǎn)生審美疲勞； n 周邊環(huán)境較為雜亂，居住品質(zhì)感不強(qiáng)；n 產(chǎn)品排布較為緊密，棟距較窄，兵營(yíng)式排布是產(chǎn)品硬傷。 銷售分析價(jià)格分析/客源構(gòu)成分析 價(jià)格分析江南小鎮(zhèn)近30個(gè)月價(jià)格走勢(shì)圖 亞星江南小鎮(zhèn)2013年03月26日的最新銷售報(bào)價(jià)為 起價(jià)3000元/平方米 。亞星江南小鎮(zhèn)近10個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了100元，跌幅為2.5%； 近20個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了800元，漲幅為25.8%； 與本項(xiàng)目2010年07月30日第一次對(duì)外報(bào)出的2800元相比，27個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了1100元，漲幅為39.3%。 客源地圖&客戶描述 米河鎮(zhèn)鞏義鄭州市區(qū) 1：目前上街區(qū)總?cè)丝?0萬，根據(jù)人口數(shù)據(jù)和市場(chǎng)推廣量來看難以達(dá)到平衡點(diǎn)。:2：盡管上街區(qū)區(qū)域內(nèi)人口較少，但周邊接壤鞏義市工業(yè)重鎮(zhèn)米河鎮(zhèn)以及小關(guān)鎮(zhèn)，因距離上街較近，因此不少當(dāng)?shù)厝诉x擇來上街區(qū)置業(yè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)爻山涣俊?：上街區(qū)作為鄭西新興區(qū)， 因其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，也有不少鄭州市民選擇來此購(gòu)房。 分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅 SWOT分析n 地處城區(qū)交界，交通便利n 周邊配套成熟完善n 項(xiàng)目定位規(guī)劃較高端，綠化設(shè)計(jì)匠心獨(dú)運(yùn)n 性價(jià)比較高 n 住宅列排較為不順，周邊環(huán)境影響項(xiàng)目本身的定位 n 大鄭州西區(qū)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 n 中原西路、鄭上路和輕軌1號(hào)線提升交通便捷度n 政策影響投資性購(gòu)房n 大區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)量將影響后續(xù)銷售 THE END