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1、24個(gè)大中城市人均住房面積及房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫估算5600字
摘 要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的"城市人均住宅建筑面積";反映的是有當(dāng)?shù)貞艏⒂凶》康某鞘芯用竦娜司》棵娣e，與城市人均實(shí)際住房面積的概念存在著較大的差別。對(duì)我國(guó)24個(gè)主要大中城市實(shí)際人均住房面積的估算結(jié)果明顯小于統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)，而且不同城市之間存在較大的差距;利用估算結(jié)果進(jìn)一步估計(jì)各城市的房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)，結(jié)果表明一些城市相對(duì)于其他城市存在較高的房?jī)r(jià)泡沫。我國(guó)城市人均住房面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有明顯差距，對(duì)住房的剛性需求仍然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)還將保持較快的增長(zhǎng)速度;對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)較大房?jī)r(jià)泡沫的城市，應(yīng)防
2、止其局部風(fēng)險(xiǎn)向全局風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化，而對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫程度不高的城市，應(yīng)支持居民的合理住房需求。
關(guān)鍵詞：人均住房面積;房?jī)r(jià)泡沫;人均居住面積;房地產(chǎn)市場(chǎng);房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù);住房需求;城鎮(zhèn)人口;人均可支配收入;房屋折舊率
一、引言
在談到中國(guó)是否存在房地產(chǎn)供給過(guò)剩以及是否存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)，媒體、房地產(chǎn)從業(yè)者、政府部門(mén)官員以及研究學(xué)者經(jīng)常引用的一個(gè)指標(biāo)就是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的"城市人均住宅建筑面積";。
人均住房面積數(shù)據(jù)對(duì)于分析和預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。如果居民的住房現(xiàn)狀已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，那么今后房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度將有可能
3、出現(xiàn)趨勢(shì)性的下降;而如果居民的住房狀況與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距，那么隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，房地產(chǎn)投資仍將保持較快的增長(zhǎng)速度，繼續(xù)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。事實(shí)上，目前關(guān)于房地產(chǎn)投資是否過(guò)剩、房地產(chǎn)投資未來(lái)的走勢(shì)以及是否存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等問(wèn)題的判斷，都與這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)。如果這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有偏差，不能反映城市居民實(shí)際的住房情況，那么就會(huì)嚴(yán)重誤導(dǎo)人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷。
按照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2012年我國(guó)城市人均住宅建筑面積為32.9平方米，已經(jīng)達(dá)到了較高的水平。目前在世界發(fā)達(dá)國(guó)家中，美國(guó)的人均居住面積大概為60平方米，英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)的人均住宅面積大概
4、為35平方米左右。雖然由于統(tǒng)計(jì)口徑的不一致，我國(guó)的數(shù)據(jù)很難與世界其他國(guó)家進(jìn)行精確的對(duì)比，但似乎可以大致判斷，我國(guó)城市居民人均住房面積已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平?？紤]到中國(guó)各個(gè)地區(qū)和城市的居住條件存在較大的差異，在北京、上海等特大型城市，由于人口規(guī)模龐大，人均住房面積應(yīng)相對(duì)較低，但是按照各個(gè)城市統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，即使在北京，全市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積也已經(jīng)達(dá)到29.26平方米(2012年)，如果按戶均3口人計(jì)算，則戶均住房面積已接近90平方米這一數(shù)值也接近日本東京的人均住房面積，根據(jù)日本統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，日本家庭平均每戶住房面積由1983年的81.6平方米升到2008年的92.4平方米 (Sta
5、tisrical Handbook of Japan， 2013，日本國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：http：//www.stat.go.jp)。 。也就是說(shuō)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，我國(guó)的人均住房面積已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。
但是，統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)似乎與現(xiàn)實(shí)情況并不符合。特別是在大城市，快速增長(zhǎng)的人口規(guī)模和家庭數(shù)量導(dǎo)致對(duì)住房的剛性需求依然十分強(qiáng)烈，不論是買(mǎi)房還是租房，房源短缺、一房難求的現(xiàn)象普遍存在，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房租都呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì);而一般收入人群的收入難以支付高昂的房?jī)r(jià)或租金，合租和群租成為新入職年輕人的普遍選擇。因此，有必要對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的"城市人均住宅建筑面積";指
6、標(biāo)進(jìn)行分析，厘清其真正的含義。
已經(jīng)有學(xué)者對(duì)全國(guó)人均住房面積進(jìn)行過(guò)測(cè)算。鄭玉歆(2014)、李昕和徐滇慶(2014)等已經(jīng)清楚地指出，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)自入戶抽樣調(diào)查，是有特定含義的。調(diào)查人員通過(guò)詢問(wèn)有戶籍和有住房的當(dāng)?shù)丶彝サ淖》棵娣e，得到人均住房面積的數(shù)據(jù)。因此，這一數(shù)據(jù)其實(shí)反映的是城市中有當(dāng)?shù)貞艏⑶矣凶》康木用竦娜司》棵娣e。這與城市人均實(shí)際住房面積的概念存在著較大的差異。目前中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的加速時(shí)期，在大城市，常住人口數(shù)大大超過(guò)城市戶籍人口，而沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艏某鞘谐Ｗ∪丝诘娜司》棵娣e很有可能小于有當(dāng)?shù)貞艏用竦娜司》棵娣e。因此，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)明顯高估了我國(guó)城市
7、實(shí)際人均住房面積。鄭玉歆(2014)利用城鎮(zhèn)人口和新建住房建筑面積數(shù)據(jù)，假設(shè)1986年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為10平方米，折舊率為2%，估算了1985―2012年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積。按照他的估算，2012年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為18平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)計(jì)年鑒公布的32.9平方米，也明顯低于歐美以及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家。
張延群：24個(gè)大中城市人均住房面積及房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫估算
我國(guó)目前正處于快速城鎮(zhèn)化時(shí)期，近十多年來(lái)各個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都有明顯上升。但是由于享有的資源和自然稟賦不同，各個(gè)城市吸引人口流入的程度有較大的差異。由于具有較多的就業(yè)機(jī)會(huì)、較濃厚的文化氛圍、較高的
8、教育醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)水平以及一般來(lái)說(shuō)較好的氣候條件等，我國(guó)一些大城市，特別是直轄市和各個(gè)省會(huì)城市正在吸引更多的人口流入。圖1是2002―2012年我國(guó)部分城市人口規(guī)模的增長(zhǎng)，可以看出，其中存在著很大的差異，最高的天津達(dá)到118%，而最低的哈爾濱只有20%。人口增長(zhǎng)速度的不同是形成各城市人均住房面積、住房供給以及房?jī)r(jià)存在較大差異的一個(gè)主要原因。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較明顯的分化，在北京、上海等一線城市，住房供不應(yīng)求的狀況還很明顯，體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的持續(xù)上升和高位企穩(wěn);但是，在一些二、三線城市，出現(xiàn)了房屋成交量下降、新建房屋庫(kù)存上升的情況，房?jī)r(jià)下行的壓力較大。因此，對(duì)各個(gè)城市的人均居住情況進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算對(duì)于預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資的走勢(shì)也是十分必要的。雖然在各個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)年鑒中可以查到"城市人均住宅建筑面積";數(shù)據(jù)，但其統(tǒng)計(jì)的口徑和方法與中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒是一致的，即反映的是有當(dāng)?shù)貞艏⑶矣凶》考彝サ娜司》棵娣e，因此也存在明顯高估的傾向。
本文的主要工作和貢獻(xiàn)是，對(duì)我國(guó)24個(gè)主要大中城市的實(shí)際人均住房面積進(jìn)行了估算，然后測(cè)算各個(gè)城市的房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫指數(shù)，并對(duì)其形成的原因進(jìn)行分析。研究的結(jié)果對(duì)于判斷不同地區(qū)房?jī)r(jià)的泡沫水平以及房地產(chǎn)投資的走勢(shì)具有一定的指導(dǎo)意義。
二、24個(gè)大中城市實(shí)際人均住房面積的估算
24個(gè)大中城市人均住房面積及房?jī)r(jià)相對(duì)泡沫估算5600字
