河南鄭州鴻寶園林地塊市場研究項(xiàng)目定位報告.ppt

河南鄭州鴻寶園林地塊 市場研究及項(xiàng)目定位 研討會議,一、市場背景。,一河南,1）2004年河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，在保持多年 平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)上，2004年增幅達(dá)到歷年最高，參考上 海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展軌跡，河南將進(jìn)入高速和轉(zhuǎn)型 的發(fā)展周期。 2）從數(shù)據(jù)顯示可看出河南省居民存款增長幅度較大，這 一方面說明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也 說明了由于目前投資渠道的單一、金融市場的萎靡、 投資理念的相對落后，河南省消費(fèi)者的消費(fèi)觀念還需 引導(dǎo)。,一河南,3）河南人均消費(fèi)性支出逐年提升，但是它在人均可支配 收入中所占的比例有所下降，反應(yīng)出河南省人民的消 費(fèi)觀念仍然相對落后，另一方面說明包括娛樂業(yè)在內(nèi) 的消費(fèi)場所對居民消費(fèi)的拉動性不強(qiáng)。 4）從圖表可以看出，河南省房地產(chǎn)投資額與開發(fā)量逐年 提升，體現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。05年1-7月份， 全省商品 房銷售高于同期竣工面積110.98萬平方米，首次出現(xiàn) 銷大于供的狀況，可以預(yù)見未來房地產(chǎn)市場更加活躍 ，投資風(fēng)險降低。,二鄭州,1）鄭州總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，依據(jù)國內(nèi)大致趨 同的城市發(fā)展脈絡(luò)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，從上海、杭 州、武漢等較發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)走勢判斷鄭州經(jīng)濟(jì)未來走勢 ，預(yù)見鄭州未來將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。 2）三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，第二產(chǎn)業(yè)增長幅度較大，導(dǎo)致第 一、第三產(chǎn)業(yè)所占比重降低，鄭州已經(jīng)確定未來以第二 產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，未來鄭州第三產(chǎn)業(yè)依 然是政府的重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長。,二鄭州,3）旅游業(yè)整體走勢依然保持穩(wěn)定增長，觀光旅游人數(shù)與 旅游收入均達(dá)到歷史最高。根據(jù)與上海、杭州、長沙 、武漢五城市比較中，鄭州旅游業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 值最低，可以預(yù)見，未來鄭州旅游業(yè)還有巨大的發(fā)展 空間，將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)所占份額將進(jìn) 一步加大。 4）娛樂業(yè)發(fā)展繁榮，居民娛樂支出在消費(fèi)性支出中所占 比重進(jìn)一步加大，但相對于上海、杭州等發(fā)達(dá)城市， 其所占比重還比較低，因此鄭州娛樂業(yè)還存在較大發(fā) 展空間，未來發(fā)展前景比較樂觀。,二鄭州,5）以銀行業(yè)和保險業(yè)為龍頭的金融產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù) 保持兩位數(shù)增長速度，其中保險業(yè)收入增幅為存款余 額增幅的兩倍左右，側(cè)面反映了居民收入逐步提高。 但隨著2005年是中國金融市場完全開放的第一年，全 國金融機(jī)構(gòu)將遭受重大沖擊，發(fā)展前景并不樂觀。 6）城鄉(xiāng)居民生活進(jìn)一步提高，收入逐漸增加，消費(fèi)性支 出增幅高于可支配收入增幅，反映出鄭州消費(fèi)觀念逐 漸開放，用于娛樂教育文化的消費(fèi)支出增幅最大?？?以預(yù)見，隨著收入的進(jìn)一步增加，社會休閑娛樂事業(yè) 將得到穩(wěn)定發(fā)展。,二鄭州,7）根據(jù)數(shù)據(jù)顯示鄭州市房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定增長，近幾年供需總量基本保持平衡，商品房價格漲幅創(chuàng)歷史新高。進(jìn)入05年以來銷售面積增幅超過投放量增幅，可以預(yù)見未來房地產(chǎn)市場會更加活躍，房價將繼續(xù)保持增長。 8）區(qū)域市場特點(diǎn)明顯，北區(qū)在未來一段時間內(nèi)將繼續(xù)占據(jù)供銷量首位，但隨著鄭東新區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，及國內(nèi)品牌開發(fā)商的進(jìn)入，鄭東新區(qū)將成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。,二鄭州,9）別墅類物業(yè)品質(zhì)較低，高檔別墅尤為稀缺，缺乏真正意義上的頂級物業(yè)。隨著別墅類土地資源的減少，市場的需求動力將促進(jìn)高檔別墅的發(fā)展。 10）傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸，新興商業(yè)地產(chǎn)必須依 托政府規(guī)劃與強(qiáng)有力的政策支持才能取得較大發(fā)展。 辦公市場中商住樓占據(jù)較大比重，未來高檔純寫字樓 將會成為市場的主角。,二鄭州,11）二手房交易量高速增長，近四年每年增長的幅度都在 50%以上，隨著鄭州房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，必將帶動 住房二級的發(fā)展，逐步與一級市場形成梯級消費(fèi)互動， 從而推動房地產(chǎn)市場整體健康運(yùn)行。 12）通過數(shù)據(jù)模型的函比關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)鄭州人均GDP對房 價的貢獻(xiàn)值相對較低，因此鄭州市場杠桿彈性不大， 在國民經(jīng)濟(jì)、人均GDP保證正常增長的前提下，未來房 價走勢將保持平穩(wěn)。,二、項(xiàng)目資料。,一地理位置,本案地處鄭州市區(qū)西北角，北依黃河，南鄰鄭東新區(qū)。,本案地塊,二地貌,本案地塊原為園林培育基地，地勢平坦，目前被觀賞類花草、喬木所覆蓋，蜿蜒的水系貫穿其中，自然環(huán)境優(yōu)美。,三交通狀況,本案地塊南依連霍高等級公路，東臨京珠高等級公路，交通方便，驅(qū)車到市區(qū)僅需15分鐘左右。,四周邊項(xiàng)目,本案地塊周邊目前為園林、農(nóng)田，但毗鄰鄭東新區(qū)規(guī)劃中運(yùn)動城、大學(xué)城，距鄭東新區(qū)規(guī)劃中CBD副中心車程只有幾分鐘。,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū),思念果嶺,森林半島,別墅、住宅區(qū),碧沙港商圈,二七商圈,火車站商圈,九郡弘,CBD,寫字樓,龍湖商圈,大學(xué)城,東方經(jīng)典,鄭東新區(qū)起步區(qū),物流區(qū) 科技園區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),龍湖居住區(qū),高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū),思念果嶺,森林半島,別墅、住宅區(qū),碧沙港商圈,二七商圈,火車站商圈,CBD,寫字樓,東方經(jīng)典,三、同類產(chǎn)品。,一羅店北歐新鎮(zhèn),北歐新鎮(zhèn)是上海市政府根據(jù)“重點(diǎn)突破，有序推進(jìn)”的城鎮(zhèn)發(fā)展方針而確定的“一城九鎮(zhèn)”之一。 羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃面積6.8平方公里，規(guī)劃建設(shè)美蘭湖、美蘭湖會議中心、諾貝爾科技公園、市民廣場、文化廣場、36洞高爾夫球場及商務(wù)廣場等公共活動中心。 新鎮(zhèn)內(nèi)還建有高標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施以及具有北歐特色的居住區(qū)。居住區(qū)分為現(xiàn)代城、花園城和生態(tài)城，以2-5層公寓、聯(lián)排或獨(dú)立別墅為主。,二東方綠舟,東方綠舟占地面積5600畝，其中水域面積達(dá)2000畝。作為上海市最大的生態(tài)休閑旅游景點(diǎn)，園內(nèi)有17萬平方米四季常綠的大草坪、11萬棵大樹、400余種花卉樹種，有求知島、月亮灣、漁人碼頭等園林精品，還有地球廣場、知識大道和具有濃郁異國風(fēng)情的各國建筑，充分滿足了旅游觀光、休閑度假和教學(xué)實(shí)踐等多種需求，適應(yīng)了不同年齡、不同層次的游客的需要。 東方綠舟由知識大道區(qū)、勇敢智慧區(qū)、國防教育區(qū)、生存挑戰(zhàn)區(qū)、科學(xué)探索區(qū)、水上運(yùn)動區(qū)、體育訓(xùn)練區(qū)、生活實(shí)踐區(qū)共八大園區(qū)組成。,三上海太陽島度假村,1997年被上海市建設(shè)委員會評為上海十大旅游景點(diǎn)。1997年被評為五星級度假村。2002年評為國家AAAA級旅游景點(diǎn)。上海太陽島渡假村俱樂部高爾夫俱樂部、太陽島歐式度假村、會議中心、和娛樂及餐飲中心組成。 占全島面積一半以上的上海太陽島國際俱樂部被認(rèn)定為亞洲最好的球場之一，沿湖設(shè)計(jì)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，以及30個發(fā)球臺的練習(xí)場，和18洞迷你高爾夫球場。 太陽島還擁有沙灘沖浪浴場、天然溫泉SPA套餐、卡丁車、遛馬、水上摩托艇、游艇、射箭、沙狐球、沙灘排球等30余項(xiàng)豐富的休閑娛樂活動，精彩紛呈。,四泰晤士小鎮(zhèn),總占地95.78萬平方米，其中湖泊水面總面積50萬平方米，別墅建筑面積15.48萬平方米，商業(yè)建筑面積5.5萬平方米。 劃分為特色鮮明的個區(qū)域：婚慶服務(wù)區(qū)、藝術(shù)商業(yè)區(qū)、英國特色商品區(qū)、戶外用品區(qū)、主題餐飲區(qū)、娛樂休閑區(qū)和亞洲美食街。商業(yè)“TOWNHOUSE”在小鎮(zhèn)上共有199套，建筑面積從50平方米到300平方米不等，全部分布在核心商業(yè)區(qū)域的臨街位置。泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)總建筑面積約9萬平方米，共由24棟英式洋房、別墅、 TOWNHOUSE組成。其中將引進(jìn)大中型餐飲、娛樂項(xiàng)目，單體面積在1000至3000平方米的大中型商鋪有35個；而另外199個總面積約42000平方米的商鋪就是頗受歡迎的“居家式商鋪”。,五納帕溪谷,納帕溪谷位于北京市著名的溫泉休閑度假區(qū)溫榆河上游，本項(xiàng)目總占地面積80萬平方米，總建筑面積25萬平方米，以600余座風(fēng)格各異的美式花園別墅為主。 設(shè)計(jì)單位美國著名的F+A設(shè)計(jì)公司綜合了法蘭西、意大利、西班牙等最具代表性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，把美國正統(tǒng)的別墅概念引入北京地產(chǎn)界，體現(xiàn)了高檔、舒適、私密性強(qiáng)、景觀別致的特點(diǎn)和以人為本的設(shè)計(jì)理念。 本項(xiàng)目在北京的正北方，上風(fēng)上水，是傳統(tǒng)的龍脈所在，位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。,六湘江綠谷,項(xiàng)目以一個全新的概念“集休閑、旅游、度假為一體的生態(tài)社區(qū)”來打破長沙市這種局面。建成一個集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游度假、高科技農(nóng)業(yè)園、公共服務(wù)區(qū)為一體的綜合集鎮(zhèn)。 房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)50別墅、30排屋和20小高層。 旅游度假區(qū)分為中心湖泊游覽區(qū)、游樂區(qū)、度假露營區(qū)、植物觀賞區(qū)。 高科技農(nóng)業(yè)園區(qū)分為高新技術(shù)示范區(qū)、種植養(yǎng)殖區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、工貿(mào)區(qū)、管理區(qū)。 公共服務(wù)區(qū)分為住宿區(qū)（星級酒店）、汽車轉(zhuǎn)運(yùn)站、商業(yè)街等, 建成 帶鄉(xiāng)村風(fēng)味的小商業(yè)鎮(zhèn)。,七帝都溫泉莊旅游區(qū),帝都溫泉莊旅游區(qū)位于廣東省恩平市良西鎮(zhèn)，距廣州市160多公里。該區(qū)自然園林面積二百多萬平方米，溫泉園林面積十五萬平方米，運(yùn)用中國傳統(tǒng)文化以及地方文化進(jìn)行設(shè)計(jì)建造的大、中、小溫泉浴池80多個，內(nèi)有目前世界最大的溫泉瀑布群、溫泉舞臺和溫泉浴池：也是目前世界最大的山水文化溫泉。 帝都溫泉是以溫泉康樂為主題的綜合區(qū)，溫泉浴區(qū)現(xiàn)可同時接待6000人進(jìn)行游泳健身、沐浴康樂、理療按摩、休閑品茗等活動。風(fēng)閣食府可同時接待1000人就餐，會議廳召開500人的會議，玉樹宮、風(fēng)池宮客房可接待近600人住宿，是適合游樂、休閑、度假、會議、學(xué)習(xí)的綠色景區(qū)。,八南湖旅游休閑度假區(qū),“南湖旅游休閑度假區(qū)”的規(guī)劃范圍，面積約2萬畝。南湖作為東笤溪流域重要的分洪滯洪區(qū)，規(guī)劃首先要做的是確保分洪面積不減少；分洪總量不減少；確保水利設(shè)施安全完整和運(yùn)行不受影響；確保分洪區(qū)運(yùn)行和調(diào)度不受干擾。在水利設(shè)施得以保護(hù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)和利用，規(guī)劃建設(shè)為具有國際水準(zhǔn)和獨(dú)特個性。分洪滯洪、風(fēng)景觀光、科學(xué)探索、康體健身、休閑度假和居住生活為一體的大型旅游休閑度假區(qū)，成為杭州市“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略的精品亮點(diǎn)和余杭區(qū)旅游業(yè)的扛鼎之作,四、產(chǎn)品思考。,鄭州,市場表現(xiàn),住宅,商業(yè),辦公,區(qū)域市場明顯，別墅類物業(yè)集中在北區(qū)，高端物業(yè)稀缺,商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸，新興商業(yè)地產(chǎn)主要集中在鄭東新區(qū),目前商住樓所占比重較大,市場缺什么？,豪宅,境外休閑概念,養(yǎng)生概念,商業(yè)小鎮(zhèn),商業(yè)小鎮(zhèn),溫泉+養(yǎng)生+酒店,度假+休閑,生態(tài)+莊園,與項(xiàng)目 結(jié)合,總裁會所,主題園+住宅,溫泉別墅,地塊周邊缺乏人氣，商業(yè)氛圍沒有形成，開發(fā)風(fēng)險較大,國外風(fēng)格高檔別墅,度假區(qū)+別墅 +排屋,別墅+酒店,檀宮,環(huán)球影城 海游館,賴特 落水山莊,參考項(xiàng)目,產(chǎn)品定位,核心價值,休閑地產(chǎn),RV地產(chǎn),純高檔別墅,以度假休閑為 主題，帶動別 墅銷售,以溫泉入戶為 主題，帶動別 墅銷售,休閑旅游 度假房地產(chǎn),養(yǎng)生休閑運(yùn)動 復(fù)合型地產(chǎn),日本海游館,美國落水山莊,休閑,旅游,度假,養(yǎng)生,休閑,運(yùn)動,案例思考,休閑,旅游,度假,養(yǎng)生,休閑,運(yùn)動,主題樂園（環(huán)球影城華納影城、海洋館、沖繩太陽樂園）游艇碼頭 熱帶風(fēng)暴 溫泉度假村,結(jié)合 少林寺 黃河,度假酒店商業(yè)小鎮(zhèn),溫泉 SPA水療,游艇碼頭,網(wǎng)球場入戶、高爾夫練習(xí)場、 貴族馬場、 基本會所（壁球、保齡球等）,五、思考點(diǎn),一以娛樂休閑為主題帶動項(xiàng)目 銷售的可操作性研究及成功 案例剖析的思考。,二養(yǎng)生概念別墅的市場現(xiàn)狀及 消費(fèi)者認(rèn)可度的思考。,四目前以溫泉為主題的物業(yè)形態(tài) 及成功案例的思考，特別是別 墅市場。,五特大房地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)步驟 及具體操作的思考。,謝謝觀賞！,