貴陽市商業(yè)、寫字樓市場調(diào)查報(bào)告.pptx

貴州省貴陽市商業(yè)、寫字樓市場調(diào)查報(bào)告,城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),項(xiàng)目及周邊,商業(yè)市場調(diào)查,寫字樓市場調(diào)查,4,1,2,3,城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),1,貴陽市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較落后，但發(fā)展速度很快，人均GDP處于中等位置。,2011年貴陽市GDP為1383.07億元，在全國26個(gè)省會(huì)城市中排名第22位，僅高于蘭州、銀川、西寧、?？?，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后； 2006-2011年貴陽市GDP年平均增速為14.7%，2011年增速達(dá)到17.1%，居全國省會(huì)城市第一位，發(fā)展速度很快； 2011年貴陽市人均GDP達(dá)到31712元，按當(dāng)年平均匯率計(jì)算折合為5033美元，達(dá)到中等收入國家（地區(qū)）水平。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào),貴陽市社會(huì)消費(fèi)品零售總額較大，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，零售業(yè)消費(fèi)旺盛。,社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年保持15%以上的增速，居民消費(fèi)能力旺盛。 2011年貴陽市社會(huì)消費(fèi)品零售總額占GDP比重為42%，僅比消費(fèi)十分旺盛的廣州市天河區(qū)（46%）低4個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)意愿較為強(qiáng)烈。 零售業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重較大，2011年達(dá)到74%，貴陽市零售市場迅猛發(fā)展。 餐飲業(yè)零售總額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重逐年增長，2011年餐飲業(yè)零售額（71.27億元）占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為12.2%，貴陽市民對(duì)餐飲方面的支出越來越大。,數(shù)據(jù)來源：貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào),人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出呈正比關(guān)系，家庭設(shè)備用品支出增幅較大。,2011年貴陽市城市居民人均可支配收入達(dá)到19420元，增長17%，與GDP增速大致相等。 2011年貴陽市城市居民人均消費(fèi)性支出為14300元，收入支出比為1.35:1，消費(fèi)性支出較大。 除居住支出增幅外，2011年貴陽市民的家庭設(shè)備用品支出增幅最大，達(dá)到37%，貴陽市民開始關(guān)注家庭設(shè)備用品的更新?lián)Q代。,貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中心城市的向心力較強(qiáng)，對(duì)地州吸引力較強(qiáng)。,貴陽市經(jīng)濟(jì)水平處于全省的絕對(duì)領(lǐng)先地位，2011年GDP約占全省的1/4。 貴陽市作為全省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)也相對(duì)成熟，對(duì)地州人士的吸引力較強(qiáng)。 地州市居民周末經(jīng)常到貴陽購物、休閑、娛樂。,項(xiàng)目及周邊,2,處于中心城區(qū)邊緣區(qū)域，緊鄰一環(huán)。 是通往金陽、烏當(dāng)?shù)谋亟?jīng)之路，地理位置優(yōu)越，周邊公交線路眾多，交通十分便捷。 位于云巖區(qū)政府旁，距貴陽經(jīng)濟(jì)中心直線距離2.1KM，處于大營坡傳統(tǒng)商圈內(nèi)，但外來人口較多，以前給人的印象為“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，是“臟、亂、差”的代名詞 。,區(qū)位較為優(yōu)越，交通便捷,傳統(tǒng)主城中心商圈：包括噴水池、大西門、大南門、大小十字商圈，是貴陽的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中心，業(yè)態(tài)豐富、配套成熟，也是當(dāng)前貴陽市商業(yè)的核心區(qū)域，但發(fā)展空間不大。 金陽商圈：新興商圈，未來貴陽市行政中心，重點(diǎn)規(guī)劃新區(qū)，極具發(fā)展?jié)摿Α?大盤形成的商圈：包括花果園、中天未來方舟、世紀(jì)城、保利溫泉新城等，以大盤帶動(dòng)，規(guī)劃較好，但輻射人群的基數(shù)不足，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目所在的大營坡商圈：傳統(tǒng)自發(fā)形成的商圈，有一定的商業(yè)基礎(chǔ)，但檔次較低；周邊輻射人群素質(zhì)不高，但人口基數(shù)大，具備一定的發(fā)展?jié)摿Α?區(qū)域商圈發(fā)展?jié)摿^大,本案,產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃：云巖區(qū)未來將實(shí)施“一核、兩帶、三片區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略 。本項(xiàng)目位于“兩帶” 中的向北延伸經(jīng)濟(jì)帶，區(qū)域在規(guī)劃中處于中等地位，主要是培育北京路貴開路大營坡新添大道經(jīng)濟(jì)帶，構(gòu)筑連接新老城區(qū)和周邊地區(qū)的商圈新平臺(tái)。 軌道交通規(guī)劃：預(yù)計(jì)十年左右建成的輕軌3號(hào)線（貴陽東站花溪南）設(shè)大營坡站，未來項(xiàng)目交通更加便利，對(duì)商業(yè)有較大的利好作用。,項(xiàng)目地塊利弊共存,優(yōu)勢(shì)：E地塊臨街面較長（238m），分割較為整齊，B地塊兩面臨街，人、車流量都較大。 劣勢(shì)：項(xiàng)目地塊被城市快速干道分割成幾塊，且無便捷的交通連接，較難使整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)形成整體； E地塊進(jìn)深35米左右，不利于鋪面分割； B地塊地勢(shì)高差較大（最高與最低處相差15m左右），對(duì)商業(yè)會(huì)有一定影響。,區(qū)域建設(shè)規(guī)劃,項(xiàng)目D地塊：建設(shè)規(guī)劃為兩棟寫字樓和一棟五星級(jí)酒店； 項(xiàng)目B地塊：與“中大國際廣場”項(xiàng)目隔鹿沖關(guān)路相望，該項(xiàng)目商業(yè)體量約7萬，目前已引進(jìn)沃爾瑪超市、萬達(dá)IMX影院； 項(xiàng)目A/E/F地塊：周邊多為低矮的居民樓及部分商住樓，商業(yè)拓展空間不足。,項(xiàng)目商業(yè)核心輻射區(qū)域?yàn)榫幼^(qū)，覆蓋人口約30萬。,本項(xiàng)目的商業(yè)核心輻射區(qū)域范圍為：沿新添大道北段方向至蘭溪谷，沿大營路方向至金獅小區(qū)，沿新添大道南段方向至北京路一號(hào)沿觀山東路即鹿沖關(guān)路方向至約克城邦，覆蓋人口約30萬人。 項(xiàng)目商業(yè)核心輻射區(qū)域?qū)儆诰幼^(qū)，區(qū)域人口多為中端消費(fèi)人群，有部分低端消費(fèi)和少量高端消費(fèi)人群。 項(xiàng)目商業(yè)邊緣輻射區(qū)域可達(dá)烏當(dāng)區(qū)局部以及其他地州消費(fèi)，有一定的潛在高端需求。,商業(yè)、酒店、餐飲,項(xiàng)目周邊大型超市有三家，包括中大國際沃爾瑪、北京華聯(lián)宅吉店、永輝超市貴烏路店。 中大國際廣場項(xiàng)目暫定為Shopping mall。 項(xiàng)目E地塊前新添大道南段為汽車銷售、維修、裝飾美容的特色產(chǎn)業(yè)帶。 項(xiàng)目周邊除神奇星島、神奇華美達(dá)酒店外，其余均為快捷酒店。 項(xiàng)目周邊餐飲主要集中于大盤附近，如：小石城的小海螺與大河灞漁府，中天花園的黔蘑菇與全聚德，烏當(dāng)新天衛(wèi)城的重慶家樂火鍋與黔味館等。,運(yùn)動(dòng)、文化、休閑、娛樂,項(xiàng)目周邊文化、休閑、娛樂配套少，僅有少量低中檔的動(dòng)漫城，養(yǎng)身美容會(huì)所與足療等。 周邊有一定的學(xué)生人群，但缺乏成型的書店及文教用品零售店。 運(yùn)動(dòng)方面，僅有中天花園和小石城有少量社區(qū)運(yùn)動(dòng)配套。,1、貴陽二十三中；2、貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)；3、中天北京四中 4、貴大茶店校區(qū)；5、茶店小學(xué) 中建華府項(xiàng)目,商業(yè)市場調(diào)查,3,重點(diǎn)選取了5個(gè)商住且商業(yè)體量在4萬以上的綜合體項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。,鴻通城,交通-10條公交線路,鴻通城配套,其他：,鴻通城業(yè)態(tài),1F平面,亨特國際,亨特國際配套,交通-12條公交線路,其他：,亨特國際業(yè)態(tài),1F平面,恒峰步行街,恒峰步行街配套,交通-12條公交線路,其他：,恒峰步行街業(yè)態(tài),海納廣場,海納廣場配套及業(yè)態(tài),交通-12條公交線路,業(yè)態(tài)布局,1F平面,中大國際廣場,39路、 40路、 49路、 51路、 56路、58路、61路、67路、69路、70路、75路、208路、209路、251路、252路、253路、302路等,中大國際廣場配套,交通-12條公交線路,其他：,中大國際廣場業(yè)態(tài),3F平面,所調(diào)查項(xiàng)目均為住宅、商業(yè)的綜合體，商業(yè)體量在40000以上，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的Shopping mall，但均未細(xì)分專業(yè)定位的商場。 除鴻通城外，均以超市做為主力店，如：中大國際廣場與海納廣場引進(jìn)沃爾瑪，亨特國際有家樂福，恒峰步行街則招納永輝超市。 均在項(xiàng)目內(nèi)配備影院以滿足市民休閑要求。 除亨特國際只租不售外，其余項(xiàng)目均為租售結(jié)合，但開發(fā)商主動(dòng)持有部分黃金門面。 鋪面分割多集中在20-80區(qū)間。 除中大國際廣場未開業(yè)外，其余商場經(jīng)營狀況均不甚理想。鴻通城項(xiàng)目正在重新調(diào)整內(nèi)部布局，恒峰步行街與海納廣場項(xiàng)目空余鋪面較多，亨特國際項(xiàng)目休閑、娛樂等消費(fèi)比重大，購物消費(fèi)比重小。 地面首層平均租金在300元/左右。,商業(yè)調(diào)查小結(jié),寫字樓市場調(diào)查,4,寫字樓市場布局,總體來看，貴陽市寫字樓的分布可概括為“五橫兩縱一區(qū)”，圍繞著各商圈形成寫字樓群。 “一區(qū)”：金陽中央商務(wù)區(qū)； “兩縱”：中華路（包括延伸的新華路）、瑞金路； “五橫”：北京路、延安路、中山路、都司路、解放路。,兩城區(qū)方面從商務(wù)商業(yè)的角度來看，寫字樓群主要是依托商圈形成的。 依托噴水池、大十字、小十字、大西門、大南門、紫林庵、火車站等不同商圈，形成以國企、商貿(mào)、服務(wù)等不同企業(yè)。 另外依托花果園金融街、中天未來方舟等片區(qū)的發(fā)展形成未來寫字樓集群。,市場現(xiàn)狀：無論從規(guī)劃上還是目前分布來看，貴陽市寫字樓項(xiàng)目主要集中配套成熟、商業(yè)繁華的兩城區(qū)，隨著金陽新區(qū)的迅速發(fā)展，配套設(shè)施的逐漸完善，金陽新區(qū)寫字樓異軍突起，逐步形成兩城區(qū)、金陽新區(qū)寫字樓雙核心的局面。,市場特點(diǎn)： 寫字樓基本以銷售為主，持有型的寫字樓相對(duì)較少； 大部分寫字樓以商住類中低端產(chǎn)品為主，整體形象和配套設(shè)施較差； 管理水平較低，國際知名物業(yè)管理公司無進(jìn)駐。,市場現(xiàn)狀及其特點(diǎn),寫字樓成交情況,寫字樓市場總體成交量不大，近三年一直保持著增長態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來2-3年市場將持續(xù)增長。,2011年貴陽寫字樓成交情況,2011年貴陽市辦公總體供應(yīng)量大于成交量 貴陽限購新政后寫字樓市場成交量明顯上升 貴陽市寫字樓市場均價(jià)自11年6月份開始在60008000元上下波動(dòng),貴陽在售寫字樓不多，供應(yīng)量較小 主要以單盤為主，花果園單盤成交量較大,富中國際廣場,富中國際,富中國際廣場配套,售租情況：售罄 ，無可出租單位 租金價(jià)格：100120元/平米/月,富中國際廣場租售情況及業(yè)主構(gòu)成,華坤發(fā)展大廈,華坤發(fā)展大廈,華坤發(fā)展大廈配套,租售情況：售罄，無可租單位 租售價(jià)格：60-80元/平米/月,華坤發(fā)展大廈租售情況及業(yè)主構(gòu)成,凱賓斯基,凱賓斯基,凱賓斯基配套,租售情況：基本售罄 出售價(jià)格：20000元/平米,凱賓斯基租售情況及業(yè)主構(gòu)成,世貿(mào)廣場,世貿(mào)大廈,世貿(mào)廣場配套,售租情況：售罄、無可租單位 出售價(jià)格：開盤均價(jià)5400元/, 租70-80元/月,世貿(mào)廣場租售情況及業(yè)主構(gòu)成,中天商務(wù)港,中天商務(wù)港,中天商務(wù)港配套,售租情況：少量可租單位 出售價(jià)格：開盤均價(jià)5000元/，租金50-80元/,中天商務(wù)港租售情況及業(yè)主構(gòu)成,振華科技大廈,振華科技大廈,振華科技大廈配套,租售情況：售罄，無可租單位 租售價(jià)格：銷售均價(jià)4800元/，租金價(jià)格50-70元/,振華科技大廈租售情況及業(yè)主構(gòu)成,振華凱都大廈,振華凱都大廈,振華凱都大廈配套,租售情況：無可租單位 租售價(jià)格：銷售均價(jià)4800元/，租金價(jià)格60-85元/,鑫都財(cái)富大廈,鑫都財(cái)富大廈,鑫都財(cái)富大廈配套,租售情況：售罄、無可租單位 租售價(jià)格：均價(jià)6000.租80120元/,鑫都財(cái)富大廈租售情況及業(yè)主構(gòu)成,貴陽寫字樓市場發(fā)展起步較晚，總體物業(yè)水平較低，目前只有凱賓斯基屬于綜合高端的寫字樓，貴陽市中高端寫字樓還存在較大機(jī)會(huì)。 寫字樓基本以銷售為主，持有型的寫字樓相對(duì)較少。 以凱賓斯基、富中國際為代表的南明區(qū)，寫字樓市場比較突出，商務(wù)辦公氛圍較好，高端寫字樓主要集中在該區(qū)域。 一般單盤規(guī)模為3-7萬，部分大規(guī)模項(xiàng)目寫字樓體量較大。 單盤年度銷售量不大，總體平均在1.5萬左右。 一般售價(jià)6000-8000元/，豪華高端類售價(jià)2萬元/及以上。 寫字樓銷售單位分割較?。?0-100 、100-150 、150-200，利于銷售和租賃組合。 依據(jù)在租重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)建筑、金融保險(xiǎn)、消費(fèi)零售、能源化工行業(yè)是目前寫字樓主要用戶，所占比例為65%。,寫字樓調(diào)查小結(jié),匯報(bào)完畢！,