加強物業(yè)管理工作制度

范文：_加強物業(yè)管理工作制度單位：_部門：_日期：_年_月_日第 1 頁 共 11 頁加強物業(yè)管理工作制度一、高度重視，提高對加強物業(yè)管理工作的認(rèn)識物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是與人民群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進程的不斷推進，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益顯現(xiàn)。加強物業(yè)管理工作，對于改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，增加就業(yè)崗位，維護社會穩(wěn)定，營造良好的社會環(huán)境都具有十分重要的意義。各縣（區(qū)）政府（含市開發(fā)區(qū)管委會、徐圩新區(qū)管委會、云臺山景區(qū)管委會，下同）、市各有關(guān)部門要從落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強物業(yè)管理工作的重要意義，創(chuàng)新行政監(jiān)管手段和管理機制，堅持服務(wù)與監(jiān)管并重，積極化解矛盾糾紛，合力推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展。二、齊抓共管，構(gòu)筑適合城市發(fā)展的物業(yè)管理框架市、縣（區(qū)）政府應(yīng)按照“條塊結(jié)合，以塊為主”和“縣（區(qū)）屬地負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）具體組織，社區(qū)居委會落實，住房主管部門監(jiān)督指導(dǎo)，相關(guān)部門密切配合”的原則，建立市、縣（區(qū)）政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的管理體制，形成職責(zé)明晰、分工明確、各負(fù)其責(zé)、齊抓共管的物業(yè)管理格局，共同推進物業(yè)管理工作。（一）各縣（區(qū)）政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處落實各項法規(guī)政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構(gòu)，建立縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作；監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?；參與物業(yè)管理項目有序交接；建立物業(yè)管理責(zé)任主體、社區(qū)、政府相關(guān)職能部門的溝通機制；處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作；協(xié)助綜治、公安、工商、文廣新、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、住房等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。（三）社區(qū)居委會受鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的落實工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)和組織業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項目經(jīng)理考核提出初審意見；參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目招標(biāo)；對物業(yè)維修資金的使用提出初審意見。（四）住房行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作；負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金的使用進行審查；指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）加強物業(yè)服務(wù)工作的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理違法行為。（五）相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責(zé)，共同抓好物業(yè)管理相關(guān)工作。教育、公安、規(guī)劃、建設(shè)、城管、工商、文廣新、價格、衛(wèi)生、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、消防等相關(guān)部門負(fù)責(zé)依法及時查處居住小區(qū)內(nèi)違法搭建、占用綠地、違章停車、無照經(jīng)營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護物業(yè)管理區(qū)域正常的公共管理秩序。三、因地制宜，建立符合實際的物業(yè)管理模式根據(jù)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實際，按照“區(qū)別對待、分層次管理”的原則，建立符合我市實際的物業(yè)管理模式。（一）新建住宅小區(qū)管理。新建商品房住宅小區(qū)必須嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行開發(fā)建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、住房等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)必須嚴(yán)格落實公建配套交接制度，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加交接。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位，同時要強化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。（二）老舊住宅小區(qū)管理。老舊住宅小區(qū)應(yīng)根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為載體，開展物業(yè)服務(wù)活動。各縣（區(qū)）政府要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決老舊住宅小區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施等方面存在的問題。對整治后具備條件的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)；對不完全具備條件的老舊住宅小區(qū)，推行“準(zhǔn)物業(yè)管理”，經(jīng)業(yè)主大會通過規(guī)定程序認(rèn)可，由社區(qū)成立社區(qū)管理服務(wù)中心（站），落實以保潔、保綠、秩序維護為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，或者采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)性服務(wù)落實到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)，實施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)的物業(yè)管理模式。開展物業(yè)管理所需的經(jīng)費由小區(qū)全體業(yè)主共同承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。經(jīng)費的使用情況應(yīng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。四、創(chuàng)新舉措，提升物業(yè)管理工作水平（一）加強前期物業(yè)管理工作。住房行政管理部門要完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照住建部前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法的規(guī)定，采取招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，要制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示和說明，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買受合同時，對遵守臨時管理規(guī)約做出承諾。開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行。開發(fā)建設(shè)單位未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，住房主管部門不予以辦理商品房預(yù)售許可證。（二）加強物業(yè)管理用房建設(shè)。新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于規(guī)劃總建設(shè)面積4的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，無償提供給全體業(yè)主。規(guī)劃部門應(yīng)在規(guī)劃總平面圖中明確標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置和面積，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的面積。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是獨用成套房屋，具有上下水、供電、通訊等基本設(shè)施，具備辦公條件。物業(yè)管理用房位置應(yīng)設(shè)置在開發(fā)項目中心區(qū)域或主出入口附近的房屋底層，方便業(yè)主使用的地方，不得設(shè)置在地下。設(shè)置在住宅樓內(nèi)的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。分期開發(fā)建設(shè)的項目，物業(yè)管理用房應(yīng)設(shè)置在首期開發(fā)范圍。住房主管部門要對物業(yè)管理用房獨立測量、計算面積（其面積不計入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)），并在房地產(chǎn)平面圖相應(yīng)的位置上標(biāo)注物業(yè)管理用房字樣。物業(yè)管理用房所有權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護和經(jīng)營。物業(yè)管理用房應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動，任何單位和個人不得將物業(yè)管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。（三）推進業(yè)主委員會建設(shè)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設(shè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主進行督促催交等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）指定社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。引導(dǎo)和鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)管理。（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費。價格部門會同住房行政管理部門依照相關(guān)規(guī)定，研究制定物業(yè)管理服務(wù)收費辦法，明確物業(yè)管理服務(wù)收費的原則、收費管理形式和服務(wù)費用構(gòu)成，建立質(zhì)價相符的物業(yè)管理收費機制。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價及浮動幅度，由價格部門會同住房行政管理部門制定并組織實施。非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真落實物業(yè)服務(wù)收費及明碼標(biāo)價規(guī)定，健全企業(yè)財務(wù)帳目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費，按規(guī)定項目進行費用開支，自覺接受價格、住房主管部門及業(yè)主的監(jiān)督。（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)投標(biāo)承諾和物業(yè)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，維護業(yè)主權(quán)益，對超出服務(wù)合同的事宜，應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理相關(guān)工作制度，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；按規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費用，定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和使用維修基金的收支賬目，主動接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為進行制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。各級住房行政管理部門要會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核制度和物業(yè)項目經(jīng)理責(zé)任制，加強對物業(yè)項目經(jīng)理的培訓(xùn)考核，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項目經(jīng)理信用檔案制度，認(rèn)真評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項目經(jīng)理的服務(wù)業(yè)績和信用程度，并在資質(zhì)評定和年度考核、物業(yè)管理招投標(biāo)中作為重要條件；要建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)有序進入和退出機制，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目監(jiān)督管理，保持物業(yè)服務(wù)平穩(wěn)過渡。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)履約保證金制度，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管住宅小區(qū)時，一次性繳納履約保證金，用于對物業(yè)企業(yè)違約行為的處罰和棄管小區(qū)的善后處理。（六）規(guī)范市政公用設(shè)施設(shè)備的維護管理。1供水設(shè)施管理。住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照“一戶一表、計量出戶”的要求，實施住宅供水工程。供水工程竣工驗收合格的，移交給城市供水企業(yè)運行管理，城市供水企業(yè)承擔(dān)分戶計量裝置以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。2供電設(shè)施管理。計費電度表出線開關(guān)處導(dǎo)線至住宅的用電設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維護、管理；計費電度表以外的供電線路及設(shè)備由供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護、管理。3住宅區(qū)域供熱設(shè)施管理。實行分戶控制的供熱閥門及以外部分由供熱單位負(fù)責(zé)管理維護；未實行分戶控制的串聯(lián)并聯(lián)供熱設(shè)備，居民樓外(含入樓供熱閥門)部分由供熱服務(wù)單位管理維護，樓內(nèi)及戶內(nèi)的供熱設(shè)備由業(yè)主管理維護。4住宅區(qū)域燃?xì)庠O(shè)施管理。管道燃?xì)夤庠O(shè)備及供氣管線(至煤氣表)由燃?xì)夤?yīng)企業(yè)負(fù)責(zé)管理和維護，室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)施屬于居民的個人財產(chǎn)由居民負(fù)責(zé)。凡應(yīng)由政府及職能部門承擔(dān)的城市管理、規(guī)劃管理、治安管理等責(zé)任，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶（指實際最終使用的個人或單位）收取費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行托收；物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收代付的，委托單位應(yīng)支付相應(yīng)的費用。五、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康發(fā)展（一）強化對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的組織協(xié)調(diào)工作。組長由分管副市長擔(dān)任，副組長由市政府分管副秘書長、市住房局局長擔(dān)任，成員由各縣（區(qū)）政府、市住房、公安、民政、文明辦、規(guī)劃、建設(shè)、城管、衛(wèi)生、價格、環(huán)保、信訪、工商等部門負(fù)責(zé)同志組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公地點設(shè)在市住房局。各縣（區(qū)）政府要根據(jù)轄區(qū)的規(guī)模和任務(wù)明確相應(yīng)的物業(yè)管理機構(gòu)，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)到位，機構(gòu)人員到位，推進措施到位。（二）建立健全物業(yè)管理工作考核機制。市政府將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入社會經(jīng)濟發(fā)展考核指標(biāo)，對各縣（區(qū)）政府物業(yè)管理年度工作情況進行考核。各縣（區(qū)）政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施情況及矛盾糾紛的處理情況進行檢查考核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理單位進行日常檢查考核。（三）加大對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的政策扶持。各縣（區(qū)）政府、市各有關(guān)部門要按照財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅xx208號）的要求，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上的，3年內(nèi)免征營業(yè)稅。對市區(qū)低保、雙下崗、殘疾、特困家庭，經(jīng)批準(zhǔn)減半收取物業(yè)服務(wù)費。各縣（區(qū)）政府要研究出臺扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)服務(wù)水平。（四）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費的觀念，增強業(yè)主實行小區(qū)自治管理的自覺性，引導(dǎo)業(yè)主主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護小區(qū)秩序，努力形成“共建共管、團結(jié)和諧”的良好氛圍。第 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