《物業(yè)管理實務(wù)I》形考作業(yè)答案.doc

物業(yè)管理實務(wù)I形考作業(yè)答案作業(yè)1一、名詞解釋1物業(yè)-指正在使用或可投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、設(shè)備、相關(guān)場地等。2物業(yè)管理-指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護，維護小區(qū)的公共秩序和衛(wèi)生，滿足業(yè)主需求的活動。3建筑物區(qū)分所有權(quán)-多個業(yè)主共同擁有一棟區(qū)分所有權(quán)建筑物時，各個業(yè)主對建筑物專有部分享有的專有所有權(quán)。4管理規(guī)約-全體業(yè)主就物業(yè)的管理、使用及所有關(guān)系以書面形式所作的自治規(guī)則。二、填空題1從物業(yè)管理角度，物業(yè)的內(nèi)容主要包括物業(yè)公共服務(wù)、特色服務(wù)、中介服務(wù)等三方面。2物業(yè)的自然屬性包括二元性、不可移動性、長期性、多樣性。3前期物業(yè)管理階段包括了接管驗收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和業(yè)主委員會等。4物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分，可分為委托服務(wù)型、租貸經(jīng)營型、委托代理型等類型。5對一些專項管理和服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自己設(shè)置部門從事這方面的工作，也可以選聘專業(yè)公司負責(zé)。但不得將整體管理轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務(wù)承包給個人。6物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)委會移交租用房屋，管理檔案和財務(wù)資料、公共物，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進行審計。7建筑物區(qū)分所有建筑物的管理，主要包括復(fù)合性、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性、一體化、登記公示性、主體身份多重性等特征。8現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理，主要包括物的管理和人的管理兩大部分。9管理團體的模式，可以歸納為非法人的團體、法人團體、管理團體法人、判斷實務(wù)上法人資格等四種模式。三、選擇題1物業(yè)使用權(quán)是在推心行所有權(quán)的兩權(quán)分離制度后形成一種子（C）A物權(quán) B使用權(quán)C經(jīng)營管理權(quán) D房物承租權(quán)2目前我國已公布的物業(yè)管理法規(guī)中，最高層次的法規(guī)是（D）A城市新建住宅小區(qū)管理方法B住宅專項維修資金管理方法C城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法D物業(yè)管理條例3物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)是（A）。A公共服務(wù) B專項服務(wù)C社會福利類服務(wù) D特約服務(wù)4（C）一旦完成，即由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接手續(xù)，標志著前期物業(yè)管理的啟動。A竣工驗收 B綜合驗收C承接查驗 D選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)5委托服務(wù)型服務(wù)企業(yè)大多數(shù)從事（B）的物業(yè)管理服務(wù)。A寫字樓 B住宅小區(qū)C商業(yè)物業(yè) D工業(yè)廠房6委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取（D）。A管理服務(wù)費 B利潤C代管基金 D管理員薪酬及服務(wù)代理薪金7加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的作用之一是（C）A限制實力不足的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入物業(yè)管理市場B有利物政府掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況C有利于規(guī)范我國物業(yè)管理市場秩序。D有利物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分級收費8（B）在區(qū)分所有權(quán)占主導(dǎo)地位。A共有所有權(quán) B專有所有權(quán)C物業(yè)使用權(quán) D成員權(quán)9（B）學(xué)說不屬于界定專用部分范圍的學(xué)說。A中心說 B邊緣說C壁心與最后粉刷表層說 D空間說10管理規(guī)約的性質(zhì)屬于（D）A物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)定 B物業(yè)的管理規(guī)定C行政主管部門的管理規(guī)章 D區(qū)分所有權(quán)人管理團體最高自治規(guī)范四、簡答題1簡述物業(yè)管理的基本特征。 物業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化 物業(yè)管理的社會化 物業(yè)管理的專業(yè)化2物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)有哪些基本類型？直線制-適合專業(yè)小型物業(yè)管理企業(yè)直線職能制-目前我國多采用的組織結(jié)構(gòu)事業(yè)部制-分權(quán)管理、獨立核算、自負盈虧。3簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。復(fù)合性 一體性專有所有權(quán)的主導(dǎo)性登記的公示性權(quán)利主體身份的多重性4簡述區(qū)分所有建筑管理的內(nèi)容。物的管理-建筑物、基地、附屬設(shè)施人的管理-不當毀損行為、不當使用行為。對生活妨害行為。五、論述題1試述現(xiàn)代物業(yè)管理的特點。突出了管理行為和組織體制的有機結(jié)合運作多種管理體制相結(jié)合，促進微觀物業(yè)管理機制的良性化將物業(yè)管理與人居問題同等對待的觀念的轉(zhuǎn)變物業(yè)管理向綜合化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化的方向發(fā)展物業(yè)管理實務(wù)I形考作業(yè)答案作業(yè)2一、名詞解釋1承接查驗-指物業(yè)公司對承接的物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。2公共秩序-指維護小區(qū)公共生活所必須的正常的生活狀態(tài)。3竣工驗收-工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)，開發(fā)商經(jīng)查驗合格后接受物業(yè)的過程。4房屋維修施工管理-按照一定施工程序、質(zhì)量標準和技術(shù)要求，運用科學(xué)方法對房屋進行施工的活動。5物業(yè)經(jīng)營管理-以利益最大化為目的，以滿足業(yè)主需求為目標的社會化、綜合化的經(jīng)營性服務(wù)與管理。二、填空題1一般而言，前期物業(yè)管理工作開始于收樓前的 36個月。2在物業(yè)交付使用之前，物業(yè)公司的服務(wù)對象是建設(shè)單位，而交付使用之后，則為業(yè)主及其使用人。3物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗收過程是承接查驗。4前期物業(yè)服務(wù)合同是以開發(fā)建設(shè)單位為代表，與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的一份明確當事人雙方權(quán)利與義務(wù)的法律文書。5前期管理與前介人的不同，以以下兩點為標志是否擁有經(jīng)營管理權(quán)、是否承擔(dān)民事責(zé)任。6物業(yè)的竣工驗收主要是有隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期工程驗收和全部工程驗收。7物業(yè)設(shè)備設(shè)施更新與技術(shù)改造工程就是為使其技術(shù)性能得到提高改善，并降低使用維修成本而進行的更新改造。8園林綠化的養(yǎng)護管理工作內(nèi)容，一般包括澆水、施肥、整型、修剪、除草、松木、防治病蟲害等工作。9停車場本身是一種特殊物業(yè)類型，同時又是大型物業(yè)建設(shè)的功能配套項目。10在環(huán)境衛(wèi)生管理實際工作中，應(yīng)采用員工自檢、領(lǐng)班作業(yè)檢查部門主管巡查和經(jīng)理抽查進行監(jiān)督檢查。11“管理規(guī)定”是物業(yè)管理制度中的一份綜合性的管理文件，是由一系列具體到某一方面的管理規(guī)定所組成。12物業(yè)經(jīng)營管理的原則有：有償原則、服務(wù)原則、競爭原則、質(zhì)量原則、效益原則。13房地產(chǎn)委托一代理關(guān)系是由契約來固化的經(jīng)濟與法律關(guān)系。14房屋租金主要包括折舊費、維修費、管理費、投資利息、稅金、保險費、地租和利潤等八大要素。三、選擇題1開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將（ABCD）作為營銷策略的重要組成部分，以推動物業(yè)的銷售與出租。 A公關(guān)管理 B業(yè)主自治 C前期管理服務(wù) D安全管理2前期介入的方式和工作有（ABC）。 A早期介入顧問工作 B中期介入監(jiān)理工作 C晚期介入前期準備 D前期管理3物業(yè)的交樓工作的服務(wù)對象是（B）。 A開發(fā)商 B業(yè)主 C建設(shè)單位 D物業(yè)服務(wù)企業(yè)4房屋建筑物管理的主要內(nèi)容有（ABD）A資料檔案管理 B質(zhì)量管理C運行管理 D維繕管理5房屋維繕管理的主要內(nèi)容又包括（ABC）A房屋的質(zhì)量管理 B房屋維修施工管理C房屋維修責(zé)任管理 D二次裝修管理6房屋完損登記劃分的依據(jù)是（ABC）A房屋的結(jié)構(gòu) B房屋的裝修C房屋的設(shè)備 D房屋的面積7以下屬于住宅內(nèi)裝飾裝修活動禁止的行為有（ABCD）。A未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級單位提出設(shè)計方案，變動建筑物主體和承重結(jié)構(gòu)B將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間或廚房間C搭建建筑物、結(jié)構(gòu)物D擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體8居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成（ABCD）。A公共綠地 B公共建筑和共用設(shè)施專用綠地C宅旁和庭院綠地 D街道綠地9物業(yè)中介代理工作的性質(zhì)是（AC）。A委托代理性質(zhì) B服務(wù)性質(zhì)C契約性質(zhì) D生產(chǎn)性質(zhì)10物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容包括（ABD）A房地產(chǎn)咨詢 B房地產(chǎn)廣告C房地產(chǎn)估價 D房地產(chǎn)經(jīng)紀11城市房租的計算原則有（ABCD）。A以租養(yǎng)房的原則 B按質(zhì)論價的原則C利益兼顧的原則 D調(diào)節(jié)供求的原則四、簡答題1物業(yè)承接查驗中應(yīng)注意哪些問題？建設(shè)單位移交的檔案資料是否齊全物業(yè)主體結(jié)構(gòu)是否安全和滿足使用功能資料與實物是否一致2簡述房屋維修的責(zé)任。可以分為兩種責(zé)任保修期內(nèi)責(zé)任：由施工單位負責(zé)房屋的質(zhì)量保修保修期滿后責(zé)任：由業(yè)主及使用人承擔(dān)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)費用3簡述預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)管理的工作要點。制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期、內(nèi)容實施過程中的監(jiān)督檢查4物業(yè)設(shè)備管理制度主要有哪些？設(shè)備承接查驗制度計劃維修保養(yǎng)制度設(shè)備運行管理制度值班制度交接班制度報告記錄制度5簡述環(huán)境衛(wèi)生管理的工作范圍和主要內(nèi)容。工作范圍：室外衛(wèi)生管理。樓內(nèi)衛(wèi)生管理。垃圾清運。預(yù)防污染等工作內(nèi)容：建立衛(wèi)生管理制度。加強衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)。嚴格監(jiān)督與檢查。加強衛(wèi)生宣傳工作。6物業(yè)租賃的特征如何？租賃標的物事特定的房屋不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，只是使用權(quán)的讓渡。主體要符合法律規(guī)范租金合理是物業(yè)租賃的核心租賃關(guān)系是一種法律關(guān)系五、論述題試論述前期介入的作用。完善物業(yè)的使用功能改進物業(yè)的具體設(shè)計更好地監(jiān)督施工質(zhì)量為竣工驗收和承接查驗打好基礎(chǔ)有利于今后物業(yè)的管理物業(yè)管理實務(wù)I形考作業(yè)參考答案作業(yè)3一、名詞解釋1物業(yè)管理招標-物業(yè)所有權(quán)人為物業(yè)選擇管理者時，向社會公布消息，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)公平競爭，從中選擇滿意物業(yè)管理者的活動。2物業(yè)管理投標-指符合招標條件的企業(yè)按照規(guī)定要求提出投標申請，參與競爭管理者資格的活動。3物業(yè)服務(wù)費-物業(yè)企業(yè)提供綜合服務(wù)，按公攤面積比例分攤到業(yè)主的管理服務(wù)費4住宅專項維修資金-用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、改造的專項資金。5激勵-通過物質(zhì)和精神刺激，使人發(fā)揮內(nèi)在潛力，為實現(xiàn)組織目標而奮斗的活動二、填空題1根據(jù)我國有關(guān)法律，招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上具備承擔(dān)招標項目能力的特定法人發(fā)出投標邀請書。2物業(yè)管理招標的意義是推動物業(yè)管理現(xiàn)代化、推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高、明確責(zé)任、減少糾紛、促進物業(yè)管理企業(yè)提高競爭能力等。3投標書編寫的要求包括針對性、可操作性、體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平、深刻理解業(yè)主的意愿等。4物業(yè)管理資金的籌措應(yīng)實行誰所有、誰負責(zé)的原則。5員工招聘的程序主要有：發(fā)布招聘法、初步資格審查、面試、測評、錄用、簽約等六個步驟。三、選擇題1評標委員應(yīng)由（D）組成，成員為5人以上單數(shù)。 A業(yè)主代表 B由業(yè)主代表和行政主管部門人員C業(yè)主委員會成員D招標人代表和不少于成員總數(shù)三分之二的物業(yè)管理方面的專家2下述（D）不符合編制招標文件的原則。 A公平性原則 B明確性原則 C合法性原則 D合理性原則3按現(xiàn)行稅法規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬服務(wù)業(yè)上繳的稅金包括（ABD）A定價監(jiān)督 B名碼標價C收支監(jiān)督 D審計監(jiān)督4物業(yè)服務(wù)費的監(jiān)督方式有（ABC）。 A定價監(jiān)督 B明碼標價 C收支監(jiān)督 D審計監(jiān)督5以下屬于潛在素質(zhì)標準的有（ABC） A學(xué)習(xí)能力、創(chuàng)新思維與能力 B工作中的方法論 C思想境界與價值準則 D專業(yè)領(lǐng)域的知識水平6（A）的基本原則是：員工的工作是多方面的，工作業(yè)績也是多緯度的，不同個體對統(tǒng)一工作得出的印象是不同的。 A360度考核 B工作標準法 C配對比較法 D功能測評法7個人績效的三個關(guān)鍵因素是（ACD）A積極性 B專業(yè) C能力 D條件8屬于需要型激勵理論的主要有（ABCD） A馬斯洛的需要層次論 B奧德弗的ERG理論 C赫茲伯格的“雙因素”理論 D麥克利蘭的成就需要理論四、問答題1簡述物業(yè)管理招標投標的原則。公開的原則公正的原則公平的原則誠實信用的原則2簡述物業(yè)管理投標書的編寫要求。針對性可操作性體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢與專業(yè)水平深刻理解業(yè)主的意愿3簡述物業(yè)管理資金的來源。物業(yè)管理費住宅專項維修資金共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益物業(yè)企業(yè)對特約服務(wù)投入的資金國家財政補貼4簡述不得從住宅專項維修資中列支的費用。依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的費用依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的水電等設(shè)施的維護資金應(yīng)當由業(yè)主承擔(dān)的修復(fù)費用依據(jù)合同應(yīng)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的費用5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立哪幾種激勵機制？目標激勵精神激勵物質(zhì)激勵福利激勵榮譽激勵參與激勵考核激勵五、論述題試論述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獎勵藝術(shù)對不同員工采取不同的獎勵方法將物質(zhì)激勵與精神激勵有機結(jié)合適當拉開物質(zhì)激勵的檔次樹立適當?shù)莫剟顦藴收莆摘剟畹臅r機與頻率物業(yè)管理實務(wù)I形考作業(yè)答案作業(yè)4一、名詞解釋1社區(qū)-聚集在一定區(qū)域中的人所組成的社會生活共同體。2服務(wù)-物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供的綜合管理，并從中收取費用的活動。3質(zhì)量管理模式-質(zhì)量目標明確，由一系列相關(guān)的質(zhì)量標準組成的一套質(zhì)量管理的標準形式。4組織結(jié)構(gòu)扁平化-通過減少管理層次，裁減多余人員，分散權(quán)力，提高下屬積極性，從而提高組織效率的活動。5物業(yè)管理智能化-將信息技術(shù)和高新技術(shù)用于物業(yè)管理工作中，處理日常事務(wù)，全面提供信息服務(wù)并參與決策，達到提高管理效率和質(zhì)量的目的。二、填空題1“社區(qū)”一詞最初是德國社會學(xué)家騰恩斯在其1887年出版的社區(qū)和社會（另譯名為共同體和社會）一書中首先使用。2物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的直接組織管理者，主導(dǎo)著小區(qū)文化建設(shè)的內(nèi)容、作用和方式。3服務(wù)的兩大主要特征是無形性和不可儲備性。4預(yù)期質(zhì)量受下面的因素影響：企業(yè)形象、宣傳溝通、口碑、顧客需求。5國內(nèi)外企業(yè)管理學(xué)家提出的服務(wù)質(zhì)量管理模式，基本上可劃分為三種類型：消費者滿足程度模式、產(chǎn)品生產(chǎn)模式和相互交流模式。6獲得ISO9000質(zhì)量證書后，企業(yè)會受到來自自己、顧客、認證機構(gòu)等三方的評審和檢查。7物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理。8目前在我國內(nèi)地多采用房地產(chǎn)管理所的管理模式，在沿海地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理公司但多采用母子公司的管理模式。9物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但要根據(jù)企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、社會化的原則設(shè)計構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)，并且要體現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)扁平化、管理方式柔性化、辦公方式分散化的思想。10虛擬管理的發(fā)展是伴隨和適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟發(fā)展而興起的一種組織觀念和經(jīng)營觀念，是針對于虛擬企業(yè)所提出的管理方法。三、選擇題1物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的原則有（ABCD）。A主體對象確定性原則 B大眾參與性原則C活動娛樂性原則 D文化觀念整合性原則E文化活動親善性原則2文化的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)包括（ABCD）。A層次文化網(wǎng) B觀念文化網(wǎng)C社會階層文化網(wǎng) D硬件設(shè)施文化網(wǎng)3在影響服務(wù)質(zhì)量高低的各種因素中，可以直接控制的因素為（B）。A企業(yè)形象 B宣傳溝通 C顧客口碑 D顧客需求4在服務(wù)質(zhì)量管理工作中，為了使服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標準能有效執(zhí)行，必須對管理工作進行檢查與評估，所采取的方法主要有（ABD）。A內(nèi)部檢查 B消費者滿意率調(diào)查 CISO內(nèi)審 D投訴處理5當前物業(yè)服務(wù)企業(yè)推行的國標管理體系認證主要由（AC）構(gòu)成。AISO90000質(zhì)量管理體系 BISO18000職業(yè)健康安全管理體系CISO14000環(huán)境管理體系 DBS5750質(zhì)量管理體系6按現(xiàn)行的做法，我國物業(yè)管理考評工作中國家級的考評主要對（A）項目進行考評。A全國物業(yè)管理示范項目 B全國物業(yè)管理示范/優(yōu)秀項目C全國物業(yè)管理優(yōu)秀項目 D全國城市文明住宅小區(qū)項目7無形資產(chǎn)管理把（C）作為管理要點。A信息 B技術(shù)進步C企業(yè)文化建設(shè) D企業(yè)形象塑造8人本管理包括（ABC）等內(nèi)容。A感情管理 B全員參與C權(quán)力分散與自我控制 D績效管理9物業(yè)管理理論體系的核心理論是（B）。A建筑物區(qū)分所有權(quán) B物業(yè)管理信息系統(tǒng)C委托代理理論 D社區(qū)管理理論10物業(yè)管理智能化的形式有（AB）。A智能大廈管理系統(tǒng) B物業(yè)管理信息系統(tǒng)C信息通信設(shè)備系統(tǒng) D樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)四、簡答題1物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)的主要任務(wù)是什么？開展多形式、多層面、多元化的大眾性文化活動。營造一個提高文化素養(yǎng)的氛圍實現(xiàn)小區(qū)文化建設(shè)的目標2物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用有哪些？文化建設(shè)內(nèi)容的選擇作用文化建設(shè)的服務(wù)作用文化整合作用文化建設(shè)中的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌作用文化建設(shè)中的穩(wěn)定器作用3如何理解2000版ISO9000標準關(guān)于質(zhì)量管理的原則？以顧客為中心，全員參與領(lǐng)導(dǎo)者的主導(dǎo)作用對過程方法實施控制系統(tǒng)管理，持續(xù)改進基于事實的決策方法互利的供方關(guān)系4組織結(jié)構(gòu)扁平化和有機化在物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置中如何應(yīng)用？根據(jù)企業(yè)化原則，科學(xué)設(shè)置組織機構(gòu)，建立柔性管理制度。根據(jù)專業(yè)化原則，盡量實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)扁平化，提高員工的工作積極性根據(jù)社會化原則，既要合理分工，又要互相配合。五、論述題試述我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢。物業(yè)企業(yè)服務(wù)企業(yè)化，強調(diào)規(guī)模經(jīng)濟和“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”專業(yè)服務(wù)社會化物業(yè)管理現(xiàn)代化12