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物業(yè)管理工作流程及服務(wù)

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物業(yè)管理工作流程及服務(wù)

目錄第一章 服務(wù)及質(zhì)量保證承諾書第二章 建議及偏離表第三章 組織結(jié)構(gòu)設(shè)置和人員配置1 員工招聘標(biāo)準(zhǔn)2 員工培訓(xùn)計劃3 各崗位人員配置4 組織架構(gòu)第四章 物業(yè)管理相應(yīng)設(shè)備的投入管理方案第五章 管理方案1 管理理念、目標(biāo)及優(yōu)勢2 工作流程2.1 物業(yè)管理工作流程2.2 外勤組工作流程3 物業(yè)管理服務(wù)程序及標(biāo)準(zhǔn)4 保潔頻率與保潔要求5 監(jiān)控管理6 秩序巡邏要求7 臨時工的流動比率,穩(wěn)定員工隊伍的措施8 擬派駐中共紹興市委黨校的人員第六章 物業(yè)檔案的建立和管理第七章 物業(yè)管理應(yīng)急措施第八章 節(jié)能環(huán)保措施第一章 服務(wù)及質(zhì)量保證承諾書為了進(jìn)一步提升中共紹興市委黨校物業(yè)管理水平,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,確保教學(xué)培訓(xùn)順利進(jìn)行,提高物業(yè)品牌。根據(jù)貴方的要求,我公司對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量承諾做出如下響應(yīng):1. 員工持證上崗,著裝統(tǒng)一,標(biāo)識鮮明,禮儀規(guī)范;2. 治安、刑事案件發(fā)生率為0;3. 消防設(shè)施完好率100%;4. 火災(zāi)發(fā)生率為0;5. 開放場所墻、窗、地、頂潔凈;6. 教室、會議室準(zhǔn)備及時、布置有序;7. 洗手間設(shè)施完好、無異味、無水跡污痕;8. 使用人對物業(yè)管理滿意率為95%;9. 節(jié)能降耗率每年下降4%。第二章 建議及偏離表序號招標(biāo)文件重述偏離或投標(biāo)人建議(條件)1除非采購人提出增減服務(wù)內(nèi)容,不得調(diào)整合同內(nèi)容不包括政府政策調(diào)整所造成的費(fèi)用調(diào)整2不得將中標(biāo)項目服務(wù)轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)包)給他人清洗外墻等服務(wù)內(nèi)容外包給專業(yè)公司3投標(biāo)人在投標(biāo)總價中的價格均包括所有費(fèi)用不包含設(shè)備保養(yǎng)維修費(fèi)及外墻清洗、專項保潔服務(wù)費(fèi)用第三章 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置1 員工招聘標(biāo)準(zhǔn) 政治面貌良好,思想穩(wěn)定,無違法違紀(jì)記錄; 身體狀況良好,能適應(yīng)其崗位工作; 受過專業(yè)的崗前培訓(xùn),業(yè)務(wù)熟練,具有較強(qiáng)的工作責(zé)任心; 秩序維護(hù)員熟練監(jiān)控網(wǎng)的操作技能; 設(shè)備工須熟練電腦、多媒體、音響設(shè)備操作技能; 業(yè)主服務(wù)員、會務(wù)人員年齡25歲以下,身高1.60米以上,容貌端莊。2 員工培訓(xùn)計劃源源不斷的人員培訓(xùn)是陸家嘴物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此,公司根據(jù)自身發(fā)展的需要,建立了自己的“培訓(xùn)中心”。“培訓(xùn)中心”每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔(dān)綱,講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理,從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等。2.1 管理處經(jīng)理培訓(xùn)通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭,能獨(dú)立操作一個樓盤,有較強(qiáng)的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力,必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策,懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理,掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用。類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論;機(jī)構(gòu)設(shè)置;人員配備;管理方案的制定;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識;3質(zhì)量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標(biāo)知識;4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式7.5院校管理實(shí)務(wù);國外物業(yè)管理運(yùn)作原理;物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理;房屋(建物知識);機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);保潔的基礎(chǔ)管理;服務(wù)收費(fèi)價格制定等;6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運(yùn)行;服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用;物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收;行政人事管理;計算機(jī)操作;檔案管理物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)7企業(yè)的品牌建設(shè)3.5最新的物業(yè)管理服務(wù)理念。品牌效應(yīng)等。物業(yè)公關(guān)8物業(yè)公關(guān)知識3.5物業(yè)公關(guān)在物業(yè)管理中的作用;物業(yè)管理企業(yè)形象與公關(guān);需協(xié)調(diào)與溝通的關(guān)系;物業(yè)公關(guān)公眾心理分析與心理策略;實(shí)習(xí)與考察9實(shí)地操作與實(shí)踐56(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)注:一小時為一課時,共計課時114小時,培訓(xùn)時間為3-4周2.2 各部門主管、領(lǐng)班培訓(xùn)通過培訓(xùn),能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作,做好各自崗位的本職工作,制定部門崗位責(zé)任制,協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系,定期或不定期地對下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析; 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識;3不同類型物業(yè)管理運(yùn)作模式6院校管理實(shí)務(wù);國外物業(yè)管理運(yùn)作原理;物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理;房屋(建物知識);機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);保潔的基礎(chǔ)管理;客戶服務(wù)禮儀; 物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范;崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核;文檔管理;6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察7實(shí)地操作與實(shí)踐56(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)注:一小時為一課時,共計課時105小時,培訓(xùn)時間為3-4周2.3 一般工作人員培訓(xùn)通過培訓(xùn),樹立100%為業(yè)主服務(wù)的思想,把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神,基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識,必須掌握建筑知識、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識,物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識,文檔管理知識等。類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識;3不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式6院校管理實(shí)務(wù);國外物業(yè)管理運(yùn)作原理;物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理;房屋(建物知識);機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);保潔的基礎(chǔ)管理;文檔管理;5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察6實(shí)地操作與實(shí)踐45(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)注:一小時為一課時,共計課時90小時,培訓(xùn)時間為2-3周3 各崗位人員配置崗位名稱人數(shù)工作時間備注管理處經(jīng)理1工作日8:00-16:00做五休二綜合管理部(3人)綜合管理部主管1工作日8:00-16:00做五休二業(yè)主服務(wù)員(兼會務(wù)接待)2工作日8:00-16:00做五休二環(huán)境工程部(21人)保潔服務(wù)部主管1工作日8:00-16:00做五休二保潔領(lǐng)班(早班)1工作日6:30-14:30做五休二保潔領(lǐng)班(中班)1工作日14:00-22:00做五休二保潔服務(wù)員(教室、會議室)2早班分早班、中班做五休二工作時間:早班:7:00-15:00中班:12:00-20:00(周六、周日機(jī)動上班)保潔服務(wù)員(大廳、走廊、樓梯)2早班保潔服務(wù)員(開水房、洗手間)2早班保潔服務(wù)員(外圍地面、地下車庫)1早班保潔服務(wù)員(外圍公共區(qū)域)2早班保潔服務(wù)員(階段性保潔兼機(jī)動頂班)5中班日常雜務(wù)工2365天7:00-19:00做一休一設(shè)備工(設(shè)施、排污、萬能工)2365天7:00-19:00做一休一秩序維護(hù)部(19人)秩序維護(hù)部主管1工作日8:00-16:00做五休二秩序維護(hù)部領(lǐng)班2工作日8:00-16:00做五休二秩序維護(hù)員(門崗)4365天24小時四班二運(yùn)轉(zhuǎn)秩序維護(hù)員(巡邏)6365天24小時做一休一秩序維護(hù)員(車輛管理)6365天24小時做一休一合計444 組織架構(gòu)紹興市委黨校管理處環(huán)境工程部綜合管理部主管保潔服務(wù)員日常雜務(wù)工業(yè)主服務(wù)員管理處經(jīng)理上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司校方領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)管理部門秩序維護(hù)部主管主管設(shè)備工領(lǐng)班領(lǐng)班秩序維護(hù)員第四章 物業(yè)管理相應(yīng)設(shè)備的投入公司根據(jù)管理處職能部門的種類,配置了各部門完成年度物業(yè)管理分項服務(wù)所需的現(xiàn)場設(shè)施物質(zhì)配置清單,具體有:1. 綜合管理部配備物資清單序號設(shè)備名稱型號規(guī)格單位數(shù)量1電腦IBM主機(jī)、三星17寸純平臺22打印機(jī)HP 1010臺13更衣箱江南(六門)只14飲水機(jī)立式臺15電話機(jī)西門子只26辦公桌防火板臺面1600*800*750張47辦公椅麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅把48洽談桌防火板桌面張19洽談椅麻面鍍鉻鋼椅把210熱水瓶企鵝式WL-LM-1300只211網(wǎng)絡(luò)杯瓷制無柄只412煙灰缸612202A只113標(biāo)識物業(yè)管理套若干14文件柜900*400*2300組115閱覽架標(biāo)準(zhǔn)只116檔案夾HY 2052只5017對講機(jī)摩托羅拉GP-885只318耳機(jī)耳機(jī)式副319電板800mA塊320充放電器4路只221管理監(jiān)控裝置1套1個探頭套12. 環(huán)境工程部配備物資清單序號設(shè)備名稱型號規(guī)格單位數(shù)量1對講機(jī)摩托羅拉GP-885只32耳機(jī)耳機(jī)式副33電板800mA塊34充放電器4路只15更衣箱江南(六門)只46多功能擦地機(jī)威霸VF1700臺27吸塵機(jī)威霸MD15臺38吸水吸塵機(jī)威霸VW85臺29高壓水槍KARCHER臺110拖線盤國產(chǎn)只211告示牌國產(chǎn)塊2012清潔車國產(chǎn)部2132.5米鋁梯國產(chǎn)架2141.5米鋁梯國產(chǎn)架415長統(tǒng)膠鞋國產(chǎn)雙1016工作雨衣國產(chǎn)件1017水平尺長城40公分把118充電應(yīng)急燈依利達(dá)900只319皮卷尺三卷30米卷120背帶式保險帶國產(chǎn)套23. 秩序維護(hù)部配備物資清單序號設(shè)備名稱型號規(guī)格單位數(shù)量1對講機(jī)摩托羅拉GP-885只82耳機(jī)耳機(jī)式副83電板800mA塊84充放電器4路只25更衣箱江南(六門)只3第五章 管理方案1 管理理念及優(yōu)勢1.1 管理理念公司將牢記“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的服務(wù)理念,為“紹興市委黨?!钡娜w教職員工以及學(xué)員用心服務(wù)?!瓣懠易煳飿I(yè)讓您更滿意”讓對內(nèi)嚴(yán)格管理、對外規(guī)范服務(wù)、內(nèi)外心心交流,您學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)主管部門、教職員工、學(xué)員、訪客,更優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)主第一、不斷超越業(yè)主日益增長的需求,滿意成為學(xué)校教職員工、學(xué)員的好保姆、好管家、好朋友,成為學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)主管部門的好參謀、好幫手、好朋友,成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。陸家嘴物業(yè)不僅是一個經(jīng)營物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的企業(yè),更是一個奮進(jìn)和諧的集體;為學(xué)校不斷提高教學(xué)生活品質(zhì),提升物業(yè)價值的過程中凝聚著每一個陸家嘴物業(yè)人的價值追求和信念。1.2 管理優(yōu)勢1.2.1 公司管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢我公司作為綜合性大型物業(yè)管理公司,目前在上海擁有多個院校管理項目,管理面積近20萬平方米,累積了大量豐富的院校物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。具體有: 上海市職業(yè)培訓(xùn)中心69176 M2 上海同濟(jì)大學(xué)醫(yī)學(xué)院25150 M2 上海同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院9000 M2 上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院15000 M2 上海交通大學(xué)機(jī)械樓6530 M2 上海市商貿(mào)旅游學(xué)校7688 M2 上海光明中學(xué)12855 M2 上海浦光中學(xué)7501 M2 上海金陵中學(xué)9125 M2 上海六十二中學(xué)7227 M2 上海儲能中學(xué)1886.74 M2此外,我公司于2004年至2005年接管了由中國太平洋保險(集團(tuán))股份有限公司直接投資建造的“上海太平洋金融學(xué)院”。該學(xué)院位于上海南匯的惠南新城,占地面積約82萬平方米,建筑面積約32萬平方米。項目功能樓宇齊全,建有教學(xué)樓4幢、行政樓、圖書館、教師公寓4幢、學(xué)生宿舍7幢、學(xué)生公寓8幢、食堂、學(xué)生活動中心、游泳館、體操房、健身房、室外體育場、培訓(xùn)樓、會議中心等多棟建筑。學(xué)校教職員工約有100多人,學(xué)生700多名,無論從管理類型還是管理內(nèi)容及要求都同本項目極為類似。在長期的摸索實(shí)踐中,我公司在院校型物業(yè)項目的日常管理和如何為學(xué)校教職員工及學(xué)員提供優(yōu)質(zhì)完善的教學(xué)、生活后勤保障服務(wù)探索過程中,形成了一套切實(shí)可行的、有明確針對性的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和制度。若我公司有幸成為“上海市公安高等??茖W(xué)?!钡奈飿I(yè)管理委托對象,以上所累積的豐富的院校物業(yè)服務(wù)與管理經(jīng)驗(yàn)將會全程體現(xiàn)在我們的日常物業(yè)管理工作中。并且在最短的時間內(nèi),使“上海市公安高等專科學(xué)?!钡挠嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)主管部門、教職員工和各學(xué)員體會到我公司貫徹“保姆”理念所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù),最大限度地提升物業(yè)項目品牌價值。1.2.2 管理體系優(yōu)勢我公司是全國最早通過了ISO9001、ISO14001及OHSAS18001三項管理體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè),唯一被評為檔案管理國家一級的物業(yè)公司。公司早在2001年就推出了企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化操作,是全國第一家實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)。通過制定公司標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一企業(yè)形象,統(tǒng)一員工培訓(xùn),統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一規(guī)章制度,統(tǒng)一檢查督導(dǎo),在經(jīng)營管理服務(wù)中形成了一套行之有效的企業(yè)運(yùn)行體系,實(shí)現(xiàn)了管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、體系化。1.2.3 管理品牌優(yōu)勢公司自1992年5月成立以來的這15年間,依托自身管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢和標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量控制體系優(yōu)勢,不斷做大做強(qiáng),在物業(yè)行業(yè)獨(dú)樹一幟,先后在各級,各類評比中獲得多項榮譽(yù)。主要有: 2001年公司被評為國家首批物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè); 2004年公司被IBAC國際知名品牌認(rèn)證委員會認(rèn)定為國際知名品牌; 公司連續(xù)四年(2003-2007)獲得年度全國物業(yè)管理企業(yè)百強(qiáng)首位; 公司連續(xù)四年(2003-2007)獲得全國用戶滿意企業(yè)稱號; 公司連續(xù)五年(2001-2006)獲得上海用戶滿意企業(yè)稱號; 公司連續(xù)十年(1998-2007)獲得上海市質(zhì)量管理獎; 公司連續(xù)五年(2003-2007)獲得上海市文明單位稱號; 獲得CIHAF中國優(yōu)秀物業(yè)管理公司稱號; 獲得國家檔案管理一級企業(yè)稱號; 獲得全國物業(yè)十大影響力品牌稱號; 獲得全國質(zhì)量服務(wù)誠信示范單位稱號; 獲得上海市A類納稅信用單位稱號; 獲得上海市標(biāo)準(zhǔn)化工作先進(jìn)集體稱號; 獲得上海市標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)秀技術(shù)成果一等獎; 獲得上海市職工最滿意企業(yè)稱號; 獲得中國房地產(chǎn)企業(yè)信息化應(yīng)用單項獎;1.2.4 現(xiàn)代化物業(yè)管理技術(shù)優(yōu)勢公司在日常管理中導(dǎo)入遠(yuǎn)程視頻網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控、遠(yuǎn)程會議教育培訓(xùn)、OA辦公自動化三大系統(tǒng),這些智能化的硬件設(shè)施和現(xiàn)代化的技術(shù)管理手段使得公司以及管理處的日常工作更加高效便捷,在節(jié)省運(yùn)作成本的同時,加快了服務(wù)相應(yīng)速度,提高了公司服務(wù)質(zhì)量。遠(yuǎn)程視頻網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)公司將在“上海市公安高等專科學(xué)?!蔽飿I(yè)管理處業(yè)主服務(wù)中心安裝監(jiān)控探頭,利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將管理處日常接待辦公的視頻圖像實(shí)時傳送匯總到公司總部,公司總部設(shè)專門監(jiān)控中心施行24小時值班監(jiān)控,通過電視墻方式用于遠(yuǎn)程實(shí)時管理及遠(yuǎn)程現(xiàn)場監(jiān)控管理,保證了公司實(shí)時指導(dǎo)各管理處的日常工作以及各類突發(fā)事件的影像記錄。該系統(tǒng)具備以下功能:實(shí)時監(jiān)控、監(jiān)聽功能、實(shí)時錄像、動態(tài)錄像、預(yù)警錄像、錄像回放及備份。公司將通過遠(yuǎn)程視頻網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)對管理處的日常工作進(jìn)行有效的監(jiān)管。OA辦公自動化系統(tǒng)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù),實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動化辦公。“上海市公安高等??茖W(xué)校”管理處的工作人員可以通過公司專業(yè)的企業(yè)內(nèi)部辦公平臺,實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部郵件的收發(fā)、流轉(zhuǎn)、狀態(tài)監(jiān)管,公司信息發(fā)布等功能,使辦公方式得到了簡化,一系列辦公效率得到了提高。無紙化的辦公既節(jié)能又環(huán)保。遠(yuǎn)程教育培訓(xùn)系統(tǒng)公司利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)了語音、圖像、數(shù)據(jù)等信息綜合在一起的遠(yuǎn)距離傳輸,實(shí)現(xiàn)了公司范圍內(nèi)總部、分公司、管理處的異地同時開會、培訓(xùn),無需項目管理人員遠(yuǎn)距離來回奔波,降低了開會成本,提高了工作效率,達(dá)到了會議傳送與培訓(xùn)目的。1.2.5 設(shè)備管理人才優(yōu)勢公司擁有一支具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的設(shè)備設(shè)施管理人才隊伍,其中:高級工程師7名,中級工程人員44名,技師5名,維修技工70名,獲取各類維修保養(yǎng)工程技術(shù)的上崗證書有256人。公司的設(shè)備設(shè)施管理,在前期介入階段就會將“上海市公安高等??茖W(xué)校”的設(shè)備設(shè)施按用途進(jìn)行分類,在接手以后立即導(dǎo)入公司各項質(zhì)量管理體系,編制設(shè)備工的操作程序,確定操作管理和方針目標(biāo),從機(jī)房管理入手,對所管設(shè)備的外表清潔或復(fù)漆,標(biāo)識明白清楚無誤。在日常巡視過程中,觀察保證運(yùn)行正常,對每一設(shè)備設(shè)施實(shí)行定期、定時檢察保養(yǎng),所有過程有記錄,建立完整的一手資料臺帳。同時我們將把節(jié)能降耗作為設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)的重點(diǎn),設(shè)備主管工程師將在接管后及時根據(jù)學(xué)校固有設(shè)備的具體情況和公司多年來積累的豐富經(jīng)驗(yàn),著手制定一套切實(shí)可行的節(jié)能降耗方案,并在短時間內(nèi)達(dá)到比較明顯的節(jié)能降耗效果。1.2.6 檔案管理優(yōu)勢我公司是唯一一家被評為檔案管理國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),有專門的現(xiàn)代化物業(yè)檔案資料管理中心負(fù)責(zé)公司所有管理項目檔案資料的收集、分類、存檔以及日常的管理工作。公司將ISO9001質(zhì)量管理體系導(dǎo)入日常設(shè)備檔案資料管理中,結(jié)合公司的相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)制定出了一套符合物業(yè)公司工作特點(diǎn)的檔案資料管理制度,用科學(xué)化的手段規(guī)范了日常檔案資料管理工作,大幅度提高了物業(yè)檔案資料的歸檔率、正確度、完整性。2 工作流程2.1 物業(yè)管理工作流程2.1.1 交接驗(yàn)收施工驗(yàn)收時移交的資料 竣工工程項目一覽表包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)面積、裝潢標(biāo)準(zhǔn),開、竣工日期等; 設(shè)備清單包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機(jī)工具、備件等; 設(shè)備、材料證明材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)作、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄、預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄,自動控制儀表的調(diào)試記錄; 土建施工記錄地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等; 設(shè)備安裝調(diào)試記錄管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄、暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電訊、通風(fēng)、供水、供氣、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等; 建(構(gòu))筑物檢測記錄建(構(gòu))筑物的沉降、變形、防震、絕緣、密封、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄; 隱蔽工程驗(yàn)收記錄; 工程事故發(fā)生及處理記錄; 圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單; 工程項目竣工圖; 建(構(gòu))筑物使用注意事項; 項目的重要技術(shù)決定和文件。驗(yàn)收應(yīng)提交資料 產(chǎn)權(quán)資料a. 項目批準(zhǔn)文件;b. 用地批準(zhǔn)文件;c. 建筑執(zhí)照;d. 房地產(chǎn)平面圖。 技術(shù)資料a. 竣工圖;b. 地質(zhì)勘探報告;c. 工程合同及開工、竣工報告;d. 工程預(yù)決算;e. 圖紙會審記錄;f. 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);g. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證;h. 沉降觀察記錄;i. 竣工驗(yàn)收證明書;j. 鋼材、水泥等主要材料及質(zhì)量保證書;k. 新材料、構(gòu)配件簽定合格證書;l. 水電、采暖、衛(wèi)生器具、消防、電梯、供水、煤氣、電話檢驗(yàn)合格證書;m. 砂槳、混凝土試塊試壓報告;n. 供水、供氣試壓報告;o. 園林景觀的圖紙及清樣;p. 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單;q. 有關(guān)工程項目及其它技術(shù)決定和文件。交接驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)參照執(zhí)行國家ZBP3001-90房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。接管驗(yàn)收的程序和時限 建設(shè)單位在完成竣工驗(yàn)收后,應(yīng)及時提出接管驗(yàn)收申請,并同時提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料,我公司在接到驗(yàn)收申請和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進(jìn)行審查,對資料清楚、符合要求,具備接管驗(yàn)收條件、簽發(fā)驗(yàn)收通知并決定時間進(jìn)行驗(yàn)收; 交接雙方共同清點(diǎn)房屋、設(shè)備和附著物,按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)物業(yè)質(zhì)量并做好書面記錄,并由雙方主辦人員會簽。經(jīng)驗(yàn)收符合要求,簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證和接管文件。驗(yàn)收不合格的項目,雙方協(xié)商處理辦法,并商定時間復(fù)驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,再申請復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)通過,再辦合格憑證和接管文件。交接驗(yàn)收責(zé)任界定管理處應(yīng)在限定時間內(nèi)進(jìn)行物業(yè)交接工作。貴方負(fù)責(zé)把已竣工項目或還在施工項目的全部情況告之我公司,并同時移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任,具體如下: 貴方負(fù)責(zé)在我公司接管前把全部設(shè)備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、技術(shù)資料、產(chǎn)品說明書等全部移交我公司。如遇種種原因,一時無法移交的部分資料,且不影響整個設(shè)備系統(tǒng)交接的,可適當(dāng)延長時間; 經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收且合格的竣工項目移交; 貴方負(fù)責(zé)及時把管理權(quán)力與責(zé)任移交我公司,我公司應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案,并經(jīng)貴方及貴方委托人(政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建部門等)簽字認(rèn)可,我公司承擔(dān)其管理權(quán)力和義務(wù); 經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收但不合格的竣工項目或者經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期無法驗(yàn)收完畢的竣工項目移交; 貴方負(fù)責(zé)及時把管理權(quán)力和責(zé)任移交我公司,但不合格或未驗(yàn)收完畢的項目我公司應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案,并經(jīng)貴方及貴方委托人(政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建處等)簽字認(rèn)可,由此影響其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)我公司承擔(dān),我公司對貴方支付余款或增加費(fèi)用具有參與討論及建議權(quán),我公司負(fù)責(zé)配合、協(xié)助貴方或貴方委托人,加快整改項目的落實(shí)及再次驗(yàn)收工作的推進(jìn)或者持續(xù)落實(shí)其驗(yàn)收工作; 已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門驗(yàn)收的項目、正在施工的項目責(zé)任界定為,貴方負(fù)責(zé)驗(yàn)證責(zé)任,并指定籌建部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理分包方施工責(zé)任;分包方或具體施工方負(fù)責(zé)施工、試運(yùn)行及整改責(zé)任;我公司負(fù)責(zé)配合、協(xié)助、建議、討論的責(zé)任,其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)我公司承擔(dān)。保證措施 先期進(jìn)行各類圖紙的熟悉消化; 設(shè)備工與施工方共同對設(shè)備的性能、操作和設(shè)備狀況進(jìn)行熟悉,以保證在接收后能獨(dú)立操作; 對各類供貨商、聯(lián)系人、維保期限、維保內(nèi)容及維保期外的維保進(jìn)行詳細(xì)了解; 對各類設(shè)備系統(tǒng)的主要設(shè)備建立檔案、詳細(xì)登記; 建立接管檔案,對每臺設(shè)備的目前狀態(tài)由貴方、供貨商和我公司三方簽字認(rèn)可; 還未完全完工的設(shè)備系統(tǒng),可以實(shí)施邊施工調(diào)試、邊進(jìn)行監(jiān)督,待完工后再驗(yàn)收交接; 貴方的接收人員必須經(jīng)過培訓(xùn),并符合上崗條件。2.2 外勤組工作流程我們將根據(jù)貴方的需要,由管理處經(jīng)理做好組織安排及協(xié)調(diào)工作,盡可能滿足貴方所提出的各項要求。3 物業(yè)管理服務(wù)程序及標(biāo)準(zhǔn)3.1 綜合管理部3.1.1 基本要求 實(shí)行工作日08:00-16:30的業(yè)主服務(wù)制度; 業(yè)主服務(wù)人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝,佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊; 在服務(wù)過程中熱情、周到,文明用語,主動詢問并及時為業(yè)主提供服務(wù); 及時、認(rèn)真做好工作日志、注記、帳冊等記錄工作,字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。3.1.2 業(yè)主接待 公開辦事制度、公開辦事紀(jì)律; 根據(jù)業(yè)主的需求,及時提供延伸服務(wù); 業(yè)主接待的形式:a. 設(shè)立接待“窗口”,受理業(yè)主的報修、咨詢等;b. 專線電話全天24小時開通受理報修,08:00-16:30受理業(yè)務(wù)接待;c. 走訪業(yè)主,征求與收集業(yè)主對管理與服務(wù)等方面的意見、建議;d. 受理業(yè)主的信訪、書面意見、建議; 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度,回訪率100%。3.1.3 業(yè)主征詢評議管理 每季度向業(yè)主發(fā)放業(yè)主評議表,征詢業(yè)主意見和要求,及時改進(jìn); 及時做好業(yè)主評議表的統(tǒng)計與分析; 落實(shí)業(yè)主提出的不滿意項的整改措施; 對提出建議、意見的業(yè)主實(shí)行回訪,反饋信息,溝通協(xié)調(diào)。3.1.4 物料管理 物料供應(yīng)計劃a. 管理處物料供應(yīng)計劃一般按物料供應(yīng)實(shí)際變動的狀況,以及當(dāng)月需要實(shí)際情況等要求進(jìn)行編制。如果客觀情況發(fā)生變化或應(yīng)急事件出現(xiàn),可按調(diào)整和補(bǔ)充計劃或應(yīng)急請購貨物處理;b. 編制管理處物料供應(yīng)計劃時,必須對物料消耗和儲備情況進(jìn)行測算,經(jīng)過綜合平衡,必須按采購資金大小以及實(shí)際需要狀況等要求進(jìn)行編制;c. 管理處物料供應(yīng)計劃為:采購計劃;d. 物料供應(yīng)計劃由各部門按所管轄范圍負(fù)責(zé)進(jìn)行編制,并報管理處經(jīng)理綜合平衡同意后實(shí)施;e. 物料供應(yīng)計劃的審批和手續(xù);f. 零星物品采購經(jīng)使用后實(shí)施申報,各部門主管填寫請購單,經(jīng)管理處經(jīng)理審批實(shí)施;g. 計劃擬定及請購單填寫品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。 物料訂貨和采購a. 管理處各部門使用的物料包括備品備件,統(tǒng)一由業(yè)主服務(wù)員負(fù)責(zé)采購,專業(yè)物品(設(shè)備)物料采購員會同設(shè)備工進(jìn)行訂貨或采購。遇應(yīng)急采購,可由當(dāng)事人直接辦理,事后補(bǔ)辦手續(xù);b. 物料訂貨或采購必須根據(jù)采購計劃及零星采購要求進(jìn)行訂貨或采購,并按請購質(zhì)量、數(shù)量、時間及相應(yīng)價格進(jìn)行,同時做到“貨比三家、擇優(yōu)選定、經(jīng)濟(jì)合理”;c. 物料訂貨或采購必須堅持規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織貨源,以保證物料的質(zhì)量,用于主要設(shè)備的關(guān)鍵部件的材料、配件、器材、燃料等,應(yīng)盡可能定點(diǎn)采購,確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。凡不符合質(zhì)量規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物料一律不準(zhǔn)入庫并填寫不合格品處理記錄單,否則由業(yè)主服務(wù)員承擔(dān)責(zé)任;d. 物料進(jìn)庫必須對物料的質(zhì)量與數(shù)量進(jìn)行檢驗(yàn)、把關(guān),并在入庫單上簽字;物品規(guī)格、內(nèi)在質(zhì)量等要求,由使用部門主管或業(yè)主服務(wù)員檢驗(yàn)把關(guān),并在入庫單上簽字;發(fā)現(xiàn)不符合數(shù)量和質(zhì)量要求,要拒絕入庫,并及時由業(yè)主服務(wù)員或采購人與供應(yīng)方取得聯(lián)系,落實(shí)整改措施直至符合要求方可入庫;e. 物料入庫必須填寫入庫單,入庫單品名、數(shù)量、單價、金額等須填寫詳細(xì),字跡清晰,簽名符合要求,并把入庫單一聯(lián)交財務(wù)入帳,另一聯(lián)由業(yè)主服務(wù)員留存,便于復(fù)查; 倉庫物料保管及管理a. 物料入庫后要建立入庫登記表,填清楚進(jìn)貨時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價及總值;b. 業(yè)主服務(wù)員對保管的物料應(yīng)做到“品質(zhì)清、規(guī)格清、數(shù)量清、堆放整齊、庫容整齊、庫地清潔;帳卡物相一致;按架、按位明標(biāo)定放;c. 倉庫要切實(shí)而嚴(yán)格做好防火安全工作,嚴(yán)禁吸煙,閑人莫入;d. 倉庫鑰匙應(yīng)妥善保管,不得轉(zhuǎn)借;e. 由于倉庫管理不善或工作疏忽、差錯造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟(jì)損壞,應(yīng)追究責(zé)任者,并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償和處罰。 物料發(fā)放管理a. 除應(yīng)急事件之外,發(fā)放物料一律按先入庫后發(fā)放,先進(jìn)后出的原則,憑領(lǐng)料單上的時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、領(lǐng)料人員及主管人員須詳細(xì)填寫,字跡清晰。領(lǐng)料單一式三聯(lián),一聯(lián)交業(yè)主服務(wù)員、一聯(lián)交做帳人員、一聯(lián)留存領(lǐng)料部門,便于復(fù)查;b. 對于使用部門需用倉庫存放的特定工具、儀器等應(yīng)向業(yè)主服務(wù)員借用,并填寫物資借用登記表,表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質(zhì)量狀況須填寫詳盡,字跡清楚,借用人和登記人應(yīng)當(dāng)場檢驗(yàn)把關(guān),否則在歸還工具時發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償;c. 對于管理處員工需要領(lǐng)用工具時,應(yīng)向業(yè)主服務(wù)員領(lǐng)用,并填寫工具領(lǐng)用登記表,表上的名稱、規(guī)格/型號、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉管員及主管須填寫詳盡,字跡清楚。在領(lǐng)用前,領(lǐng)用人與業(yè)主服務(wù)員應(yīng)當(dāng)場檢驗(yàn)把關(guān),領(lǐng)用人離職前,必須把領(lǐng)用的工具歸還管理處,發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當(dāng)事人賠償;d. 在業(yè)主服務(wù)員不在時,由設(shè)備部主管負(fù)責(zé)倉庫領(lǐng)料工作。當(dāng)需用物料或工具時,使用部門的當(dāng)事人應(yīng)直接向設(shè)備部主管申請,由主管填寫領(lǐng)料單,并負(fù)責(zé)去倉庫領(lǐng)取,事后應(yīng)按正常規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)。如有差錯,責(zé)任應(yīng)由設(shè)備部主管承擔(dān);e. 發(fā)放物料時,業(yè)主服務(wù)員應(yīng)按領(lǐng)料單上的品名、規(guī)格、數(shù)量、用途等要求,做到手續(xù)齊全,領(lǐng)料人、領(lǐng)料主管人在領(lǐng)料單上簽字,明確責(zé)任方可發(fā)放,不準(zhǔn)多發(fā),避免造成浪費(fèi);f. 誰發(fā)料誰盤點(diǎn),每季一次全面盤點(diǎn)。同時每月25日前做好物資存庫統(tǒng)計月報表。 檢查與考核每季管理處對物資管理工作須進(jìn)行全面檢查,檢查內(nèi)容包括計劃編制、采購、物資保管、領(lǐng)料發(fā)放等,并落實(shí)責(zé)任,執(zhí)行考核,對于物資管理工作有明顯成績者或違章者將進(jìn)行責(zé)任考核。3.1.5 會務(wù)服務(wù) 接受訂單(任務(wù))a. 管理處接到校方主管部門發(fā)出的會議通知單后,安排服務(wù)員;b. 服務(wù)員根據(jù)會議通知單上的時間、地點(diǎn)、人數(shù)、會議要求和管理處有關(guān)規(guī)定做好各項準(zhǔn)備工作。 會議室清潔衛(wèi)生、環(huán)境及電器設(shè)備檢查a. 根據(jù)會議通知單上注明的部位(會議室)時間提前30分鐘檢查會議室燈光、空調(diào)溫度調(diào)節(jié)器、以及門、窗,發(fā)現(xiàn)問題及時通知設(shè)備工進(jìn)行維修;b. 如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)空氣渾濁,開啟門窗510分鐘,隨后關(guān)閉,調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器。會議室溫度冬季一般控制在18(+2)左右,夏季一般控制在25(+2)左右。噴灑適量的空氣清香劑,保持會議室內(nèi)空氣清新;c. 根據(jù)會議通知單上注明人數(shù)、擺放好座椅。如有特別要求,按貴方主管部門要求執(zhí)行,包括擺放條桌并鋪好桌布、擺放坐椅及安裝話筒及投影儀;d. 檢查會議室內(nèi)四周柜子、茶幾等物品上是否有灰塵或擺放不正,發(fā)現(xiàn)問題及時整改。 根據(jù)會議人數(shù)準(zhǔn)備茶葉、茶杯、托盤及熱水瓶a. 茶杯的要求:必須經(jīng)過消毒、茶杯、杯蓋無黃斑、無缺口、茶杯無水跡且光亮。茶杯消毒的要求必須使用消毒柜進(jìn)行消毒,消毒時間不低于20分鐘;b. 茶葉的要求:根據(jù)要求準(zhǔn)備好茶葉;c. 熱水瓶的要求:熱水瓶表面光亮無水跡,水溫在90以上;d. 水果的要求:水果在擺放前必須擦洗干凈,并在水果旁擺放一次性濕毛巾;e. 將準(zhǔn)備好的茶杯、茶葉、熱水瓶放置在干凈操作臺上,便于參加會議客人到達(dá)后即能提供服務(wù)。 會前會議室門口迎候客人a. 會議開始前20分鐘在會議室門口迎候客人到達(dá);b. 服務(wù)員要做到精神飽滿、儀容、儀表端莊大方、淡妝上崗,微笑迎客;c. 參加會議的客人要問清參加會議的內(nèi)容、防止客人走錯會議室,造成尷尬。 提供茶水等服務(wù)a. 客人入座后,即提供茶水;b. 提供茶水的順序是先主賓和主人,然后順時針方向提供茶水;c. 托盤送茶、托盤距離客人背后30公分左右操作并注意客人動態(tài)(以防客人撞翻托盤造成事故),服務(wù)中必須做到忙而不亂、迅速正確的將茶水送到客人面前,茶杯擺放聲音要輕,杯柄朝右且成90o角。 會議期間服務(wù)a. 會務(wù)服務(wù)員在會議期間第一次添加茶水為20分鐘,之后為每30分鐘一次;b. 無特殊情況一般不得隨意出入會議室,確有需要或進(jìn)入會議室提供服務(wù)應(yīng)注意 “三輕”即“操作輕、走路輕、講話輕”。 送客a. 會議結(jié)束時,服務(wù)員應(yīng)站立在會議室門口送客,并面帶微笑說“再見!”b. 檢查會議室內(nèi)是否有客人遺忘的物品,如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時交還客人或交由管理處經(jīng)理處理。 結(jié)束工作a. 散會后,服務(wù)員進(jìn)入會議室清理桌上的資料、茶杯、飲料、小毛巾的物品并將這些物品送入儲水間進(jìn)行清潔;b. 抹凈桌面上的水跡,并將椅子恢復(fù)原樣;c. 關(guān)閉照明、空調(diào)等電器開關(guān);d. 關(guān)閉會議室門;e. 進(jìn)入儲水間清潔茶杯等物品,并將清洗后的茶杯放入消毒柜消毒,以備下次使用。3.2 環(huán)境工程部3.2.1 保潔服務(wù)教室及會議室區(qū)域 每日收集垃圾、清潔垃圾桶、換新垃圾袋; 擦拭辦公家具和座椅; 擦拭窗臺、窗框、木門; 清潔地面; 定期清潔空調(diào)風(fēng)口和吊頂燈具等公共設(shè)施。室內(nèi)公共區(qū)域 每日收集垃圾、清潔垃圾桶、換新垃圾袋; 大廳、通道清潔; 擦拭窗臺、窗框、木門、樓梯、不銹鋼扶手了; 定期清潔空調(diào)風(fēng)口和吊頂燈具等公共設(shè)施; 對衛(wèi)生間進(jìn)行清潔; 定期地面清洗打蠟; 定期進(jìn)行地面起蠟、打蠟、拋光。室外區(qū)域 每日收集垃圾、清潔垃圾桶、換新垃圾袋; 對玻璃進(jìn)行定期清潔; 負(fù)責(zé)底樓停車場清潔; 清掃地面垃圾、綠化帶。3.2.2 設(shè)備工 盡快處理報修,規(guī)范維修服務(wù)工作,確保提供滿意的服務(wù); 負(fù)責(zé)排污管道疏通; 負(fù)責(zé)教學(xué)設(shè)備、電氣設(shè)備操作、管理。3.3 秩序維護(hù)部3.3.1 門崗 負(fù)責(zé)365天24小時站崗; 負(fù)責(zé)來客來車登記; 對安保系統(tǒng)實(shí)行24小時監(jiān)控管理。3.3.2 巡邏 制訂三種以上不同的巡視路線,每次巡視時應(yīng)隨機(jī)選擇其中一種巡視路線,到各巡視點(diǎn)實(shí)施巡視,確保在規(guī)定時間內(nèi),到達(dá)各巡視點(diǎn)拾取信號(或作記錄); 檢查治安、防火、防盜、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問題,立即處理,并通知中控室; 檢查消防設(shè)備(設(shè)施)(即煙感器、報警按紐、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)等)是否完好; 檢查防火門是否關(guān)閉,機(jī)房門、電井門等是否鎖閉及有無損壞;3.3.3 車輛管理 禁止無關(guān)人員進(jìn)入,對進(jìn)出車輛應(yīng)實(shí)行登記備案; 地下車庫保持地面清潔,危險物品嚴(yán)禁入內(nèi),滴漏地上的油跡應(yīng)及時清除; 未經(jīng)許可,地下車庫內(nèi)不準(zhǔn)動用明火; 地下車庫消防設(shè)施、器材定點(diǎn)擺放,禁止隨意動用; 地下車庫消防設(shè)施定期進(jìn)行有效檢查,對過期或使用情況不理想的及時更換; 突遇火警時,現(xiàn)場車庫管理員及秩序維護(hù)員應(yīng)迅速采取應(yīng)急措施,正確使用滅火器材撲救; 地下車庫非制定區(qū)域內(nèi)禁止停放摩托車、助動車和自行車等。4 保潔頻率與保潔要求4.1 保潔要求 地面:無水跡、無痰跡、無污跡、無垃圾,清潔光亮; 墻面:無污跡、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng); 屋頂:無灰塵、無蜘蛛網(wǎng); 衛(wèi)生界:臺面清潔無水珠,臺盆光亮無污跡,不銹鋼器皿光亮。便器無污垢尿跡,地面墻面無灰塵污跡。整個衛(wèi)生間無異味; 玻璃門窗:無水跡、無污跡、無灰塵、透明光亮; 電器、家具:無污跡、無灰塵、無死角; 空調(diào)風(fēng)口及吸頂燈具:無明顯灰塵和蜘蛛網(wǎng)、空調(diào)風(fēng)口過濾板空氣流通通暢,不影響空調(diào)效果。4.2 保潔頻率 垃圾清運(yùn)、垃圾間清洗、消毒每日一次 露天地面、地樓停車場等公共場所地面每周六水洗一次 內(nèi)外墻面、門窗等設(shè)施及周邊環(huán)境每日擦拭,每月擦洗一次 屋頂清掃每周清掃一次5 監(jiān)控管理我公司對監(jiān)控提出嚴(yán)格要求,以保證“紹興市委黨校”的全體教職員工及學(xué)員能夠在一個安全舒適的環(huán)境中工作、學(xué)習(xí)。 監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)365天24小時開通運(yùn)行,監(jiān)控崗人員不間斷輪崗實(shí)施監(jiān)控服務(wù),監(jiān)控崗秩序維護(hù)員經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)合格后上崗; 監(jiān)控崗秩序維護(hù)員嚴(yán)密注視監(jiān)控屏的顯示情況,通過紅外線聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)全面監(jiān)控管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài),發(fā)現(xiàn)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及定點(diǎn)同步錄像,并做好監(jiān)控記錄,及時報告有關(guān)部門; 監(jiān)控崗秩序維護(hù)員接到門崗或巡視崗秩序維護(hù)員通知后,實(shí)行“三位一體”人防與技防相結(jié)合的聯(lián)絡(luò)管理,對可疑人員作全程監(jiān)視,并向門崗、巡視崗秩序維護(hù)員通報監(jiān)控狀況,以便妥善處置。6 秩序巡邏要求 制訂三種以上不同的巡視路線,每次巡視時應(yīng)隨機(jī)選擇其中一種巡視路線,到各巡視點(diǎn)實(shí)施巡視,確保在規(guī)定時間內(nèi),到達(dá)各巡視點(diǎn)拾取信號(或作記錄); 檢查治安、防火、防盜、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問題,立即處理,并通知中控室; 檢查消防設(shè)備(設(shè)施)(即煙感器、報警按紐、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)等)是否完好; 檢查防火門是否關(guān)閉,機(jī)房門、電井門等是否鎖閉及有無損壞; 巡視校園外圍、幕墻玻璃等設(shè)施是否完好,有損壞做記錄,并上報管理處經(jīng)理; 在校園管轄區(qū)內(nèi)巡查,發(fā)現(xiàn)有可疑人員,前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品。屬三無人員,應(yīng)驅(qū)趕出管轄區(qū);屬擺賣、推銷人員,應(yīng)勸其離開管轄區(qū); 詳細(xì)記錄情況發(fā)生時間及確切位置。7 臨時工的流動比率,穩(wěn)定員工隊伍的措施由于我公司有著一套嚴(yán)格的獎懲措施,對公司的員工對穩(wěn)定有著顯著的作用。目前我公司臨時工的比率為:50%。7.1 處罰標(biāo)準(zhǔn)對于有下列行為之一的員工公司給予處罰 違反公司五大紀(jì)律(職業(yè)紀(jì)律、組織紀(jì)律、工作紀(jì)律、勞動紀(jì)律、財經(jīng)紀(jì)律),及違反規(guī)章; 制度造成不良后果或造成經(jīng)濟(jì)損失的員工; 不服從工作安排調(diào)動,無理取鬧、聚眾鬧事、影響工作秩序和社會秩序的員工; 違反企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的操作規(guī)程和安全規(guī)程,玩忽職守,違章指揮造成事故,使公司財產(chǎn)、職工生命遭受損失的員工; 工作不負(fù)責(zé)任,浪費(fèi)人力、物力、財力,造成經(jīng)濟(jì)損失的員工; 違反財經(jīng)紀(jì)律,有弄虛作假、虛報冒領(lǐng)等行為的員工; 違反計劃生育政策規(guī)定的員工; 濫用職權(quán),違反國家政策規(guī)定,損公肥私,使公司利益受到損失的員工; 有貪污盜竊、行賄受賄、敲詐勒索以及其他違法行為的員工; 違反公司保密規(guī)定,有損公司利益的員工; 犯有其他錯誤的員工。7.2 處罰形式 通報批評、記過、撤職、除名、開除; 賠償、扣款; 處罰標(biāo)準(zhǔn)參照員工違規(guī)、違紀(jì)、違反企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的處罰規(guī)定的有關(guān)條款執(zhí)行。7.3 處罰程序 一般違紀(jì)扣款,由各主管部門開出處理通知單一式兩份,由違紀(jì)職工、人力資源中心各留一份; 行政處分扣款,由人力資源中心根據(jù)行政處分通告,開出扣款通知單一式四份,由人力資源中心、被處罰職工、被處罰職工的部門主管、財務(wù)結(jié)算中心各留一份。7.4 調(diào)解制度職工如對處罰不服,可在接到處理通知單十天之內(nèi)申請調(diào)解(向公司勞動爭議調(diào)解委員會、公司紀(jì)律處罰爭議仲裁小組提出申請),但在未做出改變處理意見之前,按原處理決定執(zhí)行。8 擬派駐中共紹興市委黨校的人員序號姓名擬任崗位性別年齡專業(yè)上崗證號本崗工齡備注一、管理人員1陶春霞管理處經(jīng)理女33大專62楊莉業(yè)主接待主管女25中專3二、領(lǐng)班人員1王英保潔主管女42中專52馮浩秩序維護(hù)主管男35高中53袁心清設(shè)備主管男35高中4三、一般工作人員1孫芹業(yè)主接待女24中專22劉夢玲業(yè)主接待女21中專23呂登淑保潔女36初中24王桂英保潔女45初中35秦紀(jì)安保潔男38初中26陳國珍保潔女36初中17胡云會保潔女34初中28王有芳保潔女39初中39楊傳華保潔女42初中110呂登淑保潔女46初中211張成碧保潔女41初中312吳木學(xué)保潔女39初中113張美云保潔女38初中214趙新全保潔男45初中315銀登菊保潔女47初中116吳姣玲保潔女49初中217趙國強(qiáng)保潔男41初中218盧興偉保潔男35初中219黃學(xué)軍保潔女39初中120陶恒俠保潔女47初中221王望云保潔女46初中123任廣明秩序維護(hù)員男30高中324孟凡亮秩序維護(hù)員男25高中225景書玉秩序維護(hù)員男27高中226張厚俊秩序維護(hù)員男23高中127李江山秩序維護(hù)員男26高中328王超秩序維護(hù)員男30高中229韓奇秩序維護(hù)員男36高中130崔勇秩序維護(hù)員男28高中231吳光棟秩序維護(hù)員男26高中232鄭志強(qiáng)秩序維護(hù)員男30高中333王亞秩序維護(hù)員男32高中134李必武秩序維護(hù)員男24高中235路思儉秩序維護(hù)員男26高中3序號姓名擬任崗位性別年齡專業(yè)上崗證號本崗工齡備注36孫明波秩序維護(hù)員男21高中237劉國彬秩序維護(hù)員男26高中138李春雷秩序維護(hù)員男28高中239安軍亮秩序維護(hù)員男32高中240李順發(fā)秩序維護(hù)員男27高中141郭利鋒秩序維護(hù)員男24高中2第六章 物業(yè)檔案的建立和管理現(xiàn)代物業(yè)管理需要科學(xué)規(guī)范的檔案管理方法,以滿足物業(yè)管理日常工作快速、高效的信息需求,有效地為物業(yè)管理項目、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維修以及各項物業(yè)管理服務(wù)工作提供引導(dǎo)和幫助。公司是唯一一家被評為檔案管理國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),有專門的現(xiàn)代化物業(yè)檔案資料管理中心負(fù)責(zé)公司所有管理項目檔案資料的收集、分類、存檔以及日常的管理工作。公司將ISO9001質(zhì)量管理體系導(dǎo)入日常檔案資料管理中,結(jié)合公司的相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)制定出了一套符合物業(yè)公司工作特點(diǎn)的檔案資料管理制度,用科學(xué)化的手段規(guī)范了日常檔案資料管理工作,大幅度提高了物業(yè)檔案資料的歸檔率、正確度、完整性。根據(jù)紹興市委黨校”項目為新建物業(yè)的資料檔案管理特性,公司結(jié)合企業(yè)相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)擬定了一套檔案管理方案,具體內(nèi)容如下:1. 項目工程檔案資料建立 項目竣工驗(yàn)收后,管理處按公司檔案管理要求收集項目所有檔案資料; 管理處根據(jù)檔案資料的來源、類型及用途進(jìn)行分類整理; 管理處將分類完畢的檔案資料依次編號,按順序歸檔擺放; 管理處掃描所有檔案資料,將掃描后的電子版本發(fā)送至公司檔案管理中心存檔,管理處只保留項目檔案資料原件,不保留電子版本; 公司檔案管理中心及時收存物業(yè)檔案資料電子版本,做好統(tǒng)一入庫、歸檔以及相關(guān)登記工作。2. 項目工程檔案清單1.2.1 項目工程交接驗(yàn)收移交檔案資料編號檔案資料內(nèi)容1竣工工程項目一覽表:包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)面積、裝潢標(biāo)準(zhǔn),開、竣工日期等2設(shè)備清單:包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機(jī)工具、備件等3設(shè)備、材料證明:材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)作、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄、預(yù)制件的荷載試驗(yàn)記錄,自動控制儀表的調(diào)試記錄4土建施工記錄:地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等5設(shè)備安裝調(diào)試記錄:管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄、暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電訊、通風(fēng)、供水、供氣、鍋爐、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等6建(構(gòu))筑物檢測記錄:建(構(gòu))筑物的沉降、變形、防震、絕緣、密封、凈化、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄7產(chǎn)權(quán)資料:包括項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料、房地產(chǎn)平面圖8技術(shù)資料:包括竣工圖、地質(zhì)勘探報告、工程合同及開工、竣工報告、工程預(yù)決算、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材、水泥等主要材料及質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件簽定合格證書,水電、采暖、衛(wèi)生器具、消防、電梯、供水、煤氣、電話檢驗(yàn)合格證書、砂槳、混凝土試塊試壓報告,供水、供氣試壓報告,園林景觀的圖紙及清樣,設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單,有關(guān)工程項目及其它技術(shù)決定和文件9隱蔽工程驗(yàn)收記錄10工程事故發(fā)生及處理記錄11圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單12工程項目竣工圖13建(構(gòu))筑物使用注意事項14項目的重要技術(shù)決定和文件(說明:此列表僅作為參考,具體移交資料將根據(jù)業(yè)主要求和管理需要確定)1.2.2 設(shè)備基礎(chǔ)資料編號檔案資料內(nèi)容1電力系統(tǒng)接線圖2繼電保護(hù)及自動裝置的原理圖和安裝接線圖3直流系統(tǒng)圖4站用電接線圖5防雷、接地裝置圖6電力電纜敷設(shè)圖7設(shè)計圖紙及隱蔽工程竣工圖8與供電部門及其他單位簽訂的各項協(xié)議9繼電保護(hù)和自動裝置整定值及二次回路圖10由制造廠商提供的各種變配電及輔助設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證11歷年變配電設(shè)備、輔助安全用具的預(yù)防性試驗(yàn)檢測報告12

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