某公司大廈物業(yè)管理服務(wù)方案

目 錄前言物業(yè)管理人員名額公司簡(jiǎn)介一、管理架構(gòu)二、員工培訓(xùn)三、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及采取的相應(yīng)措施四、全面提升日常物業(yè)管理服務(wù)水平五、提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃1、門(mén)崗管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序2、巡邏崗巡視作業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序六、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定七、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案八、擬采取的安全與秩序維護(hù)方案九、突發(fā)事件處理十、綠化和保潔管理方案十一、停車(chē)管理方案及地下車(chē)庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)明1、停車(chē)管理方案2、地下車(chē)庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)明投標(biāo)報(bào)價(jià)及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算結(jié)束語(yǔ)前 言我公司接管“金匯大廈”后將按時(shí)開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，根據(jù)“金匯大廈”的項(xiàng)目特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“金匯大廈”物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和商戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“金匯大廈”物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光大廈，提升工作品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。物業(yè)管理服務(wù)員名額名 稱(chēng)投 標(biāo) 人 響 應(yīng) 人 數(shù) 經(jīng)理 1人主管2人 會(huì)計(jì) 1人水電工2人 保安班長(zhǎng) 2人監(jiān)控2人 保安 10人 綠化 1人 保潔 10人 垃圾清運(yùn)工 1人 合計(jì) 32人 投標(biāo)單位（蓋章）： 法定代表人（簽字、蓋章）： 日期：2010年11月17日 物業(yè)管理服務(wù)方案公 司 簡(jiǎn) 介 紹興欣和物業(yè)管理有限公司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理、保潔及綠化養(yǎng)護(hù)工作，具有物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)。公司成立于2009年，現(xiàn)有人員96人，具有大專(zhuān)以上學(xué)歷8人，持有物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)9人。公司下設(shè)物業(yè)管理部、環(huán)境保潔部、服務(wù)開(kāi)發(fā)部、工程施工部，目前物業(yè)管理保潔面積近30余萬(wàn)平方米，綠化養(yǎng)護(hù)管理面積達(dá)8萬(wàn)平方米。 自成立以來(lái)，欣和物業(yè)公司堅(jiān)持走專(zhuān)業(yè)化、知識(shí)化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)發(fā)展道路，集聚一批具有多年實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和管理技能的物業(yè)管理人才并建立了完善的物業(yè)管理工作體系?！瓣?yáng)光服務(wù)，精品管理”是欣和物業(yè)公司開(kāi)展物業(yè)管理工作的服務(wù)宗旨，也是欣和物業(yè)公司物業(yè)管理的精華與特色所在。在此前提下我公司將開(kāi)展與本服務(wù)宗旨相適應(yīng)的系列化物業(yè)服務(wù)工作，并在物業(yè)管理的延伸服務(wù)、擴(kuò)展服務(wù)上下功夫，努力為廣大業(yè)主和物業(yè)使用人提供適合的具有欣和物業(yè)公司特色的物業(yè)管理服務(wù)。在堅(jiān)持為業(yè)主和物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)特色化、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)，把接管的各個(gè)項(xiàng)目辦成精品化、特色化的優(yōu)質(zhì)文明物業(yè)。 欣和物業(yè)愿在各級(jí)政府的指導(dǎo)下，與開(kāi)發(fā)商通力協(xié)作，與廣大業(yè)主共同努力，大所轄物業(yè)管理為“和諧大廈、平安大廈”。一、管理架構(gòu)為規(guī)范金匯大廈物業(yè)管理工作，特設(shè)立管理處組織架構(gòu)（機(jī)構(gòu)設(shè)置）如下：管理成本核算財(cái)務(wù)核算治安應(yīng)急管理日常保安管理日常維修養(yǎng)護(hù)重大維修養(yǎng)護(hù)園區(qū)綠化管理園區(qū)清潔管理園區(qū)文化管理品質(zhì)督導(dǎo)管理檔案資料管理人力資源管理行政事務(wù)管理金匯大廈管理處行政人事部財(cái)務(wù)部物業(yè)部維修部保安部二、員工培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)“金匯大廈”智能化、多功能的生活環(huán)境，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì)伍，確?！敖饏R大廈”物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（1）確立員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（6）確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。2. 培訓(xùn)方式（1）自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（2）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。安排外派專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，業(yè)余人員及服務(wù)人員選派參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。（3）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家同管理層舉行專(zhuān)題研討會(huì)或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。（4）參觀學(xué)習(xí)。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開(kāi)拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。3. 培訓(xùn)工作程序分析、比較、需求確定培訓(xùn)計(jì)劃 反 饋設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程選定培訓(xùn)方法準(zhǔn)備培訓(xùn)條件指定培訓(xùn)人員實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃分析評(píng)估培訓(xùn)效果評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作的有效性3. 培訓(xùn)課程A、 基本培訓(xùn)：管理員工的職責(zé)管理員工在物業(yè)扮演的角色禮貌及紀(jì)律員工手冊(cè)B、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)（1）物業(yè)部管理規(guī)則及文件的使用：-業(yè)戶守則-裝修守則電話用語(yǔ)及客戶服務(wù)培訓(xùn)投訴處理程序緊急事件的處理程序（2）保安部保安崗位的職責(zé)投訴處理職責(zé)緊急事件的處理程序?yàn)?zāi)難發(fā)生時(shí)的緊急方案防火知識(shí)及消防裝置無(wú)線通話機(jī)的應(yīng)用（3）財(cái)務(wù)部管理費(fèi)預(yù)算案的制定與執(zhí)行發(fā)展商與管理處帳戶的處理方法（4）行政人事部行政系統(tǒng)人事系統(tǒng)人事管理庫(kù)房管理（5）維修部機(jī)電維護(hù)的措施及程序維修工具維護(hù)及保管物業(yè)設(shè)施的操作流程三、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及采取的相應(yīng)措施我公司在“金匯大廈”管理過(guò)程中，將按照全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)以下各項(xiàng)指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯列如下：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指 標(biāo) 計(jì) 算 依 據(jù)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）總的房屋建筑面積100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時(shí)率99%及時(shí)完成的次數(shù) 100%零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%（報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積）（報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積）100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。4維修工程優(yōu)良率100%維修優(yōu)良數(shù)維修總數(shù)嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保功效。5維修工程質(zhì)量回訪率100%維修住戶滿意人數(shù)維修住戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時(shí)征求意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。6清潔保潔率99%100% 已保潔的面積區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行8小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保大廈垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無(wú)環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池、雨水井、污水井完好率化糞池、雨水井完好數(shù)100%化糞池、雨水井總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。8大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù) 100%大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄。9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率 完 好 數(shù) 公共設(shè)施、小品雕塑總數(shù)100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水管、明暗溝完好率 完好數(shù) 100%排水管、明暗溝總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。11道路完好率95%100% 完好道路面積 區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程維護(hù)處監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)主管配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。12停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率95%100% 完 好 數(shù) 停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚總數(shù)13路燈完好率95%100%完好路燈盞數(shù) 區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)14大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)1000實(shí)行24小時(shí)保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保大廈業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。自行車(chē)、摩托車(chē)、汽車(chē)被盜率1100% 車(chē)輛總被盜數(shù) 大廈登記車(chē)輛總數(shù)15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%100%消防設(shè)備完好數(shù) 消防設(shè)備數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。16火災(zāi)發(fā)生率11000%0 火災(zāi)受災(zāi)人數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保大廈安全。17違章發(fā)生率11000%0 違章發(fā)生次數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。18違章處理率及時(shí)率100% 及時(shí)處理數(shù) 違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。19管理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率100% 培訓(xùn)合格數(shù) 參加培訓(xùn)數(shù)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對(duì)培訓(xùn)過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率295%95%1000有效投訴次數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)100%完成處理投訴次數(shù)有效投訴次數(shù)100%已回訪投訴住戶數(shù)投訴住戶總數(shù)按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)與住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。21業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率95%100%調(diào)查住戶滿意人數(shù)調(diào)查住戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個(gè)性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見(jiàn)，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。22綠化完好率95%100%完好綠化覆蓋面積區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，確保大廈公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露。23機(jī)電設(shè)備完好率95%100%運(yùn)行完好臺(tái)日數(shù)計(jì)劃運(yùn)行臺(tái)日數(shù)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24 小時(shí)專(zhuān)人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。24應(yīng)急反應(yīng)速度模擬測(cè)試應(yīng)急反應(yīng)分隊(duì)由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉大廈內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理.四、全面提升日常物業(yè)管理服務(wù)水平日常管理和服務(wù)的水平能全面反映物業(yè)管理公司的物業(yè)管理水平。我司已建立起一套嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的物業(yè)管理運(yùn)作體系，對(duì)各階段物業(yè)管理運(yùn)作都有成熟的經(jīng)驗(yàn)。我們將從治安管理、保潔管理、車(chē)輛管理、消防管理、綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排、建立業(yè)戶服務(wù)中心等六個(gè)方面全面提升“金匯大廈”的物業(yè)管理水準(zhǔn)。一、治安管理我們將針對(duì)實(shí)際情況，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)治安狀況良好。合理安排治安崗保安班長(zhǎng)（一崗）B、監(jiān)控中心崗位（一崗）C、車(chē)場(chǎng)崗位（大樓車(chē)道口一崗）D、大堂崗位（一崗）E、機(jī)動(dòng)巡查（一崗）2、加強(qiáng)門(mén)崗的監(jiān)控力度人流入?yún)^(qū)控制圖門(mén)崗值勤業(yè)主問(wèn)候詢問(wèn)后、登記詢問(wèn)后、登記進(jìn)入大廈來(lái)訪客戶進(jìn)入大廈（并跟蹤觀察）其他人員進(jìn)入大廈（并跟蹤觀察）人流出區(qū)控制圖門(mén)崗值勤業(yè)主所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)在登記本簽字檢查證件（出入證）無(wú)異常放行來(lái)訪客戶放行其他人員放行（3）物流出區(qū)控制圖門(mén)崗值勤業(yè)主所帶物品詢 問(wèn)執(zhí)業(yè)主證明執(zhí)管理處開(kāi)的放行條放行來(lái)訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無(wú)誤，收回放行條放行二、保潔管理1、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)主環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。2、8小時(shí)保潔制度大樓實(shí)行8小時(shí)保潔制度，以保證大廈的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生清掃在大廈人流低谷時(shí)進(jìn)行，減少對(duì)業(yè)主生活的影響。三、車(chē)輛管理1、對(duì)于機(jī)動(dòng)車(chē)，我們將根據(jù)大廈的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：（1）了解各戶車(chē)輛情況，實(shí)行便捷停放。（2）實(shí)施停車(chē)專(zhuān)用車(chē)位制度。2、對(duì)非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的管理措施有：實(shí)行固定停放和臨時(shí)停放相結(jié)合的分區(qū)管理辦法，分臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)（區(qū)）和固定停車(chē)場(chǎng)（區(qū)），并設(shè)立明顯的區(qū)分和提示標(biāo)識(shí)。臨時(shí)停放實(shí)行收、發(fā)牌管理，進(jìn)出登記；固定停放使用月卡，月卡上標(biāo)明車(chē)輛的型號(hào)、車(chē)牌號(hào)，每月更改月卡顏色區(qū)分有效期。對(duì)固定停車(chē)場(chǎng)實(shí)行專(zhuān)人封閉管理，憑月卡出入，不受理臨時(shí)停放保管，并在入口標(biāo)識(shí)牌上指示就近的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)位置。對(duì)于無(wú)牌車(chē)不負(fù)責(zé)保管責(zé)任。四、消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。宣傳教育開(kāi)展消防安全教育，樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)主宣傳消防知識(shí)。日常檢查防火門(mén)：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否有灰塵等；各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞，清掃表面灰塵等。各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。消防栓是否完好，水壓是否符合要求。業(yè)主參與大廈的消防管理組織大廈人員開(kāi)展消防演習(xí)。請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì)大廈消防設(shè)施進(jìn)行檢查。消防報(bào)警特殊處理程序：火警撲救 通知 往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度中心值班人員義務(wù)消防隊(duì)員 消防119 報(bào)警 由入口處保安員引至現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)告 往現(xiàn)場(chǎng)管理處主任 報(bào)告 掌握現(xiàn)場(chǎng)情況出事業(yè)主 通知 往現(xiàn)場(chǎng) 五、綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排1、管理處將安排專(zhuān)業(yè)園藝工負(fù)責(zé)處理日常綠化景觀的維護(hù)工作，以改善物業(yè)環(huán)境。2、管理處將于特定節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、中秋節(jié)、元旦、春節(jié)等，安排盆栽及燈飾等布置工作。六、建立業(yè)戶服務(wù)中心1、管理處將建立業(yè)戶服務(wù)中心，記錄及跟進(jìn)所有業(yè)戶的建議和投訴，并在最短時(shí)間內(nèi)處理。2、管理處將定期發(fā)出通知，報(bào)道有關(guān)物業(yè)內(nèi)資訊及其他事項(xiàng)，并知會(huì)業(yè)戶最新或修改之管理規(guī)章。3、管理將定期拜訪業(yè)戶，以收集有關(guān)改善運(yùn)作的意見(jiàn)及建議。五、提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃保安工作標(biāo)準(zhǔn)及程序一、門(mén)崗管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序（一）門(mén)崗管理服務(wù)工作要求1、對(duì)出入大廈的人員進(jìn)行查看，禁止可疑人員進(jìn)入。2、根據(jù)管理規(guī)定，維護(hù)交通秩序，無(wú)關(guān)車(chē)輛不得進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。3、門(mén)崗設(shè)施，須保持整潔美觀，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入門(mén)衛(wèi)崗?fù)ぁ?、可歸納為“六個(gè)要素”：即“一準(zhǔn)”、“兩快”、“三查”、“四要”、“五勤”、“五好”、“八看八對(duì)”。（1）“一準(zhǔn)”：發(fā)現(xiàn)情況要準(zhǔn)。（2）“兩快”：反映情況快，解決問(wèn)題快。（3）“三查”：查驗(yàn)出入人員的出入證、車(chē)輛的出入證和出入物品的許可證并核對(duì)實(shí)物。（4）“四要”：執(zhí)行制度要嚴(yán)格，查驗(yàn)人、物要細(xì)致，處理問(wèn)題要靈活，上崗執(zhí)勤要文明。（5）“五勤”：口勤、眼勤、腦勤、手勤、腿勤。（6）“六好”：執(zhí)行制度好、交通指揮好、形象樹(shù)立好、情況處理好、說(shuō)話態(tài)度好、情況記錄好。（7）“八看八對(duì)”：看證件對(duì)姓名、看相貌對(duì)年齡、看舉止對(duì)職業(yè)、看原籍對(duì)口音、看言行對(duì)學(xué)歷、看衣著對(duì)身份、看物品對(duì)來(lái)由、看同伴對(duì)關(guān)系。（二）門(mén)崗管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、外來(lái)人員進(jìn)出管理維修施工人員應(yīng)到管理處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶施工人員出入證方可進(jìn)入管理轄區(qū)；離開(kāi)管理轄區(qū)應(yīng)交回施工人員出入證，并做好登記。2、物品進(jìn)出門(mén)管理辦法（1）攜帶家電、家具、電腦設(shè)備等大件物品出大門(mén)，應(yīng)到安保值班室填寫(xiě)出門(mén)條。業(yè)主簽字，經(jīng)門(mén)崗保安人員驗(yàn)證，核對(duì)物品名稱(chēng)，數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后方可放行。（2）進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的裝修材料數(shù)多量大時(shí)，要有計(jì)劃地安排放行。（3）夜間應(yīng)從嚴(yán)控制物品的出入。3、車(chē)輛進(jìn)出的管理自行車(chē)進(jìn)入門(mén)口時(shí)應(yīng)下車(chē)推行。（三）緊急情況處理1、發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處理方法：（1）立即報(bào)告。報(bào)告時(shí)應(yīng)口齒清楚、簡(jiǎn)明扼要。（2）按動(dòng)緊急電鈴。一則通知人員撤離危險(xiǎn)區(qū)域，二則發(fā)動(dòng)業(yè)主緊急救火。（3）緊急撲救。要迅速切斷與滅火無(wú)關(guān)的電源，關(guān)掉燃?xì)饪傞_(kāi)關(guān)，將易燃、易爆物品撤離起火現(xiàn)場(chǎng)，并積極有效地啟用滅火器材，努力撲火初起之火。（4）把好大門(mén)。防止無(wú)關(guān)人員涌入，防止阻礙火場(chǎng)滅火通道，防止不法之徒混入趁火打劫，或利用調(diào)虎離山之計(jì)和趁混亂進(jìn)行其他破壞，防止與起火有牽連的縱火犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場(chǎng)。2、對(duì)有車(chē)輛強(qiáng)行闖入、闖出的處置辦法：（1） 要記住牌號(hào)、車(chē)型、顏色、駛往的方向，并立即報(bào)告上級(jí)，組織有關(guān)人員迅速查找。（2） 若強(qiáng)行闖入，則要通知重要崗位人員進(jìn)入戒備狀態(tài)，以防發(fā)生意外。（3） 若強(qiáng)行闖出，則要設(shè)法圍追堵截。必要時(shí)，可通知公安機(jī)關(guān)、交警部門(mén)協(xié)助堵截。3、對(duì)遇有瘋、傻、醉漢闖進(jìn)大門(mén)的處置辦法：（1）要進(jìn)行勸阻，無(wú)出入證禁止入內(nèi)，讓其離開(kāi)門(mén)衛(wèi)責(zé)任區(qū)。（2）勸阻無(wú)效時(shí)，應(yīng)采取監(jiān)控措施，對(duì)認(rèn)識(shí)的應(yīng)及時(shí)通知其家人或工作單位，盡快將其領(lǐng)回；對(duì)不認(rèn)識(shí)的應(yīng)交有關(guān)部門(mén)或送派出所。（3）防止群眾圍觀造成門(mén)口交通堵塞，同時(shí)要警惕別有用心的人裝瘋賣(mài)傻，假裝醉酒，趁門(mén)口混亂之際趁火打劫，制造事端。4、大廈內(nèi)剛發(fā)生盜竊或搶竊案件的處置辦法：（1）立即封閉大門(mén)，防止犯罪嫌疑人利用機(jī)動(dòng)車(chē)輛闖出大門(mén)。（2）實(shí)行門(mén)禁制度。嚴(yán)格履行驗(yàn)證手續(xù)，對(duì)身份不明者暫不予放行，對(duì)攜帶物品的可疑人要進(jìn)行核實(shí)，嚴(yán)防可疑的人員攜帶物品，混出大門(mén)。（3）提高警惕。嚴(yán)禁犯罪嫌疑人狗急跳墻、拔刀行兇或奪路而逃。5、對(duì)夜間停電或燈光突然熄滅的處置辦法：（1）查明原因。立即報(bào)告有關(guān)負(fù)責(zé)人，迅速查明停電或燈光熄滅的原因。（2）仔細(xì)觀察。注視門(mén)口責(zé)任區(qū)內(nèi)可疑對(duì)象，防止不法嫌疑人趁機(jī)行兇破壞。6、對(duì)有人當(dāng)面或用電話報(bào)告緊急情況的處置辦法：（1）問(wèn)明情況。應(yīng)詳細(xì)詢問(wèn)緊急情況的內(nèi)容，并問(wèn)清姓名、地址、工作單位、家庭電話等。要記清其相貌、衣著特征等情況，同時(shí)做好記錄。（2）辨明真?zhèn)巍?duì)報(bào)告的情況要認(rèn)真分析，確認(rèn)要影響的，要迅速向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)，并采取必要的預(yù)防和控制措施。（3）處理好見(jiàn)義勇為和堅(jiān)守崗位的關(guān)系。保安是公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安秩序的重要輔助力量，當(dāng)業(yè)主有困難時(shí)要見(jiàn)義勇為；但要防止對(duì)有人求救不能分辨真?zhèn)螘r(shí)，便擅自崗位去“見(jiàn)義勇為”的魯莽舉動(dòng)。不然，就是舍本逐末，一則違反保安職業(yè)道德，二則可能中了“調(diào)虎離山”之計(jì)，會(huì)使業(yè)主遭受難以估計(jì)的損失。7、對(duì)進(jìn)出人員攜帶的物品有懷疑時(shí)的處置辦法：（1）當(dāng)保安對(duì)進(jìn)出人員攜帶的提包、包裹等有懷疑時(shí)，可先禮貌地要求其說(shuō)出包裹或提包內(nèi)的物品名稱(chēng)、數(shù)量，并請(qǐng)其自己打開(kāi)，拿出物品，一一核對(duì)。（2）若無(wú)查出問(wèn)題，應(yīng)禮貌的說(shuō)聲“謝謝您的合作”，并予以放下。若有可疑物品時(shí)，請(qǐng)其出示有效證明。無(wú)正當(dāng)手續(xù)，應(yīng)先扣下物品，并開(kāi)具清單等及其姓名，具體工作單位，以備查。（3）如果對(duì)方拒絕打開(kāi)提包檢查，可禮貌的請(qǐng)其稍等片刻，并立即報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，請(qǐng)有關(guān)負(fù)責(zé)人親自檢查、處理。處理期間保安應(yīng)監(jiān)視可疑人的行蹤，防止其有任何不法行為。（4）無(wú)特殊情況不能對(duì)嫌疑目標(biāo)進(jìn)行搜身，如確有必要檢查時(shí)，可請(qǐng)對(duì)方自行將身上的物品取出檢查，如對(duì)方反對(duì)，則應(yīng)交有關(guān)負(fù)責(zé)人處理。這種檢查應(yīng)避免在公眾場(chǎng)合執(zhí)行，同時(shí)必須有第三人在場(chǎng)證明。（5）對(duì)女性進(jìn)行檢查要報(bào)告安防部，由領(lǐng)導(dǎo)安排女工作人員，以免造成不良影響。二、巡邏崗巡視作業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序（一）巡視作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施全天安防巡視服務(wù)。2、防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按指定的巡視路線。確保每小時(shí)對(duì)公共區(qū)域巡視1次。3、管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共區(qū)域場(chǎng)所任意施工的行為。4、為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演戲（每年1-2次）。5、巡邏中遇到業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。6、當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋到監(jiān)控中心。遇到緊急情況按照應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。7、巡邏中遇到可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到安防部處理。（二）巡視工作任務(wù)1、預(yù)防和制止以下擾亂公共秩序的行為（1）擾亂大廈的秩序，致生活不能正常進(jìn)行；（2）擾亂大廈內(nèi)的公共交通秩序；2、制止以下妨礙公共安全的行為（1）在車(chē)輛、行人通行的地方施工，對(duì)溝井、坎穴不覆蓋防護(hù)板、標(biāo)志、防圍的或者故意損毀移動(dòng)覆蓋防護(hù)板、標(biāo)志、防圍的。（2）違反住宅裝修管理規(guī)定破壞建筑物結(jié)構(gòu)的。3、預(yù)防和制止以下妨礙社會(huì)管理秩序的行為（1）故意損毀路燈、公用電話或其它公用設(shè)施；（2）違反物業(yè)公司規(guī)定，破壞草坪、花卉、樹(shù)木的；（3）違反物業(yè)公司規(guī)定，在大廈內(nèi)裝修、使用音響器材等，造成噪音過(guò)大，影像周?chē)鷺I(yè)主的工作或休息，不聽(tīng)制止的。4、預(yù)防和制止違反消防管理的行為（1）在有易燃、易爆物品的地方違反禁令，吸煙、使用明火的；（2）故意阻礙消防信道或擾亂火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)秩序；（3）拒不執(zhí)行火場(chǎng)指揮，影響滅火救災(zāi)的；（4）指使或者強(qiáng)令他人違反消防安全規(guī)定，冒險(xiǎn)作業(yè)；（5）違反消防安全規(guī)定，占用防火信道或者搭棚、蓋房挖溝、砌墻賭塞消防車(chē)信道的；（6）埋壓、圈占或損毀消防火栓、水泵、蓄水池等消防設(shè)施或者將消防器材、設(shè)備挪作它用，經(jīng)物業(yè)公司通知不加改正的。5、維護(hù)大廈正常秩序（1）保護(hù)各類(lèi)治安事件現(xiàn)場(chǎng)，疏導(dǎo)群眾，維護(hù)秩序。（2）維護(hù)大廈內(nèi)交通秩序。（3）協(xié)助業(yè)主的報(bào)警。（4）為行人、業(yè)主指引帶路，救助突然受傷、患病遇險(xiǎn)等處于無(wú)援助的人，幫助遇到困難的殘病人、老人和兒童。（5）受理拾遺物品，設(shè)法送還失主或上交。（6）巡視大廈內(nèi)的安全防范情況，提示公司業(yè)主清除隱患。（7）發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)的廢棄物，影響衛(wèi)生環(huán)境的及時(shí)通知保潔員。（三）巡視工作要求1、巡邏保安要在巡邏過(guò)程中，應(yīng)多看、多聽(tīng)，以確保完成巡視工作任務(wù)。2、檢查治安、防盜、防火、跑冒、泄漏等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)。3、巡查大廈內(nèi)各個(gè)重點(diǎn)部位、治安死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往詢問(wèn)，檢查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品。4、對(duì)在大廈內(nèi)流動(dòng)擺賣(mài)的小販、推銷(xiāo)人員，應(yīng)權(quán)其離開(kāi)轄區(qū)，屬“三無(wú)”人員按要求對(duì)其進(jìn)行處理。5、對(duì)大廈內(nèi)的裝修工程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)有礙交通或因超時(shí)裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進(jìn)行管理或制止。6、巡邏保安應(yīng)重點(diǎn)掌握“六個(gè)要素”：即：“聽(tīng)”、“看”、“嗅”、“問(wèn)”、“想”、“做”。（1）聽(tīng)（耳聽(tīng)）異常聲音（包括水流聲、撬鎖聲、腳步聲、超時(shí)裝修聲、住戶室內(nèi)的異常聲、呼救聲等）。（2）看（眼觀）周?chē)闆r（人員活動(dòng)情況、可疑人及物品、風(fēng)機(jī)房、公共照明情況、火災(zāi)隱患、防火門(mén)、消防通道、裝修現(xiàn)場(chǎng)、公共設(shè)施、區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、設(shè)備運(yùn)行情況、消防設(shè)施情況、業(yè)主是否有水溢出門(mén)外和門(mén)窗有無(wú)破損情況等。）（3）嗅（鼻嗅）異常味道（焦味、血腥味、煤氣味、油漆味、汽油味、天那水味等）。（4）問(wèn)（詢問(wèn)）詢問(wèn)可疑人（仔細(xì)觀察其面部表情及回話神態(tài)，如表情驚慌，說(shuō)話語(yǔ)無(wú)倫次或無(wú)身份證，立即通知領(lǐng)班帶到安防部處理。）（5）想（動(dòng)腦想）分析判斷情況，想方設(shè)法地解決問(wèn)題。（6）做（動(dòng)手做）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)做出相應(yīng)的處理。（如發(fā)現(xiàn)火警立即報(bào)告并采取相應(yīng)的行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞，記錄下來(lái)報(bào)告有段部門(mén)及時(shí)處理，看到地面上的煙頭、紙屑等順手撿起來(lái)等。）（四）常見(jiàn)可疑情況處理1、冒煙。了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因（著火、電線短路等），并上報(bào)處理。2、冒水。了解冒水的確切位置，冒水的原因（上水管、下水管冒水、下雨等），及時(shí)堵漏并上報(bào)處理。3、有焦味、硫酸味或其他化學(xué)品異味。尋找味源，如因電源短路造成，要及時(shí)切斷；如是其它化學(xué)品異味，要及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，并通知有關(guān)部門(mén)處理。4、在大廈內(nèi)游蕩（借找人卻說(shuō)不出被訪者單位及姓名）的人。密切觀察其舉動(dòng)，必要時(shí)勸其離開(kāi)。5、發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問(wèn)、核查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回安防值班室處理，或者扭送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢(qián)包的人。立即設(shè)法攔截，詢問(wèn)驗(yàn)證，如屬盜竊，搶劫財(cái)物的，扭送交公安機(jī)關(guān)處理。7、自行車(chē)、摩托車(chē)無(wú)牌、無(wú)行駛證，有撬損痕跡的，或?qū)](méi)開(kāi)鎖的自行車(chē)抬走或拖走的。應(yīng)詢問(wèn)，并報(bào)告保安部領(lǐng)導(dǎo)處理。8、機(jī)動(dòng)車(chē)拿不出行駛證，說(shuō)不出車(chē)牌號(hào)，沒(méi)有停車(chē)證的。立即聯(lián)系停車(chē)場(chǎng)車(chē)管員，查明情況。9、遇到保安即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。設(shè)法攔截（用對(duì)講機(jī)向其它保安通告）、擒獲，并帶到安防值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或扭送公安機(jī)關(guān)處理。10、遇有踐踏草坪、攀折樹(shù)木、破壞花草的人員。應(yīng)進(jìn)行規(guī)勸說(shuō)服，不聽(tīng)規(guī)勸者，報(bào)告領(lǐng)辦或交安防部處理。11、拾到物品或?qū)I(yè)主送來(lái)的物品的處理。業(yè)主來(lái)或業(yè)主遺失的物品，都要一一登記清楚，并報(bào)告安防部領(lǐng)導(dǎo)。處理拾遺物品，拾遺物品中有證件提供失主須立即交安防部領(lǐng)導(dǎo)處理。如拾遺物品屬于違禁品，登記后由安防部上報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo)與公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)處理。對(duì)各種拾遺物品，必須如實(shí)報(bào)告安防部領(lǐng)導(dǎo)，不得拾物不報(bào)，少報(bào)或私自挪用，違者重處，情節(jié)嚴(yán)重的以貪污論處。12、（1）禮貌地詢問(wèn)，仔細(xì)觀察其面部表情及回話神態(tài)，如果表情驚慌，說(shuō)話語(yǔ)無(wú)倫次或無(wú)身份證，對(duì)不良情況要迅速做出反應(yīng)，帶其道安防部處理。（2）及時(shí)與監(jiān)控中心聯(lián)系，掌握可疑人在監(jiān)控范圍內(nèi)的情況或了解附近住戶有無(wú)財(cái)物損失。視調(diào)查材料的情況進(jìn)行處理。（3）識(shí)別推銷(xiāo)員。推銷(xiāo)員一般西服革履、手夾公文包，包內(nèi)裝有宣傳廣告，對(duì)此類(lèi)人員應(yīng)詳細(xì)詢問(wèn)，如屬推銷(xiāo)人員，應(yīng)勸其離開(kāi)大廈。（4）識(shí)別假身份證。觀察證件上的相片與持證人的相貌，細(xì)查臉形、眼、耳、口、鼻五官特征，以及像片是否有可疑痕跡，印章清晰度等。注意證件上填寫(xiě)的出生年月與持證人的實(shí)際年齡有無(wú)明顯差距。注意持證人的語(yǔ)音與身份證上所填籍貫或住址是否相符。（5）遇有可疑的人或事要設(shè)法穩(wěn)住，不露聲色，迅速報(bào)告領(lǐng)班前來(lái)協(xié)助處理。13、物品繁多，如電視、音像、筆記本電腦等貴重物品無(wú)任何證明的。暫時(shí)將人、物扣留，待其出具可靠證明后放行，如無(wú)任何證明，立即報(bào)安防部。14、三五成群、沒(méi)有正當(dāng)收入來(lái)源、大肆揮霍，且住在住宅樓。密切監(jiān)視，將情況向安防部反映。15、長(zhǎng)時(shí)間一個(gè)人留在屋里不離開(kāi)的，上前詢問(wèn)。非本棟住戶勸其離開(kāi)，如有作案嫌疑要詳細(xì)盤(pán)查。16、發(fā)現(xiàn)天臺(tái)隔熱層、消防栓或地下室等隱藏部位藏有刀具、鉗、鐵棒等工具。立即匯報(bào)但不動(dòng)隱藏的工具，采取伏擊的方法，發(fā)現(xiàn)作案者的行動(dòng)，將其擒獲。六、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】建物維修工1.按房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程與房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；（1） 2.每月一次按房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求對(duì)大廈房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；3.將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表內(nèi)；4.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5.房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。主管1.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；2.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；4.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；5.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄房屋、設(shè)施檢查表，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評(píng)定辦法，填寫(xiě)房屋完好程度鑒定表、房屋完好情況分類(lèi)記錄表，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門(mén)；【供配電設(shè)備】電工1.每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；2.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表；3.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。主管1.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；2.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；6.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；7.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；8.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。【消防設(shè)備】日常巡視1. 設(shè)備維修工每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；定期檢查1. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；2. 由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表，消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表。維修保養(yǎng)1. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；2. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；3. 按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。主管1. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2. 每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；5. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)【給排水設(shè)備】管道工1.每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；2.水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；3.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；主管1.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；6.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；7.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；8.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；9.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件?！救蹼娫O(shè)備】分承包方維保人員1.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；2.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；3.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，及時(shí)排除異常和故障。電工1.每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表；2.信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；3.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。保安人員1.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表；2.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。主管1.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；2.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；4.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；5.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；6.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；7.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；8.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；【水泵設(shè)備】管道工1. 每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；2. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；3. 按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。主管1. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2. 每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；6. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；7. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；8. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；9. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。七、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案【樓道】對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 每周一次對(duì)樓道內(nèi)防火門(mén)進(jìn)行安全檢查，防火門(mén)應(yīng)保持啟閉靈活，閉門(mén)器啟閉無(wú)沖擊器，防火門(mén)玻璃無(wú)破碎。 每月一次對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次1. 扶梯扶手無(wú)斷裂，表面光滑平整，無(wú)松動(dòng)；2. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口，不絆腳，無(wú)開(kāi)裂；3. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無(wú)破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。對(duì)樓面進(jìn)行巡查： 每季一次1. 內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；2. 各類(lèi)標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象。【雨污水總管及屋面外墻】對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落 每季一次對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。 每季一次對(duì)屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無(wú)破損，屋面排污溝無(wú)堵塞、開(kāi)裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次對(duì)屋面女兒墻勘查，墻面無(wú)裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次【大廈內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對(duì)區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次1. 大廈內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無(wú)積水、泛水現(xiàn)象；2. 混凝土路面不起砂，無(wú)脫皮、斷裂，明溝不斷裂；3. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無(wú)缺損。對(duì)圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無(wú)嚴(yán)重銹蝕。 每年二次油漆鐵柵欄。 每年一次【雨污水窨井、下水道】對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 每季二次 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次 疏通大廈內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 汛期前一個(gè)月【屋頂避雷帶】對(duì)屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測(cè)試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行測(cè)試，防雷測(cè)試單位應(yīng)具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，完成測(cè)試工作后，應(yīng)出具測(cè)試報(bào)告。 每年一次對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 每年二次【大廈內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應(yīng)對(duì)大廈內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。 每日一次檢查照明供電