農村商業(yè)銀行抵押貸款管理辦法

農村商業(yè)銀行 抵押貸款管理辦法88號 （4月2日）第一章總 則第一條為加強農村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱本行）信貸管理，規(guī)范抵押貸款的操作行為，防范信貸風險，根據(jù)物權法、擔保法、固定資產貸款管理暫行辦法、項目融資業(yè)務指引、流動資金貸款管理暫行辦法、個人貸款管理暫行辦法以及我行信貸管理制度的有關規(guī)定，制定本辦法。第二條抵押貸款是指本行以借款人或者第三人（簡稱“抵押人”，下同）不轉移占有的動產或不動產作為抵押擔保而發(fā)放的貸款，當借款人不能履行債務時，本行有權按照合同的約定以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得的價款優(yōu)先受償。第三條抵押擔保的范圍由支行、營業(yè)部、個人業(yè)務部、公司業(yè)務部（以下簡稱支行）和抵押人在合同中約定，包括但不限于借款合同項下的借款本金、利息、復利、罰息、違約金、賠償金、實現(xiàn)債權的費用（包括訴訟費、律師費等）和其他應付費用等。第四條本行開展抵押貸款業(yè)務遵循依法合規(guī)、審慎經營、平等自愿、公開誠信的原則。第五條支行應與借款人約定抵押貸款明確、合法的用途，并按照約定檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，防止貸款資金被挪用。第二章抵押貸款的對象和條件第六條抵押貸款的對象是指能夠提供合法、有效、足值、可變現(xiàn)的動產或不動產作抵押的借款人。第七條抵押貸款須滿足下列基本條件：（一）抵押人符合本行相關信貸管理規(guī)定；（二）抵押物具有價值和使用價值，且易于變現(xiàn)，抵押物的物理、化學性質穩(wěn)定；（三）抵押人對提供抵押的抵押物享有所有權和處分權，抵押物的權利未受到限制；（四）能夠取得有權部門出具的合法有效的抵押登記證明；（五）本行規(guī)定的其他條件。第三章抵押物的范圍第八條抵押人有權處分的下列資產可以作為抵押物：1已領有合法房屋所有權證、土地使用權證的房屋； 2國有出讓或國有租賃性質的土地使用權； 3符合預期取得房地產產權條件的未竣工建筑物； 4通用機器設備；5交通運輸工具；6依法可以抵押的其他財產。第九條支行在辦理抵押貸款時，應當優(yōu)先選擇價值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強的抵押物，審慎辦理專用性較強的機器、設備及其他動產抵押。第十條支行不得接受下列資產抵押：1學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；2所有權、使用權不明或有爭議的資產；3依法被查封、扣押、監(jiān)管或采取其他強制性措施的資產；4已經折舊完畢或者將在貸款期內折舊完畢的資產；5已出租且租賃期超過合理期限的動產；6單體價值凈值低于1萬元的機器設備；7直接用于化工產品生產的設備（含輔助設備），羽絨生產設備等專用設備；8依法不得抵押的其他資產。第十一條限制重復抵押。已經被其它行抵押的資產，不得擅自辦理第二順序抵押。如因營銷策略或降低風險、保全資產的需要，需作為第二抵押順序人的，必須報總行審批同意后方可辦理。第四章抵押貸款的辦理程序第十二條抵押貸款申請（一）辦理抵押貸款時，抵押人是企業(yè)的，應提交以下資料：1經過年檢合格的營業(yè)執(zhí)照，組織機構代碼證，特殊行業(yè)抵押人須提交合格有效的經營許可證；2法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒；3法定代表人授權委托書、委托代理人身份證明及簽字樣本或印鑒；4稅務登記證明及最近年度的年檢證明；5企業(yè)章程；6抵押人同意提供抵押擔保的書面文件；7抵押人對抵押物享有所有權或者依法處分權的權屬證明文件；8抵押物的清單及基本資料。包括抵押物的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地，同一抵押物已向其他債權人設定抵押的情況證明等；9本行認為需要提交的其他材料。（二）抵押人為自然人時，提供上述6-9項資料，不需要提供上述1-5項材料，但需另行提供：抵押人的有效身份證件及婚姻證明。（三）以共同共有的資產抵押的，應當提供全體共有人同意以該資產設定抵押的書面文件，抵押人為全體共有人。（四）特殊抵押行為許可1國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經營管理的資產抵押的，應有其政府主管部門同意抵押的批準文件，但法律、法規(guī)、司法解釋或政府主管部門另有規(guī)定的除外。2以集體所有制企業(yè)的資產抵押的，應有其政府主管部門以及該企業(yè)職工（代表）大會同意抵押的書面決議。3以中外合資企業(yè)、合作經營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的資產抵押的，應有該企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構依企業(yè)章程做出的同意抵押的書面決議。4以有限責任公司、股份有限公司的資產抵押的，應有該公司董事會或者股東大會依公司章程做出的同意抵押的書面決議。公司章程對投資或者擔保的總額及單項投資或者擔保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。5以非法人聯(lián)營企業(yè)的資產抵押的，應有聯(lián)營各方同意抵押的書面文件。6以已出租的資產抵押的，應有證明租賃在先的事實證明，以抵押人與承租人簽訂的租賃協(xié)議為準；抵押人應提供已將設定本次抵押金額、抵押期限等相關事項告知承租人的書面文件；抵押人和承租人應向銀行做出不提前支付租金的承諾。7其他特殊抵押行為許可。第十三條抵押貸款受理支行應對抵押人提供申請資料的方式和具體內容提出要求，并要求抵押人恪守信用原則，承諾所提供資料真實、完整、有效。支行接到抵押人提交的有關材料后，應當對其主體資格、抵押意愿、授權情況、抵押物的權屬和清單以及其他相關手續(xù)、文件進行審查，確定其真實性、合法性、完整性和有效性，并符合本辦法的有關規(guī)定。第十四條抵押物核查支行應當對抵押人及抵押物的下列事項進行核查：1抵押人是否具有合法的主體資格、是否對抵押物享有所有權和處分權，其設定本次抵押擔保是否自愿、真實且已獲得本辦法第十二條規(guī)定的各種書面同意或授權；2抵押物是否屬于本辦法規(guī)定的可以接受抵押的資產，其權屬是否明確、產權證書或其他權屬文件是否完整、真實、有效；3抵押物是否存在出租、已經抵押、查封、扣押、監(jiān)管等限制情況；4抵押物的評估可變現(xiàn)價值及變現(xiàn)能力是否與抵押物現(xiàn)狀存在明顯的出入；5抵押物的所在地及存在狀態(tài)是否與產權證書的記載事項相吻合；6本行認為需要核查的其他事項。第十五條確定抵押物價值及抵押率抵押物價值的確定，原則上應當由總行認可的中介機構進行評估（抵押物在外地的除外）；對購置未超過一年的，可由抵押人提供原始購置發(fā)票，在此基礎上，本行參照市場公允價格、賬面凈值和變現(xiàn)難易程度等因素合理確定抵押物的價值。本行將綜合考慮抵押人的資信狀況、償債能力、貸款期限、貸款風險度以及抵押物使用年限、折舊程度、功能狀況、估價可信度、變現(xiàn)能力、變現(xiàn)時可能發(fā)生的價格變動、變現(xiàn)費稅等因素，根據(jù)抵押物的不同種類確定合理的抵押率，其中：1以通用設備抵押的，原則上不得超過抵押物評估價值的30%；2以交通工具抵押的，原則上不得超過抵押物評估價值的35%；3以兩證齊全的房地產抵押的，原則上不得超過抵押物評估價值的60%；4以無地上定作物的國有土地使用權抵押的，原則上不得超過抵押物評估價值的50%。新增貸款不得辦理國有劃撥土地性質的房產抵押，存量貸款中已經辦理了國有劃撥土地性質的房產抵押的，抵押到期后，仍以該房產抵押的，該宗土地只辦理備案登記，不得設定抵押價值。第十六條抵押貸款審批支行應當形成調查評審結論，并按信貸業(yè)務審批程序和授權權限確定是否同意接受資產抵押。第十七條簽訂合同支行與抵押人在最高債權限額內就一定期間連續(xù)發(fā)生的借款訂立最高額抵押擔保合同，合同期限一般不超過三年（按揭貸款除外）。第十八條抵押物登記（一）抵押物登記部門1以機器設備作為抵押物的，需到財產所在地的工商行政管理部門辦理抵押登記。2以交通工具作為抵押物的，需到相應的運輸工具登記部門辦理抵押登記。如以車輛抵押的，應當?shù)杰囕v管理部門辦理抵押登記；以船舶抵押的，應當?shù)降厥屑壓Ｊ鹿芾頇C構辦理抵押登記。3以房地產抵押的，應當?shù)疆數(shù)胤慨a、土地部門辦理抵押登記。4以其他資產、權利抵押的，應當依法到規(guī)定登記機構或主管機構辦理抵押登記。（二）辦理抵押登記支行與抵押人應在規(guī)定的時間內依照有關法律規(guī)定，就合同項下的抵押物進行登記，取得他項權利證書或者抵押登記證書。（三）抵押物保險支行可以根據(jù)抵押物的特性和風險狀況要求抵押人到有關保險機構辦理抵押物的保險手續(xù)，保險期原則上不得短于貸款主合同履行期限，保險期短于貸款履行期限的，在貸款期內保險必須連續(xù)。保險金額不得小于主合同貸款本息，保險合同及保險單中應當注明出險時本行為保險賠償金的第一受益人。第十九條貸款發(fā)放支行根據(jù)相應貸款業(yè)務管理辦法的規(guī)定，及時向借款人發(fā)放貸款。未取得合法有效的他項權利證書或者抵押登記證書前，不得發(fā)放抵押貸款。第五章抵押貸款的日常管理第二十條抵押權設定后，支行應當收妥他項權利證書或者抵押登記證書，統(tǒng)一入庫保管，以合同約定的抵押物價值記載表外科目，列入表外科目核算。第二十一條在抵押合同有效期內，抵押物由抵押人保管。抵押人在保管期間應維護抵押物狀況，確保抵押物的價值不發(fā)生非正常減損。第二十二條支行和總行信貸管理部門、風險管理部門應加強貸后檢查和跟蹤管理，定期、不定期檢查抵押物的使用、管理和變化情況，關注下列異常行為或現(xiàn)象，督促抵押人按照合同約定履行各項義務：1抵押人涉及重大經濟糾紛；2抵押人經營機制或組織結構發(fā)生變化，包括但不限于承包、租賃、合并、分立、股份制改造、聯(lián)營、與外商合資或合作等；3抵押人經營范圍與注冊資本變更，股權變動；4抵押人破產、歇業(yè)、解散、停業(yè)整頓、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被撤銷；5抵押人章程、法定代表人、住所、電話等發(fā)生變更；6抵押物權屬發(fā)生爭議；7抵押物毀損、滅失、價值非正常減損；8抵押物產生附合物、混合物、加工物；9抵押物被再設立抵押、質押，或被出租、轉讓、饋贈；10抵押物被依法查封、扣押；11抵押物保險到期，或被中斷、撤銷；12抵押權受到或可能受到來自任何第三方的侵害。13其他需要關注的異常行為或現(xiàn)象。第二十三條抵押權存續(xù)期間，抵押物發(fā)生毀損、滅失的，支行應要求抵押人立即采取措施，恢復抵押物的價值或提供與減少的價值相當?shù)膿！５盅喝瞬换謴偷盅何锏膬r值或不提供等值擔保的，支行有權要求借款人提前歸還貸款。在抵押物毀損、滅失或者被征用的情況下，支行應當要求抵押人以所獲得的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先用以提前清償所擔保的主債權，或者向雙方約定的第三人提存。第二十四條抵押權存續(xù)期間，未經支行書面同意，抵押人不得有轉讓、出租或其他處分抵押物的行為。抵押物未經支行同意被轉讓的，支行有權宣布轉讓行為無效，對抵押物行使優(yōu)先受償權，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外；支行可以要求抵押人以轉讓抵押物所得價款優(yōu)先用于提前清償所擔保的債權，并按抵押合同約定追究抵押人的違約責任。第六章抵押權的實現(xiàn)第二十五條借款合同履行期限屆滿，借款人未能按期歸還貸款本息的，或者發(fā)生需要提前收回貸款事項的，支行應當按照與抵押人的事先約定，也可以與抵押人重新協(xié)議商定，以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得的價款償還債務；支行與抵押人沒有約定且又未達成新協(xié)議的，應當在訴訟時效內及時提起訴訟或者申請仲裁。第二十六條支行申請人民法院依法扣押抵押物的，應當及時將事實通知承擔抵押物法定孳息清償?shù)牧x務人，并有權自扣押之日起收取由抵押物分離的自然孳息和法定孳息。抵押權的效力及于抵押物的從物、附合物、混合物、加工物，以及因毀損、滅失或被征用而產生的保險金、賠償金、補償金，本行實現(xiàn)抵押權時應當依法對其主張權利。第二十七條支行與抵押人協(xié)議以抵押物折價受償?shù)?，原則上應當由本行認可的中介機構評估后折價。第二十八條支行與抵押人協(xié)議以拍賣抵押物所得價款受償?shù)模瑧斉c抵押人共同委托拍賣機構進行拍賣。支行未與抵押人達成拍賣協(xié)議的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁后，申請人民法院強制拍賣。第二十九條支行與抵押人協(xié)議以變賣抵押物所得價款受償?shù)?，應當與抵押人、買受人就抵押物價格達成一致意見。未與抵押人達成變賣協(xié)議的，支行應當依法提起訴訟或者申請仲裁后，申請人民法院強制變賣。第三十條抵押擔保的貸款本息、相關費用全部清償后，支行應當與抵押人向原登記機關辦理注銷登記，并及時將所保管的抵押物權屬證明及有關單證交還抵押人，辦妥交接手續(xù)。第七章附 則第三十一條本辦法未盡事宜，按照相關法律法規(guī)及業(yè)務管理規(guī)定辦理。第三十二條本辦法由總行負責解釋和修訂。第三十三條本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。