《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點(diǎn)條款解讀

物業(yè)服務(wù)合同示范文本重點(diǎn)條款解讀物業(yè)管理向來(lái)是矛盾糾紛集中的領(lǐng)域，事實(shí)上，業(yè)主是小區(qū)的管理者，物業(yè)公司只是受業(yè)主委托提供服務(wù)，二者是一種合同關(guān)系。只要合同約定具體細(xì)致，事后將可避免很多矛盾和糾紛。近日，由市工商局、市房地局聯(lián)合制訂的物業(yè)服務(wù)合同示范文本已經(jīng)發(fā)布，晨報(bào)特意邀請(qǐng)本市物業(yè)管理行業(yè)的專家，上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏對(duì)此示范合同文本作了重點(diǎn)條款解讀，供業(yè)主和物業(yè)公司參考。合同使用方法：經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，可以對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫(xiě)空格部位的內(nèi)容）進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減。專家解釋：可以修改的不是只有空白或選擇項(xiàng)，才能修改。示范文本的所有條文在具體運(yùn)用時(shí)都是可以根據(jù)實(shí)際情況修改的。而且示范文本僅僅只是一個(gè)參考文本，并不是必須使用示范文本。但是我們認(rèn)為，盡量選用示范文本，但是必須對(duì)全部條款結(jié)合小區(qū)實(shí)際進(jìn)行認(rèn)真審查，避免完全照抄照搬示范文本的情況。第一條本合同所涉及的物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：_物業(yè)類(lèi)型：_座落位置：_區(qū)/縣_鄉(xiāng)/鎮(zhèn)路_弄_號(hào)四至范圍（規(guī)劃平面圖）：總建筑面積：_平方米；其中住宅_平方米。物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件二。專家解釋：本條是合同中很重要的內(nèi)容，明確物業(yè)管理的范圍，十分重要。但是一般的業(yè)主委員會(huì)不夠重視。多數(shù)業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況并不了解。建議業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)該盡快對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行核實(shí)，明晰產(chǎn)權(quán)狀況和物業(yè)管理區(qū)域范圍，分清開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)等各方的責(zé)任。本條及附件一、二的填寫(xiě)內(nèi)容應(yīng)該真實(shí)完整，避免出現(xiàn)管理范圍內(nèi)的責(zé)任糾紛，給業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。（一）物業(yè)共用部位的維護(hù)；（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)；（三）公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；（四）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)；（五）公共秩序的維護(hù)服務(wù)；（六）物業(yè)使用禁止性行為的管理；（七）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)；（八）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。專家解釋：內(nèi)容可以根據(jù)小區(qū)實(shí)際狀況修改，對(duì)服務(wù)內(nèi)容作出詳細(xì)規(guī)定。比如，公共秩序的維護(hù)服務(wù)，建議明確為有關(guān)停車(chē)管理、保安服務(wù)等；其他公共事務(wù)的管理服務(wù)可以根據(jù)實(shí)際情況具體規(guī)定明確。第三條物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。專家解釋：建議后一句修改為：經(jīng)報(bào)修屬于本合同第條約定維修范圍的，乙方應(yīng)該維修，維修費(fèi)用按照合同附件向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。相應(yīng)地在合同后文增加相應(yīng)條款。第四條 （物業(yè)管理用房：）甲方向乙方提供位于 路號(hào)室(建筑面積平方米)的房屋作為物業(yè)管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無(wú)償使用，但不得改變其用途。專家建議：請(qǐng)注明物業(yè)用房水電氣等費(fèi)用開(kāi)支由誰(shuí)承擔(dān)，即是否應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出？明確業(yè)主委員會(huì)辦公用房的開(kāi)支誰(shuí)承擔(dān)？我們建議由物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)中承擔(dān)，避免業(yè)主委員會(huì)用房與物業(yè)管理企業(yè)用房的水電氣費(fèi)用無(wú)法分?jǐn)?。合同后面有?guī)定，如果業(yè)主委員會(huì)不提供相應(yīng)物業(yè)管理用房，物業(yè)管理企業(yè)可以視業(yè)主委員會(huì)違約，不提供合同約定的有關(guān)服務(wù)。建議業(yè)主委員會(huì)及時(shí)對(duì)物業(yè)管理用房的情況進(jìn)行清查核實(shí)，如實(shí)填寫(xiě)。第五條乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下列約定：(一）物業(yè)共用部位的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，詳見(jiàn)附件三；（二）公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，詳見(jiàn)附件四；（三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見(jiàn)附件五；（四）公共秩序的維護(hù)服務(wù)，詳見(jiàn)附件六；（五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見(jiàn)附件七；（六）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見(jiàn)附件八。專家解釋：本條是合同的最主要內(nèi)容，有關(guān)附件內(nèi)容應(yīng)該按照招投標(biāo)文件或者協(xié)商的服務(wù)內(nèi)容等級(jí)詳細(xì)填寫(xiě)。由于服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的確定有很強(qiáng)的專業(yè)性，并且與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)息息相關(guān)，建議業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)參與制訂。第六條（交接查驗(yàn)手續(xù)：）在簽訂本合同前，甲方應(yīng)會(huì)同乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗(yàn)、移交手續(xù)，對(duì)查驗(yàn)、移交中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書(shū)面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件九。專家解釋：交接驗(yàn)收十分重要，主要目的是分清開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)以及新進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。如果沒(méi)有認(rèn)真交接就會(huì)為后期管理帶來(lái)隱患，并可能給業(yè)主造成重大損失。已經(jīng)有案例出現(xiàn)，一個(gè)小區(qū)因?yàn)闆](méi)有妥善交接，后期物業(yè)公司進(jìn)入后，價(jià)值三百多萬(wàn)元的監(jiān)控設(shè)施報(bào)廢，訴至法院，開(kāi)發(fā)商只愿賠償20萬(wàn)元了事。經(jīng)法院調(diào)解，最終也只能賠償20萬(wàn)元，原因是有關(guān)交接不清楚，造成事故責(zé)任無(wú)法分清。第七條乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（一）住宅：高層_元/月平方米；多層_元/月平方米；別墅_元/月平方米；物業(yè)：_元/月平方米。（二）辦公樓：_元/月平方米。（三）商業(yè)用房：_元/月平方米。（四）（五）（六）上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)(元/月平方米)如下：一、住宅物業(yè)1、綜合管理服務(wù)費(fèi)：元/月平方米。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用：元/月平方米。3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用：元/月平方米。4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：元/月平方米。5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)用：元/月平方米。二、非住宅物業(yè)1、綜合管理服務(wù)費(fèi)：元/月平方米。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用：元/月平方米。3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用。4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)用。6、本條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不含物業(yè)大修和專項(xiàng)維修的費(fèi)用，物業(yè)大修和專項(xiàng)維修的費(fèi)用在維修資金中列支，并按規(guī)定分?jǐn)?。專家解釋：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)相對(duì)應(yīng)，并經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生。沒(méi)有充分的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)價(jià)袷嗆苣訝范摹頤墻椴扇斜昊蛘叨嗉揖貉姆絞餃范鄹瘛?/P>由于上述定價(jià)過(guò)程具有很強(qiáng)的專業(yè)性，一般的業(yè)主委員會(huì)是難以勝任的，建議業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)參與定價(jià)的談判過(guò)程，或者委托代理招標(biāo)。何為前期物業(yè)服務(wù)合同？前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，同建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)間對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等活動(dòng)所達(dá)成的協(xié)議。相對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，該合同雖具有短暫過(guò)渡性特征，但在此期間對(duì)業(yè)主是有約束力的。依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主盡管沒(méi)有直接參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂，但該前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構(gòu)成合同關(guān)系。何為物業(yè)服務(wù)合同？物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)各自權(quán)利義務(wù)的準(zhǔn)則，是物業(yè)管理企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)開(kāi)展物業(yè)管理的前提和依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人、使用人（統(tǒng)稱為業(yè)主）就對(duì)房屋、公共設(shè)施、公用設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施維護(hù)和管理達(dá)成的協(xié)議。這是一種提供勞務(wù)的委托合同。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)系平等民事主體，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)源自業(yè)主的委托授權(quán)。這種授權(quán)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)，一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽署了合同，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都應(yīng)遵守合同。對(duì)于業(yè)主來(lái)講，可以通過(guò)該物業(yè)服務(wù)合同追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任，這樣該合同的內(nèi)容就對(duì)業(yè)主具有極其重要的意義，是保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的依據(jù)。歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行資料可以編輯修改使用資料可以編輯修改使用致力于合同簡(jiǎn)歷、論文寫(xiě)作、PPT設(shè)計(jì)、計(jì)劃書(shū)、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類(lèi)模板等方方面面，打造全網(wǎng)一站式需求Ppt課件制作設(shè)計(jì)，word文檔制作、圖文設(shè)計(jì)制作、發(fā)布廣告等，秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)待每一位客戶，做到讓客戶滿意！感謝您下載我們文檔