物業(yè)公司管理規(guī)章制度 - 副本

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1、恩施州大博管理有限責任公司 管理規(guī)章制度 第一部分 管理規(guī)章制度 科學完善、合理量化、健全實操的管理規(guī)章制度是我們取得成功的重要法寶。為進行統(tǒng)一規(guī)范的管理，接管物業(yè)后，我們將嚴格按照ISO9002國際標準及本公司質量體系文件要求，對物業(yè)實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。提高管理質量，實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。在此，我們摘錄物業(yè)智能化、園林型特點有關的治安、裝修等部分規(guī)章制度共計121條。其中公眾制度22條、內部崗位責任制33條、管理運作制度41條、員工考核制度25條。具體內容詳見附件《管理規(guī)章制度匯編》。 一、 公眾制度 1． 物業(yè)業(yè)主公約； 2． 物業(yè)精神文明公約； 3

2、． 物業(yè)樓宇使用及維護管理規(guī)定； 4． 物業(yè)裝修管理規(guī)定； 5． 物業(yè)裝修管理公約； 6． 物業(yè)裝修人員管理規(guī)定； 7． 物業(yè)內物品搬進（出）管理規(guī)定； 8． 物業(yè)治安管理規(guī)定； 9． 物業(yè)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； 10．物業(yè)園林綠化管理規(guī)定； 11．物業(yè)消防管理規(guī)定； 12．物業(yè)交通車輛、停車場管理規(guī)定； 13．物業(yè)環(huán)境保護管理規(guī)定； 14．物業(yè)住宅區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定； 15．物業(yè)電梯使用管理規(guī)定； 16．物業(yè)智能化設施使用管理規(guī)定； 17．物業(yè)臨時用電管理規(guī)定； 18．物業(yè)有線電視和智能化網絡管線使用管理規(guī)定； 19．物業(yè)會所管理規(guī)

3、定； 20．物業(yè)暫住人員管理規(guī)定； 二、內部崗位責任制 1. 物業(yè)服務處主任崗位職責； 2. 物業(yè)服務處工程技術部主管崗位職責； 3. 物業(yè)服務處工程技術部工程師崗位職責； 4. 物業(yè)服務處智能設備管理員崗位職責； 5. 物業(yè)服務處水電設備管理員崗位職責； 6. 物業(yè)服務處電梯管理員崗位職責； 7. 物業(yè)服務處工程維修員崗位職責； 8. 物業(yè)服務處電腦文檔人員崗位職責； 9. 物業(yè)服務處安全部主管崗位職責； 10. 物業(yè)服務處安全部班長崗位職責； 11. 物業(yè)服務處安全巡查員崗位職責； 12. 物業(yè)服務處交通管理員崗位職責； 13. 物業(yè)服務處車輛保管員崗位職責

4、； 14. 物業(yè)服務處各級人員在火災撲救中的主要職責； 15．物業(yè)服務處義務消防員崗位職責； 16．物業(yè)服務處環(huán)境保潔部主管崗位職責； 17．物業(yè)服務處保潔班長崗位職責； 18．物業(yè)服務處園藝工程師崗位職責； 19．物業(yè)服務處保潔員崗位職責； 20．物業(yè)服務處綠化員崗位職責； 21．物業(yè)服務處行政管理員崗位職責； 22．物業(yè)服務處會計員崗位職責； 23．物業(yè)服務處出納員崗位職責； 24．物業(yè)服務處倉管員崗位職責； 三、管理運作制度 1． 員工守則： 2． 物業(yè)服務處管理人員文明服務準則； 3． 物業(yè)服務處員工辦公制度； 4． 物業(yè)服務處部門月計劃、月總結制度；

5、 5． 物業(yè)服務處廉潔制度； 6． 物業(yè)服務處員工培訓制度； 7． 物業(yè)服務處財務管理制度及會計核算制度； 8． 物業(yè)服務處檔案資料管理制度； 9． 物業(yè)服務處值班管理制度； 10．物業(yè)服務處辦公用品申請、購買、領用制度； 11．物業(yè)服務處員工宿舍評比制度； 12．物業(yè)服務處投訴處理、回訪制度； 13．物業(yè)服務處維修回訪制度； 14．物業(yè)服務處機電設備的編號辦法； 15．物業(yè)服務處機電設備的統(tǒng)計制度； 16．物業(yè)服務處智能信息室管理規(guī)定； 17．物業(yè)服務處消防控制中心管理規(guī)定； 18．物業(yè)服務處水泵房管理規(guī)定； 19．物業(yè)服務處配電房管理制度；

6、 20．物業(yè)服務處防火安全檢查制度； 21．物業(yè)服務處高層滅火作戰(zhàn)方案； 22．物業(yè)服務處地下車庫滅火應急方案； 23．物業(yè)服務處電梯值班檢查制度； 24．物業(yè)服務處電梯機房管理制度； 25．物業(yè)服務處整體運作流程； 26．物業(yè)服務處業(yè)主（住戶）投訴處理流程； 27．物業(yè)服務處物業(yè)驗收與接管流程； 28．物業(yè)服務處住戶入住流程； 29．物業(yè)服務處住戶裝修管理流程； 30．物業(yè)服務處檔案建立流程； 31．物業(yè)服務處工作督察流程； 32．物業(yè)服務處物料控制流程； 33．物業(yè)服務處房屋室內維修流程； 34．物業(yè)服務處公共設施維修養(yǎng)護流程；

7、 35．物業(yè)服務處機電設備維修流程； 36．物業(yè)服務處社區(qū)文體活動開展流程； 37．物業(yè)服務處治安管理運作流程； 38．物業(yè)服務處消防應急處理流程； 39．物業(yè)服務處室內安防報警應急反應流程； 40．物業(yè)服務處園林綠化管理流程； 41．物業(yè)服務處保潔管理流程。 四、員工考核制度 1． 物業(yè)服務處員工工作考核及獎罰制度； 2． 物業(yè)服務處員工崗位責任年考核表； 3． 物業(yè)服務處員工崗位責任月考核成績匯總表； 4． 物業(yè)管理管理處主任月考核表； 5． 物業(yè)服務處事務助理月考核表； 6． 物業(yè)服務處安全部主管月考核表； 7． 物業(yè)服務處安全部保安員月考核表；

8、 8． 物業(yè)服務處安全部交通管理月考核表； 9．物業(yè)服務處工程技術部主管月考核表； 10．物業(yè)服務處工程技術部機電設備管理月考核表； 11．物業(yè)服務處工程技術部維修工月考核表； 12．物業(yè)服務處工程技術部智能設備管理員月考核表； 13．物業(yè)服務處環(huán)境保潔部主管月考核表； 14．物業(yè)服務處環(huán)境保潔部清潔員月考核表； 15．物業(yè)服務處環(huán)境保潔部綠化園藝師月考核表； 16．物業(yè)服務處會計員月考核表； 17．物業(yè)服務處收費員月考核表； 18．物業(yè)服務處電腦文檔人員月考核表； 19．物業(yè)服務處倉管員月考核表； 20．物業(yè)物業(yè)管理部主管月考核表 第二部分 住宅區(qū)檔案建立與管

9、理 隨著科技和物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。為此，物業(yè)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進電子計算機技術，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學程序，籌建管理處與主管領導部門的外部互聯(lián)網絡，運用先進的資料檢索軟件，便于上級主管單位的工作檢查和監(jiān)督；建立管理處內部NT網絡，達到資源共享、合理利用的目的。在信息的收取時廣開信息渠道，存儲時做到內容全面、豐富，收集時盡可能地完整。我們擬對物業(yè)內所有物業(yè)管理與服務的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件都建立相應的管理檔案。并樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務觀，使檔案管理真正為管理服務。 一、 檔案管理工作環(huán)節(jié)

10、 檔案利用 資料歸檔 資料整理 資料收集 1．資料的收集 （1）設立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，聘專職檔案員，直接隸屬綜合部。建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案進行嚴格管理。 （2）資料的收集堅持內容豐富的原則，根據實體資料和信息資料的內容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大信息資料的來源渠道，從時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是物業(yè)構成的方方面面，大到房屋本體、公共設施，小到一樹一木都有詳細的資料收集。 2．資料分類整理 收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真，根據檔案的來源、信息的內容、住處的表現(xiàn)形式等

11、特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。 3．資料歸檔管理 （1）歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。根據實際需要，物業(yè)的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案組卷按不同業(yè)務性質、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調用。 （2）檔案的出室、入室都有嚴格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經登記后方可借出；入室時，須由專人進行檢查，如有破損，立即修復，并追究有關人員的責任，檔案管理人員需要及時收回在外文件

12、，嚴防文件的流失。 （3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。 4．檔案的運用 采用先進的檢索軟件，建立電腦網絡系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。 （1）外部網：與廣大業(yè)主、住宅局主管處室進行聯(lián)網，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務狀況等，隨時可以查閱調用，便于工作監(jiān)督和檢查。 （2）內部網：管理處內部室聯(lián)網，運用現(xiàn)代化辦公手段和設施，對文件進行分級管理、分層使用。 二、檔案資料的分類 名 稱 資 料 內 容 工程建筑 產權資料 A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 B：建筑許可證、投資許可

13、證、開工許可證 C：拆遷安置資料 工程技術資料 A：紅線圖、總平面圖 B：地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告 C：工程合同、工程預決算 D：工程設計變更、通知及技術核算單 E：竣工圖：①單體建筑、結構、設備竣工圖 ②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網竣工圖 F：房屋消防、燃氣竣工驗收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 H：新材料、構配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書，供水、供電、電梯、消防、智能化等設備技術資料 j：砂漿、混凝土試塊、試壓報告 K：綠化工程竣工圖 L：其他技術資料 事務管

14、理資料 住戶資料 A：住戶入住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、驗房表、費用托收協(xié)議等） B：住戶家庭人員檔案 C：住戶家庭維修檔案 事務資料 A：事務值班表 B：事務交接記錄表 C：圍合搬出（入）物品登記表 D：日常事務巡視記錄 E：事務回訪登記表 裝修資料 A：裝修申請表（附圖紙） B：裝修工程隊安全責任書 C：臨時施工人員登記表 D：施工單位營業(yè)執(zhí)照 維修資料 A：維修申請單 B：維修服務派工單 C：維修回訪記錄本 D：公共設施維修記錄 治安交通

15、 管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議 設備管理資料 A：公用設施保養(yǎng)維修記錄 B：各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄 C：設備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D：設備檢查記錄 社區(qū)文化資料 A：活動計劃實施方案、總結記錄 B：社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄C：傳媒報導 員工管理資料 A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄 C：員工培訓計劃及實施記錄 D：員工培訓考核記錄 E：員工外出

16、考評及參加演練記錄 F：員工住戶及內務管理記錄表 業(yè)主反饋資料 A：服務質量回訪記錄表 B：業(yè)主意見調查、統(tǒng)計記錄 C：業(yè)主投訴及處理記錄 名 稱 資 料 內 容 行政文件資料 A：管理處主管值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：物業(yè)公司及主管領導部門文件 D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等 E：管理處榮譽一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄 業(yè)主委員會 資 料 A：籌備成立文件 B：成立后運行文件 第五節(jié) 日常物業(yè)管理實施方案 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務功能

17、的重要階段，針對物業(yè)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入期、裝修入住期、常規(guī)期三個部分組成。 前期介入期，我們深入了解規(guī)劃設計思路和入住、業(yè)主人群的需求，從物業(yè)管理的角度提出了一系列合理化建議，并依據市場調研的結果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實基礎。 裝修入住期，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。裝修管理上，向發(fā)展商和業(yè)主委員會負責。實行公司、管理處層層承諾，立下軍令狀，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結合的管理方式，對住戶裝修實施嚴密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標的實現(xiàn)。治安管理上，我們將依據入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”

18、的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點，治安無事件”。 第一部分 前期介入期管理 一、 前期介入，合理規(guī)劃 1． 介入規(guī)劃，提出合理化建議 1） 針對物業(yè)實際情況，提前準備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與物業(yè)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結合物業(yè)的實際情況，提前準備管理方案，我們將經過調研，完成詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。依據調研結果，我們對物業(yè)的物業(yè)管理進行準確定位，并有針對性地擬訂了智能化設施管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、環(huán)境管理方案等。 2）利用物業(yè)住戶講座，提前對住戶進行宣傳 為了更好地實施將

19、來對物業(yè)的管理，我們把對住戶的宣傳作為前期介入的一項重要工作。我們確定的宣傳內容為：常規(guī)知識宣傳、智能化設施的使用宣傳和裝修制度宣傳。由專業(yè)人員現(xiàn)場講授有關知識，并組織部分物業(yè)業(yè)戶參觀學習。在此基礎上我們還利用各類傳媒傳播智能化知識，以取得良好的社會效果。 二、做好驗收接管工作 在我公司對物業(yè)充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應的方案，真正做到有備無患，防范于未然。 物業(yè)的驗收與接管程序如下： 成立驗收小組 制訂驗收標準 接管移交手續(xù)書 審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)

20、問題，做好記錄，督促整改 簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案 簽訂物業(yè)保修合同 第二部分 裝修入住期管理 一、 辦理入住，快捷便利 1． 舉辦隆重簡樸的入住儀式 業(yè)戶對新家——物業(yè)，有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象，我們將在會所舉辦隆重簡樸的入住儀式，邀請有關領導、業(yè)戶代表參加，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區(qū)物業(yè)所特有氛圍和良好的物業(yè)物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。 2．辦理入住手續(xù)流程 交領入住資料→填寫資料，并輸入電腦，簽訂合約→代收、代繳費用→發(fā)鑰匙→交、驗房屋→開通水電氣，代辦電話、

21、電視等業(yè)務。 3．辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅持武漢小竹物業(yè)服務：熱情、周到、高效、便利的方針。我們采取的便利措施是： （1）設立辦理入住專用辦公室，由專職人員提供一條龍服務。精心安排入住程序，住戶隨到隨辦，從進入大廳到領鑰匙驗房30分鐘內辦畢。 （2）提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電話公司、有線電視臺簽訂代辦業(yè)務協(xié)議書，代辦有關業(yè)務，方便住戶，減少麻煩。同時，為住戶提供多項免費咨詢和維修服務。 （3）提供集體辦理和上門服務等服務項目。 二、裝修管理，確保無一例違章裝修 為維護物業(yè)外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實

22、際出發(fā)，以智能設施管線、公共管線為裝修工作的監(jiān)管重點，根據以往的裝修管理經驗與教訓，公司在物業(yè)的裝修管理上實施著重裝修宣傳——裝修審批----裝修跟蹤監(jiān)管----違章裝修即時處理----裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導住戶裝修，我們將利用公司的優(yōu)勢，聯(lián)合武漢市內幾家名牌裝修公司為住戶提供免費裝修咨詢、裝修設計服務。此外，做好相關業(yè)務的協(xié)調管理工作。擬采取的違章裝修控制流程： 對住戶、裝修施工隊伍裝修培訓 住戶辦理入住手續(xù) 培訓合格后 申報裝修，嚴格審核裝修方案，簽訂裝修合約，

23、提交裝修押金 裝修糾察員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員、消防管理員交叉監(jiān)督 責任事務助理監(jiān)管 發(fā)現(xiàn)違章裝修，1小時內 發(fā)出通知，上門工作，以更說服住戶，以情打動住戶，讓住戶整孜 向市房地局反映情況以取得行政上的支持 采取停水、停電強制措施 經濟手段、法律手段解決

24、 1．裝修宣傳，切實到位 為加大裝修宣傳培訓的力度，我們將在入住初期策劃一項大型宣傳活動，，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與住戶單位的橋梁，真正提高住戶按章裝修的自覺性。 2． 裝修審批，嚴格把關 依據我們多年管理的經驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。針對物業(yè)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對智能設施管線，公共管線保護的特殊要求，我們將一方面對住戶申報的裝修方案進行嚴

25、格審批，一方面加強裝修審批人員的內部管理，以確保裝修審批嚴把人情關、金錢關和技術關。 裝修審批重點如下： （1）保證房屋設施的正常使用功能。審核重點：房屋結構、智能化設施及管線；電梯、供水、供電、供氣管線。 （2）保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調安裝及管線走向。 （3）裝修材料符合防火規(guī)定。物業(yè)不允許裝防盜網，住戶心理壓力非常大，針對這一情況，我們將建議住戶按照統(tǒng)一要求加裝防盜窗花，一方面防止室外非法入侵，一方面防止小孩攀越而造成意外。 3．建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶裝修施工，指定專職責任事務助理，實施“全過程”追蹤監(jiān)管，每

26、天巡視施工現(xiàn)場不少于4次，通過現(xiàn)場巡查及與住戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處專門設置有裝修糾察隊，對住戶裝修進行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時管理處的安全巡查員、環(huán)境巡查員、消防管理員也要對裝修進行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網點，維護好智能設施管線、公共管線，杜絕違章搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。 此外，在物業(yè)，我們還將借鑒其他先進物業(yè)管理公司裝修管理方面的成功經驗，加強監(jiān)管的同時，在住戶入住裝修高峰期，對綠地樓前、樓梯通道兩側墻面加以保護，使之不被破壞。住戶裝修垃圾實施袋裝化，指定地點投放，確保物業(yè)綠化完好。 4．處理違章裝修的四個手段

27、（1）說服手段。住戶出現(xiàn)違章裝修，責任事務助理在2小時內，上門做好住戶的思想工作，禮貌地向住戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向住戶說明違章裝修造成的危害。做到以理說服住戶，以情感化住戶，爭取住戶的支持和諒解，讓住戶自覺接受整改要求。 （2）經濟手段。在住戶裝修申報時，按其工程總造價的10%交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取扣除裝修押金、罰款等經濟手段控制，從經濟上控制住戶的違章裝修 （3）行政手段。物業(yè)，其住戶均為有一定身價的人士和投資人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時有心理壓力。我們將通過建筑監(jiān)管機關——城市建筑督查大隊，在業(yè)主一意弧行的情況下，向他

28、們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取停水、停電的方法，強制停止違章裝修施工。 （4）法律手段。住戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與住戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責任書”，分清管理處、住戶、裝修施工單位之間的責、權。同時，建議房產局制訂《武漢市住宅裝修管理條例》，對住宅裝修進行法制管理。對違章裝修并無視一切的住戶，我們通過法律途徑予以解決。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好物業(yè)裝修的管理工作。 三、入住期治安管理 1． 入住期治安形勢分析 依據業(yè)戶調研結果，我們預計，入住期將持續(xù)2—6個月，這一階段的治安形勢為： （1）周邊環(huán)境

29、較為復雜與入住高潮中外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。 （2）裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務艱巨。 （3）智能化設施尚處于一個調試、試運行階段，住戶誤報率高、治安壓力大，管理壓力大。 物業(yè)入住期的治安形勢有一個清醒的認識，是做好治安管理工作的基礎。針對這一時期治安形勢，我們在入住期限確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安管理思路，進一步發(fā)揮武漢小竹物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調用公司治安力量，實現(xiàn)治安管理指揮上的“聯(lián)合”。 2． 治安管理確保治安事件發(fā)生率為零 （1）治安隊伍建設——建立一支高素質的治安隊伍。治安隊伍建設，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關

30、鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。治安員選聘具有良好的思想品德和精湛業(yè)務技能的人員，建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。治安員管理引入輪換制和淘汰制，由公司保安管理中心統(tǒng)一調度，對服役一年的治安員，進行輪換上崗，在年終考評中，實行末位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持治安員的高素質和戰(zhàn)斗力。 （2）確立治安重點——加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 ①人流控制——對來訪人員須通過門崗，與主人通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)。對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍進行一定限制；經常配合派出所查戶口，把可疑分子清出物業(yè)；對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的

31、措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。 ②物流控制——對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。住戶物品的搬入（出）須向圍合事務助理提出申報，由事務助理向相應部門傳達并提供方便；安全巡查員有責任和義務對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。 ③車流控制——針對物業(yè)分期建設的實際情況，合理規(guī)劃居住區(qū)的車輛行駛路線，實現(xiàn)人車分流、出入分流。 （3）盡快完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢 充分發(fā)揮我們與協(xié)作單位的良好合作關系，密切配合，盡快完成智能化安防系統(tǒng)安裝調試工作，使智能化安防系統(tǒng)全面啟動，正常運轉。 第三部分 房屋及共用設施管理 一．房屋本體及共用設施維修養(yǎng)護范圍

32、房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍，房屋承重結構部件（基礎、屋面、梁、柱、墻體），抗震結構部位（構造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。 共用設施維修養(yǎng)護范圍：物業(yè)道路及停車場、地下車庫、人防通道、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池等。 二．房屋本體共用部位及共用設施維修養(yǎng)護運作 房屋管理是物業(yè)管理的重要組成部分，房屋本體及共用設施維修養(yǎng)護工作將由工程技術部按制度有計劃按標準要求實施，屬日常維護的其費用由管理處日常物業(yè)管理費中支出，屬大中修、改造項目的報請業(yè)主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金中支出。按建設部、財政部及武漢市有關法規(guī)精神，建議資金的使用和

33、審批采用以下方案。 管理處每年年末向業(yè)主委員會做出本年度共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護實施情況的總結，并提出下一年度計劃。經業(yè)主委員會審核批準后由管理處組織實施，所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修資金中支出。堅持?？顚Ｓ?，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督、查詢。 三、房屋及公共設施管理標準： 1) 房屋外觀完好、整潔； 2) 區(qū)內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖。 3) 房屋完好率達98%以上。 4) 無違反規(guī)劃私搭、亂建現(xiàn)象。 5) 陽臺(包括平臺和外廊)的使用不得有礙觀瞻。裝飾房屋者，不得危及房屋結構與他人安全。 6) 零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪和

34、回訪記錄。 7) 房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶居住檔案，住戶所在棟號、門號、房號清晰， 隨時可查。 8) 物業(yè)內公共配套服務設施完好，無隨意改變用途現(xiàn)象。 9) 道路、停車設施完備，路面平坦通暢。 10) 污水、雨水排放通暢，溝渠無雜物淤塞。 四、建筑本體日、周、月維修保養(yǎng)計劃： 主要 周期 房屋 本體 室內：小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3-4年全面修補刷漆一次。 天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 公共 設施 室內污水

35、系統(tǒng):每月檢查1次,每年雨季前須檢查一次,發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 道路車場：每天檢查1遍,隨時壞隨修； 路燈：每天檢查1遍，隨時壞隨修； 明暗溝：每周檢查1遍，隨時壞隨修； 供水電氣：每月細查1遍，隨時壞隨時修； 樓道燈：每天檢查1遍，即壞即修。 檢查項目及處理方法 檢查 項目 1.地基基礎 2.梁柱板主體 3.墻體 4.頂棚 5.樓梯扶手 6.公共門窗 7.隔熱層、防水層 8.水箱水池 9.天面扶欄 10.消防設施 11.電子對講門 12.信報箱 13.標識 14.散水坡 15.樓板地面磚 16.上下雨污水管 17.設備房 18.道路 19.道路 20電纜溝蓋板 21.路牙 2

36、2.踏步階 23.給排水 24.路燈 25.清潔設備 26.娛樂設施. 處理方法 按照物業(yè)管理有限公司ISO9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報并提出糾正措施。 考核標準 日常周檢、月檢考核按ISO9002質量標準； 年終考核按國家建設部考核標準。 第四部分 共用設施設備維修養(yǎng)護 物業(yè)區(qū)內的設施設備是全體業(yè)戶的共同財產,精心的維護和保養(yǎng)可為用戶帶來持續(xù)的舒適和便利.為正確操作設備，延長設備的使用年限，避免操作不當給設備造成損壞增加維修成本。針對物業(yè)設備系統(tǒng)，擬訂細致又具操作性的工作重點： 一．工程技術部設備維護工作指引 1 了解培訓中心設備的詳

37、細技術檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人員先進行培訓學習，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。 2 管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、消防、維修電工、電氣焊作業(yè)等。 3 建立與健全各種設備運行制度、值班制度、交接班制度、設備操作規(guī)程及設備操作使用人員崗位責任制,并嚴格按章操作實施。 4 由于設備設施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如空調、電梯、生活泵……，有的是在非正常情況下使用

38、的設備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜（應急發(fā)電機、聯(lián)動柜）等各類設備需要根據其實際情況，制定出相應的設備運行使用、操作制度并予實施。 5 對運行中的設備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。 看：看運行設備的外表、各種開關，操作機構位置，故障顯示指示、油位、水位、溫度、顏色等直觀細微情況變化，及早發(fā)現(xiàn)設備運行故障的征兆。 摸：即用手感覺來判斷設備是否運行正常，其中包括電機的軸承溫度，開關外殼絕緣導線運行溫度及設備振動等。 聞：即對嗅覺范圍內的運行設備進行鑒別，通過聞，能確定是否電容器、開關、線路有問

39、題（焦糊味），能判斷空調機是否嚴重泄漏雪種（較濃的氟里昂味），亦可判斷發(fā)電機、空調機的燃油泄漏和機油泄漏（有些漏油部位因被物體或箱蓋擋住一般難以發(fā)現(xiàn)，而通過聞確能發(fā)現(xiàn)問題）。 分析：通過一看、二摸、三聞，進行綜合分析，最終確定設備故障與存在問題的地方。 動手：就是在確定運行設備故障與存在問題后，動手解決問題，排除故障。對一些必須采取停止運行的設備當機立斷退出運行，防止故障因進一步擴大而損壞設備。 匯報：當事態(tài)嚴重，無法當時解決的問題應及時向上一級主管領導或部門匯報并請求支援解決。 備案：對搶修更換過的設備設施，應有詳細的資料留檔備案，設備的維修技術檔案資料對日后的運行保養(yǎng)維修起到十分重

40、要的作用，同時也是重要的技術憑證和依據。 二．養(yǎng)護管理措施 養(yǎng)護管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質量標準等， 首先應以預防為主，堅持日常按計劃保養(yǎng)與維修并重，實行專業(yè)養(yǎng)護與臨時維修相結合，使設備設施處于良好運行狀態(tài)。其次應注意做好： 1、設備設施定期檢查、巡視形成制度，對不同設備根據實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查與養(yǎng)護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養(yǎng)等。 2、常年使用運行與季節(jié)性使用的設備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計劃，完善設備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實施、執(zhí)行。 3、不經常使用、運行或非正常情況下使用的設施設備，不忽略對其

41、保養(yǎng)和檢查。如發(fā)電機、消防泵、噴淋泵、消防排煙風機等。 三．機電設備保養(yǎng)計劃表 序 設備名稱 保養(yǎng)周期 保 養(yǎng) 檢 查 內 容 1 生活水泵 每月、半年 泵體、閥門、管道、附件、電機、控制柜 2 消防、噴灑泵、補壓、排水泵、潛水泵 半年 泵體、閥門、管道、附件、電機、控制柜 3 風機 半年 風機、風閥、電器回路、控制箱 4 電梯 半月、月、季、 半年、年 機房、井道、轎箱、底坑 5 發(fā)電機 季度 每個月空載試機半小時，檢查蓄電池、過濾器、水箱、控制柜 6 干式變壓器 一年 器身各螺絲、絕緣電阻測定、輔助部件檢查，清掃 7

42、 空調 （冷水機組） 半年 主機、管道、水箱、閥門、制冷風機、盤管風機、控制器檢查。 8 火災報警系統(tǒng) 每月、每年 煙感、空感、手動報警按鈕、疏散出口指示燈。 9 氣體滅火器系統(tǒng) 每月、每年 滅火器、氣瓶 10 消防聯(lián)動控制柜 一年 操作按鈕（手柄）信號燈、接線端子、各元件動接點 11 公共天線系統(tǒng) 每月 天臺接收系統(tǒng)（支撐桿、天線架、線），放大系統(tǒng)（終端板、分支器、放大器） 12 低壓配電柜 每年 柜面元件、開關、按鈕、指示燈、表計 13 交通道閘 每月 擋車桿、轉動軸、齒輪箱 14 對講監(jiān)控系統(tǒng) 每半年 訪客主機、管理主機、電源

43、箱、解碼器、手機、線路 15 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 半年 室外攝像系統(tǒng)、室內攝像系統(tǒng)、監(jiān)視控制系統(tǒng)。 四、建筑本體日、周、月維修保養(yǎng)計劃： 主要 周期 房屋 本體 室內：小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3-4年全面修補刷漆一次。 天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 公共 設施 室內污水系統(tǒng):每月檢查1次,每年雨季前須檢查一次,發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 道路車場：每天檢查1遍,隨時壞隨修； 路燈：每天檢查1遍，隨時壞隨修； 明暗溝：每周檢查

44、1遍，隨時壞隨修； 供水電氣：每月細查1遍，隨時壞隨時修； 樓道燈：每天檢查1遍，即壞即修。 檢查項目及處理方法 檢查 項目 1.地基基礎 2.梁柱板主體 3.墻體 4.頂棚 5.樓梯扶手 6.公共門窗 7.隔熱層、防水層 8.水箱水池 9.天面扶欄 10.消防設施 11.電子對講門 12.信報箱 13.標識 14.散水坡 15.樓板地面磚 16.上下雨污水管 17.設備房 18.道路 19.道路 20電纜溝蓋板 21.路牙 22.踏步階 23.給排水 24.路燈 25.清潔設備 26.娛樂設施. 處理方法 按照物業(yè)管理有限公司ISO9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不

45、合格項上報并提出糾正措施。 考核標準 日常周檢、月檢考核按ISO9002質量標準； 年終考核按國家建設部考核標準。 第五部分 維護公秩序 一、治安管理 1．治安管理向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉變智能化系統(tǒng)經過入住期的調試與養(yǎng)護，多數住戶已熟練使用，該系統(tǒng)必將進入一個誤報率低、運行相對穩(wěn)定的狀態(tài)。此時裝修入住已進入尾聲，人流、物流、車流繁雜等不穩(wěn)定因素相對減少。根據治安形勢的變化，我們的治安管理將由入住期的“人防為主，技防物防為輔”的思路向“技防為主，人防物防為輔，全面防范”的整體治安思路轉化，充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的防范優(yōu)勢。 2．在入住

46、期治安管理的基礎上實施三層防衛(wèi)控制 即：門禁系統(tǒng)遠紅外探測系統(tǒng)緊急求助系統(tǒng)→家庭內層→區(qū)域范圍→物業(yè)范圍 3、監(jiān)控與巡視 （1） 合理布控，人防與特防緊密結合。 （2） 專業(yè)安全員與應急支持相配合。 （3） 強化訓練與高效監(jiān)控。 監(jiān)控中心為松森花園·日月華庭安全防范的控制中心，是發(fā)生意外事件的救助指揮中心。 1) 監(jiān)控中心實行24小時值班，對電視監(jiān)視系統(tǒng)和消防報警控制系統(tǒng)進行監(jiān)視，當班人員熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作程序，發(fā)現(xiàn)故障及時向班長或主管匯報，并填寫值班記錄。 2) 值班人員在電視監(jiān)視中發(fā)現(xiàn)可疑跡象，應及時向安全班長報告，由班長安排處理，并在班長值班本上記錄。 3) 消防報

47、警系統(tǒng)出現(xiàn)報警信號，應及時向安全部班長報告，由班長安排檢查。如屬火警，按滅火方案處理，屬誤報消除信號后作值班記錄。 4) 外來人員進入監(jiān)控中心必須填寫《監(jiān)控中心外來人員登記表》 5) 對監(jiān)控中心安全工作和記錄，由當班班長和安全主管進行驗查。 6) 入住期治安管理采用三層防衛(wèi)控制方式，可以充分利用人防、技防、物防三防結合的優(yōu)勢，任何不速之客想在此作案將無功而返。 二、消防管理 1、建立消防責任制 防火安全依靠物業(yè)每一個人來參與，建立區(qū)域消防責任制，直接消防責任人。使火災事故的隱患降低到最小程度。 2、控制火災隱患要點 （1） 控制火源 （2） 控制易燃材料 （3） 監(jiān)視和檢查

48、重點防火部位 3、消防管理的職責與措施 （1） 管理處主任為管理處消防責任人，并對管理處的消防工作全面負責。 （2） 管理處員工如護管員、維修工等為安全檢查員及義務消防員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，應制止違章作業(yè)。 （3） 認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳， （4） 普及消防知識，積極開展防火宣傳教育。 （5） 常檢查防火安全工作，糾正消防違章、整改火險隱患。 （6） 定期巡視、檢測、維修、保養(yǎng)、更新消防器材和設備，確保器材的良好狀態(tài)。 （7） 制定消防措施，制定緊急狀態(tài)下的疏散方案。 （8） 接到火災報警后，在向消防機關報警的同時，迅速奔赴現(xiàn)場，啟用 （9）

49、消防設施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災原因。 （10） 堅持管理人員、安全人員的巡回檢查制度，對物業(yè)設施中存在的隱患應及時整改。 （11） 加強施工管理，嚴格裝修審批和監(jiān)督制度。 4、消防意識培訓與宣傳 消防是安全工作中重要的一環(huán)，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識，加強消防設施的管理，貫徹“預防為主、防消結合”的方針。 措施 具體內容 成立義務消防隊 制定消防檢查計劃，培訓義務消防隊員，定期檢查，消除隱患。確保設施設備處于良好運行狀態(tài)。 消防技能培訓 密切配合公安消防部門，定期舉辦消防、逃生演習、咨詢講座，強化消防意識，提高消防技能。推廣消防社會化 自救消防

50、設備的保障 發(fā)揮業(yè)主消防防范自治的意識，每戶每家配備家庭滅火器，提供消防設備最基本保障。 5、臨時動火作業(yè)的“七不、四要、一清” “七不”內容： 1) 防火、滅火措施落實不動火作業(yè)。 2) 周圍易燃雜物未清楚不動火。 3) 附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不動火。 4) 凡盛裝過易燃的容器，未經洗刷干凈，排除殘有的油質不動火。 5) 凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經排除易燃物品的不動火。 6) 在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取 安 全防護的不動火。 7) 未配備響應的滅火器材不動火。 “四要”內容： 1) 動火前要指定

51、現(xiàn)場安全負責人。 2) 動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 3) 發(fā)生意外事故時，要及時撲救。 4) 現(xiàn)場安全負責人和動火人員必須經常注意動火把情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，要立即停止動火。 “一清”內容：動火人員和現(xiàn)場負責人在動火后，應徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場。 第六部分 保潔服務、綠化養(yǎng)護管理 一、清潔管理 我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)管理，為保證環(huán)境的清新，實行標準化保潔，由專業(yè)清潔公司負責實施，管理處專人監(jiān)管，保持高水準的清潔衛(wèi)生服務。 二 、日常清潔特殊服務 1 保潔服務內容。 2 保潔服務實施細則。 3 保潔服務管理、工作人員配置。 4 保潔服務工作質量標準。

52、 5 保潔服務檢驗辦法。 6 除了日常保潔管理的七大部分外，我司還擬訂出如下清潔特殊服務： 1、進場之初，本公司將組織人員對清潔范圍內的所有區(qū)域作一次深入徹底的開荒清潔； 2、公司設置機動組，任何緊急情況，突擊清潔，我公司隨時組織大量人員 突擊協(xié)助； 3、大風、大雨襲擊前后，我公司會組織專人全面檢查培訓中心內所有工程，特別是天臺、平臺等下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞或去水不暢通，將即時處理，務求做到去水暢通，排除水浸現(xiàn)象，并及時做好臺風后環(huán)境清潔工作。 三、消殺管理 為營造良好的工作和生活環(huán)境，我們將以“預防為主、全面達標”為原則，有效控制“四害”密度。 消殺工作

53、 樓內外所有區(qū)域、垃圾桶、垃圾中轉站、化糞池、下水道等。 四、綠化管理 我們在提高綠化植物的生長質量，維護綠化植物優(yōu)美外型的同時，注重與園林藝術協(xié)調與融合。 聘請專業(yè)的綠化園藝師指導工作，最終使物業(yè)達到生態(tài)平衡，環(huán)境凈化，美化感官的目的。 1、 草坪管養(yǎng) 草坪的管養(yǎng)標準是草種生長旺盛，呈勃勃生機，草坪整齊雅觀，四季常綠。管養(yǎng)工作包括草坪生長勢、修剪、灌溉、施肥、除雜草、填平坑洼、補植及病蟲害防治。 2、 灌木和花卉管養(yǎng) 灌木和花卉的管養(yǎng)標準是生長良好，花繁葉茂，造型美觀，修剪工藝精細，植物造型具有藝術感和創(chuàng)意，產出精品。 3、 喬木的管養(yǎng) 喬木的管養(yǎng)標準是生長旺盛，

54、枝葉健壯，樹型美觀。行道樹上緣線整齊，修剪適度，干枝冠美，無死樹缺株，無枯枝殘葉，景觀效果優(yōu)良。 4、 園路管理 園路管理標準是路面保持清潔、美觀、完好無損，要求及時清除路面垃圾雜物，修補破損并保持完好；路面干凈、美觀、以增強園林美化效果。 5、 環(huán)境衛(wèi)生 環(huán)境衛(wèi)生要求綠地清潔，無垃圾雜物、無石礫磚塊、無干枯枝葉，無糞便暴露，無鼠洞和蚊蠅滋生地。 6、 綠地維護 保護綠地紅線和紅線內的花草樹木，對任何侵占和破壞行為要加以制止并及時報告綠化管理部門。經上級批準臨時借用的綠地，監(jiān)督限期內恢復原狀，如超過審批面積及數量，要立即上報。 7、 設施維護 保護圍欄、護樹架和護網等綠化設施，

55、對破壞行為要加以制止并及時報告綠化管理部門，保護綠化供水設施，防止綠化用水被盜用。 六、管理要點 養(yǎng)護管理內容主要包括：清潔衛(wèi)生、澆水、除雜草、整形修剪、松土、施肥、病蟲害防治、防止外力破壞、死苗更換等一系列工作。 1、清潔衛(wèi)生：要求養(yǎng)護工人每天對園內綠地的垃圾、枯枝、落葉進行清理，保持培訓中心綠地整潔，以免病蟲害滋生。 2、澆水：養(yǎng)護澆水時，應根據不同植物的不同生長特性及不同氣候條件確定不同的澆水量和澆水頻度。一般而言，以澆透為原則，每次澆水最低量為灌滿樹木集水圈為準，其頻度為一天一次或隔日一次。此外應結合天氣土壤干濕情況適當調整淋水頻度。一般應保持草地濕潤，以達到滿足花草樹及草坪的

56、生長。 3、施肥：每月施肥二次。一般喬木、大灌木以花生麩穴施為主，小灌木及草本以符合肥、尿素撒施為主。 4、整形修剪：整形修剪不僅能調節(jié)和均衡樹勢，而且使樹木生長健壯，樹型美觀，花繁葉茂，還能提高新移植樹木的成活率，需整形的喬木每兩個月修剪一次，大灌木每月一次，以保持冠形完整飽滿；修剪樹木的殘、枯、陰枝，以利健康枝條生長。小灌木每月修剪一至二次。 5、除雜草：做到即見即除，斬草除根。 6、松土：主要是喬木、大灌木集水圈及小灌木株行間進行松土，每月一次。通過松土，給苗木創(chuàng)造一個良好的生長環(huán)境。 7、病蟲害防治：以預防為主，綜合治理的方針。及時發(fā)現(xiàn)，對癥下藥，及時處理，以免病蟲害蔓延。

57、 8、補苗：對意外損傷或自然死亡及老化的苗木及時進行更換，以免影響景觀效果。 七、標準管理 物業(yè)標識的準確性、實用性體現(xiàn)了物業(yè)管理規(guī)范程度及管理水平，我們將結合物業(yè)建筑風格與文化品德，建設和幫助制作出集安全、便利、美觀諸功能于一身的物業(yè)標準體系。 相關標準如下： 工作項目 作業(yè)頻度 質量標準 地面 清掃 2人／天，大堂等重要部位專人隨時清掃 地面無雜物垃圾；道路無土無沙、無雜草，無積水，無煙頭；車庫、車棚、樓梯口無雜物；門窗、天臺、天棚無塵，無蜘蛛網。 保潔 每天6:00－次日0:00 所有公共場所無雜物、無垃圾。保潔率99.5％以上。 樓道、樓梯走廊 每周清掃3

58、次，每月清洗15次。 無雜物、無蜘蛛網、無亂貼廣告、無亂堆放，消防箱、扶手無塵。保潔率99.5％以上。 垃圾清運 運送2次／天，清洗垃圾池1次／天 日清理100％，要求整潔、無臭味、無污跡現(xiàn)象。 消殺 噴灑殺蟲劑垃圾池3次／周，排污井池2次／月。投放滅鼠藥1次／月。 蚊蠅消殺率99.5％，蟑螂、老鼠密度1％以下。 清理項目 雨、污水井1次／月，化糞池1次／半年，污水管道1次／季。 無堵塞、無污積、無外溢、無井蓋破損丟失。 綠化 造型修剪夏季20天1次，其他季1次／月 保持草坪平整；保持綠化有足夠的生長肥料、水分；無死苗、枯草現(xiàn)象，綠地保持率99％。 草坪修剪1次／年

59、 施肥2次／年 澆水冬季1次／天，其他季節(jié)1次／2天。 觀賞水 管 理 水池水面浮物清理2次／天 保持水質清潔、無雜物、保潔率100％。 池底、溪底清洗1次／周 保持底面清潔、無雜草、無菁苔，保潔率100％。 水質消毒1次／月 做到100％無臭味現(xiàn)象。 補充水源1次／月 換水1次／3月 工作流程 樓內清掃垃圾早晨4:00－5:00，樓外地面清掃早晨4:00－5:00，24小時內保潔，下午2:00－5:30清潔，凌晨1:00－3:00消殺，外運垃圾上午10:00－11:00、下午4:00－5:00。 動作督導方法 實行定人分片包干責任區(qū)。衛(wèi)生檢查員按標準要求進行巡視檢查不少于1次／天。清潔隊長每天進行全面巡視檢查。經理不定期抽查4次／月。 激勵方法 環(huán)境管理員按相關的ISO9001標準質量管理體系文件進行檢查。按文件要求執(zhí)行者前5％員工進行加分表揚、加薪等獎勵，未按文件要求執(zhí)行者，按規(guī)定執(zhí)行扣分、批評、降薪、培訓再上崗、辭退等處罰。